某某、某某擬抵押住宅房地產估價報告書內評字（2011）第072601號估價項目名稱玉泉區公園西路五塔寺住宅小區3號樓1單元201號住宅房地產抵押價值評估委托方某某、某某估價機構內蒙古房地產價格評估有限責任公司估價人員評估師1評估師2估價日期2011年7月25日至2011年7月26日地址呼和浩特市賽罕區東影南路電話1111111111122222222222郵編010010目錄一、致委托估價方函第04頁二、注冊房地產估價師聲明第05頁三、估價的假設和限制條件第07頁四、房地產估價結果報告第09頁（一）估價委托方第09頁（二）估價機構第09頁（三）估價對象第09頁（四）估價目的第10頁（五）估價時點第10頁（六）價值定義第10頁（七）估價依據第10頁（八）估價原則第11頁（九）估價方法第12頁（十）估價結果第13頁（十一）估價人員第14頁（十二）房地產變現能力分析第14頁（十三）房地產抵押估價報告使用提示第14頁（十四）估價作業日期第15頁（十五）估價報告應用的有效期第15頁五、房地產估價技術報告第16頁（一）個別因素分析第16頁（二）區域因素分析第16頁（三）市場背景分析第19頁（四）最高最佳使用原則分析第20頁（五）估價方法選用第20頁（六）估價測算過程第21頁（七）估價結果確定第25頁六、附件第26頁（一）估價對象資料影像復印件；（二）估價委托書復印件；（三）估價對象房屋所有權證書復印件；（四）估價機構營業執照復印件；（五）估價機構資質證書復印件；（六）估價人員資質證書復印件。致委托估價方函尊敬的某某、某某受您們的委托，本評估公司秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對您們共同共有產權的、位于玉泉區公園西路五塔寺住宅小區3號樓1單元201號的擬抵押住宅房地產（房屋所有權證號呼房權證玉泉區字第2008117935號、呼房權證玉泉區字第2008117934號）進行價值評估，估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，估價時點2011年7月25日。本評估公司根據估價目的，遵循估價原則，采用市場比較法和收益法相結合的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定進入市場無障礙的條件下、于估價時點在完好狀態并符合假設和限制條件下可能實現的抵押價值為313614元，大寫人民幣叁拾壹萬叁仟陸佰壹拾肆元整。具體結果如下序號房屋所有權證號房屋所有權人結構用途樓層建筑面積（）評估單價（元/）評估現值元1呼房權證玉泉區字第2008117935號、呼房權證玉泉區字第2008117934號某某、某某混合住宅2/674674200313614合計7467313614欲了解該估價項目的全面情況，應認真閱讀本房地產估價報告書全文，因委托方或相關人員使用本報告的片段或部分內容而引起的不良后果，估價公司和估價人員不承擔相應的責任。特發此函法定代表人（簽章）內蒙古房地產價格評估有限責任公司2011年7月26日注冊房地產估價師聲明我們鄭重聲明1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己的公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本次估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、注冊房地產估價師評估師1和評估師2于2011年7月25日對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，但估價人員對評估對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況。除非另有協議，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任和其他被遮蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責任。6、沒有人對本估價報告提出重要專業幫助。7、本估價報告依據了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責，因資料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。8、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下的使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。9、未經估價機構書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表。報告解釋權為本評估機構所有。10、此次估價結果為估價對象在滿足本次估價所設定的條件下的抵押價值，抵押貸款的最終數額由抵押雙方根據市場風險、兌現難易程度、需繳納政府的有關稅費等確定。11、參加本次估價的注冊房地產估價師簽章姓名執業資格注冊號簽章評估師1中國注冊房地產估價師4444444444評估師2中國注冊房地產估價師3333333333估價的假設和限制條件（一）估價假設條件1、委估物業合法取得土地、房屋權證，并以確認的房屋用途和土地用途測算估價對象的價格。2、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態并達到委托方所提供的使用功能為假設前提。3、有一個充分健全發育的市場，房地產建設的必要成本能得到承認；4、估價對象不存在也不涉及任何法律糾紛；5、根據委托方提供的資料，估價對象在估價時點沒有設定任何的他項權利，如果委托方隱瞞上述行為，因此影響房地產價值的，估價機構和估價人員不承擔相應的責任；6、估價對象應支付的各種稅費已付清；7、估價人員沒有見到委估物業的土地使用權證書，本次估價以其能滿足地上建筑物的合法用途為假設前提，提請委托方和報告使用方及相關方面注意。（二）估價限制條件1、委托方提供的使用功能、布局以及設備安裝和裝修工程方案是否有變，均對估價結果產生一定影響。2、估價時點后，估價報告有效期內估價對象的質量及價格標準發生變化，并對估價對象估價價格產生明顯影響時，不能直接用本估價結論。3、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。4、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。5、本估價報告僅用于本次估價目的，不作它用，凡應委托方使用報告書不當而引起的不良后果，估價機構和估價人員不承擔相應的責任。6、本估價報告中所依據的有關法律文件等由委托方所提供，本公司未向政府有關部門核定，故對其真實性不負任何責任。7、本次估價是以估價對象共同共有完全產權的假設前提下進行的。8、為保障抵押雙方的合法權益，在確定貸款額時，估價報告使用者應充分關注“房地產抵押估價報告使用提示”及“房地產變現能力分析”。9、本次估價依據后附的“委托方及資產占有方承諾函”等的內容，確定委估物業未設立法定優先受償權利。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款等。10、如發現本估價報告文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請及時通知本所進行更正。內蒙古房地產價格評估有限責任公司2011年7月26日房地產估價結果報告一、估價委托方估價委托方某某、某某二、估價機構估價機構內蒙古房地產價格評估有限責任公司資質等級貳級證書編號內建房估證字2003第號法定代表人評估師2地址呼和浩特市賽罕區東影南路電話11111111111三、估價對象估價對象位于玉泉區公園西路五塔寺住宅小區3號樓1單元201號，房屋所有權證號呼房權證玉泉區字第2008117935號、呼房權證玉泉區字第2008117934號，屬某某、某某共同共有，混合結構，住宅用途，房屋總層數為6層，估價對象位于第2層，建筑面積為7467平方米，估價對象外墻滾涂料，公共樓梯水泥踏步，鐵欄桿，木扶手，入室防盜門，室內鋪釉面地磚，廚房、衛生間瓷磚到頂，鋪防滑地磚，鋁塑板吊頂，塑鋼窗。水、電、暖等設施齊全，小區內綠化條件良好。經向委托方咨詢，得知該估價對象于2008年左右建成。估價對象位于玉泉區公園西路五塔寺住宅小區，以估價對象為中心，東臨石羊橋南路，南鄰鄂爾多斯大街，西鄰大南街，北鄰大東街，四條城市主要干道，另有五塔寺前街，五塔寺西街，五塔寺北街等街道，整個區域內路網發達，路況良好。估價對象所處區域距呼和浩特白塔機場約161公里，距火車站約32公里，距汽車南站約1公里，有27路、26路、76路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域。該區域內有芳清園、迎春園、電力小區、聚鑫園等多個住宅小區并混雜少數一層商用店鋪，以多層建筑為主，含少量底層建筑。該區域內有嘉茂購物中心、東鴿電器城等大中小型購物場所，尚吾家蒜瓣魚、老菜館、水木年華、8號酒吧、午夜KTV等中小型餐飲及娛樂場所，繁華程度較高。另有電力中學、三十六中學、三十七中學、石東路小學等中小學校，中國工商銀行、中國郵政銀行、中國建設銀行、中國農業銀行等金融機構，萬民大藥房、凱蒙大藥房、天安藥店等中小型藥店。該區域城市基礎設施、公用配套設施完備，區域環境良好。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點本項目估價時點為2011年7月25日。在本次估價中，估價師在2011年7月25日對估價對象進行了實地的勘察，估價時點的確定考慮了估價工作的可操作性和結論的有效性，由評估機構與委托方協商確定；估價時點的確定對估價結果的客觀性、真實性和公正性沒有影響，估價中所采用的價格標準是估價時點的有效價格標準。六、價值定義本報告所確定的房地產價值，即該房地產的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，對于其他估價目的并不適用。如估價目的變更，須另行估價。七、估價依據1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產管理法；3、中華人民共和國國家標準的房地產估價規范；4、國務院、建設部、中國人民銀行及有關部委，內蒙古自治區及呼和浩特市二級地方人民政府和有關部門頒布的法規和政策性文件；5、委托方與本估價機構簽訂的房地產估價委托書；6、受理估價方所掌握的有關資料及估價人員現場勘察獲取的有關資料；7、委托方提供的有關資料及權屬證明資料；8、呼和浩特市基準地價；9、房地產抵押估價指導意見；10、其他資料。八、估價原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則（一）獨立、客觀、公正原則要求估價機構有完全獨立性，估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利關系，不受外部干擾因素影響，從實際出發，公平合理地進行估價。（二）合法原則應以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律法規和當地政府的有關規定，其權益才能受法律保護，并體現其權益價值。（三）替代原則估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內，在途、模、檔次、建筑結構等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。（四）最高最佳使用原則應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產只有在最高佳使用狀態下才能發揮最大效用。最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用方式。（五）估價時點原則估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。（六）謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款。九、估價方法合理公正的估價必須遵循一定的估價原則和適當的估價程序，科學的使用估價方法。估價方法的選擇需根據估價目的，估價對象的區位、用途、結構、設施的完善程度、建筑面積等因素，以市場條件及資料取得情況，合理的確定估價對象的公允價格。本次評估根據估價目的及估價對象的區位條件和用途，以及當地的市場資料，因當地房地產市場中住宅房地產的交易案例較多，故本次采用市場比較法對住宅房地產進行估價，并結合收益法、實地勘察的結果和估價人員經驗，最終確定估價對象的估價結果。1、市場比較法概述如下（1）、方法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（2）、估價步驟搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行房地產狀況修正（區域和個別因素）；求取比準價格。（3）、計算公式比準價格N（可比實例交易情況修正系數交易日期修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數）/N房地產估價值比準價格建筑面積2、收益法具體估價思路為通過預測估價對象在未來可使用年限（經濟收益年限）內使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的資本化率對估價對象在未來可使用年限（經濟收益年限）內各年凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。十、估價結果本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用市場比較法和收益法相結合的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點在完好狀態并符合假設和限制條件下可能實現的抵押價值為313614元，大寫人民幣叁拾壹萬叁仟陸佰壹拾肆元整。具體結果如下序號房屋所有權證號房屋所有權人結構用途樓層建筑面積（）評估單價（元/）評估現值元1呼房權證玉泉區字第2008117935號、呼房權證玉泉區字第2008117934號某某、某某混合住宅2/674674200313614合計7467313614十一、估價人員姓名執業資格注冊號簽章評估師1中國注冊房地產估價師4444444444評估師2中國注冊房地產估價師3333333333十二、房地產變現能力分析變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。（一）估價對象的合法用途為住宅，且整體性較強，不宜分割處置，除非當事人協商一致并處理好共用部位及設施的使用權利，達到各自獨立使用條件。（二）假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內強制處分，潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低，提請委托方及報告使用方注意。（三）處置房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。（四）變現時需要支付的相關稅費要在本抵押權實現之前。十三、房地產抵押估價報告使用提示（一）估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響，在估價對象實物及區域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優先償款，房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告使用有效期內，房地產抵押價值基本保持穩定。（二）對抵押期間可能產生的房地產信貸風險，估價報告使用者應給予關注估價對象可能會由于房屋現狀變更、環境變化以及房地產市場價格波動、房地產稅費調整等原因導致房地產抵押價值減損。（三）估價報告使用者應合理使用評估價值，關注處置房地產時快速變現及費用的影響，以及當房地產抵押估價報告出具后至抵押登記之間，是否會出現法定優先受償權利。（四）定期或者在房地產市場價格變化比較快時對房地產抵押價值進行再評估。（五）為了最大限度地降低風險，在債權沒有實現之前，建議抵押權人每1年或者在房地產市場價格變化比較快時，對估價對象抵押價值進行再評估。十四、估價作業日期2011年7月25日至2011年7月26日十五、估價報告應用的有效期估價報告應用的有效期自完成估價報告之日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的有效期不超過半年。內蒙古房地產價格評估有限責任公司2011年7月26日房地產估價技術報告一、個別因素分析估價對象位于玉泉區公園西路五塔寺住宅小區3號樓1單元201號，房屋所有權證號呼房權證玉泉區字第2008117935號、呼房權證玉泉區字第2008117934號，屬某某、某某共同共有，混合結構，住宅用途，房屋總層數為6層，估價對象位于第2層，建筑面積為7467平方米，估價對象外墻滾涂料，公共樓梯水泥踏步，鐵欄桿，木扶手，入室防盜門，室內鋪釉面磚，成品木門，廚房、衛生間瓷磚到頂，鋪防滑地磚，鋁塑板吊頂，鋁合金窗。水、電、暖等設施齊全，小區內綠化條件良好。經向委托方咨詢，得知該估價對象于2008年左右建成。二、區域因素分析玉泉區坐落在呼和浩特市城區西南，是內蒙古自治區首府呼和浩特市的一個市轄區，縣級建制。西、南與土左旗接壤，北與回民區相鄰，東與賽罕區毗連。玉泉區現轄一鎮、八個街道辦事處。轄區總面積258平方公里注圖上面積為209平方公里，為了土地平衡，本規劃按照圖示面積計算，其中城區面積192平方公里，總人口1875萬，城鎮人口1373萬人，農業人口5萬，常住人口314萬人包括10萬暫住人口，是一個以蒙古族為主體，漢、回、滿、藏等25個民族的聚居地區，少數民族占16。2005年和2006年玉泉區人口自然增長率分別為195，48。從玉泉區城鄉統籌總體來看，目前農業用地的比例較大，占628。經濟條件玉泉區目前全力推進新型工業化進程，建立了以機械制造業、生物發酵業、新型建材業、紡織服裝業、制藥業、商貿旅游業為核心的產業結構，逐步培植科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少的項目。同時交通、旅游、商業、金融穩步發展，信息、咨詢、中介、房地產等服務業開始興起，推動第三產業迅速發展。2006年玉泉區已實現地區生產總值87億元，人均生產總值46662元。城鎮居民人均可支配收入18426元，農民人均純收入6814元。三大產業比重為23266。用地條件玉泉區地處大青山山前平原，東北高西南低，大、小黑河形成的沖積平原，地形平坦開闊，地勢坡降為2，高差在10米左右。全區平均海撥1030米，屬西北大陸性氣候，四季分明。年平均氣溫6左右，年平均日照時數為3000小時，年降水量為300500毫米。年大風日數為2040天，其中70左右出現在春季。風向盛行西北風。全區耕地面積78600畝，土地后備資源豐富，可開發宜草宜林荒地3萬畝。以盛產小麥、玉米、油葵、洋蔥頭而聞名。中心城區的用地條件比較好，地形單一。局部地區屬于三類工程用地，不適合高層建筑，其他地區都屬于適合建設用地。農業用地比例較大，占3534，其次是公共設施用地占1116。小黑河以北、扎達蓋河以東、西菜園以南、呼清公路以西，約38平方公里的用地，屬抗震極不利地區，屬于三類工程地質條件用地，不宜建設高層建筑。景觀與文化要素玉泉區是呼和浩特重要的旅游點集聚區，旅游資源自古以來就有“廟宇林立、比似佛國”、“七大召八小召、七十二個面面兒召”之說。馳名中外的大盛魁等旅蒙商號的興起，使玉泉區成為商賈云集的商貿重鎮。玉泉區是草原文明與農耕文明交融的佛香絲路串聯的古鎮新城，是草原絲路開放的文化，藏傳佛教深厚的召廟文化。深厚的文化背景構建了玉泉區舊城“古城、小綠地、小景觀”的古城景觀特色。南湖濕地公園和小黑河、扎達蓋河貫穿了玉泉新區，構建了“大綠地、大建筑、大景觀”現代氣息濃郁、國際化的景觀特色。城市性質與規模內蒙古自治區現代化首府城市；國家歷史文化名城；我國北方沿邊地區重要的中心城市。人口規模預測2010年200萬人，2020年258萬人，以260萬人為上限。規劃布局結合城市現狀和自然地理條件，城市采用集中組團式布局結構，以現有城區為中心，集中式發展。形成中心區新城外圍組團的結構。中心區包括京包高速以南、烏素圖溝以東被小黑河所包圍的區域。中心區分為舊城、北部的鐵北片區、西部的呼鋼片區、二環以南的小黑河片區以及東部的如意行政區幾部分。新城南部新城采取一城三區的布局方式，分為新城中心區公共服務、居住、新城西區城市空間景觀控制以錫林格勒路、鄂爾多斯路為依托的城市功能和建筑景觀軸作為城市的主導軸線和視覺走廊。呼和浩特市規劃路網根據城市布局采用集中組團式布局。按照快速路、主干路、次干路和支路四級。城市主干路主通道與快速路一起構成城市骨架路網。規劃城市主干路主通道布局為“五橫六縱”的方格網狀結構。總規用地布局說明總規在二環南路與大黑河之間設置了公共設施比較集中的區域主要承擔市級商務辦公、金融、信息服務等生產服務功能，同時配備相對完備的生活服務設施。呼市新城市中心的娛樂文化中心、商業金融中心、居住中心都在本項目的規劃范圍內。居住用地布局集中成片開發景觀布局體現現代都市中心地區活力、開放、高效、整潔等景觀意象呼和浩特市規劃路網根據城市布局采用集中組團式布局。按照快速路、主干路、次干路和支路四級。城市主干路主通道與快速路一起構成城市骨架路網。規劃城市主干路主通道布局為“五橫六縱”的方格網狀結構。對總體規劃與分區規劃遵循的原則本規劃是對總體規劃與分區規劃的延續與深入，由于總體規劃與分區規劃都在編制過程中，因此本版規劃城市功能與定位符合總體規劃結構布局符合總體規劃基本路網符合總體規劃景觀與公共環境符合總體規劃在用地與公建配套、部分路段結合實際進行了適當調整。估價對象位于玉泉區公園西路五塔寺住宅小區，以估價對象為中心，東臨石羊橋南路，南鄰鄂爾多斯大街，西鄰大南街，北鄰大東街，四條城市主要干道，另有五塔寺前街，五塔寺西街，五塔寺北街等街道，整個區域內路網發達，路況良好。估價對象所處區域距呼和浩特白塔機場約161公里，距火車站約32公里，距汽車南站約1公里，有27路、26路、76路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域。該區域內有迎春園、電力小區、聚鑫園等多個住宅小區并混雜少數一層商用店鋪，以多層建筑為主，含少量底層建筑。該區域內有嘉茂購物中心、東鴿電器城等大中小型購物場所，尚吾家蒜瓣魚、老菜館、水木年華、8號酒吧、午夜KTV等中小型餐飲及娛樂場所，繁華程度較高。另有電力中學、三十六中學、三十七中學、石東路小學等中小學校，中國工商銀行、中國郵政銀行、中國建設銀行、中國農業銀行等金融機構，萬民大藥房、凱蒙大藥房、天安藥店等中小型藥店。該區域城市基礎設施、公用配套設施完備，區域環境良好。三、市場背景分析呼和浩特市的房地產市場尚屬初級階段，現階段還是以剛性需求為主。一是舊房與城中村改造造成的剛性需求。近年呼和浩特市城區面積不斷擴大，平房、舊房、臨建改造與城中村改造在增多；二是城鎮化過程中新增城市人口的需求。隨著城鎮化步伐的加快，呼和浩特市每年都要新增十多萬人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場；三是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強；四是改善型住房需求也是一個很大的市場。正是因為剛性需求的支撐，因此，呼和浩特市的房屋價格近年來始終保持著小幅增長態勢。呼和浩特市的房地產市場投資和投機購房現象雖然沒有一二線城市那么明顯，但是少部分投資性需求增加也是一個不爭的事實。我們目前沒有一個確切的數據支撐這個觀點，但是，我們在實際中確實證實了這樣的事實。呼和浩特市的房地產市場已開始從市內的市場為主，逐漸轉變成為以內為主、內外結合的市場。所以說外地人群購房正在成為支撐呼和浩特市住宅市場發展新的增長點。外地投資者因為股市投資失利、通脹預期等原因而轉向房地產投資，加上子女來呼讀書陪讀買房不斷增多，也會促使房地產市場全面上揚。隨著城市基礎設施建設的不斷完善，房屋拆遷量相對還會增長，這部分“被動消費”群體也從另一側面推動了房地產市場的上升。受房價快速上漲原因的影響，未來樓市仍然具有一定的不確定性，如房價繼續快速上漲，不排除市場會再次出現調整的可能。四、最高最佳使用原則分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用原則是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價格的使用，本估價對象地處產業較為聚集的區域，本報告中的使用功能為最高最佳使用。五、估價方法選用合理公正的估價必須遵循一定的估價原則和適當的估價程序，科學的使用估價方法。估價方法的選擇需根據估價目的，估價對象的區位、用途、結構、設施的完善程度、建筑面積等因素，以市場條件及資料取得情況，合理的確定估價對象的公允價格。本次評估根據估價目的及估價對象的區位條件和用途，以及當地的市場資料，因當地房地產市場中住宅房地產的交易案例較多，故本次采用市場比較法對住宅房地產進行估價，并結合收益法、實地勘察的結果和估價人員經驗，最終確定估價對象的估價結果。1、市場比較法概述如下（1）、方法定義將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（2）、估價步驟搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行房地產狀況修正（區域和個別因素）；求取比準價格。（3）、計算公式比準價格N（可比實例交易情況修正系數交易日期修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數）/N房地產估價值比準價格建筑面積2、收益法具體估價思路為通過預測估價對象在未來可使用年限（經濟收益年限）內使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的資本化率對估價對象在未來可使用年限（經濟收益年限）內各年凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。六、估價測算過程（一）市場比較法測算過程A、估價技術路線1、選取估價方法本次評估根據當地房地產市場發育情況，結合估價對象的估價目的、區位條件及個別因素，選擇市場比較法進行評估；2、搜集實例在搜集掌握估價對象有關資料的基礎上，廣泛搜集交易實例，根據估價對象狀況和本次估價目的，選取A、B、C三宗交易實例作為可比實例；3、建立價格可比基礎，統一為一次性付款，統一單價為人民幣元/平方米；4、將A、B、C三宗可比實例與待估房地產進行分析、比較及因素修正，以計算出各自的比準單價；5、將比準單價的平均值做為待估房地產的評估單價，從而計算、確定估價對象評估總值。B、案例計算確定可比實例房地產因素條件表估價對象實例A實例B實例C實例及估價對象因素五塔寺住宅小區元興小區華隆小區芳清園二區銷售價格（元/平方米）待估430044004100銷售方式正常正常正常正常出售日期2011年7月2011年7月2011年7月2011年7月繁華程度較好好較好較好交通便捷程度好好較好較好住宅環境較好較好好好設施齊全齊全齊全齊全區域因素運營限制無無無無平面布置好較好好好結構混合結構磚混結構磚混結構磚混結構裝修普通中檔普通中檔設施設備齊全齊全齊全齊全能否進住能能能能樓層2/62/62/62/6個別因素建筑年代2008年2001年2003年2004年權益狀況產權清晰產權清晰產權清晰產權清晰房地產價格計算表實例A實例B實例C實例及估價對象因素元興小區華隆小區芳清園二區銷售價格（元/平方米）430044004100銷售方式100/100100/100100/100出售日期100/100100/100100/100區域因素100/105100/105100/105個別因素100/95100/97100/98權益