FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。煙臺房地產市場調研報告（2008）本次對煙臺市、萊山區進行房地產市場專項調查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區房地產市場有關數據的基礎上，從動態角度分析煙臺市及萊山區房地產市場現狀及發展趨勢，從而論定項目在本區域的發展及潛在機會，為項目進行市場定位、產品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產品力提升和營銷策略。一、煙臺城市概況概述NBSP優越的區位和交通優勢使煙臺市具備良好的發展潛力；NBSP從城區面積與人口規模看，煙臺市已屬于山東省大城市行列；NBSP煙臺市風景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。1、地理位置煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點開發的環渤海經濟圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。全市海岸線曲長7025公里，海島曲長20662公里。2、行政區劃及面積煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發區5個行政區及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。全市設鎮94個，街道辦事處48個，鄉6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積1374595平方公里，其中市區面積264360平方公里。3、城市人口年份城市人口增長率2004年（萬人）170832005年（萬人）17434102FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。2006年（萬人）176261012007年（萬人）2001144、城市交通煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優勢，為城市經濟發展創造良好條件。NBSP陸煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，2006年全市公路通車里程65613公里，其中一級公路通車里程6343公里，高速公路通車里程3689公里。NBSP海煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優勢。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標志，是中國北方重要的對外貿易樞紐港，與70多個國家和地區的100多個港口直接通航。NBSP空航空業快速發展，2005年煙臺空港已與國內外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個，2005年共執行航線61條，平均每周有143個航班。5、優越的地理位置造就煙臺成為優秀旅游城市煙臺市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。煙臺市轄區內自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。2005年年共接待海內外游客145456萬人次，其中，國際游客1851萬人次，國內游客143605萬人次。二、城市經濟概述NBSP煙臺市經濟發展強勁并持續快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過濟南，僅次于青島，居山東省第二位；NBSP三產比例更趨合理，進一步奠定煙臺市沿海工業城市的地位；NBSP財政實力與稅收進一步加強；NBSP固定資產與房地產投資進一步加大；FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。NBSP城市基礎配套設施不斷完善，給房地產發展提供良好的城市環境。1、國內生產總值與人均GDP持續快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀中國重點開發的環渤海經濟圈內的重要生長點，近幾年經濟持續高速發展。（1）煙臺市GDP煙臺市經濟持續高速增長。2003年GDP達到1316億元，2004年GDP達到16309億元，2005年GDP達到201246億元，2006年GDP達到2402億元，2007年GDP達到2885億元，高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內生產總值排名中列居前位。（2）2007年煙臺市人均GDPGDP20064719（美元）20076053（美元）（資料來源政府統計公報）2、三產業比例更趨合理，各產業總值增長速度迅速2007年政府數據未公開2006年全市第一產業實現增加值21601億元，增長59；第二產業實現增加值146223億元，增長204；第三產業實現增加值72386億元，增長139。三次產業結構由上年的98159533066變化為89960873014。全市稅收收入占GDP比重達985，比上年提高045個百分點；地方財政收入占GDP比重達468，比上年提高035個百分點。3、固定資產投資與房地產投資進一步加大（1）煙臺市固定資產投資與房地產投資額2006年全社會完成固定資產投資159116億元,增長198。實現財政總收入37856億元,增長2913,其中地方財政收入11242億元,增長2916。稅收總收入23655億元,增長25。年末金融機構本外幣各項存款余額191362億元,比年初增加23129億元。其中居民儲蓄存款余額112969億元,比年初增加11434億元。年末金融機構本外幣各項貸款余額134252億元,比年初增加19412億元。2006年全年完成房地產投資7178億元。小結FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。近幾年，煙臺市經濟發展迅速，三產比例日趨合理，2006年國內生產總值已位于山東省和全國前列，經濟實力的增強促使固定資產投資和房地產投資持續加大，為房地產的發展提供穩定的經濟基礎。4、居民消費能力概述NBSP居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強；NBSP社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛；NBSP城鎮居民人均住房面積相對較少，房地產市場還有較大的需求空間；NBSP居民存款繼續增長，市場消費需求未充分釋放。（1）居民收入與支出均有提升經濟指標類型20042005年2006年人均可支配收入（元）97851080312452人均消費支出（元）747980549035居住消費支出比重648622637城鎮居民恩格爾系數373。372人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消費支出比重1097754757農村居民恩格爾系數249439953929（資料來源煙臺市政府部門統計公報、年鑒）2006年，城鎮、農村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費支出占消費支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經濟負擔。恩格爾系數在一定程度上衡量可以一個國家和地區人民生活水平的狀況。根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59以上為貧困，5059為溫飽，4050為小康，3040為富裕，低于30為最富裕。目前煙臺市城鎮、農村恩格爾系數均在3040之內，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質量的需求也隨之增強。（2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年2005年2006年FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。36611億元51643億元59958億元（資料來源煙臺市歷年政府部門統計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，在2004年的基礎上增長161，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。（3）2006年城市居民人均住房面積（資料來源政府部門統計公報、網站）從上表可以看出，2006年煙臺市城市居民人均住房面積為1867M2，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國相比差距更大，一方面說明煙臺市房地產市場發展相對緩慢，另一方面也預示著煙臺房地產市場還有很大的需求空間。（4）銀行存款繼續增加2004年2005年2006年129658億元146355億元168320億元（資料來源煙臺市歷年政府部門統計公報、年鑒）2006年，煙臺市居民存款額達到168320億元。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面也說明煙臺市民投資渠道少，市場消費需求未充分釋放，而房地產作為一項重要投資并未被當地居民充分利用，如加以引導，消費者可能將存款轉向房地產市場，用作投資或自用。小結煙臺市城鎮居民人均可支配收入持續增加標志著城鎮居民收入進入快速增長階段。而收入的持續增加促使家庭支出逐步轉向享受型和發展型，進而為房地產快速發展在消費力層面上形成強有力的拉動；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學的投資引導，必定能吸引部分客戶投資房產。城市居民人均現房面積煙臺市1867山東省219全國26FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。三、煙臺市城市規劃及各區功能分析概述煙臺市城市向東西兩翼拓展，在城市規劃大局的指引下，萊山區具有更強勁的發展潛力。1、城市建設現狀近幾年，煙臺市加快城市化可持續發展戰略。2005年，城市對舊居民區環境綜合整治扎實推進對市區14個社區、71平方公里范圍進行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。2、城市規劃（1）城市發展戰略部署原則壯大中心城市，發展八大組團NBSP加強城市基礎設施建設和環境綜合整治，壯大中心城市，加快五區融合，膨脹中心區規模和實力。NBSP充分發揮資源和區位優勢，繼續按照城市總體規劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發展八大組團，形成組團式濱海城市格局。NBSP膨脹發展萊山區，完善提高芝罘區，加快建設福山現代化工業城區，強化牟平綜合發展區，壯大煙臺經濟技術開發區，完善城市功能，規范城市管理，提升城市形象。（2）規劃年限2003年2020年（3）城市規模規劃煙臺中心城區2010年城市人口規模為170萬人，城市建設用地為200平方公里。2020年城市人口規模為230萬人，城市建設用地為255平方公里。（4）規劃范圍萊山機場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養馬島，西至福山區八角鄉和蓬萊市大季家鎮，總面積470平方公里。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。（5）具體規劃山海結合，組成煙臺濱海組團式大城市的空間結構NBSP以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結構，八大組團及自然隔離帶分布如下NBSP劃分為芝罘、福山、開發區、黃務、萊山、初家、牟平、八角八個組團。，建設各組團自然隔離帶，有機聯系；NBSP辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團；岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團；岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務組團；外夾河分隔黃務與萊山組團；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發區組團黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發區與八角組團。（6）城市性質與各區功能定位城市性質定位煙臺市城市性質是以高新技術產業、商業、旅游為主導的現代化、國際性港口城市。各區功能定位區域功能地位芝罘區商業、居住中心福山區工業中心開發區外向型、現代化工業中心萊山區行政、居住、文化、教育中心牟平區休閑、娛樂、度假中心小結隨著城市基礎設施、配套不斷完善、城市規模不斷擴大、功能進一步增強，房地產必將進入新的發展階段。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。煙臺房地產市場調研報告（2008）前言本次對煙臺市、萊山區進行房地產市場專項調查，最終目的是在充分搜集、了解煙臺市、萊山區房地產市場有關數據的基礎上，從動態角度分析煙臺市及萊山區房地產市場現狀及發展趨勢，從而論定項目在本區域的發展及潛在機會，為項目進行市場定位、產品力提升提供有效支持，并為項目制定合理的產品力提升和營銷策略。一、煙臺城市概況概述優越的區位和交通優勢使煙臺市具備良好的發展潛力；從城區面積與人口規?？?，煙臺市已屬于山東省大城市行列；煙臺市風景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。1、地理位置煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點開發的環渤海經濟圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。全市海岸線曲長7025公里，海島曲長20662公里。2、行政區劃及面積煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發區5個行政區及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。全市設鎮94個，街道辦事處48個，鄉6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積1374595平方公里，其中市區面積264360平方公里。3、城市人口年份城市人口增長率2004年（萬人）170832005年（萬人）174341022006年（萬人）176261012007年（萬人）2001144、城市交通煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優勢，為城市經濟發展創造良好條件。陸煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，2006年全市公路通車里程65613公里，其中一級公路通車里程6343公里，高速公路通車里程3689公里。海煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優勢。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標志，是中國北方重要的對外貿易樞紐港，與70多個國家和地區的100多個港口直接通航?？蘸娇諛I快速發展，2005年煙臺空港已與國內外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班22個，2005年共執行航線61條，平均每周有143個航班。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。5、優越的地理位置造就煙臺成為優秀旅游城市煙臺市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜居住。煙臺市轄區內自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。2005年年共接待海內外游客145456萬人次，其中，國際游客1851萬人次，國內游客143605萬人次。二、城市經濟概述煙臺市經濟發展強勁并持續快速增長，2005年煙臺市GDP總量已超過濟南，僅次于青島，居山東省第二位；三產比例更趨合理，進一步奠定煙臺市沿海工業城市的地位；財政實力與稅收進一步加強；固定資產與房地產投資進一步加大；城市基礎配套設施不斷完善，給房地產發展提供良好的城市環境。1、國內生產總值與人均GDP持續快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀中國重點開發的環渤海經濟圈內的重要生長點，近幾年經濟持續高速發展。（1）煙臺市GDP煙臺市經濟持續高速增長。2003年GDP達到1316億元，2004年GDP達到16309億元，2005年GDP達到201246億元，2006年GDP達到2402億元，2007年GDP達到2885億元，高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內生產總值排名中列居前位。（2）2007年煙臺市人均GDPGDP20064719（美元）20076053（美元）（資料來源政府統計公報）2、三產業比例更趨合理，各產業總值增長速度迅速2007年政府數據未公開2006年全市第一產業實現增加值21601億元，增長59；第二產業實現增加值146223億元，增長204；第三產業實現增加值72386億元，增長139。三次產業結構由上年的98159533066變化為89960873014。全市稅收收入占GDP比重達985，比上年提高045個百分點；地方財政收入占GDP比重達468，比上年提高035個百分點。3、固定資產投資與房地產投資進一步加大（1）煙臺市固定資產投資與房地產投資額2006年全社會完成固定資產投資159116億元,增長198。實現財政總收入37856億元,增長2913,其中地方財政收入11242億元,增長2916。稅收總收入23655億元,增長25。年末金融機構本外幣各項存款余額191362億元,比年初增加23129億元。其中居民儲蓄存款余額112969億元,比年初增加11434億元。年末金融機構本外幣各項貸款余額134252億元,比年初增加19412億元。2006年全年完成房地產投資7178億元。小結FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。近幾年，煙臺市經濟發展迅速，三產比例日趨合理，2006年國內生產總值已位于山東省和全國前列，經濟實力的增強促使固定資產投資和房地產投資持續加大，為房地產的發展提供穩定的經濟基礎。4、居民消費能力概述居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強；社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛；城鎮居民人均住房面積相對較少，房地產市場還有較大的需求空間；居民存款繼續增長，市場消費需求未充分釋放。（1）居民收入與支出均有提升經濟指標類型20042005年2006年城鎮居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消費支出（元）747980549035居住消費支出比重648622637恩格爾系數373。372農村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消費支出比重1097754757恩格爾系數249439953929（資料來源煙臺市政府部門統計公報、年鑒）2006年，城鎮、農村居民收入與支出比2005年均有較大幅度提升，居住消費支出占消費支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經濟負擔。恩格爾系數在一定程度上衡量可以一個國家和地區人民生活水平的狀況。根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59以上為貧困，5059為溫飽，4050為小康，3040為富裕，低于30為最富裕。目前煙臺市城鎮、農村恩格爾系數均在3040之內，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質量的需求也隨之增強。（2）社會消費品零售總額增長幅度較大2004年2005年2006年36611億元51643億元59958億元（資料來源煙臺市歷年政府部門統計公報）2006年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，在2004年的基礎上增長161，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。四、萊山區現狀、規劃及發展1、區域現狀萊山區地形呈狹長型，區域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區主要城市干道。整個區域擁有很好的海景資源優勢。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。20世紀90年代以前的萊山區人煙稀少，經濟落后，20世紀90年代后進入快速發展期。自2000年市政府搬遷，萊山區已逐漸成為煙臺市行政、居住、文化、教育中心。由于萊山區建區時間較短，政府對該區域的規劃要求起點高，力求把萊山區建設成煙臺城市展示面。在政府高起點規劃及優越的居住環境等眾多因素共同影響下，萊山區發展潛力巨大，備受開發商與購房者的關注，已成為煙臺市房地產開發熱土。2、區域規劃及未來發展（1）城市定位及規劃原則根據煙臺市十一五計劃，萊山區將被定位于行政、文教科研、高新技術功能區域。規劃依托高校云集的大學城為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區文化內涵，又以高?？萍纪苿赢a業建設，實現城建雙贏。（2）具體規劃萊山區中心城區萊山行政中心位于體育公園西側，北接煙臺大學和工商學院，由區政府辦公樓、行政審批中心樓為規劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。以濱海路為背景、在煙臺大學、工商學院、濱州醫學院和中國農業大學等高校環繞下，萊山行政中心、世貿中心和體育公園等建設讓未來萊山中心區充滿了現代、文化氣息。觀海路、迎春大街大道區域規劃沿觀海路和迎春大街建筑高低錯落，形成富有節奏的空間序列。東側緊鄰體育公園建設煙臺新城市中心標志世貿中心，南臨煙大三期、三校科技園和濱州醫學院，直面黃海和鳳凰山，輔以濱海路、觀海路和銀海路三條交通干道，交通便利。世貿中心規劃星級酒店一座，超高層寫字樓和高級住宅公寓樓，并擬建煙臺會展中心和商業娛樂設施。中心居住區規劃為避免萊山區現有狹長地貌造成的人口密集度不高，并疏散芝罘區過高的人口密度，萊山區中部將規劃建設一處占地6027公頃的中心居住區，預計容納人口萬，從而實現對區域內的商業輻射和拉動消費，尤其是大學城。小結FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。三產比例日趨合理，投資、消費、出口三大需求全方位拉動煙臺市經濟持續快速增長，促使固定資產投資和房地產投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產發展的經濟基礎。在城市化進程加快、城市規模擴大等諸種因素共同作用下，而萊山區房地產正處于快速上升時期。如此，整個煙臺市及萊山區房地產必將迎來新的發展契機。五、煙臺市房地產市場概況NBSP近幾年煙臺市房地產各項指標總量穩步上揚，市場交易比較活躍，總體運行態勢良好；NBSP商品房價格持續上揚；NBSP商業地產總體供應量較大；NBSP外地消費者購房比例較高，成為房地產市場一個重要消費力量；NBSP市場物業檔次、價格差異較大，整體銷售情況不錯；NBSP市場整體開發及營銷水平不一，隨著品牌企業的進入，開發理念逐步提高；1、土地供應（資料來源煙臺市土地局網站信息）2005年煙臺市共掛牌（拍賣）出讓土地面積2495萬平方米，總建筑面積4209萬平方米，土地供應量充足。除了住宅用地外，商業用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30。2、房地產市場各項指標逐步上揚（目前數據只能統計到2006年）土地交易面積總建筑面積2006年2495萬平方米4209萬平方米FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。2004年2005年2006年房地產開發完成投資52億元857億元24287億元施工面積815萬平方米1050萬平方米253254萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米116841萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米住宅銷售面積399萬平方米（資料來源煙臺市統計局網站、煙臺市建設信息網、山東省招遠市信息網絡中心）（1）2005年房地產開發完成投資達857億元，在2004年基礎上增幅上漲648，開發投資額快速增長。（2）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達到1050萬、500萬。（3）2004年商品房銷售首次超過竣工面積；2005年銷售面積達到440萬，其中住宅面積399萬，整個房地產市場需求兩旺，交易活躍。3、商品房價格持續上升2004年2005年2006年商品房銷售均價（元/M2）236526492857住宅銷售均價（元/M2）225325232674從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。2005年全市商品房平均售價達每平方米2649元，同比增長12，其中住宅2523元/平方米，增長16。寫字物業價格也同步攀升，平均每平方米達到4518元，增長28。據統計，2006年5月份煙臺房屋銷售價格比4月份增長1。5月份新建商品房價格同比增長69，比上月增長11；二手住房價格同比增長48，商品房價格持續上升。4、商業地產總體供應量較大。據不完全統計，2005年煙臺市各類商業地產的總供應量大于55萬平米，比2004年上升了近20。由此可見，近兩年煙臺市商業地產市場供應量已超過100萬方，加上已營業的商業場所及尚待開發的土地，不難發現，煙臺商業地產總體供應量較大。5、外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產市場一個重要消費力量。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。隨著改革開放的深入發展，膠東半島加工基地已經形成。開發區、萊山區仍是招商引資的熱土，吸引大量企業與大量人流，形成一個巨大的消費市場。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮區居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發區和萊山區。從對萊山區等樓盤實地走訪中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到30以上。6、市場物業檔次、價格差異較大，但整體銷售情況不錯。目前市場物業形態兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價位的產品，其中一線海景房、市中心區域的樓價均價達到8000元/平方米，有些區域均價只有約3000元/平方米，兩極分化嚴重。通過對各種檔次樓盤的實地走訪發現，由于產品所針對的消費群體各有不同，目前整體銷售情況良好。7、煙臺房地產開發、營銷水平不一，隨著品牌企業的進入，開發理念逐步提高。煙臺市整個房地產開發、營銷水平不一，有些本地開發商開發水平較高，如祥隆集團開發的海天名人廣場、南山集團開發的南山世紀城成為當地代表性樓盤；但有的開發商還停留在較低級開發層面上，對市場營銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從而制約項目銷售。隨著陽光100、北京天鴻集團、上海世貿集團等外來品牌或實力雄厚的集團強勢進駐，他們帶來先進的開發理念、營銷手段、產品開發等都直接刺激本地開發商水平提高。小結從近兩年房地產市場宏觀數據來看，各項經濟指標數量均有較大幅度上升，市場發展勢頭強勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現供需兩旺態勢，但樓盤開發、營銷水平等方面有待進一步提高。六、煙臺市房地產發展趨勢經濟的蓬勃發展促使城市化進程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進房地產加快發展。未來幾年內，煙臺市房地產市場將繼續沿著健康發展的道路繼續走下去。1、經濟持續快速發展促使房地產進一步發展。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。經濟的快速增長，固定資產投資與房地產投資加大，居民收入不斷提高、消費能力進一步增強，這一切有利因素都將促進房地產市場發展。2、土地供應充足進一步加劇市場競爭2006年3月15日煙臺市土地掛拍總面積176平米，總建筑面積達294萬平米。僅以目前土地成交的面積計算，2006年底至2007年，有約100萬平米的新建項目面世。從整個市場看，土地及市場供應充足，導致競爭進一步加劇。3、房價將繼續上升，局部上漲速度較快。（一）城市向心力及城市化進程加快導致房價進一步上升。（二）建筑、財務等成本繼續增長，銀行利率上調都將直接影響商品房價格繼續上升。（三）由于區域土地成本不同，如2005年芝罘、牟平樓面地價偏低，萊山穩步增長，開發區增幅大，故局部房價上漲速度較快。4、城市呈東西兩翼發展，萊山區普遍被消費者看好。在城市規劃的指引和發展下，煙臺市呈東西兩翼發展。開發區發展速度快，而萊山區是煙臺市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產開發速度較快，發展普遍被消費者看好。5、區域板塊初步形成，由項目競爭轉變為區域與板塊競爭。目前煙臺市各區域板塊已初步形成，以前項目與項目之間的競爭正逐漸轉化成區域與區域之間的競爭，消費者在選擇住房時，也將更多考慮區域板塊的特性。區域板塊的成形，加劇了瓜分市場份額競爭的激烈性。6、商業地產形態多樣化，開發方向逐步向市中心周邊區域擴張且專業化進一步提高。土地供應總建筑面積176萬M2294萬M2FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。商業地產開發逐漸向市中心周邊區域擴張，如萊山區等，并朝著專業化、單一化的方向發展，開發理念更加趨于成熟和理性。7、市場競爭促使開發水平、項目品質及營銷得以提升。區域板塊的形成和擴張，造成激烈的競爭，除產品之外，更多的應該是服務的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭。開發商從取得土地開始，就必須投入大量精力，進行產品設計、創新，最終拿出個性化的產品以滿足消費者的需求，并在營銷上樹立鮮明旗幟。8、城市規模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加。2006年政府預計城市化率達到53，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的主動需求空間；大規模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量被動需求。如此，房地產仍有較大的開發前景。9、外地消費者在煙臺置業比例仍會上升，但上升幅度不大。經濟快速增長、城市化進程加快和旅游業發展，這些都將導致外來人口增加，外地消費者在煙臺置業的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。十、新政將對煙臺市房地產市場產生一定影響。今年的新政對煙臺市房地產會造成怎樣影響據了解，在煙臺市地方政策尚未出臺之前會造成部分消費者持幣現望，認為新政策對商品房價格造成一定影響，一定程度制約銷售。小結2006年，煙臺市房地產業將繼續保持快速增長的態勢，房地產價格穩步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢相對比較平穩。在政府加大城市建設的同時，煙臺市更具良好的投資、居住環境，而城市的向心力及城市化進程的加快，促使房屋需求量進一步增加。伴隨著住房二、三級市場的放開，為人們買房提供了更廣闊的余地，也為今后房地產業的發展提供了巨大的空間。同時，由于市場供應比較充足，區域板塊初步形成、新興區域逐漸興起等造成市場競爭激烈，新政對房地產市場造成或多或少影響。七、萊山區房地產市場概況FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。1、受區域發展、居住環境等因素影響，萊山區房地產已成為開發熱土，房價每年都水漲船高。萊山區近10年商品房價格一覽表如下年份19941996年19971999年20002002年20032005年銷售均價約1000元/M2約1800元/M2約2600元/M2約3800元/M2（資料來源政府部門網站）短短10年，萊山區房價已由1000元/平方米上升到數千甚至上萬元，全市房價最高就在萊山區產生。該區房價高差很大，價高者如海天名人及東上海賦等，小區每平方米已達萬元以上。萊山區房價突漲，主要是居住環境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關系，同時大量投資者對萊山區非常關注。在這些因素共同影響下，萊山房價自然而然坐上煙臺市頭把交椅。2、板塊現狀濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設的重要工程之一。作為依山傍海發展起來的大型聚居區，目前已經形成一個具有功能聚集性（住宅、商業和服務）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區空間。該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業形態并存，該板塊在項目開發、設計、營銷、物業管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。在眾開發商的共同努力，該板塊房價在短短10年內上漲了500以上，目前該板塊大多數樓盤均價在60008000元/平方米，該區域也成為煙臺市公認的富人區，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不足、人氣不旺、購物不便、空置率高等問題。3、客戶構成該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，他們當中有的是私企老總，有的是開發區企業高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區離市區僅有約20分鐘車程。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。4、代表樓盤海天名人廣場、東上海賦、南山世紀城等。5、發展趨勢FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。由于一線海景屬稀缺產品，經過多年的開發，目前一線海景可供開發的土地所剩無幾，該板塊發展受到限制，預計今明兩年高端市場的供應量在20萬平方米左右。而分期開發的南山世紀城，后續房源將陸續面市。八、萊山區房地產市場潛在供應量分析1、2006年土地供應及規劃建筑總面積土地面積規劃總建筑面積煙臺市176萬方294萬方萊山區5076萬方8159萬方（資料來源政府部門網站）2006年3月15日，煙臺市土地拍賣176萬方，規劃總建筑面積294萬。其中萊山區土地拍賣5076萬方，總建筑面積8159萬方，主要分布在三灘小區舊村及濱州醫學院煙臺校區東側，規劃為住宅、商業用途。雖然萊山區沿迎春大街兩側土地已批完，但近段時期內土地及市場供應比較充足。2、市場潛在供應量預測隨著時間的推移，區域內市場供應量大幅度提升。按南山世紀城規劃總建筑面積150萬方來算，除去目前推出的25萬方外，近2年內陸續會推出5060萬方；當即將面市的項目及目前已批土地推向市場時，加上市場原有存量，近兩年市場供給量可能在100萬方以上，市場競爭將極為激烈。九、煙臺市商業調查1、商業街調查對比商業街名稱經營項目租金水平（元/平方米/年）商業特點典型網點海港路百貨24004800大型商業網點集中振華商廈南大街服裝25005000商業氛圍濃，人流量大南大街購物城西大街及北大西街綜合商業20003600商業氛圍尚需培育，購物環境好百盛購物中心FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。南大街市級商圈分析商圈特點商業功能較齊全商業網點多而密集，功能較齊全；經營商品品種多，消費者選購空間大。輻射范圍廣該商圈是煙臺市唯一的市級商圈，是煙臺市商業最繁華的區域，具備輻射與服務全市區及周邊腹地地區的能力。交通便利該商圈處于煙臺市中心區域，路網發達，交通便利，多條線路公交車抵達。商業氛圍發展均衡該商圈內幾條主要商業街道的商業氛圍較均衡，商鋪投資回報率在78之間。商業網點間競爭激烈大中型網點扎堆于市中心，經營層次不分明，經營商品同類化，使得網點之間競爭非常激烈。存在的問題網點布局不盡合理大中型商業網點扎堆于該商圈內，其它區域則明顯偏少。商業形態單一大中型商業網點多，缺乏街區式商業。購物環境亟需改善網點配套設施建設不完善，周邊環境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業管理未得到重視網點建設缺乏引導機制，處于自然發展和市場調節的狀態，商業設施布局凌亂，缺乏統籌規劃、開發，行業管理沒得到重視。網點的人流導向性不強商業網點頂層商業存在運營差的普遍現象，出現一層與頂層商業人流反差過大、人氣淡和面積空置較高的問題。商業功能受到限制商業網點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優勢互補，商業功能受到限制。商圈規劃1、在海港路兩側向西至大海陽路地段，商業用地面積約34公頃，規劃新建大型購物中心1處，大型綜合百貨商場1處；2、將現有的大型商業零售網點提升1處大型綜合百貨商場（振華商廈）、2處大型綜合超市（中心廣場、良友廣場），2處大型專業店（創進廣場電子通訊專業店、田園大廈圖書專業店）；3、恢復時代廣場美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業街，完善擴建基層商業網點。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。2、以九隆廣場為中心的幸福區級商圈典型商業網點示意圖（1）商圈定位在現有商業設施基礎上調整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設施，使該功能區形成以購物消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足幸福區域大眾化消費需求的區級商業功能區。（2）商圈概況行政區屬芝罘區地域范圍以幸福路和幸福中路為中心，向周邊延伸人流結構幸福區域居民，中青年為主商業區域由幸福路和幸福中路組成區域價值滿足幸福區域大眾化消費需求的區級商業功能區商業特點以幸福路和幸福中路交界處商業價值最大，且以九隆廣場和振華廣場為商業支撐，目前尚未形成區域商業中心經營業態餐飲、服裝、百貨、娛樂休閑等綜合商業主要網點振華廣場、九隆廣場購物環境由于該商圈商業物業是近年規劃建設，動線設計合理，購物環境較好商業氛圍區域商業較為集中，人流較大商圈描述1、該商圈屬幸福區級商圈，主要針對幸福區域居民的日常消費，輻射范圍較??；2、該商圈人流量大，日平均人流量達18萬，與三站商業中心人流量相差無幾；3、形成時間較短，缺乏街區商業；4、商圈內商業建筑設計合理，人流導向性較強；5、該區域居民消費力不強且偏向市中心購物，商業經營情況一般。幸福區級商圈分析商圈特點FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。FDC21ASKCOM中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。輻射范圍狹小該商圈屬幸福區級商圈，主要針對幸福區域居民的日常消費，輻射范圍較小。人流量大四周居民小區較多，常駐人口近30萬，日均人流量達18萬次。匯集眾多知名商家匯聚了振華廣場、家世界、肯德基、麥當勞、永和豆漿等知名商貿餐飲業及新世紀影城等休閑娛樂業。區域商業競爭激烈振華地下超市人氣較旺，樓上部分則差強人意；九隆廣場則是家世界超市經營較好，新世紀影城和正招商中的家居廣場清淡，銅鑼灣則于2005年底撤出經營。存在的問題區域消費力不強周邊居住人口雖然較多，但消費力不強，多為中、低收入者。高檔消費品經營困難該商圈離市區商業距離不遠，收入較高者養成了到市中心購物的習慣，使該區域消費力分流。市場形象不良銅鑼灣百貨撤離九隆廣場后，對九隆廣場及幸福商圈都造成了不良的市場形象。商業定位不準目前只有餐飲及超市