蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆荿螞羈莂蚇螞肄膅薃蟻膆莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁螈肀膁薀螇螀莇蒆螆袂腿蒂螆肄蒅莈螅膇羋蚆螄袆肀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄袁螁芄芀袀袃肇蕿袀羅芃薅衿膈肅蒁袈袇莁莇袇羀膄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆羄襖莇莃薁羆膀艿薀肈莆蚈蕿袈腿薄薈羀蒄蒀薇肅芇莆薇膅肀蚅薆裊芅薁蚅羇肈蕆蚄聿芃莃蚃蝿肆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xù)走低，甚至與存款利率倒掛。面對新一輪的風(fēng)險問題，商業(yè)銀行迫切需要完善個人住房貸款的風(fēng)險防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對完善個人住房貸款風(fēng)險防范體系作出建議。關(guān)鍵詞個人住房貸款；風(fēng)險；商業(yè)銀行THECAUSEANDCONTROLANALYSISONINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANOFCHINASCOMMERCIALBANKSABSTRACTINORDERTOSOLVETHEPROBLEMTHATPEOPLECANNOTAFFORDTOPURCHASEHOUSE,COMMERCIALBANKSOROTHERFINANCIALINSTITUTIONSPROVIDEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANBECAUSETHEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANWILLTAKETHEPURCHASEDHOUSEASMORTGAGE,ITISALSOCALLEDPERSONALHOUSINGMORTGAGELOANSUCHLARGESUMANDLONGTERMLOANISTHELEADINGROLEOFTHEBANKCONSUMPTIONLOANNOWADAYS，THEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANHASDEVELOPEDDRAMATICALLYINCHINA,COMMERCIALBANKSARETRYINGHARDTOEXPANDITSBUSINESSANDGRABTHELOANMARKETHOWEVER,THEHOUSINGPRICEHASRISENQUICKLYINRECENTYEARS,WHICHLEADSTOTHEREGIONALREALESTATEBUBBLEBECAUSETHESAFETYOFTHELOANISCLOSELYRELATEDTOTHEMARKETVALUEOFTHEMORTGAGETHEPRICEFLUCTUATIONSINREALESTATEMARKETWILLHAVEDIRECTIMPACTONTHEINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOANTHUS,ATTENTIONSHAVEBEENPAIDTOTHERELATIONBETWEENHOUSINGPRICEFLUCTUATIONSANDFINANCIALRISKSONTHEOTHERHAND,CHINESECOMMERCIALBANKSARENOWFACINGTHEDIFFICULTYOFLIQUIDITYSURPLUS,WHICHDRIVESTHEBANKSTOTAKERAPIDREFORMSUNDERTHISCIRCUMSTANCE,COMMERCIALBANKSNEEDTOTAKEANEWVIEWOFTHERISKOFTHEIRPERSONALHOUSINGCONSUMPTIONLOANSTHISPAPERISTRYINGTOANALYSISTHERISKSOFTHEPERSONALHOUSINGLOANSOFCHINESECOMMERCIALBANKSITSTARTSWITHREVIEWINGTHEDEVELOPMENTOFINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOAN,ANDTHENANALYSISHOWITWOULDDEVELOPINTHENEXTTWODECADES，THECHARACTERSANDADVANTAGESOFITAREALSOGIVENTHENEXTSTEPISTOFOCUSONTHERISKBEHAVIORSOFTHEPERSONALHOUSINGCONSUMPTIONLOANSWHENANALYZINGTHECAUSINGFACTORSOFLOANRISK,THEREALESTATEHOTANDLIQUIDITYSURPLUSAREGIVENMUCHCONSIDERATIONSANDTHEENDSOFTHEPAPER,SEVERALADVICESAREPUTFORWARDONHOWTOKEEPTHEHOUSINGCONSUMPTIONLOANSAFEKEYWORDSINDIVIDUALHOUSINGCONSUMPTIONLOAN,RISK,COMMERCIALBANKS目錄前言1（一）研究意義1（二）論文框架1一、我國個人住房貸款概述3（一）個人住房貸款的基本概念31個人住房貸款的分類32個人住房貸款的主要特點33個人住房貸款的流程4（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險51個人住房貸款現(xiàn)狀52個人住房貸款的主要風(fēng)險7二、我國個人住房貸款風(fēng)險的主要成因9（一）逆向選擇和道德風(fēng)險91個人住房貸款中的逆向選擇92個人住房貸款中的道德風(fēng)險9（二）房地產(chǎn)泡沫101我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析102房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險12（三）商業(yè)銀行流動性過剩131商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析132流動性過剩對個人住房貸款風(fēng)險的影響13（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險控制及防范制度缺陷141房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范142房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘14三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施16（一）建立和完善個人住房信貸保障制度161完善房貸保險制度162設(shè)立房貸擔(dān)保人16（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系171加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預(yù)測172調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置183加強銀行自身操作管理18（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新191創(chuàng)新個人住房貸款品種192增加個人住房貸款的利率品種19（四）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測201加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選202拓寬房地產(chǎn)融資渠道20結(jié)束語22參考文獻23致謝24聲明及論文使用的授權(quán)25前言（一）研究意義美國“次貸”危機的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機并嚴(yán)重危及到了實體經(jīng)濟，即說明了一個事實住房貸款雖然相對比較安全，但其風(fēng)險一旦形成，便會迅速擴張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個金融市場和國民經(jīng)濟的發(fā)展。對于我國而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長，累積的風(fēng)險也越來越多，而對于風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實際經(jīng)驗。另外，中國房地產(chǎn)市場起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個人信用體制不完善，使得個人住房貸款風(fēng)險日益顯現(xiàn)，加強個人住房貸款的風(fēng)險已迫在眉睫。因此，本文著力審視中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險，著重對商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理研究，對商業(yè)銀行防范個人住房貸款風(fēng)險提出建議，為保證貸款安全，防范金融風(fēng)險的發(fā)生有著現(xiàn)實意義。（二）論文框架研究個人住房貸款風(fēng)險防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險產(chǎn)生原因、風(fēng)險現(xiàn)狀及未來面臨的狀況，論文的基本框架如下第2章對我國個人住房貸款的概述。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，然后通過對我國住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢的預(yù)測展望個人住房貸款的發(fā)展前景。為說明風(fēng)險產(chǎn)生根源，還需要對個人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第3章具體分析我國個人住房貸款的風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。主要從借款人風(fēng)險（逆向選擇和道德風(fēng)險）、國家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動性風(fēng)險）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個個人住房貸款鏈條上的各個因素，抓出重點進行風(fēng)險剖析。第4章針對第3章所列舉的風(fēng)險原因，進行風(fēng)險防范的措施。對借款人風(fēng)險提出了完善保險制度及擔(dān)保人的設(shè)立；對于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進行宏觀經(jīng)濟走勢分析、優(yōu)化資源配置和加強自身管理操作；對于流動性風(fēng)險，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來減輕此風(fēng)險；對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險；銀行可建立篩選機制和拓寬融資渠道等方法來防范。一、我國個人住房貸款概述（一）個人住房貸款的基本概念中國人民銀行個人住房貸款管理辦法對個人住房貸款做出如下定義個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放個人住房貸款的金融機構(gòu)，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。1個人住房貸款的分類目前個人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類第一，政策性個人住房貸款。該貸款是為推進住房制度改革，運用住房公積金、住房銷售房款和住房補貼存款，為企業(yè)單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國家安居工程發(fā)放的個人住房抵押貸款等。第二，自營性或商業(yè)性個人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲蓄存款及其他存款為資金來源向居民個人發(fā)放的用于購買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有各商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房抵押貸款、個人住房裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款和個人自建房貸款等品種。第三，個人住房組合貸款。它是政策性和自營性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，如果這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補購房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個人住房抵押貸款展開論述。2個人住房貸款的主要特點個人住房貸款作為一種消費性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點第一，長期性。由于住房價值大，使用期限長，居民購買一套住房需要較長時間的積累，因此個人住房貸款期限短則幾年，長則10年、20年，最長期限可達30年。這就為信用風(fēng)險的緩慢積聚提供了條件。國際經(jīng)驗認(rèn)為個人住房貸款的信用風(fēng)險一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。第二，零售性。個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進行多次合作的機會少，這些都會造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險，因而形成了風(fēng)險分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對借款人資信狀況的變化進行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。如果要對異地借款的資信狀況進行調(diào)查并不容易，對借款人的資信狀況的變化進行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費相當(dāng)多的人力、物力和財力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。這一因素決定了住房貸款具有很強的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。3個人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1所示個人住房貸款風(fēng)險管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計圖1個人住房貸款操作流程由上圖可見，個人方面?zhèn)€人貸款申請信貸受理審查上報審核批準(zhǔn)辦理發(fā)放手續(xù)償還貸款清戶撤押。銀行方面主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個環(huán)節(jié)依次進行。這五個環(huán)節(jié)的每個環(huán)節(jié)在我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會種下風(fēng)險隱患。（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險1個人住房貸款現(xiàn)狀我國住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年突破3萬億元（見表1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房價在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險顯現(xiàn)。如果房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風(fēng)險就會很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。表1歷年全國個人住房貸款狀況表19972008單位億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比19977491412354603119988652414261604919999373421357711452000993711337682340200111231475597954982002131293982889563120031589962118408374520041750673184710620051978262050933103720062185507224550910272007252426300001188200830350029800982資料來源國家統(tǒng)計局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來一段時間內(nèi)，依然對首套房實行首付和利率的優(yōu)惠，對多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場風(fēng)險由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高“門檻”，但不會有禁止性限制。因此，對于購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵普通住房的購買，從上海個人住房貸款余額走勢看（見圖2），隨時間推移持續(xù)增長表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強勁。圖2上海中資銀行本外幣個人住房貸款余額單位億元資料來源上海易居房地產(chǎn)研究院。截止2009年，我國個人住房貸款余額為438萬億元，比剛剛起步時的1997年末23546億元增加了435654億元，增長了185倍，而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達到80以上。雖然住房未被列入消費品，但它已成為消費信貸的大頭。有些城市個人住房貸款占銀行貸款比重達到了50以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險。建設(shè)銀行2009年度年報顯示（見下表2）2009年建行個人貸款增長3249至1088459億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為2258；其中個人住房貸款增長4135至852531億元。在2009年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的50左右，其隱藏風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。表2中國建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,351,31557,1781712,689,78474,430277短期貸款915,67429,143318855,39737,700441中長期貸款2,435,64128,0351151,834,38736,730200個人貸款1,088,4597,208066821,5318,840108個人住房貸款852,5313,600042603,1474,931082個人消費貸款78,6511,32916974,9641,685225其他貸款157,2772,279145143,4202,224155票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,770512119,467612051總計4,819,77372,1561503,793,94383,882221資料來源中國建設(shè)銀行股份有限公司2009年年度報告。2個人住房貸款的主要風(fēng)險風(fēng)險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、流動性風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險等等。（1）借款人風(fēng)險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動蕩。（2）宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于高速發(fā)展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。以上因素將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒担瑢?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（3）流動性風(fēng)險。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到1820時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從1997年的03上升到2003年的927。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。（4）開發(fā)商風(fēng)險。具體表現(xiàn)為一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后,因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn),由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙,通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn),用以籌措資金。本文主要針對個人住房貸款的突出的風(fēng)險分析其風(fēng)險成因，并從源頭上研究防范控制的方法。二、我國個人住房貸款風(fēng)險的主要成因（一）逆向選擇和道德風(fēng)險針對信貸市場借款人信用風(fēng)險的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對稱是引致信用風(fēng)險的重要原因，并會進一步影響信貸市場分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風(fēng)險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險偏好者。對于個人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險。2個人住房貸款中的道德風(fēng)險道德風(fēng)險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。內(nèi)部道德風(fēng)險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟的載體起碼有如下兩個特點第一，供求關(guān)系不宜達到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)