商業(yè)定位報告光谷步行街目錄第一部分市場背景調(diào)查分析一、武漢市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概述二、武漢商業(yè)發(fā)展規(guī)劃三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的導(dǎo)向四、武漢商業(yè)主要預(yù)期目標(biāo)五、現(xiàn)有武漢商圈的分析六、項(xiàng)目周邊市場光谷商圈的分析七、武漢市居民消費(fèi)需求分析八、武漢類似復(fù)合商圈調(diào)研及分析九、市場預(yù)測分析十、市場調(diào)查綜述第二部分商業(yè)步行街營銷定位一、目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定（一）、目標(biāo)消費(fèi)群體范圍（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體類別（三）、目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)模式的設(shè)定（四）、目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)特征二、初步市場定位（一）總體開發(fā)戰(zhàn)略及思路（二）商業(yè)經(jīng)營功能定位（三）商品定位（四）市場競爭定位（五）市場定位（六）經(jīng)營目標(biāo)定位（七）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃（八）項(xiàng)目經(jīng)營方式定位第三部分招商方案一、招商宗旨二、招商策略三、招商策略控制四、招商模式五、招商進(jìn)度和開業(yè)計劃第一部分市場背景調(diào)查分析一、武漢市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概述在中國歷史上，武漢市以其特有的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通運(yùn)輸條件而成為中國重要的進(jìn)出口貿(mào)易中心和著名的商品集散轉(zhuǎn)運(yùn)中心。17世紀(jì)中葉，漢口即成為中國四大名鎮(zhèn)之一。19世紀(jì)中葉，漢口成為對外通商口岸，商業(yè)更趨發(fā)達(dá)，特別是對外貿(mào)易有較大的發(fā)展，到20世紀(jì)初，武漢進(jìn)出口貿(mào)易占全國貿(mào)易額的1204，僅次于上海而居第二位。20世紀(jì)30年代，武漢進(jìn)出口貿(mào)易仍居全國第三位，隨著內(nèi)外貿(mào)易的發(fā)展，武漢的金融業(yè)也迅速發(fā)展起來，并逐步成為中國重要的金融中心之一。中華人民共和國成立后，武漢成為國家建設(shè)投資的重點(diǎn)地區(qū)。1982年底武漢的工業(yè)產(chǎn)值、工業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)值和實(shí)現(xiàn)的利稅額，均居全國第四位而僅次于上海、北京、天津。20世紀(jì)90年代，三峽工程建設(shè)使得處于長江中游地帶的武漢在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要位置又得到進(jìn)一步加強(qiáng)。一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如光電子信息）開始在武漢形成，而且國家批準(zhǔn)武漢為對外貿(mào)易口岸，武漢作為中國內(nèi)陸地區(qū)貿(mào)易中心和轉(zhuǎn)口碼頭的地位和作用得到增強(qiáng)。武漢是全國商品的重要集散地，市場輻射范圍遍及華中和中原地區(qū)（主要指漢口而言）。近5年來，全市各類商品市場從385個增加到612個；全市商業(yè)街從10余條綜合性街道發(fā)展到有精品街、品牌街、電子街、美食街等眾多專業(yè)商業(yè)街和中山大道商業(yè)景觀街、江漢路商業(yè)文明街等特色商業(yè)街。近十幾年來，武漢企業(yè)改革逐步由經(jīng)營形式的改革向產(chǎn)權(quán)制度改革深入，由單一商品經(jīng)營向資本運(yùn)營轉(zhuǎn)變。1986年，武漢商場在國內(nèi)商界率先進(jìn)行股份制改造，并成為中國第一家商業(yè)企業(yè)上市公司。名牌企業(yè)采取收購股權(quán)和托管、連鎖等經(jīng)營方式，調(diào)整了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了名店效應(yīng)。爾后，中商集團(tuán)徐東平價超市，武漢華聯(lián)超市，中百集團(tuán)倉儲商場，“家樂福”等國內(nèi)外20余家大型超級市場和倉儲式商場競相開張。當(dāng)代國際零售業(yè)流行的新型業(yè)態(tài)開始啟動。二、武漢商業(yè)發(fā)展規(guī)劃“九五”期間以來，武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已形成多元化投資格局，促進(jìn)了各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展。2002年，全市各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為115萬個，比1995年的94萬個增長223；各類商品交易市場697個，比1995年的405個增長721城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到08平方米。不斷提升商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)功能檔次，已成為我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的主流。規(guī)劃期內(nèi)我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的主要任務(wù)為通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強(qiáng)漢口中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)；推動中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐東路、白沙洲、魯巷、南湖等30個市級商業(yè)副中心（亦即區(qū)域商業(yè)中心）；培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設(shè)置一批社區(qū)商業(yè)中心；逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網(wǎng)點(diǎn)。大力發(fā)展遠(yuǎn)城區(qū)各城鎮(zhèn)的多種類型網(wǎng)點(diǎn)，在11個重點(diǎn)城鎮(zhèn)和城關(guān)鎮(zhèn)增加商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種；在中心鎮(zhèn)及一般建制鎮(zhèn)，引導(dǎo)發(fā)展具有規(guī)模經(jīng)營、規(guī)范服務(wù)特點(diǎn)，能滿足居民和農(nóng)民生活、生產(chǎn)需求的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的導(dǎo)向中心商業(yè)區(qū)服務(wù)范圍對象以區(qū)域以外消費(fèi)者為主。使該區(qū)域成為華中地區(qū)第一流的現(xiàn)代化、多功能的商務(wù)活動中心。規(guī)劃范圍以中山大道、解放大道中段為主體，分別向沿江（河）大道、建設(shè)大道延伸，適時擴(kuò)充至王家墩區(qū)域?yàn)榉秶Ｔ搮^(qū)域內(nèi)發(fā)展的重點(diǎn)為突出解放大道中段武商片的繁榮繁華；提高中山大道商業(yè)景觀街的品質(zhì)；提升江漢路步行商業(yè)街的功能檔次；引導(dǎo)漢正街包括沿河大道、大興路等地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由數(shù)量擴(kuò)充逐步轉(zhuǎn)向質(zhì)量提高；培育沿江大道，建設(shè)大道貿(mào)易、休閑的特色優(yōu)勢；建設(shè)京漢大道（橋口路至黃浦路）的商品集中經(jīng)營區(qū)域，形成一條與輕軌交通線人流聚集相適應(yīng)的購物、休閑長廊；配合王家墩區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，建設(shè)商貿(mào)、餐飲、酒店等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，力爭提升其能級。大力引導(dǎo)發(fā)展促進(jìn)中心商業(yè)區(qū)功能提升的金融保險、信息咨詢、中介服務(wù)、賓館酒樓、寫字樓宇等配套經(jīng)營服務(wù)業(yè)。為引導(dǎo)有序競爭，促進(jìn)網(wǎng)點(diǎn)功能完善，該區(qū)域擬大力培育專業(yè)特色街，引導(dǎo)和支持現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，鼓勵發(fā)展連鎖經(jīng)營、單店?duì)I業(yè)面積適中的超級市場、家居、裝飾建材、通訊、服飾、工藝品等大型專業(yè)店和專賣店、專業(yè)店、便利店及特色餐飲店；適度控制單店?duì)I業(yè)面積在5000平方米及其以上商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)的新建、改擴(kuò)建；限制危險化學(xué)品、加油站，農(nóng)貿(mào)市場等網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置。市級商業(yè)中心指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務(wù)行業(yè)完善，服務(wù)對象中近50為區(qū)域以外消費(fèi)者的繁華商業(yè)中心。形成分別聯(lián)系三鎮(zhèn)，具有經(jīng)營特色的市級商業(yè)中心。規(guī)劃以武昌中南路和漢陽鐘家村地段為核心分別形成我市市級商業(yè)中心。中南路商業(yè)街區(qū)以中南商業(yè)大樓、中商廣場等大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等為主體向徐東路和武珞路方向延伸。鐘家村商業(yè)街區(qū)以漢商總部等大型商業(yè)設(shè)施為主體向周邊延伸。在中南路、鐘家村為核心的兩個市級商業(yè)中心大力優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)，不斷提升功能。重點(diǎn)引導(dǎo)現(xiàn)有各類優(yōu)勢企業(yè)，采取多種方式，逐步形成賣場特色分工，積極引進(jìn)各種品牌和優(yōu)勢經(jīng)營企業(yè)，大力發(fā)展專業(yè)店、專賣店和特色餐飲店，進(jìn)一步完善購物功能，增強(qiáng)貿(mào)易、娛樂、休閑、商務(wù)等功能，市級商業(yè)中心擬鼓勵發(fā)展單店規(guī)模適中經(jīng)營家居、裝飾建材、家電、通訊、服飾、布藝、汽車和配套服務(wù)、工藝品等的大型專業(yè)店，以及各種品牌專賣店、各類專業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂等網(wǎng)點(diǎn)；適度控制單店?duì)I業(yè)面積在5000平方米以上的綜合超市、百貨店；限制危險化學(xué)品、加油站、農(nóng)貿(mào)市場等網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置；關(guān)閉治污不達(dá)標(biāo)的網(wǎng)點(diǎn)。市級商業(yè)副中心（亦即區(qū)域商業(yè)中心）指在居民稠密區(qū)、歷史形成的商業(yè)集中路段、公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的地區(qū)性商業(yè)服務(wù)中心。規(guī)劃培育、建設(shè)的三種主要形式為1、沿街式。以沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主體，形成配套服務(wù)行業(yè)較為齊全，方便購買，滿足周邊不同層次消費(fèi)需求的區(qū)域性綜合型商業(yè)街區(qū)。在已初具規(guī)模的商業(yè)街區(qū)，適宜培育和建設(shè)不同風(fēng)格的專業(yè)商業(yè)街，發(fā)展單店面積適中的大型綜合超市或超級市場及其它新興業(yè)態(tài)，提升市級商業(yè)副中心的購物、休閑、娛樂等功能，帶動周邊社區(qū)商業(yè)中心的結(jié)構(gòu)合理、功能完善。2、板塊型。在沌口、常青、關(guān)山、古田、后湖、四新等地，與即將建設(shè)的城市大型公共設(shè)施相配套，利用完善的交通網(wǎng)絡(luò)，分別選址規(guī)劃建設(shè)大型購物中心（即MALL），形成以百貨店、倉儲式商場或大型綜合超市、大型專業(yè)店為核心店，組合各類專業(yè)店、專賣店、餐飲店等特色店鋪的具有各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體，突破以商業(yè)街為主要形式的市級商業(yè)副中心的單一模式。3、組團(tuán)式。在魯巷等地配合零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，發(fā)展批發(fā)、中介經(jīng)紀(jì)等貿(mào)易服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，豐富市級商業(yè)副中心的內(nèi)涵，提升其功能檔次。對漢口火車站前、南湖等地，適宜發(fā)展超市、專業(yè)店、專賣店等新興流通業(yè)態(tài)，形成新型商業(yè)群落，構(gòu)筑與住宅組團(tuán)相適應(yīng)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)格局。引導(dǎo)市級商業(yè)副中心提升功能檔次，倡導(dǎo)發(fā)展獨(dú)立座落的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)群，鼓勵發(fā)展單店?duì)I業(yè)面積在5000平方米以下的大型綜合超市和經(jīng)營家居、裝飾建材、家電、服飾、布藝、通訊、工藝品、汽車及配套服務(wù)等大型專業(yè)店、以及規(guī)模適中的專賣店、專業(yè)店、特色餐飲店和住宿、休閑娛樂等網(wǎng)點(diǎn)；適度控制單店?duì)I業(yè)面積在5000平方米以上商業(yè)設(shè)施的新建和改擴(kuò)建；限制危險化學(xué)品、加油站、農(nóng)貿(mào)市場等網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置；關(guān)閉治污不達(dá)標(biāo)的網(wǎng)點(diǎn)。專業(yè)商業(yè)街指開展專業(yè)性、系列化商品和服務(wù)經(jīng)營的專業(yè)店、專賣店高度聚集，提供專門商品和專業(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街。重點(diǎn)培育橋口路美食街、臺北路風(fēng)情街、吉慶街美食街、彭劉楊路美食街、龍陽大道汽車及配套服務(wù)特色街、解放路商業(yè)街、順道街、京漢大道江漢路至航空路、小東門裝飾建材街、保成路、前進(jìn)四路和五路電子商品街、大智路通訊器材街、香港路、友誼大道市場群落等，引導(dǎo)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)特色水平。在中心商業(yè)區(qū)、市級商業(yè)中心和市級商業(yè)副中心，結(jié)合不同地段的歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色，引導(dǎo)建設(shè)和發(fā)展一批有規(guī)模和影響的信息通訊、餐飲娛樂、男女用品、家電電器、花卉寵物、兒童玩具、酒吧、休閑等適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)趨勢的專業(yè)商業(yè)街。限制設(shè)置與專業(yè)商業(yè)街整體功能不協(xié)調(diào)匹配的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)中心指設(shè)置在居民居住區(qū)，以當(dāng)?shù)鼐用駷榉?wù)對象的商業(yè)集中區(qū)域。這是方便居民購物、滿足服務(wù)需求的基礎(chǔ)性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的重點(diǎn)依次為居住區(qū)以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等，適度設(shè)置廢舊物品收購等網(wǎng)點(diǎn)，限制商住混雜的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，關(guān)閉治污不達(dá)標(biāo)等擾民網(wǎng)點(diǎn)，形成社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心的功能依次遞增、不斷完善的格局。批發(fā)市場設(shè)置區(qū)域指由城市規(guī)劃定點(diǎn)，用于設(shè)置批發(fā)市場、物流配送中心等大型商業(yè)設(shè)施，體現(xiàn)商品集散綜合功能的區(qū)域。引導(dǎo)物流企業(yè)和物流基地、新建或遷移的大型專業(yè)和綜合商品交易市場，在中環(huán)線周邊和外環(huán)線的常福、東山等地設(shè)置，增強(qiáng)城市商業(yè)的集聚輻射功能。發(fā)展的重點(diǎn)為規(guī)劃的物流企業(yè)和物流基地、新建的現(xiàn)代物流配送中心以及農(nóng)副產(chǎn)品、家居、汽車及相關(guān)服務(wù)、裝飾建材、鋼材等大型商品交易市場，利于向省內(nèi)及鄰省等地輻射。四、武漢商業(yè)主要預(yù)期目標(biāo)建成4座以上融購物、餐飲、旅游、娛樂、休閑、文化功能于一體的10萬平方米以上的現(xiàn)代大型購物中心；營業(yè)面積在3000平方米以上的大中型綜合超市發(fā)展到90家以上；營業(yè)面積在5003000平方米連鎖經(jīng)營的超級市場達(dá)到2000家左右；營業(yè)面積在5000平方米以上的倉儲式商場發(fā)展到10家以上；營業(yè)面積在3000平方米以上經(jīng)營家電、建材、家居、服飾、汽車等商品的大型專業(yè)店發(fā)展到60家左右；培育實(shí)行連鎖經(jīng)營的便利店、專賣店、專業(yè)店達(dá)到2000家以上；營業(yè)面積在5000平方米以上的百貨店達(dá)到35家左右；營業(yè)面積在3000平方米以上的大型特色餐飲店、酒樓達(dá)到50家左右。中心商業(yè)區(qū)、市級商業(yè)中心功能進(jìn)一步完善，集散能力進(jìn)一步增強(qiáng)。在解放大道、建設(shè)大道、沿江大道、魯巷廣場、洪山廣場等地段形成多點(diǎn)位的商務(wù)集中區(qū)，參與實(shí)施王家墩區(qū)域商務(wù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，吸引國內(nèi)外優(yōu)勢企業(yè)或分支機(jī)構(gòu)聚集。建設(shè)輻射范圍500公里左右的現(xiàn)代商貿(mào)物流配送中心10個；培育功能齊全、特色突出的面向全省、全國的商品交易市場10個左右。培育發(fā)展特色專業(yè)商業(yè)街20條左右；建立具有規(guī)模和經(jīng)營特色的市級商業(yè)副中心（亦即區(qū)域商業(yè)中心）10個左右；培育發(fā)展功能完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心80100個。城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積在111平方米左右。五、現(xiàn)有武漢商圈的分析商圈指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。武漢江漢路精品購物一條街（江漢路商圈）江漢路步行街的定位是精品購物休閑旅游一條街，路邊不再設(shè)“路肩”，路面與兩邊店鋪落地櫥窗連成一體，行人觀景、行走、購物有如走進(jìn)一家“巨型露天商場”。江漢路現(xiàn)有各類商業(yè)門點(diǎn)305處，其中步行街范圍內(nèi)（武漢關(guān)至江漢四路）有門點(diǎn)183處，涉及服裝、家電、餐飲、金融、百貨等51個行業(yè)。從江漢關(guān)至鄱陽街口400米距離形成以金融業(yè)、保險業(yè)為主體的商業(yè)區(qū)段。從鄱陽街至中山大道300米距離，形成以國家級老字號及現(xiàn)代國內(nèi)名牌商品為主體的商業(yè)區(qū)段，如精益眼鏡店、老亨達(dá)利鐘表店以及班尼路、李寧服飾、大臺北鞋城、高邦服裝、百世吉、鄂爾多斯等專賣店。從中山大道至江漢四路510米距離，形成以中心百貨商店、港澳中心等現(xiàn)代大型商場為中心的綜合性的商業(yè)區(qū)段。同時，一部分商家根據(jù)市場發(fā)展趨勢和自身?xiàng)l件進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。中心百貨商店已退出五金、水暖、小百貨等品類經(jīng)營，突出中、高檔有特色的商品經(jīng)營。漢商集團(tuán)漢口商場改建為“女之都”，營業(yè)面積達(dá)22000平方米，專營婦女吃、穿、用、玩、健身、攝影、美容等名牌商品和現(xiàn)代服務(wù)項(xiàng)目，成為全國最大的專賣店。萬達(dá)商業(yè)圈武漢萬達(dá)商業(yè)廣場三大主力店分別占據(jù)三幢商廈，其間兩條商業(yè)街、兩大休閑廣場相互連接，500多家獨(dú)立店鋪形成縱橫交錯的步行街。據(jù)調(diào)查，若顧客在每個店停留一分鐘，將耗時近10個小時。武漢萬達(dá)商業(yè)廣場有三大主力店“沃爾瑪超市”、“大洋百貨”、“時代華納”數(shù)碼影城，總賣場面積13萬平方米。武漢百年老街司門口（司門口商圈）對于老武漢人來說，以“司門口”為中心的解放路商業(yè)街是武漢商埠的發(fā)源地，見證了武漢民族工商業(yè)興衰的歷史。但至今日，該商圈卻顯現(xiàn)出衰退的趨勢。門面低矮、狹仄的人行道是本商圈的外在特征。19951997年是其鼎盛時期，年社會商品銷售總額一度達(dá)到10億元。聚集了司門口商業(yè)大樓、廣東商城、九通商廈、武昌商場、維新服飾城、大中華酒樓等企業(yè)，由于所處的三鎮(zhèn)交匯的地理位置，街道口、關(guān)山、青山的消費(fèi)者都到司門口購物，家住漢口的市民也經(jīng)常過江購物。1998年前后，司門口開始逐步衰落，目前解放路商業(yè)街年社會商品銷售總額只有2億元左右。落伍原因我們分析認(rèn)為，解放路商業(yè)街萎縮的外在原因是江漢路等大賣場吸引了顧客的興趣點(diǎn)，此外，群光廣場、中商廣場、亞貿(mào)廣場等新興商業(yè)中心對司門口的消費(fèi)群體進(jìn)行了分流；內(nèi)在原因是它丟掉了原有的傳統(tǒng)品牌，而新的經(jīng)營理念又沒有學(xué)會，未能跟上市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的步伐，自身出現(xiàn)停滯；其三，“步行時代”形成的老商業(yè)中心，在交通設(shè)施等方面達(dá)不到“車行時代”的要求。徐東商業(yè)圈該商業(yè)圈目前已經(jīng)形成了自己的特色就是大而開放型的賣場，現(xiàn)聚集了徐東平價，凱旋門廣場，麥德龍，好美家及中商銷品茂（正在招商）等大型開放式賣場，聚集了來自青山，武昌及漢口部分地區(qū)的消費(fèi)者。中南商業(yè)圈該商業(yè)圈亦是武昌發(fā)一個傳統(tǒng)商業(yè)圈。主要以中商集團(tuán)的系列賣場為主，配以周邊的家樂福，金馬家居等，主要消費(fèi)人群以武昌為主。武商商業(yè)圈該商業(yè)圈亦也是漢口的一傳統(tǒng)商業(yè)圈。武商集團(tuán)旗下賣場在此形成扎堆效應(yīng)，SOGO，漢商新武展中心等，以其良好的商業(yè)氛圍吸引了武漢三鎮(zhèn)的消費(fèi)者來此購物、休閑。鐘家村商業(yè)圈該商業(yè)圈亦是一傳統(tǒng)商業(yè)圈，漢商集團(tuán)最早在這里安營扎寨，吸引了漢陽的廣大消費(fèi)者；但目前的漢商已逐漸向會展業(yè)及其他行業(yè)轉(zhuǎn)向，隨著近年來房地產(chǎn)開發(fā)的火爆，目前已有銅鑼灣，閩東國際城正在緊鑼密鼓的建設(shè)，準(zhǔn)備在鐘家村重塑該商業(yè)圈。根據(jù)上述描述對武漢商圈的綜合概述消費(fèi)特點(diǎn)武漢有四大商業(yè)上市公司，同時這四家分別分布于武漢三鎮(zhèn)，其中漢口二家，武昌漢陽各一家，這也恰恰反映了武漢的商業(yè)格局是以漢口為商業(yè)核心，同時也反映了漢口是商業(yè)重鎮(zhèn)，武昌是文化科技重鎮(zhèn)，漢陽是工業(yè)及物流重鎮(zhèn)的武漢城市發(fā)展布局。這也是為什么漢口的商業(yè)氛圍濃厚，而武昌，漢陽的消費(fèi)者去漢口購物的根本原因之一，同時也是為什么江浙等外省人更愿意到漢口投資購買商鋪的原因。武漢商圈的發(fā)展方向從上世紀(jì)九十年代開始，武漢商業(yè)“重心”幾經(jīng)更迭。六渡橋、車站路、司門口隨著國有老百貨商場的“淡出”，隨著城市交通、市政、住宅建設(shè)的“擴(kuò)張”，原以區(qū)屬商業(yè)為核心的部分商圈日見式微。武昌徐東路、漢陽沌口、洪山“光谷”等新興地區(qū)“商情”逐漸走強(qiáng)。購物中心扎堆商圈”，正步入以銷品茂為代表的“第四次流通革命”。其表征是，由單一的購物功能，轉(zhuǎn)向以滿足城市商業(yè)休閑為功能的“一站式”消費(fèi)訴求。整個武漢商圈的市場競爭分析隨著改革開放的深入和國企改革的逐見成效，武漢的人均收入穩(wěn)步提升，人民購買力逐年增強(qiáng)。武漢的地理位置決定了它將是眾商家競爭的地方。武漢出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。武漢商場、中南商場、漢陽商場、中心百貨、王府井、佳麗、家樂福、麥德隆等的存在，另外“武漢市分三鎮(zhèn)，商業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域呈多極發(fā)展，來自百貨業(yè)、超市的競爭尤其激烈。”武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)存在的薄弱環(huán)節(jié)主要表現(xiàn)在，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，功能不夠齊全，特色不夠鮮明，局部地段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)疏密不均，業(yè)態(tài)雷同；部分商業(yè)設(shè)施陳舊，停車場所不足；新興住宅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展滯后，項(xiàng)目配套不全等。關(guān)鍵點(diǎn)綜述1武漢國有商業(yè)態(tài)勢從外部市場競爭格局來看，武漢國資零售業(yè)的市場占有率漸趨下降，民營和外資零售商逐漸獲得主導(dǎo)地位。在國有商業(yè)內(nèi)部，也產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)制度變革的需求，國有資本逐漸退出、各種其他性質(zhì)資本進(jìn)入成大勢所趨。2武漢不同零售業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢的塑造不同業(yè)態(tài)的零售商，其競爭優(yōu)勢的塑造有不同的途徑。超市業(yè)態(tài)通過廣泛布店來延伸品牌影響、擴(kuò)大規(guī)模、降低采購成本，以達(dá)到增強(qiáng)競爭力的目的。而百貨業(yè)態(tài)來由于在全國布點(diǎn)需要大量的資金，同時管理跨度、物流半徑的擴(kuò)大都需要付出高昂的成本，因此增強(qiáng)在本區(qū)域內(nèi)的市場控制力更具有現(xiàn)實(shí)意義。3外資商業(yè)企業(yè)全面開放以后，盡管對外資零售商進(jìn)入中國市場基本已經(jīng)沒有限制，但外商也不會“遍地開花”式的發(fā)展業(yè)務(wù)，市場拓展策略通常是以某一個或幾個區(qū)域性零售市場為突破點(diǎn)，然后輻射到其他地區(qū)。即便是WALMART（沃爾瑪）也不例外。4、有擴(kuò)大、延伸連鎖經(jīng)營領(lǐng)域的趨勢5、有進(jìn)一步提升商業(yè)中心的功能的特點(diǎn)提升解放大道中段、中山大道中段、徐東大街、中南路、鐘家村、十升路等商業(yè)中心、商業(yè)特色街的功能和服務(wù)水平。6、2004年各大商場發(fā)展特點(diǎn)1不斷研究消費(fèi)需求，調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大品牌經(jīng)營。2研究各種促銷措施，緊抓假日經(jīng)濟(jì)。魯巷廣場購物中心充分利用“元旦”、“春節(jié)”兩節(jié)合一的銷售高峰，推出大型營銷活動，以質(zhì)優(yōu)價低的特價商品輪番出擊，吸引了周邊的消費(fèi)群，創(chuàng)造了魯巷廣場四年來月銷售過億元的最高紀(jì)錄。群光廣場設(shè)法拓寬雙休范疇，把一周的營業(yè)時間分成三段周一至周四、周五至周六、周日。三段開門與打烊的時間各不一樣，充分適應(yīng)了顧客的需求。3）以商品銷售為中心，擴(kuò)大多功能服務(wù)。近幾年，各大商場都在加速經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，從傳統(tǒng)零售業(yè)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)經(jīng)營。4）理性促銷，努力提高銷售質(zhì)量。魯巷廣場購物中心根據(jù)魯廣社區(qū)消費(fèi)相對穩(wěn)定的特點(diǎn)，不盲目跟進(jìn)其它大型商場的送券狂潮，在“五一”、“十一”以及圣誕、店慶等重大節(jié)日開展促銷時，以利潤為中心策劃營銷活動，促銷力度雖不比2003年，但實(shí)現(xiàn)的銷售毛利卻大幅度增加。5）發(fā)展自營品牌經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。六、項(xiàng)目周邊市場光谷商圈的分析1、周邊社區(qū)商業(yè)開發(fā)狀況2、周邊住宅開發(fā)分布圖周邊部分已建項(xiàng)目光谷中心花園116萬巴黎豪庭355萬虹景花園11萬劍橋春天25萬廣廈華庭6萬慧谷時空39萬光谷國際10萬高科大廈3萬光谷創(chuàng)業(yè)街21萬保利花園4336萬洪福家園10萬七零社區(qū)62萬楓林上城138萬陽光城14萬金地太陽城23萬關(guān)山春曉35萬坐標(biāo)城40萬國際企業(yè)總部40萬萬科城市花園39萬銀河灣30萬英倫城邦189萬3、項(xiàng)目周邊在售租商業(yè)項(xiàng)目銷售概況項(xiàng)目周邊在售租商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查概況六月份發(fā)售，總30間商鋪，沿光谷步行街15間，沿項(xiàng)目至珞瑜路規(guī)劃路15間，現(xiàn)只余光谷步行街上數(shù)間，銷售約90。面積80200開間4520米進(jìn)深1020米層高54米廣廈華亭售價步行街沿線12000元/，規(guī)劃路沿線8900元/。最貴15800元/概況處于項(xiàng)目二期，由民院路至關(guān)山一路的規(guī)劃路上。總長300米，南側(cè)150米，北側(cè)150米，其中南側(cè)與民院路連接。商鋪公77間，11月份推出，現(xiàn)銷售約70。面積51110開間354米進(jìn)深1015米層高37米金地陽光城售價均價11000元/概況光谷大道與雄楚大道交匯路口，為陸景苑沿街商鋪，雄楚路沿街為4063單層商鋪，光谷大道沿線為88176兩層商鋪。現(xiàn)銷售約40。面積40176開間4566米進(jìn)深1013米層高單層商鋪37米，兩層商鋪一層42米，二層3米光谷陸景苑售價均價7200元/概況項(xiàng)目位于武昌關(guān)山一路與關(guān)山二路之間，面臨楚雄大街，規(guī)劃用地6737公頃，統(tǒng)一招商，只租不售。現(xiàn)在推為1、10、12，9預(yù)計明年推出。目前12已有大型超市洽談中。面積1樓4100，10樓10000，124682開間1樓可以分割出租，柱距84米，最小空間200。10、12不分割。進(jìn)深1樓為22米層高546米光谷創(chuàng)業(yè)街售價1樓租金約30元/KFC實(shí)用面積240平方純一樓臨街,建面為384平方年租金100萬月租金約217元/平方/月凱威啤酒屋實(shí)用面積500平方一樓不臨街,建面為800平方年租金60萬月租金約625元/平方/月四樓運(yùn)動休閑區(qū)銷售扣點(diǎn)為1416以匡威專柜為例專柜建面72平方，專柜扣點(diǎn)14專柜平均月銷售額85萬，實(shí)際扣除月租金11900元以此核算每平方月租金為165元/平方/月魯巷購物廣場商場一樓凈空為4米,二,三,四樓為35米商場一,二,三樓銷售扣點(diǎn)為2225以二樓卡迪樂皮具男服專柜為例專柜建面120平方，專柜扣點(diǎn)24專柜平均月銷售額10萬實(shí)際扣除月租金24000元以此核算每平方月租金為200元/平方/月4、項(xiàng)目周邊沿街鋪面業(yè)態(tài)及租售情況魯磨路（光谷廣場至地質(zhì)大學(xué)路段）租金每面積面寬米進(jìn)深米層高一層,米月租元經(jīng)營類別其他6045359322200建材五金6045259321800建材五金652438421500建材五金旺谷集貿(mào)市場6527710422000鮮花店626278362500鞋店652438421500碟鋪626278362500服裝店一層60/二層203248423000特百惠家居用品一層60/二層203248423000視力神眼鏡店783248422500眼鏡店2511049422500酒吧一層60/二層203248423000自行車店當(dāng)代花園沿街一層60/二層4015010156國光大廈底商一層7080/二層152438362800文具店一層60/二層152438322500鞋店雅典苑沿街4096128323800藥店珞瑜路（關(guān)山二路至華光大道路段）租金每面積面寬米進(jìn)深米層高一層,米月租元經(jīng)營類別其他3040410321200五金建材2096128322000藥店508471132400035805163228005056414362500窗簾4530475361300鮮花店45036正泰五金504841236同濟(jì)堂醫(yī)藥6050510364000漂亮女人美容5011281436網(wǎng)吧50036口腔診所505641442網(wǎng)吧龍景大酒店5024381200窗簾店5024381200碟吧50453152250鮮花店503025121500面館一層50/二層35888114和美餐廳809061547200聚朋閣餐廳80120101249600超市5090615354500大碗菜餐廳4536312351620同濟(jì)堂醫(yī)藥504041032000五金店鼓風(fēng)社區(qū)沿街民院路（魯巷廣場至雄楚大道路段）租金每面積面寬米進(jìn)深米層高一層,米月租元經(jīng)營類別其他789333700鞋店83123431000銀飾6012343700手機(jī)店3520453700服裝店40255531000服裝店651535431000碟鋪5012433600手機(jī)店540853200文具店459333400碟鋪湖北開放職業(yè)學(xué)院沿街4020453800機(jī)電器械453043321300土產(chǎn)43183632廣告制作珞瑜路（馬家莊路段）租金每面積面寬米進(jìn)深米層高一層,米月租元經(jīng)營類別其他801204003123235大鋪133600三層樓48萬運(yùn)動元素實(shí)用面積20平方小鋪?zhàn)饨鹪?0元120元之間,去年內(nèi)租的基本在100元/平方/月以上其他建面在500平方以上的店面都在近三年內(nèi)開業(yè)的,月平方租金都在20元30元左右其他商圈商鋪調(diào)查位置經(jīng)營品種面積月租每平米租金中南一路嘉璐帝服裝店9612000元/月125元/武大華師大商貿(mào)市場10829000272嶠口天橋附近2000（三層）168000142解放路門面天成路對面銀翼102500250廣埠屯武商量販一樓服飾店123000250華工附近臨街門面服裝店72120020關(guān)山二路、雄楚大街交匯超市88300035武昌大成路70400060陽光時尚廣場臨街門面100150內(nèi)街50外街30解放路廣東商城臨街鋪面510600700解放路LEVIS專賣店90500055首義廣場服裝店122000166司門口飾品店111500150洪山區(qū)虎泉市場85900105萬達(dá)華納一層305000166徐東凱旋廣場二樓17100060徐東銷品貿(mào)4樓61620670水果湖圣教士酒店對面網(wǎng)吧55平米（兩層）310056江漢路蘇寧電器二樓2828001005、“武漢光谷項(xiàng)目”周邊共有居委會華中科技大學(xué)東校區(qū)、中南財經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)、中建三局、學(xué)府、博苑、太陽智慧城、關(guān)山口、關(guān)山路、沙灣、南望、關(guān)南、黃金山、通惠、城南新居、徐東、金橋、石牌園、聯(lián)合、獅南、建材、左嶺、祥龍、王店、魯巷街、長山、和平、板橋、武珞、廣埠屯、張家灣、鼓風(fēng)。其中在項(xiàng)目周邊的老社區(qū)主要有關(guān)山口、關(guān)山路、魯巷街、華中科技大學(xué)東校區(qū)、鼓風(fēng)村委會關(guān)山村原有老社區(qū)房屋棟數(shù)大概為200棟左右（6層以上）6、“武漢光谷項(xiàng)目”周邊辦公、住宅、酒店配套1本項(xiàng)目與各大學(xué)，中學(xué)，小學(xué)，娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱直線距離（備注）武漢鐵路衛(wèi)生學(xué)校車行10分鐘（3站路）湖北郵電學(xué)校車行10分鐘（3站路）湖北民政學(xué)校車行10分鐘（3站路）湖北交通學(xué)校車行10分鐘（3站路）華中女子大學(xué)車行10分鐘（3站路）華中師范大學(xué)車行13分鐘（4站路）湖北供銷學(xué)校車行13分鐘（4站路）武漢科技大學(xué)車行20分鐘（6站路）湖北省藝術(shù)學(xué)校車行25分鐘（7站路）武漢大學(xué)車行35分鐘（9站路）華中科技大學(xué)車行2分鐘（1站路）武漢城建學(xué)院車行7分鐘（3站路）湖北城市建設(shè)學(xué)校車行4分鐘（2站路）湖北廣播電視大學(xué)車行2分鐘（1站路）武漢電信技工學(xué)校就在本案附近武漢湖濱花園酒店車行7分鐘（3站路）福盛光谷酒店車行4分鐘（2站路）龍安大酒店車行2分鐘（1站路）楚源大廈車行13分鐘（4站路）楚天盧酒店本案旁邊銀湖賓館車行13分鐘（4站路）湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓車行2分鐘（1站路）（2）、光谷周邊具體配套設(shè)施魯巷廣場購物中心地處光谷商業(yè)和消費(fèi)中心，緊鄰全市最大的城市綠化廣場光谷廣場，珞喻路、魯磨路、民院路交匯處，魯巷廣場購物中心，集購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場，經(jīng)營面積近五萬平方米，停車場面積一萬余平方米。購物中心主樓高六層（含地下一層）、附樓兩層。其中底樓為大型食品日用百貨超市，一樓經(jīng)營高檔化妝品、珠寶、鐘表、皮具箱包等時尚名品，二樓經(jīng)營女裝及婦女用品，三樓經(jīng)營男裝、休閑服飾、床上用品、兒童商品，四樓經(jīng)營家用電器，五樓將開辟為含室內(nèi)游泳池、保齡球館、演藝大廳等設(shè)施的大型娛樂場所。營業(yè)大廳內(nèi)，近500平方米的休閑中庭寬敞舒適；圍繞中庭，十部自動扶梯上通下達(dá)，顧客休閑購物，瀟灑自如。武漢湖濱花園酒店（五星建造）武漢湖濱花園酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，位于武漢市武昌洪山區(qū)珞瑜路115號，是武漢最具有特色的花園式商務(wù)酒店。酒店擁有200間各類高級客房，布局典雅舒適，設(shè)施齊全。每間客房均設(shè)有電子保險箱、寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)、先進(jìn)的衛(wèi)浴設(shè)施、衛(wèi)星電視節(jié)目等。多功能廳一次性可容納300多人在此舉行各類型會議或宴會。武漢“福盛光谷酒店”地處武漢市高科技信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)（關(guān)山一路124號，華工大學(xué)正門街對面），占地約7000平方米，可同時容納1500人就餐，包間40間。其整體建筑裝飾風(fēng)格除保留福盛傳統(tǒng)元素以外，還兼容現(xiàn)代裝飾時尚。酒店正門前花園廣場，建有100米長的大型音樂噴泉、落地彩燈、廣場背景音樂等。福盛光谷酒店，實(shí)際投資1200萬元，她屬武漢福盛美食康樂管理有限公司艷陽天地處武昌洪山珞瑜路299號的，以經(jīng)營中式餐飲為主的現(xiàn)代型私營企業(yè)，公司以弘揚(yáng)鄂菜飲食文化為宗旨，至2002年在湖北省、北京等地拓展了五家分店，員工達(dá)到2000人。龍安大酒店（3星）座落于武漢中國光谷高科技開發(fā)區(qū)武昌魯巷廣場一側(cè)。客容量500人。是一座按國家三星級標(biāo)準(zhǔn)興建，并由湖北江漢飯店管理有限公司經(jīng)營管理的現(xiàn)代化酒店，是集餐飲、住宿、娛樂、商貿(mào)、會議服務(wù)等于一體的綜合性酒店。楚源大廈位于風(fēng)光秀麗的東湖之畔，緊臨武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，大廈共有十二層，擁有九十三間設(shè)備完善的各類客房，所有客房均配有中央空調(diào)系統(tǒng)，高速寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)直撥電話及豐富的國際衛(wèi)星電視節(jié)目。楚天盧酒店（光谷店）地處武漢市洪山區(qū)魯巷1號，四周院校林立，人文環(huán)境優(yōu)雅，極具文化氛圍，酒店裝修典雅，可同時容納1000人就餐。一、二、三樓經(jīng)營湖北大碗菜，四樓以經(jīng)營魚翅大餐及宮廷菜為主。卓刀泉大廈（3星）大廈設(shè)有88套舒適典雅的客房，包括17間豪華套房，16間高級商務(wù)客房及55套標(biāo)準(zhǔn)客房，所有房間均有國際長途電話、中央空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視節(jié)目、雙層玻璃窗及寬帶上網(wǎng)服務(wù)。桂苑賓館武漢珞瑜路100號，是一家現(xiàn)代化智能型全新三星級酒店，酒店樓高13層，擁有193間豪華舒適的客房和套房。銀湖賓館由武漢體育學(xué)院于建于1996年,2003年底按三星級標(biāo)準(zhǔn)重新裝修建造的商務(wù)酒店。位于武漢體育學(xué)院正門。漢市洪山區(qū)珞瑜路481號武漢科技會展中心近在咫尺。賓館樓高15層，擁有200間各類高級客房。長江樂園（規(guī)劃建設(shè)中）于1997年由國家計委批準(zhǔn)立項(xiàng)，美國洛克菲勒財團(tuán)以其名下的實(shí)體參股與武漢市有關(guān)方面共同開發(fā)的中國第一個高科技娛樂項(xiàng)目長江樂園，投資750萬美金，同時，武漢長江公司又在洛杉磯與全球六大主題公園經(jīng)營商之一美國派拉蒙公司簽署協(xié)議，結(jié)為投資合作伙伴。華中科大體育中心華中科技大學(xué)體育中心，總投資造價15億元，體育中心位于華中科大東南角、珞喻路北，處于“武漢光谷”腹地；總建筑面積22770多平方米，場館內(nèi)近8000個座位，屬大型體育活動場館，該項(xiàng)目由武漢市與華中科大共建，是武漢市“十五”期間十大工程，也是武漢光谷地區(qū)的標(biāo)志性建筑。東湖水上樂園以東湖水上樂園和沙灘浴場為代表，東湖水上運(yùn)動項(xiàng)目擁有皮劃艇、水上飛機(jī)、水上氣艇、水上降落傘等多個運(yùn)動和休閑項(xiàng)目，是休閑、娛樂、健身的不錯選擇。馬鞍山森林公園馬鞍山森林公園，位于武昌關(guān)山東麓，毗連東湖風(fēng)景區(qū)。公園總面積713公頃，內(nèi)有17座山林，山勢曲折蜿蜒，豐富的森林植被，清新秀麗的自然風(fēng)光，令人神清氣爽。全園規(guī)劃為夾山、馬鞍山、太漁山、吹笛山四大景區(qū)。1995年6月建成的夾山風(fēng)景區(qū)對外開放，猴山上頑皮的群猴、松鴿坪上千余只廣場鴿，以及供野營活動的燒烤區(qū)吸引著大量游客，東湖風(fēng)景區(qū)1982年被國務(wù)院列為首批國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。整個風(fēng)景區(qū)面積88平方公里，規(guī)劃建設(shè)范圍73平方公里，約占市區(qū)面積的四分之一。每年接待游客二百多萬人次，是武漢市最大的風(fēng)景游覽地。秀麗的山水、豐富的植物、濃郁的楚風(fēng)情和別致的園中園，是本風(fēng)景區(qū)的四大特色。2001年1月被中華人民共和國旅游局評為AAAA級風(fēng)景名勝區(qū)。楚文化旅游區(qū)楚文化旅游區(qū)沿磨山第二峰依次展開。1987年動工興建，歷時數(shù)年，現(xiàn)已建成開放的景點(diǎn)有楚城、楚市、風(fēng)標(biāo)、楚天臺、祝融觀星雕塑、離騷碑、楚辭軒等。常春花苑花苑位于磨山南麓，規(guī)劃興建梅園、杜鵑園、盆景園、櫻花園、水生花卉區(qū)、紫薇園共13個以觀賞、科普教育為目的的專類植物園。（3）周邊辦公樓名稱企業(yè)性質(zhì)價位美爾雅大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他東方怡景大廈個人企業(yè)及其他3800湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓個人企業(yè)及其他4000華樂商務(wù)中心4000武漢電腦大世界個人企業(yè)及其他4300美爾雅大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租30書香門第民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租254000兆富國際大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租25305000亞貿(mào)廣場民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租20303300江天大廈民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租20273700聚豪華庭個人企業(yè)及其他租15254500華中數(shù)碼城民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他門面6090寫字樓3213000弘業(yè)俊園個人企業(yè)及其他1520華銀大廈事業(yè)單位、中外合資、外商獨(dú)資、租354054006000民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他鵬程時代事業(yè)單位、個人企業(yè)及其他租253045005000世紀(jì)廣場事業(yè)單位、中外合資、民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租405059006500科教大廈事業(yè)單位、個人企業(yè)及其他租3540櫻花大廈事業(yè)單位、中外合資、集體企業(yè)、民營企業(yè)、個人企業(yè)及其他租3545005000中南街道口沿線大量有實(shí)力的大公司亦都聚集在此辦公，所以該區(qū)域?qū)懽謽堑闹饕M(fèi)客戶以大公司為主，又尤以金融機(jī)構(gòu)占多數(shù)。此外街道口卓刀泉沿線寫字樓由于伴隨著光谷地區(qū)日漸成熟，處于SBL創(chuàng)業(yè)街，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)客戶主要以中小企業(yè)為主，又以高科技企業(yè)占多數(shù)。通過以上分析就不難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的消費(fèi)客戶心理是以大公司或者說金融機(jī)構(gòu)選擇中南路街道口沿線布局。選擇的租購面積亦以大開間為主。中小企業(yè)基本上就選擇街道口卓刀泉魯巷沿線布局，其中以IT類公司為主要消費(fèi)人群。選擇的租購面積亦以小開間為主。（4）雄楚大街沿線配套總體而言，雄楚大街沿線（獅城名居至武漢化工學(xué)院，七站路）以中低檔商業(yè)形態(tài)為主。其主要物業(yè)形態(tài)如下表大型超市專業(yè)市場中檔酒店娛樂休閑街區(qū)家家（建材）家家處如上表所示，沿線大型超市共兩家，即中商平價和新一佳超市。中檔酒店六家，其它為小型餐飲場所。建材專業(yè)市場一家。街區(qū)商鋪為汽車維修一條街和花卉一條街。沿線的主要商業(yè)重心集中在獅城名居和名都花園。沿線基本無百貨業(yè)及服裝、電器零售業(yè)和娛樂業(yè)。同時由于靠近城中村，沿街配套主要以小型超市為主，并出現(xiàn)大量私房，外部環(huán)境的不便致使沿街已建成住宅入住率不高。沿線商業(yè)明顯以滿足學(xué)生需求為主，特別是大學(xué)區(qū)域附近，中檔酒店已被私家招待所替代。（5）“武漢光谷項(xiàng)目”周邊交通狀況及客流量、圖標(biāo)的車站、停車場的位置調(diào)研項(xiàng)目地處光谷核心地域，6條交通網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯，分別是珞喻路，魯磨路，光谷，民族大道，卓豹路。又以珞喻路，民族大道為主要道路，車流與人流要高于其他四條道路。因項(xiàng)目地處中樞，交通客流量較大，特別是魯巷廣場附近每天有大量的人員流動中轉(zhuǎn)，附近既有（魯巷魯巷公交停車場）。我們在魯巷公交車站（兩邊車站）做過一項(xiàng)統(tǒng)計，平均每一分鐘有5輛公交車達(dá)到，下車及中轉(zhuǎn)人數(shù)平均為53人次。我們在魯巷廣場及魯巷超市門口統(tǒng)計，每分鐘進(jìn)入人次為19人，每五分鐘進(jìn)人人次為86人次。關(guān)山一路和關(guān)山二路已經(jīng)全線貫通。加之該區(qū)域已有的從民院路，兩湖大道，江夏大道八車道寬敞的行車路網(wǎng)已成型，三條縱向的主干道使光谷核心區(qū)和市區(qū)的交通聯(lián)系更加緊密，中環(huán)線的全面竣工使人們從光谷核心區(qū)可從容通達(dá)三鎮(zhèn)各地。現(xiàn)已有715、586、733、901、168等多路公交線路通達(dá)，加上運(yùn)營穿梭的巴士線路，光谷核心區(qū)的交通狀況已經(jīng)大為改善。軌道交通香港地鐵公司欲投資260億元，參建3條地鐵線，包括近期2010年建成軌道交通一號線二期宗關(guān)吳家山、黃浦路堤角、二號線一期常青花園魯巷和四號線一期武漢新火車站武昌火車站，形成70公里的工字型線網(wǎng)骨架軌道2號線規(guī)劃線路走向及建設(shè)計劃規(guī)劃走向自常青花園漢口火車站青年路解放大道江漢路過江和平大道中山路小龜山中南路珞瑜路至關(guān)山止，全長32294KM，設(shè)站25座。預(yù)留支線自魯巷沿關(guān)山一路至廟山，長935KM，設(shè)站7座。在常青花園設(shè)車輛基地，在小龜山和關(guān)山設(shè)停車場。分期建設(shè)計劃一期工程（2010年建成）常青花園魯巷，線路長約2712公里，設(shè)站21座（比選22座）。二期工程東延至關(guān)山（2020年建成）魯巷關(guān)山，線路長約5174公里，設(shè)站4座；三期建設(shè)魯巷廟山支線，線路長約935公里，設(shè)站7座。公共交通注（蘭色為能達(dá)到魯巷）經(jīng)過項(xiàng)目周邊的公交線路主要有703，733，702，715，15，18，510，518，521，536，581，591，593路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。七武漢市居民消費(fèi)需求分析根據(jù)武漢信息中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2004年社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)9605億元，年增長125，超年目標(biāo)增幅15個百分點(diǎn)。分行業(yè)完成情況看批發(fā)零售業(yè)為78835億元，增長120，其中限額以上批發(fā)零售業(yè)24595億元，增長149；餐飲業(yè)為12882億元，增長199；其他行業(yè)4341億元，增長14。從各種經(jīng)營業(yè)態(tài)零售額看，百貨商場增長47，超級市場增長261，專業(yè)店增長195，專賣店增長114，便利店增長148。新增各類商業(yè)連鎖網(wǎng)點(diǎn)200多個，各類連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)達(dá)2350個，實(shí)現(xiàn)的年銷售額249億元，占社會消費(fèi)品零售總額的26。武商、中百、中商集團(tuán)進(jìn)入全國連鎖企業(yè)30強(qiáng)。數(shù)據(jù)分析主要有三個特點(diǎn)1限額以上批零企業(yè)發(fā)展迅速，拉動作用明顯。隨著武漢市流通環(huán)境進(jìn)一步改善，自2003年底群光廣場、華氏百貨、百安居、普爾斯馬特等一批新的商業(yè)購物中心落戶江城，2004年武漢世紀(jì)中商、武商量販黃陂店、江夏店、國美電器新華店、湖北新一佳超市等連鎖店又相繼開業(yè)，特別是沃爾瑪、大洋百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場的開業(yè)，為商業(yè)注入了新的活力，進(jìn)一步活躍了市場。全年限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額快速增長，實(shí)現(xiàn)零售額24595億元，比上年增長增長149，高于全市消費(fèi)品零售額增幅24個百分點(diǎn)，拉動零售額增長38個百分點(diǎn)。2節(jié)假日集中消費(fèi)，推動全市商業(yè)銷售增長。目前，無論是中國傳統(tǒng)節(jié)日，還是西方的節(jié)日，商家都會推出促銷方式，滿足市民需求，增加商業(yè)銷售。2004年春節(jié)黃金周7天，武商集團(tuán)、中商集團(tuán)、中百集團(tuán)、漢商集團(tuán)、工貿(mào)公司等5家企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額同比增長243，其元月份實(shí)現(xiàn)零售額2213億元，增長311，占1季度零售額的513；“五一”黃金周實(shí)現(xiàn)零售額506億元，“十一”黃金周實(shí)現(xiàn)零售額533億元，占全月零售額362，增長274；平安夜及圣誕節(jié)當(dāng)天，武商、中商、中百三大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)零售額139億元，同比增長497，占當(dāng)月零售額75。3餐飲業(yè)高速增長。隨著居民生活水平的提高，生活節(jié)奏的加快，我市餐飲業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)零售額12882億元，增長199，居各行業(yè)首位。以830萬人口計算，每位市民一年要花1552元“在外面吃飯”，平均每個月12934元。因此，我們分析得出武漢已基本具備創(chuàng)建大型購物中心的經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)。八、武漢類似復(fù)合商圈調(diào)研及分析武漢市主要的復(fù)合商業(yè)街區(qū)為武廣復(fù)合街區(qū)，漢正街復(fù)合街區(qū)，中山大道（江漢路步行街）復(fù)合街區(qū)，中南復(fù)合街區(qū)及徐東復(fù)合街區(qū)。（一）武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)位于武漢解放大道的武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)的形成,和武商集團(tuán)密切相關(guān)。1992年，武商集團(tuán)投資3000萬元，完成了武漢商場10層新樓及5層老樓的新建與擴(kuò)建工程，使武漢商場營業(yè)面積從14萬平方米擴(kuò)大到33萬平方米，成為當(dāng)時武漢市最大的購物中心，年銷售額由208億元增長到623億元。1996年，武商集團(tuán)投資35億元，歷經(jīng)三年建成的武漢廣場購物中心正式開業(yè)。武漢廣場高達(dá)50層樓，總投資9億元，其中18層為營業(yè)大樓，營業(yè)面積8萬平方米，是武漢商場的二倍多。武漢廣場是華中地區(qū)最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型購物中心。開業(yè)第一年，年銷售達(dá)10億元，年利潤達(dá)1億元，是全國綜合效益最好的單體購物中心。1999年，武商集團(tuán)投資7億元興建的世貿(mào)廣場購物中心開業(yè)。世貿(mào)廣場樓高58層，是武漢市最高的標(biāo)志性建筑。加之2000年底莊勝集團(tuán)與日本崇光百貨共同管理的武漢莊勝崇光百貨商場（SOGO）在此開業(yè)。由此,以武漢廣場為核心的復(fù)合商業(yè)街區(qū)逐步形成。2000年后，隨著相鄰建設(shè)大道金融一條街的繁榮，武廣商圈輻射范圍開始通過萬松園路向建設(shè)大道擴(kuò)張,新世界中心成為武漢市頂級賣場。本商圈具體情況如下表商圈名武廣復(fù)合商業(yè)街區(qū)總商業(yè)建筑面積萬平方米商圈地域分布東青年路路口南萬松園路路口西新華路路口北友誼路前端輻射范圍全武漢市物業(yè)類型大型電器專賣商場購物中心大型商場專賣店一般鋪面連鎖店大型倉儲經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)零售餐飲娛樂1431食品中檔2060元電器中低檔/中檔6005000元/300010000元零售種類檔次價格日用品中低檔2050元服裝中低檔/中檔/中高擋100元/以下/100300元/4001000元化妝品中高檔100300元商場各樓層售價各商場均不出售商場各樓層扣點(diǎn)率1樓272樓283樓24街鋪不同類型租金A120元/B28003200元/月/檔C1000013000元/月/檔D4500元/月/檔E8000元/月/檔F16000元/月/檔街鋪不同類型售價A不售B6000元/平方米C7000元/平方米D不售E不售F1000012000元/平方米街鋪?zhàn)馐矍闆r街鋪扣點(diǎn)率所有街鋪都沒有扣點(diǎn)率由上表可以得出,武廣商圈已發(fā)展的十分成熟,其擁有傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場、大型超市及街區(qū)商業(yè),在各商場的定位上,也呈現(xiàn)出明顯的不同,如下表注業(yè)態(tài)比例按零售餐飲娛樂進(jìn)行對比。業(yè)態(tài)比例根據(jù)各業(yè)態(tài)所用面積進(jìn)行測算。名稱業(yè)態(tài)比例檔次低端產(chǎn)品價格中端產(chǎn)品價格高端產(chǎn)品價格武漢商場83170中低檔10元100元10020010003000元武漢廣場62525125中高檔100300元3001000元100010000元莊勝崇光3210中檔100200元2001000元10008000元世貿(mào)廣場8136中檔100200元200600元100010000元國美電器100中低檔0100元100400元6003000元新世界百貨410高檔200300元5003000元300020000元A為武漢廣場同街商鋪（靠近新華路路口）的租金及售價（為新建商鋪）B為武漢廣場同街商鋪（靠近新華路路口）的租金及售價（為舊商鋪）C為武漢廣場同街商鋪,在武展和武漢廣場之間的租金及售價不舊不新D為武漢廣場同街商鋪,在武漢展覽館上面,小檔位。E、F為武漢廣場對街商鋪與中山公園同街,E為只有一層的街鋪,F為兩層街鋪。如圖武廣商圈百貨的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主,其中,大部分商場有地下超市。該商圈中經(jīng)營最好的百貨為武漢廣場,這與其開業(yè)的時機(jī)和市場定位有極大的關(guān)聯(lián)。1996年后,武漢的整體消費(fèi)水平已由低檔次產(chǎn)品向中高檔次發(fā)展,而當(dāng)時的武漢百貨業(yè)以武漢商場為代表仍以經(jīng)營中低檔商品為主,不能滿足市場的要求。武漢廣場敏銳的把握了市場的變化,建成武漢市最大的購物中心,在零售產(chǎn)品檔次的規(guī)劃上則十分慎重,既將中低檔次的產(chǎn)品比例縮小，又沒有盲目將整個產(chǎn)品檔次拉高。由上圖所示，其低端產(chǎn)品和中端產(chǎn)品整體的價格交叉點(diǎn)是在300元左右，這個價位既符合武漢市中等收入的支出范圍又能體現(xiàn)一定檔次。這也是在短短百米范圍內(nèi)四家規(guī)模相仿的商場中，武漢廣場始終經(jīng)營最好，利潤最大的原因之一。原因之二在于其對目標(biāo)市場的把握及市場的拓寬，據(jù)調(diào)查，在武漢廣場的消費(fèi)人群中，有50的消費(fèi)者屬于外地人。一方面由于鄰近新華路長途客運(yùn)站和中山公園為其帶來外來客流,另一方面在同地段的百貨中只有武漢廣場把握了這部分外來人口,武漢廣場通過旅游、旅行的相關(guān)廣告宣傳將自己定位為武漢標(biāo)志性的購物場所。相反，莊勝崇光對武漢市消費(fèi)能力的樂觀估計使其在開業(yè)兩年后虧損7000萬,當(dāng)時,莊勝崇光將低端產(chǎn)品的定位提高到200元400元,這樣不尷不尬定位使其在兩年的經(jīng)營中可以用門可羅雀來形容,2003年后,莊勝崇光仿照武漢廣場將產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整,銷售才有了改觀。新世界百貨