南昌市桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)載體項目可行性研究報告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司生產(chǎn)管理部深圳辦事處2013年5月目錄第一部分項目概況4一、宗地位置4二、宗地現(xiàn)狀4三、周邊配套調(diào)查6四、周邊環(huán)境調(diào)查6五、大市政配套7六、規(guī)劃控制要點7七、土地價格7八、商務(wù)安排7第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況8一、南昌市概況8二、桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況9第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測16三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策17第四部分開發(fā)法規(guī)風險分析18一、項目獲得方式18二、取得土地使用權(quán)程序評估18三、開發(fā)政策性調(diào)查及風險評估18四、項目開發(fā)重要規(guī)費調(diào)查18五、限售限購政策、金融政策調(diào)查18六、總體評價18第五部分土地現(xiàn)狀價值評估18一、現(xiàn)狀價值評估原則18二、案例選擇及比價分析18三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷20第六部分開發(fā)市場分析21一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查21二、商住價格比調(diào)查分析22三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查23五、市場調(diào)查小結(jié)24第七部分開發(fā)指標和規(guī)劃25一、規(guī)劃建筑指標25二、規(guī)劃概念方案25三、建筑概念方案25四、業(yè)態(tài)引導及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃27第八部分開發(fā)收入和周期27一、銷售配比定價27二、開發(fā)銷售收入27三、開發(fā)周期預(yù)測28四、銷售計劃預(yù)測29第九部分投資總成本和收益分析30一、項目預(yù)算總投資分析30二、項目開發(fā)銷售收益30三、項目持有經(jīng)營收益30四、項目投資價值指標分析31五、項目現(xiàn)金流量及啟動資金分析31第十部分綜合分析與建議33一、綜合判斷33二、綜合建議33第一部分項目概況一、宗地位置項目地塊位于江西省南昌桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新建縣）新祺周一路與桑海南大道交匯處（雙匯食品旁），距南昌機場僅十余公里，而與南昌CBD紅谷灘新區(qū)也僅二十余分鐘車程，項目離福銀高速新祺周出口僅500米。桑海開發(fā)區(qū)位于省會城市南昌北郊新祺周，距城區(qū)僅22公里，連接南昌和九江這兩個重要的工業(yè)城市，地處昌九工業(yè)走廊這兩大經(jīng)濟板塊對接的黃金交匯點。項目位置圖如下二、宗地現(xiàn)狀1、項目四至北至新祺周一路，南至陽光大道，西至雙匯食品，東至桑海南大道。具體如下圖所示2、項目周邊地勢比較平坦，項目內(nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。3、地面現(xiàn)狀目前場地里有原富士電梯的在建工程，后由管委會收購，其他為雜草，無占用，場地內(nèi)基本平整。4、地面現(xiàn)無任何居住可能對項目開發(fā)進度造成影響的情況。5、地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項目施工情況。6、項目用地無（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對項目開發(fā)進度造成影響的情況。三、周邊配套調(diào)查1、交通狀況11公交系統(tǒng)情況南昌公交135路（新祺周八一橋），安義縣南昌班車，靖安縣南昌班車，九江南昌班車。12宗地臨主干道桑海大道、國藥大道，其中國藥大道（G316）為國道，南接南昌市，北連九江市區(qū)。2、周邊教育配套桑海小學、陽光幼兒園，桑海中學，南昌希望藝術(shù)學校，徐孺子學校（在建中）等。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平項目周邊有新祺周衛(wèi)生院，桑海衛(wèi)生所。4、宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住及現(xiàn)狀項目北側(cè)桑海北路旁，距本地塊距離有桑海春天社區(qū)、錦繡家園社區(qū)、思德廣場等均為成熟的社區(qū)。在售新建住宅項目較少。四、周邊環(huán)境調(diào)查1、治安情況良好。2、空氣狀況優(yōu)良。3、噪聲情況良好。4、污染情況無。5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。6、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化項目東側(cè)桑海大道以東國藥大道以北為中科產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心項目，項目規(guī)劃12層共18000平米現(xiàn)已經(jīng)完成十層。五、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展項目東側(cè)桑海大道為雙向六車道，項目北側(cè)新祺周一路為雙向四車道。2、供水狀況現(xiàn)有管線均至項目用地。3、污水、雨水排放現(xiàn)有管徑均至項目用地。4、通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）現(xiàn)有管線均至項目用地。5、永久性供電和臨時施工用電現(xiàn)有管線均至項目用地。6、燃氣現(xiàn)有管線均至項目用地。六、規(guī)劃控制要點該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)及商務(wù)設(shè)施用地；用地面積為60000平方米；容積率為20；建筑密度為不大于40；綠地率為不小于20；停車泊位要求為機動車06/百平米建筑面積，非機動車15/百平米建筑面積；交通出入口設(shè)計要求為沿地塊東側(cè)桑海南大道設(shè)置。其他限制條件競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商業(yè)部分（由開發(fā)區(qū)管委會鑒定）的30并五年內(nèi)不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。七、土地價格該地塊將以起始價萬元（約萬元/畝）在南昌市國土交易中心掛牌出讓。如超過起始價取得本項目，差價部分由管委會負責返回。八、商務(wù)安排在簽訂投資協(xié)議書后1個月內(nèi)由桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會負責委托南昌市國土交易中心掛牌。第二部分區(qū)域城市化發(fā)展概況一、南昌市概況1、地理位置南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國第一大淡水湖鄱陽湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靖安，北與永修、都昌、鄱陽三縣共鄱陽湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距約108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對平坦，西北丘陵起伏，水網(wǎng)密布，湖泊眾多。南昌是江西的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化的中心。2、經(jīng)濟發(fā)展2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到300052億元，按可比價計算，同比增長125，高于全省15個百分點，總量占全省比重為232，較2011年提高02個百分點。全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長，工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)運行。112月，全市農(nóng)林牧漁業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值24935億元，同比增長46；農(nóng)林牧漁業(yè)完成增加值14719億元，同比增長46。112月，全市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值96726億元，同比增長148，總量占全省比重為198，較上年同期提高03個百分點。全市八大產(chǎn)業(yè)中共有三個產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值過100億，分別是汽車及零部件產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥和綠色食品產(chǎn)業(yè)、機電制造產(chǎn)業(yè)。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額111654億元，同比增長184，高于全省25個百分點，總量占全省比重為279，較上年同期提高11個百分點。其中，限額以上企業(yè)實現(xiàn)消費品零售額65312億元，增長252，高于全省25個百分點。同時，全市海關(guān)進出口總額完成8287億美元，增長52。其中，出口總額6466億美元，增長144。112月，全市實際利用外資2640億美元，增長154；實際利用內(nèi)資71070億美元，增長177。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入增長129，其中人均可支配收入增長138。農(nóng)民人均純收入跨過了9000元臺階，達到9730元，同比增長147。3、行政區(qū)劃南昌是中國江西省的省會城市，全省的政治、經(jīng)濟、文化和科技中心。，現(xiàn)轄四縣（南昌、新建、進賢、安義），五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖），兩個國家級開發(fā)區(qū)（高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)），九個省級開發(fā)區(qū)（桑海開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)、小藍開發(fā)區(qū)等）和一個紅谷灘新區(qū)，總面積7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，建成區(qū)面積210平方公里，是全國35個特大城市之一。4、金融業(yè)發(fā)展2012年末，全市金融機構(gòu)各項存款余額為572314億元，比年初增長126。其中，企業(yè)存款331034億元，增長104；居民儲蓄存款185357億元，增長156。金融機構(gòu)各項貸款余額472801億元，比年初增長163。其中，短期貸款176221億元，增長199；中長期貸款286910億元，增長123。5、人民生活南昌市2012年末戶籍總?cè)丝?0787萬人，比上年末凈增292萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口23428萬人，增加056萬人。從業(yè)人員全市年末社會從業(yè)人員310萬人，比上年末增加7萬人，增長23。年末在崗職工7718萬人，其中國有單位在崗職工為3667萬人。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23602元，比上年增長138。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出16450元，增長80。其中，居住、教育文化娛樂服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)的支出增幅較大，分別增長208、142和133。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為341。年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2904平方米，比上年末增加033平方米。2012年農(nóng)民人均純收入9730元，增長147。農(nóng)民人均生活消費支出5209元，增長65。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為497。年末農(nóng)村居民人均住房使用面積4886平方米。2、桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概況1、地理位置桑海開發(fā)區(qū)位于省會城市南昌北郊新祺周，距城區(qū)僅22公里，連接南昌和九江這兩個重要的工業(yè)城市，地處昌九工業(yè)走廊這兩大經(jīng)濟板塊對接的黃金交匯點；同時，因桑海開發(fā)區(qū)臨近昌北國際機場，位于鄱陽湖之濱，桑海開發(fā)區(qū)又成為連接環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈和臨空經(jīng)濟圈的重要一環(huán)。隨著京九鐵路全面提速、高速公路網(wǎng)絡(luò)不斷擴大和新航線的進一步開辟，昌九工業(yè)走廊全面形成至省內(nèi)“半小時經(jīng)濟圈”和至長珠閩的“六小時經(jīng)濟圈”。2、經(jīng)濟發(fā)展2012年，桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)五項經(jīng)濟指標增幅名列全市第一GDP完成897億元，同比增長173；財政總收入完成23億元，同比增長429；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成865億元，同比增長20；社會消費品零售總額完成0385億元，同比增長363；限額以上批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)零售額完成0368億元，同比增長5343、桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃2013年，桑海開發(fā)區(qū)將繼續(xù)抓好城鎮(zhèn)化建設(shè)這個關(guān)鍵工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且將把保障性安居工程建設(shè)作為優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和促進民生改善的重大民生工程、民心工程、發(fā)展工程，強化組織領(lǐng)導，凝聚工作合力，把握工作重點，狠抓工作落實，使全區(qū)城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)工作穩(wěn)步有序推進。同時，桑海開發(fā)區(qū)將以對接上級對口部門為橋梁、以導入政策資金為抓手、以推進社發(fā)項目建設(shè)為軸心，以發(fā)展社會事業(yè)為目標，繼續(xù)履行社會事業(yè)職責，全力推進各項社會事業(yè)工程。2013年，桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展奮斗目標地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）計劃完成99億元、增長15，奮斗目標10億元、增長17；財政總收入計劃完成28億元、增長205，奮斗目標3億元、增長23；地方財政一般預(yù)算收入計劃完成1253億元、增長22，奮斗目標1273億元、增長24；規(guī)模以上工業(yè)增加值計劃完成97億元、增長17，奮斗目標98億元、增長185；固定資產(chǎn)投資計劃完成1446億元、增長28，奮斗目標1468億元、增長30；社會消費品零售總額計劃完成4000萬元、增長19，奮斗目標4200萬元、增長21；實際利用外資計劃完成4150萬美元、增長135，奮斗目標4220萬美元、增長155；現(xiàn)匯進資計劃完成935萬美元，奮斗目標950萬美元；實際利用內(nèi)資計劃完成4832億元、增長19，奮斗目標4913億元、增長21；出口總額計劃完成4300萬美元、增長157，奮斗目標4500萬美元、增長2113；新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)計劃目標4個、奮斗目標5個。十二五桑海開發(fā)區(qū)提出了“緊緊抓住全市打造核心增長極，推進大投入、大建設(shè)、大發(fā)展的重要契機，充分發(fā)揮桑海自身優(yōu)勢以藥為基、依港興區(qū)，奮力拼爭，努力成為打造全省核心增長極的急先鋒，全力將桑海打造南昌北大門、空港經(jīng)濟區(qū)”這一總體發(fā)展思路。在這總體發(fā)展思路的指引下，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟、社會事業(yè)等各項工作亮點紛呈，奮進的桑海城正發(fā)生著蛻變。第三部分區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查（一）南昌市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查1、零售商業(yè)、批發(fā)市場零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調(diào)研業(yè)態(tài)為百貨商廈、購物中心、超市賣場。百貨商廈紅谷灘新區(qū)已形成核心辦公商圈區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次較高。紅谷灘新區(qū)中高端百貨商場，大多集中于以鳳凰中大道為中心的辦公核心區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诩t谷灘新區(qū)的城市核心辦公商圈，有萬達廣場，洪客隆百貨，天虹商場，洪城大廈等，其中萬達廣場項目2012年8月24日盛大開業(yè)。項目占地約200畝，總建筑面積近60萬平方米。除萬達旗下四大主力店品牌外，國美電器、華潤萬家、方達海鮮大酒樓均已進駐，次主力店中，集合了國際著名的三大時尚品牌ZARA、H另外也考慮高區(qū)310層也整體經(jīng)營考慮房產(chǎn)可自由分隔故本項目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為開發(fā)銷售，高區(qū)110層作為整體持有經(jīng)營考慮。二、開發(fā)銷售收入通過對周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對本項目未來的租金水平進行預(yù)測，該項開發(fā)銷售收入為27447萬元，各層銷售單價和銷售總價如下位置樓層未來租金預(yù)測RPI2銷售預(yù)測（元/）銷售面積預(yù)測（）銷售總價預(yù)測（萬元）11837517520417373122108375105124753499630853758234475339144068375665847533164低區(qū)5072375700846423253高區(qū)1115090375876054894808合計96092856327447三、開發(fā)周期預(yù)測根據(jù)項目進展，2013年4月已簽署成交確認書，對各階段主要時間節(jié)點做了預(yù)測，具體如下1、置地階段2013年4月底，簽署成交確認書；2013年5月，付清土地款；2013年7月，完成方案設(shè)計；2013年7月，完成用地規(guī)劃許可證的辦理。2013年8月，完成國有土地使用證的辦理。2013年9月，完成規(guī)劃設(shè)計方案批復。2、啟動階段2014年11月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年1月，完成項目一期施工許可證的辦理；2014年5月，完成項目一期銷售許可證的辦理。3、實施階段2014年5月,項目一期開始銷售；2014年9月，完成項目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項目一期主體封頂；2014年11月，完成項目二期銷售許可；2015年3月，項目一期竣工；2015年4月，項目二期主體封頂；2015年5月，項目一期驗收完畢；2015年8月，項目二期竣工；2015年10月，項目二期驗收完成；4、結(jié)算階段2015年7月，項目一期交房；2015年12月，項目二期交房；2016年6月，完成項目開發(fā)結(jié)算。項目開發(fā)周期預(yù)測時間為30個月。四、銷售計劃預(yù)測銷售周期預(yù)測如下建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年5月至2015年12月19個月1445第九部分投資總成本和收益分析一、項目預(yù)算總投資分析1、土地成本按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費價格為6167萬元。2、開發(fā)成本，包括方案設(shè)計、前期報建、臨時水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設(shè)管理等成本投入。3、費用支出，包括銷售經(jīng)營及管理費用、財務(wù)部門管理費用等。4、項目開發(fā)銷售面積為28563平米。二、項目開發(fā)銷售收益項目估算單位備注一、經(jīng)營收入274479,609二、經(jīng)營支出190326,663（一）成本支出177976,2311土地成本/收購成本61672,1592新建成本/續(xù)建成本107153,7513財務(wù)費用915320（二）費用支出12354321其他管理費用1235432三、經(jīng)營利潤84152,946四、營業(yè)稅及增值稅23478221營業(yè)稅及附加15235332土地增值稅823288五、項目利潤60692,125六、所得稅1517531七、凈利潤45511,593八、可分配收入（加財務(wù)費用）54661,914項目開發(fā)部分收入扣除相應(yīng)成本（包括全部土地成本及地下建筑成本），實現(xiàn)可分配收入5466萬元。三、項目持有整體經(jīng)營部分經(jīng)營預(yù)測1、持有整體經(jīng)營部分持有成本分析項目持有整體經(jīng)營面積為10776平米，持有成本為3111萬元。項目測算值（萬元）單位成本（元/平米）總成本匯總31112,887開發(fā)前期費208193土建及外檐工程17871,658室外公共部位工程6964室內(nèi)公共部位工程7367機電安裝工程427396設(shè)備安裝工程7771市政配套費470437注持有經(jīng)營部分只考慮建安成本，其余成本由開發(fā)部分分攤。2、持有經(jīng)營部分收益測算高區(qū)持有經(jīng)營110層第1年至第5年租金收益如下樓層面積（平米）第1年第2年第3年第4年第5年13層3177080088097106117單位日租金（元）410層759904805305806407013層317793102112123136年租金收益（萬元）410層7599130146161177195合計2232482733013313、持有經(jīng)營部分前5年收益率預(yù)測第1年第2年