江蘇無錫宜興市太湖灣項目可行性研究報告太湖灣項目可行性研究報告第一部分項目總論111項目背景12項目概況121地塊位置122建設規模與目標123項目建設單位概況124項目地塊周邊現狀125項目規劃控制要點126本項目建設提出的理由與過程13可行性研究報告編制依據第二部分市場研究21分類市場研究22同位市場現狀調查221無錫房地產市場發展調查222常州房地產市場發展調查223宜興房地產市場發展調查23環太湖區域房地產市場發展調查24項目所在區域房地產市場調查241區域內土地市場供應情況242區域內競爭個案分析243區域消費者分析25項目擬定位方案251項目SWOT分析252項目定位的思考253項目定位說明第三部分項目開發方案31開發方案說明32項目一期建設主要技術參數33規劃設計要點34項目開發與設計構思35市政配套設施36項目實施進度361建設工期362項目（一期）實施進度安排第四部分投資估算與融資方案41投資估算的依據411投資估算相關說明412分項成本估算413總投資估算42融資方案第五部分財務評價第六部分財務與敏感性分析61項目售價敏感性分析62土地價格敏感性分析63社會效益和影響分析第七部分、可行性研究結論71風險分析711社會風險712市場風險72研究結論第一部分項目總論11項目背景項目名稱周鐵鎮太湖灣項目（暫定名）12項目概況121地塊位置該地塊位于宜興市周鐵鎮分水村，地塊東臨太湖灣，北倚太隔湖與常州太湖灣隔湖相望，地塊范圍土地面積約900畝，其中一期開發面積7350畝，二期開發面積300畝，三期開發面積250畝（暫定）122建設規模與目標1）、土地面積總計900畝，一期350畝。2）、容積率未定（限定低密度生態社區），3）、開發周期一期開發周期三年左右4）、土地價格采取公開招投標，價格暫無123項目建設單位概況江蘇太湖灣尚城置業有限公司124項目地塊周邊現狀地塊北面為太隔湖，湖北岸為沿湖大道，與太湖灣旅游度假區連通，地塊東與太湖接壤，南向與西向目前為未開發土地。地塊四周交通路網目前尚未形成。地塊上目前存在當地居民農舍，拆遷未完成，基地距離最近的周鐵鎮中心約5公里左右，距離周鐵鎮規劃的工業集中區約2公里。從地塊至常州市中心距離約40分鐘車程，距離無錫市中心約25分鐘車程，距離宜興市中心約30分鐘車程125項目規劃控制要點暫時未定，按政府要求，開發低密度生態社區，產品上包含旅游度假物業與居住型商品房、及相關輔助配套設施等126本項目建設提出的理由與過程（1）、開發建設本項目積極推動宜興地區沿湖經濟帶的發展（2）、開發建設本項目能積極推進宜興太湖地區旅游業的發展（3）、開發建設本項目為宜興房地產市場的發展樹立標志，促進地區市場產品多元化（4）、開發建設本項目能緩解地區內城鄉的就業壓力13可行性研究報告編制依據對本項目編制的可行性研究報告主要依據以下方面（1）市政府關于同意周鐵鎮總體規劃的批復（2）關于促進宜興經濟又好又快發展的若干政策意見（2）無錫統計年鑒常州統計年鑒（3）項目地塊紅線圖（4）常州太湖灣旅游度假區發展規劃（5）、國家關于投資房地產、建設等方面的相關政策法規（6）、宜興地區房地產開發建設規費收取標準（7）、宜興、常州、無錫當地房地產市場調研結果第二部分市場研究21分類市場研究本項目在位置上處于宜興常州無錫的三市交匯處，并且與太湖緊鄰，因此針對項目所開展的市場研究將從兩個層面進行研究，第一層面為針對項目周邊所在的無錫、常州、宜興三個城市的房地產同位市場調查，調查的目的在于，掌握項目所在區域的房地產市場發展形勢，地區宏觀形勢對項目建設的輻射，同時通過針對項目鄰近區域的消費行為研究，對本項目的訴求消費群體進行鉤廓，對本案項目建第二層面是以太湖為中心的環太湖區域內同類市場調查。，調查的目的在于與項目相類似的房地產項目的發展趨勢，研究環太湖區域旅游度假型房地產的市場接受程度以及發展趨勢，作為項目開發定位的參考依據之一。22同位市場現狀調查221無錫房地產市場發展調查無錫市歷年房地產開發投資情況無錫市2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP（億元）1021136016021901235028053300固定資產投資（億元）350405538893111413351475房地產投資（億元）454977132196227277房地產投資比重13121415181719從無錫市房地產投資金額來看，2000年開始，無錫市房地產投資占固定資產投資比重穩步提升，近3年房地產投資金額增長速度較快，2006年達到19的歷史最高點，整體房地產市場發展水平較高。無錫市今年房地產市場供求關系無錫市2005年2006年新增住宅預售面積（萬方）3928448532成交住宅商品房面積（萬方）3007831923市場供應穩步增長，供給結構基本平衡。近年來房地產開發投資持續增長，已經形成供略大于求的局面。2007年無錫市房地產市場區域供求關系2007年上半年，無錫市商品住房區域供求分布明顯，購房多以本地居民自主需求為主。從商品住房成交區域分布來看，商品住房成交主要集中在東區、西區、北區，分別占3439，2498,2164,其他區域由于新增供應量偏少，市場成交量所占份額不高。從購買對象來看，以本地市民為主，占9092（含江陰、宜興），外地占908。購房居民以改善居住條件為主要目的，從商品住房戶均成交面積來看，無錫市的商品房住房戶均成交面積125平方米，較去年同期基本相同，從商品住房成交面積段來看，市場成交主要集中在100144平方米，約占總量的5861。截止2007年7月，無錫市整體房地產市場累積供應達200萬平米左右，市場供應充足，整體呈現供需兩旺的勢態。無錫城市發展規劃對房地產“城市南進，產業北移”“工業出城入園”城市發展戰略板塊介紹城中板塊功能定位商務商貿文化居住中心城區。空間結構一主三副。建設重點以崇安商務商貿區、廣益特色片區、古運河特色片區、鳳翔特色片區、太湖廣場為載體，成片綜合改造；基本完成工業退城進園；完善文、教、體、衛和社區配套；形成順暢的交通網絡骨架；加強城中村改造和拆遷安置房建設，實現全域城市化和現代化。濱湖板塊功能定位著名的風景旅游區、人居生態新城區、現代服務業集聚區和現代都市農業示范區。空間結構兩城、兩區、一鎮、若干郊區社區。建設重點加快河埒地區改造；加強蠡湖地區和太湖新城建設，重點建設太湖新城中心商務區、蠡湖休閑商務區、太湖國際科技園、太湖創意產業園、工業設計園、國家動漫產業基地、太湖科教園等功能載體；加大馬山太湖國家旅游度假區和太湖山水城旅游度假區的建設開發力度；推進西山、軍北、閭江郊區社區建設。新區板塊功能定位創新型國際化科技新城。空間結構一主、兩副、若干郊區社區。建設重點加強產業園區的開發和碩放鴻山地區的整合；重點建設高新技術產業中心、物流中心、空港地區和“三泰一址”歷史文化保護工程；推進東坊橋郊區社區建設。錫山板塊功能定位區域性生產生活資料集散中心、無錫先進制造業基地和都市農業示范區。空間結構一城、三鎮、若干郊區社區。建設重點加快東亭、東北塘地區的一體化發展建設；做好安鎮高速鐵路站場地區規劃研究；突破推進安鎮羊尖地區的功能性基礎設施建設；推進東升、宛山、鵝湖三個郊區社區建設。惠山板塊功能定位無錫先進制造業、現代物流業的集聚區和都市農業示范區。空間結構一城、一區、三鎮、若干郊區社區。建設重點重點建設惠山新城地區和洛社居住商貿區；推進黃泥壩、蓉新、保健三個郊區社區建設。無錫主要房地產版塊市場根據無錫自身的城市格局以及房地產市場分布的特點，將城市劃分為以下幾個板塊，分別是城中板塊，濱湖板塊，新區板塊，錫山板塊，惠山板塊。城中板塊目前城中板塊由于大規模的開發和地段的稀缺性，在售個案較少，多為已入住的成熟住宅小區，區域內的代表樓盤有陽光城市花園等，均價集中在70008000元/平米。濱湖板塊該板塊憑借著其得天獨厚的旅游資源，房地產開發力度逐年加大，已經成為了無錫的又一高檔旅游度假休閑居住區，區域內代表樓盤有蠡湖一號，順馳天鵝湖等，均價集中在65007500元/平米。新區板塊依靠產業的支撐，以及靠近中心城區的優勢，使得該區域內的房地產迅猛發展，但結合該區域目前房地產市場的實際情況發現，該區域市場存在一定的封閉性，對本項目參考意義不大，區域內均價主要集中在35004000元/平米。錫山板塊相對其他區域來說，在無錫屬于一個比較獨立的區域，區域內有一定的中高檔樓盤，區域內均價主要集中在50005500元/平米；惠山板塊無錫的又一新興住宅熱銷區，憑借著自身的規劃和價格的絕對優勢，吸引了眾多購房者關注，加上復地、綠地、順馳等知名開發商的先后涉足，使得該區域的人氣進一步提升，目前區域內在售個案較多，產品形態豐富，均價主要集中在40004500元/平米。無錫市房地產市場發展前瞻供給充足近幾年無錫市房地產土地掛牌及成交情況良好，市場潛在房屋供應充足，隨著宏觀調控的深化，開發商會逐步加快開發的節奏，從而導致整體市場仍將呈現供略大于求的局面。從供應的區域結構來看，主力供應區域將集中于錫山、惠山區域；從產品面來看，中小戶型、中低價位商品住房所占比例及建設規模將進一步擴大，但市場將仍以100144平方米的大面積戶型為主。需求旺盛無錫市城鎮居民人均可支配收入連續五年同比增長14以上，給房地產市場帶來了持久的動力。此外，外來人口的增加，給房地產市場帶來了大量的需求。另外，無錫市消費者消費特性趨于多元化，花園洋房、別墅類產品的需求亦在穩步增長。房價穩中有長從開發商拿地成本和建成樓盤的品質來看，無錫市房價在中短期內仍將有所上升。從長三角大環境來看，無錫的經濟增長、人口導入等等問題都將對無錫市的房價在中短期內有上拉的效應。但從無錫市整體市場的潛在供應、人均占有住房面積等數據來看，無錫市房價在長期來看其漲幅將會相對趨于平緩。222常州房地產市場發展調查常州房地產宏觀市場對常州房地產市場主要針對2007年上半年,特別是第一季度政府公布的信息作為了解當地市場的切入點摘錄以下部分引用政府關于2007年一季度常州房地產市場動態分析報告新增供應情況一季度，全市新建商品房累計批準預銷售面積為16193萬，較上年增長10136。其中，商品住宅累計批準預銷售10697萬，同比增長7849；商業營業用房累計批準預銷售2392萬，同比增長13613；辦公樓累計批準預銷售401萬，同比增長4373；別墅累計批準預銷售2141萬，同比增長34419。一季度，市區樓市總體新增供應量接近120萬，同比上漲8355。住宅、商業營業用房、辦公樓以及別墅四大主要物業供應量和上年同期相比均呈現出大幅上漲的態勢，其中又以別墅漲幅最大，達34419。一季度，從市區各區域的新增供應量分布來看，呈現出明顯的“兩翼熱、中間冷”的局面，市區北翼的新北區一改上年同期供應量較小的局面，本期新增供應達4855萬，占市區整體的5692，占比較上年增長4774個百分點；處于南翼的武進區，供應勢頭依舊不減，本期新增2203萬，占市區整體的2583；中心城區各區域除城南區域外，其它區域本期新增供應量較上年同期都有較大幅度的下降，其中城中區域、城東區域無新增供應。“大市區”成就大樓市，加之我市新農村建設的起跑，樓市外擴、延展的態勢明顯。特別是市區縱軸線上，以新北新橋交通樞紐區、鐘樓開發區和武進新城區為代表的新興衛星城的崛起，將為我市房地產市場持續平穩發展注入活力。樓市銷售情況一季度，全市新建商品房累計實現合同預銷售面積13135萬，較上年增長6331。其中，新建商品住宅累計成交9561萬，同比增長6018；商業營業用房累計成交2281萬，同比增長16069；辦公樓累計成交334萬，同比增長15496；別墅累計成交340萬，同比下降2961。一季度，市區樓市銷售量接近100萬，同比上漲5576，四大物業僅別墅銷售量同比有所下降。值得關注的是，商業營業用房市場在2006年良好發展態勢的基礎上，今年一季度供銷量依舊保持著較大幅度的增長。隨著城市交通和公用事業等基礎設施項目建設力度的加大，城市承載能力和運行能力得到了進一步拓展和提高,商業營業用房市場前景尤為堪好。從一季度各區域商品住宅實現合同預銷售的情況來看，同比漲幅分列前幾位的依次是武進區，預銷售成交2183萬，同比上漲14122，成交占季度總量為3052；城南區域，預銷售成交412萬，同比上漲11233，成交占季度總量為576；新北區，預銷售成交1744萬，同比上漲3614，成交占季度總量為2438；城西區域，預銷售成交1802萬，同比上漲3312，成交占季度總量為2520。值得關注的是，城中區域受近階段供應量減少的影響，成交量隨之下跌，首次出現同比銷量負增長。除上述區域外，其它各區域銷量基本持平于上年同期。供銷結構情況一季度，從不同面積段戶型的新增的絕對量來看，新增量列前三位的分別是單套面積為120144、80100以及100120的住宅，各占3451、2509、2090，新增占比分別較上年同期增長136、275、642。其中，單套面積在8090的戶型占1422，新增占比較上年同期增長515。總體而言，一季度單套面積在60120的中等面積住宅新增供應量、所占比例均呈現出全面上升勢頭，而144以上的住宅新增供應量及其占比均呈現出下調態勢。從不同面積段戶型的銷售情況來看，一季度銷售量排名前三位的分別是單套面積為120144、80100以及100120的住宅，分別占3475、2426、2064，銷售占比分別較上年同期增長069、609、103。其中，8090的住宅占998，占比較上年同期增長268。總體而言，一季度單套面積在60100的戶型成交以及所占比例呈現出上調的趨勢，中等面積戶型受市場歡迎。市區一手房價格情況一季度，市區新建商品房的預銷售平均成交價格為452005元/，同比下降218。其中，市區新建商品住宅的預銷售平均成交價格為398301元/，同比上升441；商業營業用房的成交均價為692660元/，同比下降2737；辦公樓的成交均價為444252元/，同比下降1789；別墅的成交均價為525612元/，同比下降435。自上年9月份以來，用“穩定”二字形容市區房價恰如其分，各月商品住宅成交均價始終圍繞在“4000元基準線”上下波動，波動幅度控制在3以內。一季度，市區七個區域的商品住宅成交均價和上年同期相比呈現“六升一降”的態勢，按漲幅高低排序依次為城中區域666349元/，同比上升2692；城北區域514538元/，同比上升1981；武進區323934元/，同比上升1608；新北區389678元/，同比上升1457；城西區域403284，同比上升139；城南區域435209元/，同比上升004。城東區域受戚墅堰區低價位住宅成交量增多的拉動，整體成交均價有所下滑，為362296元/，同比下降1372。中心城區二手房交易情況一季度，中心城區二手住宅交易套數為1334套，同比下降2212；交易面積共計992萬，同比下降1593。自06年下半年以來，二手住房市場始終處于不溫不火的狀態，在經過半年的調整后，今年一季度市場形勢依舊一般，二季度該市場值得期待。一季度，中心城區二手住宅的成交均價約為3552元/，同比上漲849。一季度，從中心城區不同面積段的二手住宅成交結構來看，單套面積在6080的戶型占據了近一半的比重，達4853，比上年同期上升695個百分點；其次是60以下的戶型，為2339，比上年同期下降813個百分點；80100的普通住宅成交占比位列第三位，占1087。單套面積在144平米以上的非普通住宅交易比例為488，比上年增長228個百分點。根據統計結果，中心城區所交易的非普通住宅多在20002002年左右入住的次新房，私房的成交比例約占非普通住宅成交量的1/3。以上全文來自2007年一季度常州房地產市場動態分析報告根據常州市房產管理局公布的信息顯示進入07年一季度，常州房地產市場保持平穩運行格局。與去年同期相比，全市房地產開發投資繼續保持較大幅度的增長，商品房市場供應充足、銷售業績良好，投資與供應結構更趨合理，中小戶型、中低價位住房深受消費者青睞，倍受各界關注的房價（全市住宅成交均價）持續呈平穩走勢。常州太湖灣旅游度假區發展調查太湖灣旅游度假區位于常州武進區南部，濱臨太湖北岸，規劃總占地30平方公里，根據旅游方式、土地用途和環境狀況和地形條件共分為6個區，分別是城鎮發展控制區，河流文化區，盤古中心區，鄉村家口區，龍灣度假區，永豐水街區。各分區土地使用情況土地使用使用面積/公頃面積/百分比城鎮發展控制區3258河流文化區45612盤古中心區2336鄉村家口區179946龍灣度假區94624永豐水街區1564各區功能定位簡介（1）城鎮發展控制區位于規劃區最北的錫宜路沿線，本區域最重要地區是擬建的新道路及從整修過的錫宜路進入規劃區的主要通到周圍的地區，設置本區能夠大大提高城鎮發展控制區的視覺質量。（2）河流文化區位于規劃區最東面的雪馬路沿線，由區內運河可通往常州市區與京杭大運河相連接，它為從市中心到度假區的游船休閑提供了良好的機會。（3）盤古中心區屬于度假區內最重要的景區，區域本身是一個以環境為主題的旅游景區，以英國的伊甸園為藍本而設計的，盤古中心將利用一片廢棄的采石場進行建造。（4）鄉村家園區規劃區內最大的一塊地區，區域大部分是被森林所覆蓋的山脈，鄉村家園是為城市居民回歸自然，體驗田園生活而設計的。鄉村家園區主要包含以下功能分區景觀恢復區、核心區、中心公園、茶園區、果園區、自然生態區、釣魚區、運動區、森林帶。（5）龍灣度假區位于規劃區東南部臨湖地帶，計劃建設一個國際標準的度假區，主要面向國內外廣大旅游度假者，區內將包含高星級酒店、國際會議中心、高爾夫鄉村俱樂部等其他一系列休閑娛樂設施（6）永豐水街區規劃建成一個多功能中心水街主要由以下幾部分組成，商業街；五星級賓館；游艇俱樂部；帆船學校；水上村莊。打造155億元投資的游戲文化主題樂園根據2006年中國數字娛樂產業的“頂級峰會”上制定的投資計劃，在太湖灣內實現虛擬世界和真實世界將會借助數字娛樂產業園實現對接的文化主題樂園“中國游戲嘉年華”。網游和現實兩個原本平行無涉的時空將在此交匯，形成常州版的“傳奇世界”。它的誕生會將數字經濟的拉動力輻射到了旅游、交通、地產、會展、體育競技等一系列相關產業。而以它為核心的這一新興產業甚至將可能重構一個地區的經濟產業鏈，更能成為帶動周邊城市，乃至整個中國相關領域經濟全面發展的增長點。作為中國乃至全球首家、也是目前惟一的游戲文化主題樂園，“中國游戲嘉年華”有著明顯的獨特性。一方面，虛擬與現實有機結合，使之與目前國內2500多家的主題公園區分開來，競爭非同質化；另一方面，搶占了蓬勃發展的數字娛樂產業“灘頭”，發展空間巨大。同樣可以預計，該項目的建設對區域內房地產開發、促進地區旅游經濟將產生極大的推動作用。223宜興房地產市場發展調查歷年土地供應分析（資料來源宜興統計年鑒）（1）房地產開發土地供應總量和來源目前宜興土地出讓以掛牌為主，基本以底價成交。2006年宜興商住用地供應量為1000多畝，2007年商住用地供應量計劃為3000多畝，其中大部分為一些企業直接從中央獲取土地使用權。（資料來源宜興國土局王副局長深訪）（2）土地開發利用情況2006年完成新開工面積72101萬平方米，完成住宅竣工面積37878萬平方米。完成開發土地面積5139萬平方米，待開發土地面積17894萬平方米。宜興2007年房地產土地交易信息地塊編號地塊位置面積用途容積率成交價萬元樓面地價（元/）每畝單價成交時間宜地掛（2007）第45號官林鎮48,7042綜合娛樂城部分不大于09商住部分不大于122,9104984020070613宜地掛（2007）第47號萬石鎮1,4991住宅不大于10614072720070605宜地掛2007第46號經濟開17,9440商住不大于171,8406036820070601宜地掛（2007）第48號周鐵分8,2582商住不大于177655456220070601宜地掛20075號宜城蒼177,9140住宅不大于11212,1806114620070520宜地掛（2007）第44號環科園37,3950住宅不大于121,3302962420070511宜地掛（2007）38號經濟開103,3000商業不大于1013,27012858620070430宜地掛（2007）第41號經濟開75,7000商住不大于1511,750103510420070430宜地掛（2007）第3號丁蜀鎮223,1407住宅不大于1117,6007175320070424宜地掛（2007）第4號丁蜀鎮141,8590綜合不大于108,2005783920070424宜地掛（2007）第36號屺亭中4400商住3757243610920070420宜地掛2007第40號環科園33,2740住宅不大于121,6854223420070412宜地掛（2007）第35號環科園7,1486商業不大于101,160162310820070306宜地掛200732號萬石鎮12,5405住宅不大于124643082520070214宜地掛（2007）33號萬石鎮2,9158住宅1521543473520070214宜地掛2007第31號高塍鎮289,6000商住不大于1113,9004363220070208宜地掛20071號宜興市67,0865綜合16,00015920070206合計12487196資料來源江蘇土地市場網的土地交易信息欄（/LANDJS3）歷年房地產供需分析（1）房地產供需總量調查分析商品房投資加大的趨勢在強化從2004年以來，宜興市房地產市場各項指標增長較快，同比增幅也較高。房地產開發投資穩步增長。2007年一季度，商品房開發建設完成投資768億元，同比增長699。房屋的施工面積大幅增加（見左圖）住宅施工面積占房屋施工面積的比重較大，表明居民的住房需求隨著收入的增加而有所增強。214居民住房需求較大居民住房需求的增加從商品房銷售面積、住宅銷售面積、商品實際銷售額、住宅銷售額的表現顯得更加突出，從2004年以來，不管是絕對額，還是同比增幅，都很快。在商品房銷售面積中，住宅銷售面積比重占九成。銷售額增長較快。在2006年，同比增長居然達到了923。住宅銷售額同比增長也達到了767。（2）房地產供給和需求結構分析。項目普通住宅別墅辦公樓商業營業用房其他房屋竣工面積1233232061844061不可售面積384219061套數8560135現房銷售面積62375063637012期房銷售面積4664335033851空置面積866002249001目前政策已不再批準別墅類用地的開發使用，宜興市場上主要供給為多層、小高層、高層公寓，戶型以三房為主輔有少量四房，另有少量雙拼和聯排別墅。需求方面，雙拼和聯排等城市別墅需求量大，銷售速度快，一般在開盤一至兩個月內甚至開盤一周內全部售罄。在實地調查的半島花園、中星湖濱城、今日星城、海德名園中，大多為別墅已售罄或剩余不多，而公寓還有大量剩余。多層、小高層和高層公寓方面，客戶較為偏愛多層公寓。公寓的整體銷售速度相對較慢，宜興大部分項目的銷售速度在10套左右/月，今日星城因有專業代理公司銷售，項目在宣傳推廣方面也投入較多，銷售速度較快，在有充足房源的前提下，保持在100套左右/月。房地產價格變化調查分析數據來源歷年宜興統計年鑒宜興市住宅平均房價也在逐年增加,宜興市近兩年房地產價格增長較快，市中心獨棟別墅類物業在2004年約為40005000元/平方米。截至2007年7月，城市聯排別墅已達65007000元/。其中緊鄰團氿湖的中星湖濱城聯排別墅/。陽羨路的今日星城2004年推出的獨棟別墅約在5000多元/，2007年7月9日即將開盤的聯排別墅均價在7000元/。宜興市住宅公寓類物業在2004年價格約為2500元/左右，2007年7月均價約在32004000元/。（資料來源項目調研、房地產中介實地走訪、營銷人員深訪）房地產投資分析（1）房地產投資規模變化和地產企業情況宜興市現有開發商多以上海、蘇州等地為主，本地小開發商不多。（資料來源宜興國土局王副局長深訪）（2）房地產投資結構及其變化情況宜興現有房地產市場均為商住用房供應。房地產消費狀況分析（1）購房消費目的分析。宜興現有購房者中，絕大多數以自住或改善居住環境為主要目的，以投資為主要目的者極少。消費者特別是高端消費者在購置物業過程中首要偏愛景觀，其次是產品本身的綜合品質，然后是區位和周邊配套。（2）購房資金來源。別墅類物業的購買者選擇一次性付款比例的比例極少，選擇七成銀行按揭貸款比例達90以上，住宅公寓類物業的購買者選擇一次性付款比例達30以上。（資料來源今日星城營銷人員深訪）地產二級和房產三級市場分析（1）二手樓轉讓目前宜興市二手房轉讓多因改善居住環境而賣掉原有舊居為主，純粹用來投資者不多。特別是地產中介信息庫租售信息中絕大多數為2002年之前入伙的項目，精裝銷售價格多在25003000元左右。（2）房屋出租也多因改善居住條件后，將原有舊居出租。2004年后入伙的房屋信息極少，其中三房簡裝帶空調租金在1200元/月。出租信息中絕大多數為2002年之前的房屋，三房租金約在1萬元/年。租金一般為半年一交或一年一交。（資料來源宜興國土局王副局長深訪、宜興市天平地產中介公司樓盤信息調查）。小結宜興現有房地產市場以自主需求為主，發展趨勢良好，本地消費支撐力度高，不存在過熱及結構性泡沫。市場調查主要結論（1）整體上，宜興房地產處于從快速發展的階段；目前宜興的近3年的年均國民經濟增長幅度高達17，人均GDP已經達到5182美元；根據國際慣例，目前階段的經濟水平，房地產市場處于高速發展階段；（2）宜興房價處于較低的水平，06年全年銷售住宅的整體均價約為2700元/平米；這與宜興所處的發展階段緊密相關，目前其房地產市場的成熟度不高，區域市場初步形成規模開發，部分鎮區仍未形成房地產市場，當地人投資意識不強，本地大部分人一般具有自建房和單位福利房子，購房意識相對成熟的城市不強，本地人購房主要的原因為了改善居住環境；（3）外來人口較少，外來居住需求量不大，外來需求主要來自于發達經濟城市如上海、無錫、蘇州等地在宜興有一定人脈關系，計劃未來養老常住為主要目的人士；（4）宜興房地產開發區域主要集中城區，城區近郊以及未來規劃的新區；目前宜興市區有東擴趨勢；鎮區除丁蜀、張渚等部分經濟發達鎮區存在少量地產開發外，其他鎮區少有地產開發，經濟較弱的鎮區房地產市場基本沒有啟動；（5）別墅供應量小銷售速度快，相比較普通住宅供應量較大，銷售速度慢，整體房地產市場7、8月份為銷售淡季；（6）購房資金主要選擇銀行貸款為主，其中別墅的銀行貸款率達95以上，普通住宅公寓按揭貸款率為70左右；（7）市場運作較為不規范，政府管制不嚴格，存在大量違規操作，可在預售許可證辦理之前提前收取定金和首期款等；（8）外來品牌企業紛紛進駐宜興，銷售代理公司進駐并開始提供服務，初步形成了專業化的市場體系；（9）宜興本地消費承受力較高，消費習慣較好。相比較收入水平房價不高，不存在過熱和泡沫現象，預期未來區域房地產市場繼續呈穩步發展趨勢。23環太湖區域房地產市場發展調查環太湖流域目前已經形成了四大區域，分別是位于常州的太湖灣、無錫馬山、蘇州西山、湖州太湖沿岸四大區域（具體位置見圖）從目前四個區域的發展情況來看，蘇州西山地區受到開發量集中的影響，目前銷售形勢減緩，短期內市場產品供給過剩現象明顯，湖州太湖沿岸由于本身在景觀條件，還是地區發展水平來看，都相對較弱，目前無法形成規模性的開發，在四個區域內，湖州太湖沿岸市場知名度最小。無錫馬山區域沿太湖區域，目前開發形勢良好，沿湖地區樓盤推出井然有序，且由于地區內自身生活配套建設比較成熟，且到市區路程便利，因此吸引了不少自住者的購買常州太湖灣度假區屬于近幾年新興的區域，2004年以來在常州政府對太湖流域的開發建設推動，吸引了有部分房地產開發企業的涉足，目前部分樓盤交付在及，而從其后續的土地儲備來看，未來兩到三年內，區域內將有大量的新盤涌出。24項目所在區域房地產市場調查241區域內土地市場供應情況表一高爾夫鄉村俱樂部區域商品住宅土地供給面積3265HA商業配套土地供給面積355HA含賓館表二會議度假中心區域商品住宅土地供給面積135HA商業配套土地供給面積159HA含賓館表三盤古中心區商品住宅土地供給面積0商業配套土地供給面積233HA含賓館表四鄉村家園核心區商品住宅土地供給面積0商業配套土地供給面積48HA含賓館表五永豐水街區商品住宅土地供給面積1503HA商業配套土地供給面積869HA含賓館根據計算區域內住宅用地總供給量19645HA。按平均容積率05計算，可開發住宅總量約100萬平米（目前開發量約20萬平米不到），商業配套土地供給量53045HA，其中絕大部分為賓館用途。從此可以看出，太湖灣區域內后續隱性開發量龐大，建成后如何消化該物業將是值得思考的問題242區域內競爭個案分析樓盤一太湖灣度假村產品小高層聯體別墅獨棟別墅面積聯體別墅200250平4578平米米公寓總量體70000平米銷售價格聯體別墅9000元/平米獨棟別墅10000元/平米小高層50005500元/平米太湖灣度假村是由常州常惠發展有限公司與澳大利亞聯合投資有限公司共同投資組建的中外合資常州太湖灣渡假村有限公司開發建設，整個項目占地約300多畝，地塊成長方形，南北長約400米，東西約530米，規劃總建筑面積約70000平方米，所有規劃、建筑景觀將由著名的設計師執筆設計，其中五星級酒店及會所等綜合部分約20000平方米，景觀高層酒店公寓約180套20000平方米，景觀洋房約50套10000平方米，獨立景觀房約90套20000余平方米。總投資約3億元人民幣，計劃分二期建設開發。首期五星級酒店擬于2006年底開業，由國內頂級酒店管理集團金陵飯店集團進行管理。開發的一期工程包括五星級酒店，景觀高層公寓和聯排別墅；二期工程為景觀大道以西的較為平緩地塊和山地獨立別墅共約100余幢。目前樓盤銷售形勢良好,以無錫常州投資客購買為主樓盤二竺山湖小鎮產品多層公寓層高5米面積50平米左右總量體6363672平米銷售價格65007000元/平米竺山湖小鎮是由常州常州永豐房地產開發有限公司在常州開發的樓盤,竺山湖小鎮”規劃建筑面積為43萬平方米，其中126平方米為商業街，另外304平方米為酒店式公寓。酒店式公寓有四幢建筑，都是建筑面積在4060平方米之間的小戶型,單層層高5米,在使用山個可以隔成兩層,并成為銷售上最大的賣點,在開盤當天就銷售一空,主要的消費對象為無錫以及常州武進地區的購房者。據調查獲悉,該公司的第二個項目是竺山湖逸墅，它北靠竺山湖度假村，南鄰竺山湖小鎮。243區域消費者分析在對地區樓盤的購買者調查后發現,目前本區域的購房者由三部分構成常州武進無錫市區宜興及當地客源,大致比例如下1區域對產品選擇的影響且不同區域的客源對各類產品的接受度上表現出明顯差異無錫市區客源在別墅購買者中,占有相當的比重,而常州客源在產品選擇面上涵蓋了從別墅到公寓在內的產品,而宜興本地客源,購買的物業基本以公寓類為主,這與地區間消費能力的差異有關2對各類產品面積的選擇公寓類產品最接受面積4565平米,占調查樣本的72聯體類別墅最接受面積170200平米,占調查樣本的70獨棟類別墅最接受面積220250平米,占調查樣本的673對各類產品的總價接受程度公寓類產品20萬25萬占調查樣本的75聯體類別墅80萬120萬占調查樣本的72獨棟類別是180萬220萬占調查樣本的70分析該價格段,比目前市場已經銷售的樓盤總價設定低1015，這與被調查者心態謹慎有關，在正常情況下心理預期較實際接受能力兩者存在一定的差距。這一點，可以說明，前期樓盤銷售旺盛，一方面與消費能量被短期內激發有關，另一方面也說明了前期樓盤在定位中，還是比較好的掌握了訴求對象的接受程度與心理預期。（4）對未來潛在需求客源的預期隨著太湖灣區域發展的節奏，常州地區流入型消費將繼續增長，而宜興本地的消費也將由于公寓類產品開案量的增加而有所增長，而對于無錫地區的客源數量來講，在受到馬山開發的輻射下，反而相對保持平穩。并隨著地區房地產價格的拉高，出現逐步減少的現象。25項目擬定位方案251項目SWOT分析優勢區位優勢規模優勢劣勢非規劃核心區地塊對外連接交通不暢，需架設橋梁，增加開發成本機會存在較好的市場契機，太湖沿岸物業投資轉熱太湖灣規劃初具規模，逐漸成為投資熱點地塊的位置決定了本案既可與太湖灣發展形成聯動，又可以保證自身特色威脅地區龐大的后續供應量不容小視，地區發展的進程對是否有足夠的客源保障起到關鍵作用本案在行政劃區上屬于宜興，但區域內主要的客源來自常州和無錫，由于對地域上的認同感，會對項目產生一定的不利252項目定位思考本司認為對項目的初步定位必須從以下幾個層面作為定位的思考。本案的主題是什么什么樣的主題才能適合本案按規劃項目整體占地面積1240畝左右，屬于超級大盤，項目自身的主題是什么毫無疑問，這個主題從嚴格意義上來講，必須能撬動整個大盤，也就是說有充分的賣點可以進行推廣，而在項目開發分期之間的銜接與各期的主題延續如何貫穿。簡單的講，本案必須有一條可以隨著開發進程相延續的主題，才能成為推廣的基本條件。掌控開發節奏，制定合理的分期計劃根據地塊條件，劃分出合理的分期開發計劃與用地范圍，對于每一期的開發，制定有利于項目推廣的建設順序項目產品配比的設定設定產品配比必須建立在結合市場情況以及對未來發展的充分的預期的基礎上。配套物業與住宅開發的量體配比不同住宅產品建設量體配比戶型面積的配比產品風格的選擇對于產品風格的定位，其出發點應該與項目的主題定位相吻合，配合景觀等輔助因素，最大化的凸現主題特色。訴求消費者定位該定位屬于市場型的定位，本案開發規模龐大，必須依靠持續的消費源才能完成項目的銷售，對未來地區內最大潛力的消費客層提前預判，根據他們的需求進行定位產品，將成為本案平穩開發的保障。價格定位從市場角度出發結合對項目開發成本的測算以及投資效益最大化為出發點，制定可行銷售價格。第三部分項目開發方案31開發方案說明項目位于宜興市周鐵鎮分水村,太湖沿岸,毗鄰正在開發建設中的常州太湖灣旅游度假區。基于項目優越的地理位置、和景觀條件,為滿足宜興地區旅游業發展的需求，項目一期擬以旅游配套開發與房地產住宅開發相結合，具備旅游休閑度假功能的高尚社區。以高品質的規模社區樹立項目的知名度，塑造發展商良好的企業形象。32項目一期建設主要技術參數本項目總占地1240畝（其中沿太湖湖岸線退200米，占地約340畝，實際可建設土地范圍900畝），預計分三期開發。其中一期占地約350畝（900畝范圍內，以下一期用地350畝所指土地皆不包括太湖沿岸退200米內的土地），預計開發低層花園洋房100棟，總建筑面積約3萬平方米，建筑容積率約03，小高層度假公寓2500套,總建筑面積180000平米,配套商業及公建38000平米,賓館度假村10000平米一期土地面積350畝，其中40土地140畝作為商業、旅游配套，60土地210畝作為住宅開發用地商業容積率05；住宅容積率15開發建設量230000平米住宅開發210000平米其中小高層住宅180000平米低層住宅30000平米商業、旅游配套48000平米其中商業街13000平米奧特萊斯25000平米（一期可以考慮不建）度假村10000平米33規劃設計要點（略）34項目開發與設計構思為打造社區高尚形象，使其成為宜興市旅游休閑度假區之一，同時又能順利地開展市場銷售，為項目創造良好的經濟效益，規劃必須具有前瞻性和超越建筑的表現力，在設計中建議遵循以下要點相對于區域內其他具有競爭力的項目，盡可能地拓展居住區的景觀環境空間。重視平面規劃，形成建筑布局上的差異性。尤其重視園區規劃中的地形變化和豎向設計，創造出起伏變化的建筑群體效果。重視建筑的外立面設計，依靠建筑形體的變化和色彩配置，創造出獨特的視覺效果。充分考慮客戶的實際需求和舒適享受，重視整體樓盤的可操作性與戶型設計的合理性。環境設計突出大尺度效果，形成綠地湖景景觀、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應。結合宜興市豐富的歷史文化積淀，在景觀塑造上著力體現環境與人文的有機融合，給客戶以全新的體驗。35市政配套設施相關市政配套設施,可利用太湖灣度假區既有配套條件,特別需要提出的是,根據國家對太湖沿岸區域的環境保護規定,項目建設必須重點考慮到排污問題,建議自行建設污水處理系統,然后向排向市政管網，備注周鐵鎮暫時無法提供煤氣供應太湖灣區域內排水系統規劃見圖六電力電信系統規劃圖見圖七道路系統規劃圖見圖八36項目實施進度361建設工期項目總體用地（可建設范圍900畝）宜采用流動開發戰略，分三期逐批推出，保留一定的調整彈性。按項目地塊分布，每期推出300畝左右。對項目一期（350畝），建議一次規劃、分期施工。具體而言，根據項目規劃方案，分期施工推出。建設工期主要包括前期準備、土建施工、銷售、配套設施施工、竣工入住等階段。一期計劃在25年內建成，即到2010年中基本建成。根據市場評估，項目正常銷售期預計要持續到2010年底。362項目（一期）實施進度安排對項目一期，實施進度安排如下2007年1008年3月進行前期準備，2008年13月完成項目設計部分，2008年7月施工單位進場，2009年底一期結構封頂。項目一期在2010年中工程竣工。具體工作細目及所需時間見項目實施進度表（橫線圖表31）第四部分投資估算與融資方案41投資估算的依據、本投資估算依據現行房地產開發成本核算體系，具體構成如下、成本估算所取的各項費用數值依據國家和地區相關房地產政策法規以及房地產市場實際行情，并結合本項目具體技術指標。411投資估算相關說明一期開發總投資估算單項說明一；前期費用土地價格按每畝35萬元計算，契稅按成交價格4計算，土地價格不包含七通一平費用。七通一平費用測算費用在6500萬元左右。規劃設計費用包括從總規到施工圖，按70元/平米計算可研費用常規計算按工程造價2計算其他前期費用包括招投標、勘測、檔案、銷售備案等審圖2元/平米招投標3元/平米銷售、施工證照辦理20元/平米檔案2元/平米物價局核價1元/平米二建筑安裝工程費用小高層公寓土建按1500元/平米；別墅土建按1000元/平米商業土建按1000元/平米（建二層商鋪、一層適當抬高層高）工程監理費用按當地標準5元/平米三各類配套費用市政基礎設施配套費當地按50元/平米征收，可享受全免人防工程建設費當地按48元/平米，可銷售減辦24元/平米綠化景觀工程按50元/平米計算（包括河道）外接水電工程按140元/平米計算通訊、網絡、有線配套費用15元/平米煤氣配套費當地標準12元/平米室外總體工程費用按105元/平米計算（包括2座橋梁預計造價1600萬元、小區道路、管線）其他行政性收費10元/平米水泥墻改材料抗震95元/平米（水泥、材料全免，墻改可減免）氣象5元/平米白蟻23元/平米（以建筑占地面積計算，1元/平米）環評3元/平米四直接投資額總計（一三項累加）五間接費用貸款利息按直接投資額的50，貸款期限15年,利率按8計算項目管理費按直接投資額3計算不可預見費按直接投資額3計算營銷費用包含廣告，按總銷金額的5計算六、各項稅收1、營業稅552、所得稅08年按25征收3、土地增值稅稅前利潤低于20，可全免；2050按30征收；50100按40征收；超過100按60計算。（成本計算中，直接投資可乘以125）412分項成本估算前期工程費用估算（見表41）建筑安裝工程費用（見表41）各類配套工程費用（見表41）間接費用（見表41）各項稅收（見表41）413總投資估算項目總投資由直接投資和間接投資構成直接投資包含項目前期費用、市政配套費用和建筑安裝費用。間接費用包含間接費用包括貸款利息、綜合稅金、營銷費用、其他費用構成等部分。（2）本項目預計總投資額為82187萬元。其中直接投資額為67274萬元，占總投資額的81。間接投資額為14913萬元，占總投資額的19。（3）具體核算細目參見附表41。42融資方案本文中不做說明，開發企業根據自身情況實施第五部分財務評價51各類物業銷售經營收入估算可銷售部分小高層公寓可售面積180000M,為保守起見，整體均價按5000元/M計算180000M5000元/M90000萬元商業可售面積18000M，均價按6000元/M計算18000M6000元/M10800萬元低層住宅可售面積30000M,按均價11000元/平米計算30000M12000元/M36000萬元/平米銷售總收入為小高層公寓銷售收入商業銷售收入低層住宅銷售收入136800萬元可用于出租經營部分商業板塊主題商業面積總計30000平米,日租金按06元/平米計算年收入650萬元（說明根據規劃設計，項目建設商業部分總建筑面積48000平米，其中可銷售商業面積為18000平米，其余為不可銷售商業及配套部分，包括度假酒店、游艇俱樂部、休閑購物中心、俱樂部會所，該類物業建筑面積將近30000平米，主要作為地區旅游服務配套用途）52銷售利潤見投資估算表稅前利潤額5461222萬稅前利潤率6645稅后凈利潤1705150萬稅后利潤率2075說明銷售收入中將開發企業不出售部分物業也估算在內,實際過