海爾地產(chǎn)青島安樂村項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究2008青島安樂村項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究世聯(lián)地產(chǎn)2008年1月18日立意。關(guān)于海爾的地產(chǎn)理想。題外話后地產(chǎn)時代的來臨與房企品牌競爭格局也看萬科2006年，“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布了“2006中國房地產(chǎn)品牌價值研究”行業(yè)重新洗牌結(jié)果，萬科以4812億元的品牌價值，榮獲“2006中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”稱號。企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型2007年1月至12月，萬科銷售面積合計6137萬方米，銷售金額合計5236億產(chǎn)品升級換代元，與2006年相比，分別增長了9012和14663。這一業(yè)績遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他內(nèi)地房地產(chǎn)公司。暴力時代終結(jié)2007年，萬科連續(xù)第三次在國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究萬科一路領(lǐng)跑所和中國指數(shù)研究院發(fā)布的“中國房地產(chǎn)綜合實力TOP10”中名列榜首。地產(chǎn)之于海爾規(guī)模擴(kuò)張、倍速崛起從傳統(tǒng)家電邁向多元化的海爾海爾電腦海爾金融優(yōu)勢延展嘗試資本運作開端海爾地產(chǎn)倍速崛起路徑通過集團(tuán)資源整合，獲得資金與土地量大支持；通過自主研發(fā)、并購與戰(zhàn)略合作兩大渠道，實現(xiàn)核心業(yè)務(wù)的倍速擴(kuò)張。發(fā)展戰(zhàn)略快速擴(kuò)張、全國布局，兩年內(nèi)達(dá)到100億銷售額。占領(lǐng)后地產(chǎn)時代的市場話語權(quán)目標(biāo)城市能夠戰(zhàn)略性進(jìn)入、根植性強(qiáng)，滿足長遠(yuǎn)發(fā)展的城市。開發(fā)主體城市住宅。海爾企業(yè)的現(xiàn)有品牌內(nèi)涵海爾品牌之路2007年7月，海爾集團(tuán)被美國商業(yè)周刊評為“亞洲最受尊敬的企業(yè)”服務(wù)增值的主張開創(chuàng)中國家電新時代2007年6月，海爾集團(tuán)被中國外商網(wǎng)評為“中國最有影響力的十大跨國全球化品牌戰(zhàn)略階段公司”2006年4月10日，海爾集團(tuán)與NBA全球性戰(zhàn)略國際化提升階段合作簽約，成為第一個在贊由世界品牌實驗室（WORLDBRAND助NBA的全球家電品牌。“三個三分之LAB）獨家編制的2007年度第四屆這標(biāo)志這海爾集團(tuán)牽手美一”三分之一國內(nèi)國文化的象征性賽事，加生產(chǎn)國內(nèi)銷售；三分世界品牌500強(qiáng)評選中，海爾快成為美國主流品牌的步之一國內(nèi)生產(chǎn)國外銷伐。品牌位居第83位，比去年提高三售三分之一國外生產(chǎn)國外銷售。海爾初步位，已連續(xù)四年進(jìn)入百強(qiáng)。中國民族工業(yè)力量的代表、行業(yè)發(fā)展與成為國際知名品牌。中國民族資本力量全球化的開路先鋒在福布斯雜志2006年度“全球最受尊敬企業(yè)200強(qiáng)”評選中，海爾集1999年2005年（2006年今）團(tuán)位居第25位，居中國品牌之首。海爾地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展模式在售項目青島新老項目共8個青島東城國際、青島望山居已售項目濟(jì)南“全運村”、青島桐安雅居（2004731奧體酒店竣工）待建項目重慶“海語江青島尊園（市北區(qū)）、重慶山”、鐵山坪項目海語江山（江北區(qū)海爾路）、青島珍城（開發(fā)區(qū)）太原新凱紡織廠地塊在建項目項目、鍋爐廠地塊項目濟(jì)南“全運村”和奧體酒店呼和浩特“東岸國項目、青島東城國際、青際”、商業(yè)銀行地塊島臻園、青島京峰雅居擬建項目昆山有市區(qū)328畝項目鳳凰灣（暫定名）、青島興華雅居、青島四川路舊城改資源型取地、大規(guī)模取地、城市上升區(qū)/產(chǎn)業(yè)區(qū)取地造項目、重慶恬園海爾地產(chǎn)網(wǎng)站海爾VS萬科新城、新區(qū)、大規(guī)模開發(fā)/企業(yè)資源支持下的一站式多功能綜合營運/海爾地產(chǎn)品牌揚帆遠(yuǎn)航本地化、差異化的項目發(fā)展思路/城市化關(guān)鍵詞面向未來的。城市的。中國的。原創(chuàng)的。以“人”為核心/研發(fā)力轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品系規(guī)模化復(fù)制/專著于大眾住宅的開發(fā)建設(shè)企業(yè)宗旨建筑無限生活萬科規(guī)模化復(fù)制之路企業(yè)愿景成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者企業(yè)核心價值觀創(chuàng)造健康豐盛的人生海爾的地產(chǎn)理想思考1簡單的產(chǎn)品累加家電房子UHOME理想城市，中國創(chuàng)造思考2資源與優(yōu)勢的共享工業(yè)地產(chǎn)取地、開發(fā)、融資，中國地產(chǎn)行業(yè)的新旗一站式城市綜合營運商思考3價值觀站位的趨同幟本體。對安樂村項目自身的審視1項目條件308地塊位于青島城陽區(qū)安樂村，通過青銀高速、308兩條縱向主干道可與市區(qū)連接，通達(dá)性良好，但現(xiàn)狀進(jìn)入性差華仙路通達(dá)性從青銀高速流亭機(jī)場入口到市中心，收費15王沙元路通過王沙路（G214）進(jìn)入308國道到市中心，不收費，但道路擁擠、堵車現(xiàn)象較嚴(yán)重青銀高國速道進(jìn)入性目前從青銀路尚不能直接進(jìn)入地塊。北側(cè)需從機(jī)場出口繞行華仙路王沙路進(jìn)入，繞行65公里左右；南側(cè)須從308國道王沙路進(jìn)入，青銀路現(xiàn)狀無出口；在距地塊南側(cè)23公里處會開一個出口，目前已開始施工本報告是嚴(yán)格保密的。項目規(guī)模較大，總占地1400畝，王沙路從地塊中間穿過，將地塊切割成兩個部分，完整性受到影響雙向6車道王沙路將地塊切割成兩塊規(guī)模項目所占土地均為安樂村土地，總占地約1400畝，屬于大規(guī)模住宅開發(fā)道路切割王沙路（雙向6車道）從地塊中間斜穿而過，造成地塊的整體性受到一定影響王沙路是惜福鎮(zhèn)、夏莊街道通往市區(qū)的主要道路之一本報告是嚴(yán)格保密的。項目地塊現(xiàn)狀以村莊和農(nóng)用地為主，權(quán)屬均歸于安樂村沖積溝村莊地塊四至水庫地塊歡樂村地塊西臨青銀高速及丹山水庫，南與南屋石村村莊/云頭崮村村莊/云頭崮水庫水壩相接，東與少山村農(nóng)地相連，北邊界緊鄰源頭村等村莊。地塊現(xiàn)狀（1）歡樂村村莊主要沿王沙路兩側(cè)分布，村民房屋以一層、二層為主，在村莊南側(cè)建有3棟新的6層樓房；（2）村莊的外圍，現(xiàn)狀為成片的果園、菜地等農(nóng)用地本報告是嚴(yán)格保密的。地塊邊緣、內(nèi)部有幾條明顯的沖積溝，具有一定的微地形地塊地形情況地塊整個地勢是東高西低，但高差不大，最高和最北側(cè)沖積溝遠(yuǎn)處架在沖積溝上的公路橋低處相差大約10米是青銀高速大橋地塊北邊緣沖積溝溝面較寬，且形成了一定面積的河灘地塊中部沖積溝被王沙路切斷，通過小涵洞相通云頭崮水庫水壩高出地塊約10米冬季沖積溝溝深約34米，流淌著生活污水從云頭崮水庫水壩看歡樂村，水壩高出地塊約10米高本報告是嚴(yán)格保密的。項目周邊具備較好的山水資源，并有一定的歷史文化資源山水資源歷史文化資源霸王臺云頭崮水庫內(nèi)，1958年修筑云頭崮水庫時挖出云頭崮水庫、丹山水庫分別位于本項目南、西邊界商代文物，故確定為商代遺址太和山、石門山奇峰怪石，風(fēng)景秀麗，在本地塊內(nèi)都財貝溝古墓群位于地塊內(nèi)王沙路路旁可以看到山景法海寺青島歷史最悠久的寺廟之一，在源頭村界內(nèi)，距離本地塊邊界不到500米法海寺霸王臺云頭崮水庫太和山丹山水庫石門山本報告是嚴(yán)格保密的。青銀高速噪音影響大，且丹山橋?qū)Φ貕K西側(cè)形成壓迫感；丹山橋、王沙路均有退線要求；東側(cè)有高壓線穿過部分地塊丹山斜拉索大橋不利限制性因素青銀高速車流大、車速快，對地塊噪音影響較大。經(jīng)測試，在距丹山橋170米處仍有較大噪音；丹山橋與地塊高差最大處可達(dá)19米，鄰近地塊壓迫感強(qiáng)烈；根據(jù)青島路政管理相關(guān)文件，高架橋兩側(cè)100米范圍、省道兩側(cè)15米范圍內(nèi)均為公路建筑控制區(qū)；高壓線從地塊東側(cè)邊界經(jīng)過高壓線本報告是嚴(yán)格保密的。地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏現(xiàn)狀商業(yè)配套設(shè)施農(nóng)村集貿(mào)市場農(nóng)村源雜頭貨村店小學(xué)定期農(nóng)村集貿(mào)市場農(nóng)民房改造的雜貨店現(xiàn)狀教育云頭崮小學(xué)配套設(shè)施源頭村小學(xué)云頭崮小學(xué)城陽十七中學(xué)本報告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)拆遷成本及土地價值評估，地塊預(yù)計開發(fā)總成本約117億元，合畝均83萬元支付農(nóng)村集體及個人的征地拆遷補(bǔ)償費用約75億元，合畝均530萬元。圖表中所列征地費用和拆遷費用都包含了相關(guān)的稅、費；評估土地價值為“七通一平”的熟地價格；如按照城陽區(qū)“五通一平”的標(biāo)準(zhǔn)，畝均成本可扣除5萬元左右。1268287117355911784261300184106024134181372046606599523101957720028325410391471937征拆專市不期契開征拆專市不期契開地遷業(yè)政可間稅發(fā)地遷業(yè)政可間稅發(fā)費費費基預(yù)費總費費費基預(yù)費總用用礎(chǔ)見用成用用礎(chǔ)見用成設(shè)費本設(shè)費本施施建建設(shè)設(shè)費費開發(fā)總成本構(gòu)成單位萬元單位開發(fā)成本構(gòu)成單位萬元/畝本報告是嚴(yán)格保密的。海爾對本項目的開發(fā)目標(biāo)樹立區(qū)域形象、肩負(fù)城市責(zé)任、凸顯品牌實力要把本地的外國人、成功人士都拉過來，價格一定要區(qū)域形象拉高；打造第三種居住空間，丹山板塊下的休閑小鎮(zhèn)1要把本項目打造成青島地區(qū)的文化地標(biāo)、城陽區(qū)的南城市責(zé)任大門、國際機(jī)場路的中間站2要把本項目打造成后地產(chǎn)時代海爾地產(chǎn)新的里程碑，品牌實力昭示海爾品牌開發(fā)商的實力3本報告是嚴(yán)格保密的。趨勢。站在未來看現(xiàn)在2背景分析趨勢分析放眼青島、立足城陽、引領(lǐng)市場、鎖定客戶放眼青島鎖定客戶引領(lǐng)市場趨勢分析立足城陽本報告是嚴(yán)格保密的。看青島明星城市，山東半島經(jīng)濟(jì)中心2006年，青島生產(chǎn)總值達(dá)到32066億元，全國排名第10，是山東半島的經(jīng)濟(jì)中心青島港是北方國際航運中心，集裝箱運輸量2006年達(dá)到770多萬標(biāo)箱，居全國沿海港口第三位，進(jìn)入世界前15名2006年末全市戶籍總?cè)丝跒?4938萬人，其中，市區(qū)271萬人青島獲得“中國人居環(huán)境獎”和“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”稱號，山海優(yōu)美、生活舒適本報告是嚴(yán)格保密的。看青島從歷史走向未來城市空間戰(zhàn)略從港口到腹地青島是依托港口發(fā)展起來的城市，老市區(qū)三面環(huán)海，一面靠陸，這樣圍繞港口而形成的城市發(fā)展格局，初期必然是“扇形”分布；之后沿膠濟(jì)鐵路從港口向腹地發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與城市建設(shè)從南向北呈帶狀分布。城市文脈演變從殖民遺存到國際都市青島歷史只有百余年，先后淪為德、日殖民地，殖民文化遺存影響深遠(yuǎn)。青島發(fā)展至今，因其獨特的地理位置，在對外開放方面一直走在全國前列，2008奧林匹克帆船賽在此舉辦，再次吸引國際關(guān)注城市價值取向從資源制勝到設(shè)施增值青島作為一座具有國際氣息的現(xiàn)代都市，青島的城市價值已經(jīng)超越了資源制勝的階段，現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)、國際化的居住環(huán)境、依托資源而建設(shè)的現(xiàn)代城市設(shè)施為這座城市注入了更多的人類智慧。城市風(fēng)貌變遷從“碧海藍(lán)天紅瓦綠樹”到“活力之城”“碧海藍(lán)天紅瓦綠樹”是青島老城區(qū)獨特的風(fēng)景，而如今青島的建設(shè)規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了殖民時代的規(guī)劃，城市從南部臨海一直沿膠州灣本報告是嚴(yán)格保密的。向北、向西發(fā)展，吸引了大量的外來人口，活力非凡趨勢分析放眼青島、立足城陽、引領(lǐng)市場、鎖定客戶放眼青島鎖定客戶引領(lǐng)市場趨勢分析立足城陽本報告是嚴(yán)格保密的。看城陽國際空港、外向產(chǎn)業(yè)，多元文化人口聚集區(qū)2006年青島機(jī)場運輸量及占高速山東地區(qū)的比例青銀、環(huán)膠州灣72萬架次569交679萬人次543公路1013萬噸596通308國道、204國道、重慶路、青、青煙公路等40001000從2006年青島各分市、城陽的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)800區(qū)的工業(yè)產(chǎn)值來看，城3000雄厚，2006年600陽區(qū)外向性最為突出，2000GDP達(dá)400億元，400產(chǎn)外商及港澳臺商投資企1000僅次于黃島；青200業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的00島外商及港澳臺比例高達(dá)51，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高業(yè)市區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)嶗山區(qū)投資企業(yè)數(shù)量最出市區(qū)30、黃島35的外商及港澳臺商投資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值工業(yè)總產(chǎn)值（億元）多的區(qū)外商及港澳臺商投資企業(yè)個數(shù)比例。因其產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)的外向性，吸引了不少國際化人產(chǎn)業(yè)人口，尤以韓國人居多，長期居住在城陽口本報告是嚴(yán)格保密的。有5萬韓國人看標(biāo)桿順義，北京重點發(fā)展新城現(xiàn)代國際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居城市最具國際氣息的居住區(qū)Z區(qū)域內(nèi)現(xiàn)居住人口約70為外籍人士，Z國際生活配套齊全；Z整體投資回報率在國際房地產(chǎn)投資中位居前列空港產(chǎn)業(yè)會展是順義新城所獨具的優(yōu)勢資源本報告是嚴(yán)格保密的。城陽青島城市版圖上的國際宜居新城即墨休閑旅游度假區(qū)，RESORT居住區(qū)城陽空港，國際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城嶗山李滄生態(tài)保護(hù)、旅游區(qū)，總部經(jīng)城市蔓延區(qū)、傳統(tǒng)商貿(mào)濟(jì)區(qū)、城市頂級居住區(qū)區(qū)、城市中低檔居住區(qū)四方城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)市南、市北城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)黃島本報告是嚴(yán)格保密的。港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)項目所在丹山板塊區(qū)域價值國際宜居新城南大門、青島國際化低密度宜居住區(qū)城市格局角度區(qū)域市場角度1產(chǎn)品及售價聯(lián)排北國際化產(chǎn)業(yè)新城8000、獨棟11000主力客戶市區(qū)中城陽中心區(qū)王沙路沿線低高端財富階層密度居住片區(qū)市場表現(xiàn)1020套/月未來走勢政策限低密度住宅制供應(yīng)受限2產(chǎn)品及售價高層4700、多層5300主力客戶市中心項目區(qū)CLD區(qū)年輕人域價值市場表現(xiàn)130套/李滄中心區(qū)南城市蔓延區(qū)月未來走勢CLD大量類似產(chǎn)品供應(yīng)中低檔城市住宅項目臨近李滄區(qū)北部邊界，是城陽區(qū)的南大門青島老城區(qū)南部靠海、東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開來國際化低密度宜居住區(qū)項目恰好處在城市蔓延區(qū)與國際宜居新城的中本報告是嚴(yán)格保密的。間地帶，因此市場表現(xiàn)出兩種不同的走向趨勢分析放眼青島、立足城陽、引領(lǐng)市場、鎖定客戶放眼青島鎖定客戶引領(lǐng)市場趨勢分析立足城陽本報告是嚴(yán)格保密的。更大范圍的競爭格局單價總價產(chǎn)品和消化速客戶板戶型度塊五大城市住宅板塊一線海景大于900別墅為供應(yīng)較一線海海岸萬主大少，多景國外線板25000于300平數(shù)屬于或者外30000元塊尾盤，地財富（城1020套階層市住/月；復(fù)相對獨立城市住宅片區(qū)宅）二線海景300600多層和二線海合性大萬小高層景青島16000元盤能實為主財富階現(xiàn)100套大于150層/月平三線海景200300小高層三線海12000元萬和高層景青島為主準(zhǔn)財富120160階層城陽主城板塊平市區(qū)9000元60140萬小高層1540套中產(chǎn)階和高層/月層為南部為主主，少板塊城市普通住區(qū)60160量準(zhǔn)財平，主富階層力120平新興中產(chǎn)住區(qū)市區(qū)從南到北，70萬遞減多層、120套遞中低收遞減效應(yīng)明到40萬小高層減到30入階層北部顯7000均有套（拆板塊市區(qū)北部板塊6000500080110遷、低4500元平，主端改善力85平等剛性需求）城市高檔住區(qū)7000850060100萬小高層80100城市中泛浮元和高層套/月產(chǎn)富裕山后為主工薪階板塊100120層泛浮山后板塊平塊兩極分化嚴(yán)50100萬小高80100城陽地城陽重普通層、高套/月緣性客主城板景觀性豪宅片區(qū)住宅層、多戶部分區(qū)板市區(qū)南部板塊30005000層均城市中線塊元；高端住有，小產(chǎn)階層岸宅6000高層為8000元主80海本報告是嚴(yán)格保密的。180平，主力120140更大范圍的競爭格局板單價總產(chǎn)品和戶消化客戶塊價型速度名三大低密度板塊稱海25000大獨棟、雙5套/國外和岸于拼、聯(lián)排都月外地財線30000900有，主要是富階層即墨板塊板元萬依托強(qiáng)勢的買一線塊山海資源，海景；（產(chǎn)品品質(zhì)二三線別低主力戶產(chǎn)品購墅型200400買者為王）平左右本地財富階層沙和準(zhǔn)財富階層路王8000200產(chǎn)品品質(zhì)普10套/青島準(zhǔn)板沙元萬遍較低，出月，財富階路左現(xiàn)個別品質(zhì)個別層城市塊遠(yuǎn)郊低密度成型區(qū)沿右較高的項目品質(zhì)中產(chǎn)階線（香溪庭好的層板院）雙拼產(chǎn)品塊聯(lián)排190能實230平米；現(xiàn)20獨棟280套/月360平米。近郊低密度萌芽區(qū)即70000200獨棟、雙10套/青島準(zhǔn)墨元萬拼、聯(lián)排，月財富階板左有個別創(chuàng)新層中產(chǎn)塊右型產(chǎn)品出現(xiàn)階層塊（圣羅尼（第二板克）獨棟居所，300平米左主要用線右；聯(lián)排于度本報告是嚴(yán)格保密的。景觀豪宅片區(qū)岸200300平假、養(yǎng)米左右老、投海資）青島市場八大板塊發(fā)展趨勢供應(yīng)有限，景觀豪宅，以本地、外地財富階層為主，未來繼續(xù)海岸線板塊資源豪宅路線市區(qū)南部供應(yīng)有限，城市高端住宅，準(zhǔn)財富中產(chǎn)階層為主，高地價高房板塊價、塊均土地規(guī)模小難以營造大盤社區(qū)感推動郊區(qū)化人口外溢城陽板塊市區(qū)北部未來土地集中放量，普通住宅區(qū)，首次置業(yè)或低端客戶改善型嶗山風(fēng)景區(qū)板塊需求為主；依托CLD改善區(qū)域形象，客戶群和產(chǎn)品有望改善市區(qū)北部板塊泛浮山后供應(yīng)有限，中產(chǎn)住區(qū)；市區(qū)中產(chǎn)客戶為主，后續(xù)供應(yīng)有限、產(chǎn)板塊泛浮山后板塊品素質(zhì)一般、社區(qū)意向相對較差，促使部分客戶外溢塊山浮板市區(qū)南部板塊線城陽主城未來放量集中區(qū)；產(chǎn)品線豐富；客戶以城陽本地人為主，未來岸海板塊逐漸融入青島大市場；產(chǎn)品線繼續(xù)多元化即墨板塊供應(yīng)有限，景觀豪宅，以本地、外地財富階層為主，未來繼續(xù)海岸線板塊王沙路沿線板塊走景觀豪宅路線未來放量集中區(qū)，低密度萌芽區(qū)，客戶以市區(qū)準(zhǔn)財富階層和中王沙路板塊嶗山風(fēng)景區(qū)產(chǎn)、部分年輕白領(lǐng)為主，未來產(chǎn)品多元化未來放量集中區(qū)，低密度板塊，以青島中產(chǎn)和準(zhǔn)財富階層人群塊山即墨板塊浮板線本報告是嚴(yán)格保密的。岸為主，成型低密度板塊，RESORT性質(zhì)海決城定市即墨板塊了各主動郊區(qū)化準(zhǔn)財富和中產(chǎn)；置板城陽地緣性客戶；RESORT區(qū)王業(yè)塊獨立房地產(chǎn)市場沙路主動郊區(qū)化準(zhǔn)財富和中產(chǎn)；客未板城陽主城板塊近郊低密度住區(qū)塊戶來流的向市中低收入人群；市區(qū)北部板塊城市普通居住區(qū)場中產(chǎn)階層；地城市新興住區(qū)位泛浮山后板塊準(zhǔn)財富和中產(chǎn)階層；塊城市高端住宅區(qū)，板市區(qū)南部板塊線岸頂級財富人群；海本報告是嚴(yán)格保密的。城市豪宅和絕版別墅區(qū)競爭界定區(qū)域性競爭、區(qū)域內(nèi)項目競爭、周邊區(qū)域大盤競爭即墨RESORT板塊區(qū)域性競爭百通香溪庭院所處區(qū)域內(nèi)項目競爭即墨板塊卓越蔚藍(lán)群島周邊區(qū)域大盤競爭綠城理想之城萬科香溪庭院魅力之城注附件鏈接本報告是嚴(yán)格保密的。魅力之城蔚藍(lán)群島理想之城針對區(qū)域性（即墨板塊）競爭我們以差異化價值體系，撇清板塊屬性區(qū)域性競爭即墨RESORT板塊得天獨厚的山、海、溫泉資源遠(yuǎn)郊的第二居所天泰圣羅尼克項目總建筑面積19萬平米，分為兩規(guī)模期。發(fā)力點關(guān)鍵詞便捷、近郊、第一居所產(chǎn)品第一期全為別墅TH，第二期包含別形式墅和多層（6層）。站位關(guān)鍵詞撇清關(guān)系、差異化價值體系得天獨厚的山、海、溫泉資源；創(chuàng)新賣點的合院聯(lián)排形態(tài)本報告是嚴(yán)格保密的。針對區(qū)域內(nèi)項目的競爭我們以領(lǐng)袖形象，建立標(biāo)準(zhǔn)，樹立標(biāo)桿，奠定區(qū)域價值百通香溪庭院區(qū)域內(nèi)項目競爭占地447畝，建面19萬平米。一期規(guī)建面5萬平米，容積率025，共模236套。產(chǎn)一期有獨棟、雙拼和聯(lián)排；品發(fā)力點關(guān)鍵詞二期將包括68套獨棟，容積率03形左右。式大盤、整體感、配套；賣純粹低密度社區(qū)。良好產(chǎn)品品站位關(guān)鍵詞千禧國際村點質(zhì)。西班牙風(fēng)格為主。領(lǐng)袖、建立標(biāo)準(zhǔn)、奠定區(qū)域價值占地約1780畝，建面110萬平規(guī)米；一期400多畝，建面10萬平模米。二期規(guī)劃占地300余畝。產(chǎn)一期分為三個組團(tuán)，組團(tuán)一102品戶聯(lián)排別墅；組團(tuán)二以多層、小形高層為主，約300戶；組團(tuán)三以式小高層為主。賣低總價，良好自然資源。點本報告是嚴(yán)格保密的。針對周邊區(qū)域大盤競爭我們以挑戰(zhàn)者的身份，走差異化開發(fā)模式道路，成功市場站位周邊區(qū)域大盤競爭綠城理想之城占地4100畝，建面202萬，預(yù)計入住人口5萬人。共分為五規(guī)模期。第一期占地12萬平米，建面23萬平米，容積率14，共1100套房產(chǎn)品形式第一期西側(cè)是三四層的花園洋房，東側(cè)是小高層占地4萬平米的中心公園；20萬平米的商業(yè)、五星級酒店、購賣點物中心；未來李滄區(qū)政府駐地發(fā)力點關(guān)鍵詞相對低密度、田園化產(chǎn)品卓越蔚藍(lán)群島站位關(guān)鍵詞占地100萬平米，建面160萬平米。整個項目分5期，計劃5規(guī)模7年開發(fā)完成挑戰(zhàn)者，差異化開發(fā)模式一期占地20萬平米，建面30萬平米，共1500套。其中疊拼產(chǎn)品形200套左右；聯(lián)排4050套；獨棟6棟；洋房4、6層兩種，式共500套；另外的為小高層。賣點“青島最大的濱海社區(qū)”，萬科魅力之城占地25萬平米，建面40萬平米。在售為一期500規(guī)模戶，其中花園洋房192套。產(chǎn)品一期小高層6棟，花園洋房8棟。形式屬于政府主導(dǎo)的新天地的高檔住宅區(qū)（新天地賣點90萬平米）。本報告是嚴(yán)格保密的。趨勢分析放眼青島、立足城陽、引領(lǐng)市場、鎖定客戶放眼青島鎖定客戶引領(lǐng)市場趨勢分析立足城陽本報告是嚴(yán)格保密的。成熟市場發(fā)展啟示北京低密度市場發(fā)展經(jīng)歷了特殊市場、整體啟動、快速發(fā)展和投資主導(dǎo)四個階段特殊市場整體啟動快速發(fā)展投資主導(dǎo)階段劃分粗放型產(chǎn)品集中供市場復(fù)蘇，別墅市場別墅市場更加成熟，板塊清晰，產(chǎn)房價一路上漲，別墅投階段特點應(yīng)，政策性控制，發(fā)格局逐步形成品充分細(xì)分，消費者對產(chǎn)品鑒賞力資價值凸現(xiàn)展停滯大大提升客戶群進(jìn)一步擴(kuò)大，投外籍人士和國內(nèi)金國內(nèi)財富、準(zhǔn)財富階購買人群進(jìn)一步擴(kuò)大，中產(chǎn)階層大規(guī)模資客比重明顯增大字塔頂尖人士層逐漸成為主力在郊區(qū)置業(yè)，并逐漸成為購房主流購買人群為滿足上升中的中產(chǎn)階層對郊區(qū)低密隨著產(chǎn)品細(xì)分的深度理想生活的需求，經(jīng)濟(jì)型別墅出化，經(jīng)濟(jì)型別墅供不突破傳統(tǒng)獨棟形式，獨棟，賣產(chǎn)品形現(xiàn)。加之此階段消費者對產(chǎn)品認(rèn)知逐應(yīng)求，為“金字塔產(chǎn)品特征有TH出現(xiàn)，并逐漸成式，景觀、配套不漸清晰，不再對TH趨之若騖，門檻較尖”財富階層量身打為產(chǎn)品中的主流完善低、有天有地的小獨棟成為市場追造的頂級別墅也層出捧。洋房風(fēng)行。不窮。地段決定產(chǎn)品價值。典型樓盤玫瑰園橘郡水印長灘東方普羅旺斯保利壟上溫哥華森林優(yōu)山美地裕京花園萊蒙湖別墅納帕溪谷納帕溪谷本報告是嚴(yán)格保密的。青島低密度市場發(fā)展歷程顯示，青島低密度市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段特殊市場整體啟動快速發(fā)展投資主導(dǎo)階段劃分粗放型產(chǎn)品集中供市場復(fù)蘇，別墅市場別墅市場更加成熟，板塊清晰，產(chǎn)房價一路上漲，別墅投應(yīng)，政策性控制，發(fā)格局逐步形成品充分細(xì)分，消費者對產(chǎn)品鑒賞力資價值凸現(xiàn)階段特點展停滯大大提升客戶群進(jìn)一步擴(kuò)大，投外籍人士和國內(nèi)金國內(nèi)財富、準(zhǔn)財富階購買人群進(jìn)一步擴(kuò)大，中產(chǎn)階層大規(guī)模資客比重明顯增大字塔頂尖人士層逐漸成為主力在郊區(qū)置業(yè)，并逐漸成為購房主流購買人群為滿足上升中的中產(chǎn)階層對郊區(qū)低密房地產(chǎn)財富化背景之度理想生活的需求，經(jīng)濟(jì)型別墅出下，別墅的投資價值突破傳統(tǒng)獨棟形式，獨棟，賣產(chǎn)品形現(xiàn)。加之此階段消費者對產(chǎn)品認(rèn)知逐重新成為客戶的首要產(chǎn)品特征有TH出現(xiàn)，并逐漸成式，景觀、配套不漸清晰，不再對TH趨之若騖，門檻較置業(yè)考慮因素。地段為產(chǎn)品中的主流完善低、有天有地的小獨棟成為市場追決定產(chǎn)品價值。捧。洋房風(fēng)行。掃描青島郊區(qū)低密度項目掃描青島郊區(qū)低密度市場整體水平不高，大部分低密度物業(yè)產(chǎn)品主要訴求在于降低居住密度。客戶以青島本地財富階層和準(zhǔn)財富階層為主。青島準(zhǔn)財富階層青島準(zhǔn)財富階層為購買主力為購買主力客戶對低密度產(chǎn)品認(rèn)知處于萌芽階段，認(rèn)同主流是TH本報告是嚴(yán)格保密的。聯(lián)排為主，少量合院聯(lián)排需求容易被引導(dǎo)，個別創(chuàng)新產(chǎn)品市場實現(xiàn)好獨棟和雙拼成熟低密度市場快速發(fā)展階段特征表明上升中的中堅力量（中產(chǎn)階層）即將大規(guī)模郊區(qū)置業(yè)，迎合需求的經(jīng)濟(jì)型別墅成為市場追捧成熟低密度市場快速發(fā)展階段別墅市場更加成熟，板塊清晰，產(chǎn)階段特點品充分細(xì)分，消費者對產(chǎn)品鑒賞力大大提升購買人群進(jìn)一步擴(kuò)大，中產(chǎn)階層大購買人群規(guī)模在郊區(qū)置業(yè)，并逐漸成為購房主流為滿足上升中的中產(chǎn)階層對郊區(qū)低產(chǎn)品特征密度理想生活的需求，經(jīng)濟(jì)型別墅出現(xiàn)。加之此階段消費者對產(chǎn)品認(rèn)知逐漸清晰，不再對TH趨之若騖，門檻較低、有天有地的小獨棟成為市場追捧。洋房風(fēng)行。主力客戶上升中的城市中堅力量（中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層）擁有生活必需的體面財富和閑暇時間，倡導(dǎo)新生活方式，渴求郊客戶特征區(qū)化低密生活狀態(tài)，尋求快的工作與慢的生活之間的平衡從獨棟、TH走向多樣化，經(jīng)濟(jì)型的小獨棟和洋房成為新寵；本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品特點第一居所與第二居所的概念逐漸模糊我們的核心客戶以中產(chǎn)為主的城市上升階層他們的特征具有較高學(xué)歷，受過專業(yè)化的訓(xùn)練，主要從事腦力勞動工作，以工資謀生，對社會公共事務(wù)有一定的發(fā)言權(quán)和影響力，強(qiáng)調(diào)自我成就和自我實現(xiàn)，對社會意識形態(tài)有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ瑩碛猩畋匦璧捏w面財富和閑暇時間。庭家領(lǐng)足白富青熟年成的的為躍有活輕年他們必定是事業(yè)有成或正處于事業(yè)上升期的一群人，有一定的財富基礎(chǔ)和事業(yè)基礎(chǔ)；心都盡管在家的時間可能很少，但家庭對他們實際很重要；緊離逃張的工作讓他們對健康更為看重。居繭緊張的工作使得他們對生活的便利指數(shù)要求很高，不希望我自也不能夠遠(yuǎn)離城市；停術(shù)居藝漫優(yōu)越感和壓力感并存，工作尚壓力不斷掏空他們的智慧和體散崇力，常常晚睡，身心緊張；工作之余非常需要放心身心，偶爾會想象把自己甩出去，逃離現(xiàn)實，享受出軌的自由；他們將自己描述為具有中國特色的中產(chǎn)階級中的“精英份性康個子”；有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能壓力，有相當(dāng)?shù)钠肺徊⒉粩嘧方P釋求張縱求更高的品位；渴放盡管表面上可能不承認(rèn)，骨子里其實很崇洋；往往自覺得歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交；3定位。項目發(fā)展的自我主張引領(lǐng)區(qū)域價值整體定位大市場中引領(lǐng)客戶、產(chǎn)品演變趨勢的競爭策略回歸區(qū)域價值本質(zhì)區(qū)域價值主張國際化宜居住區(qū)社區(qū)建筑異國風(fēng)情的低密度社區(qū)社區(qū)生活國際配套、國際符號、國際化生活觀居民國籍中國、韓國、德國、日本城陽丹山板塊國際新城宜居住區(qū)回歸自然生活本質(zhì)大市場中的競爭策略丹山板塊領(lǐng)導(dǎo)者，差異化開發(fā)模式VS同區(qū)域內(nèi)項目領(lǐng)袖、建立標(biāo)準(zhǔn)、奠定區(qū)域價值VS即墨溫泉鎮(zhèn)板塊差異化價值體系，撇清區(qū)域?qū)傩訴S周邊大盤挑戰(zhàn)者，差異化開發(fā)模式便捷近郊第一居所大盤整體感配套相對低密度田園化產(chǎn)品回歸客戶需求本質(zhì)引領(lǐng)客戶及產(chǎn)品發(fā)展趨勢未來主力客戶上升中的城市中堅力量（中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層）客戶需求特征擁有必需的體面財富和閑暇時間，渴求新生活方式，渴求郊區(qū)化低密生活產(chǎn)品供應(yīng)特點多樣化，經(jīng)濟(jì)型的小獨棟和洋房成為新寵；第一居所與第二居所融合郊區(qū)化的城市中堅渴求新生活方式項目發(fā)展策略從引領(lǐng)青島中產(chǎn)生活方式轉(zhuǎn)變?nèi)胧郑瑥奶峤划a(chǎn)品和配套上升到提交服務(wù)和體驗有關(guān)的有差別展示體驗提交服務(wù)競爭顧客需求制造商品提交產(chǎn)品無差別無關(guān)的市場溢價打造具有國際水準(zhǔn)的青島新市鎮(zhèn)生活新市鎮(zhèn)模式RESORT模式VS都市社區(qū)模式新的社區(qū)形態(tài)新的產(chǎn)品形態(tài)新的生活方式新的社區(qū)精神新的社區(qū)形態(tài)都市住區(qū)VS新市鎮(zhèn)VSRESORT住區(qū)與城市的關(guān)系極度的集約與混合平衡，適度融合、滲透極度分離利益至上把尊重個人權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)低成本蔓延、無序規(guī)劃理念開發(fā)強(qiáng)度高強(qiáng)度、高密度中低強(qiáng)度、中低密度低強(qiáng)度、低密度整體開放、組團(tuán)封閉與城市融為一體整體封閉空間組織方式開放空間中的多個聚合組團(tuán)高度聚合離散、蔓延與自然的關(guān)系尊重自然、高于自然遠(yuǎn)離自然融于自然可持續(xù)的生態(tài)體系破壞自然RESORT新的產(chǎn)品形態(tài)住宅產(chǎn)品單一化產(chǎn)品奢侈型住宅新市鎮(zhèn)多樣化住宅產(chǎn)品復(fù)合、一生之城創(chuàng)新低密度產(chǎn)品，小面積一樣住別墅，可支付的終極居住理想都市住區(qū)傳承城市風(fēng)貌，體現(xiàn)時代精神的建筑設(shè)計單一化產(chǎn)品舒適度極差的鋼筋水泥叢林新的產(chǎn)品形態(tài)社區(qū)配套城市住區(qū)VS新市鎮(zhèn)VS郊區(qū)住區(qū)以引導(dǎo)新的生活方式、創(chuàng)造生活的別處為土地價值最大化商業(yè)配套主旨的體驗式/主題式商業(yè)滿足社區(qū)生活基本需求以輻射人口確定商滿足社區(qū)居住人口生活需要業(yè)規(guī)模；街鋪/城市或區(qū)域級商業(yè)中心以特色/風(fēng)情/主題形成對同質(zhì)板塊的輻射滿足社區(qū)居住人口需求的基礎(chǔ)教育配套學(xué)校里沒有或者缺弱但是當(dāng)今社會又十不提供教育配套分需要的、以提升生活品質(zhì)為訴求的社依賴城市配套教育配套區(qū)教育體系提升住宅價值或提供滿足城市上升階層追求文化和藝術(shù)、追休閑生活配套的高檔其他配套依賴城市配套求健康快樂生活的需求的健身、養(yǎng)生、配套；會所/高檔酒藝術(shù)、文化配套店/高爾夫新的生活方式VACTIONATHOME快的工作，慢的生活。勇往直前地工作，氣定神閑地生活。“快”代表了高的效率，意味著在管理的機(jī)制上要向更前瞻、更有效、更敏感和更有想象力的方向轉(zhuǎn)型。“慢”則代表了細(xì)節(jié)的尺度和享受生活的意志。慢并非單指速度，更多是說一種心靈的感悟與體驗。體味生命的美好需要時間，慢才是生活中最美的角度。慢中的閑愁是永恒的時尚，閑適之處方知生活之禪美，休閑也是一種能力和一種境界。快是工作之定見，慢是生活的達(dá)觀。“快慢之間的平衡生活”產(chǎn)品檔次定位領(lǐng)先青島市場產(chǎn)品品質(zhì)的高尚低密度社區(qū)基于如下原因，對項目開發(fā)檔次進(jìn)行分析地塊區(qū)位和資源原生態(tài)地塊環(huán)境，無強(qiáng)勢資源和區(qū)位；城陽政府目標(biāo)成為城陽“南大門”，拆遷成功典范；海爾目標(biāo)在安全保證下的企業(yè)、項目品牌拔高；青島低密度市場發(fā)展階段；初期項目客戶鎖定追求郊區(qū)居住舒適度和高尚居住追求的青島準(zhǔn)財富和中產(chǎn)階層。產(chǎn)品整體功能定位我們致力于打造和提供以下產(chǎn)品適合青島上升中堅階層的郊區(qū)化的低密度生活模式；主要滿足準(zhǔn)財富和中產(chǎn)階層的TH、洋房類產(chǎn)品；代表項目精神的標(biāo)志性配套和支撐客戶生活需要的商業(yè)等配套；開發(fā)過程中隨時間變化，會使得產(chǎn)品品質(zhì)的升級和種類的擴(kuò)充本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品配比及戶型建議建面比建面重占地（畝）占地比重（）（萬平米）（）容積率戶型面積（平米）可建設(shè)用地1200100801001公建用地120108101250380（小戶型250320小獨棟270237904大戶型320380）200300（小戶型200250住聯(lián)排27023131607大戶型250300）宅用洋房27023232913130160地小高層27023293616100130小計10809072901本報告是嚴(yán)格保密的。小獨棟聯(lián)排洋房小高層小獨棟形成價值標(biāo)桿，用于拔高項目高檔形象，奠定高尚大盤地位，中期增加戶型面積滿足財富階層需求9成為項目價值標(biāo)桿產(chǎn)品是本項目產(chǎn)品9標(biāo)桿產(chǎn)品，在開的制高點，擔(dān)負(fù)提升社區(qū)品質(zhì)的主要發(fā)過程中戶型面積作用，體現(xiàn)最優(yōu)的產(chǎn)品素質(zhì)，帶動產(chǎn)逐步增加，增加舒品檔次和價格提升適度，拉高檔次，提升價格。9占據(jù)最佳的社區(qū)資源；CONDO分割產(chǎn)權(quán)的小別墅基于對青島低密度市場發(fā)展階段的判斷，小獨棟產(chǎn)品在未來將9與大獨棟相同舒適度，具有競爭力強(qiáng)調(diào)花園的面積，和對景觀的占有；9滿足最高端客戶居住需小戶型面積（平250320求，保證舒適度，又要米）保證面積；大戶型面積（平320380米）本報告是嚴(yán)格保密的。聯(lián)排接近別墅舒適度，占據(jù)相對較好資源，保持價值資源均衡，中后期和后期增加戶型面積，增加舒適度，凸現(xiàn)稀缺性9最接近別墅舒適度的類別墅產(chǎn)品；9強(qiáng)調(diào)戶戶有天有地的高舒適度產(chǎn)品；一直都是項目主流產(chǎn)品9聯(lián)排和洋房的組合，既顯示了低密度社區(qū)的品9應(yīng)占據(jù)相對較好資源，保持價值質(zhì)感；資源均衡；9同時又避免了獨棟缺乏小戶型面積（平米）200250居住氛圍，過度占有土大戶型面積（平米）250300地的缺憾；本報告是嚴(yán)格保密的。洋房區(qū)別于普通集合住宅，向低密度傾斜的產(chǎn)品，應(yīng)占據(jù)相對較好資源，保持價值資源均衡9項目創(chuàng)新產(chǎn)品，層層退臺，一層帶一直都是項目主流產(chǎn)品地上花園，上層以下層退出屋頂為花園，頂層為復(fù)式；9保證每戶都有花園，建筑形態(tài)與景9應(yīng)占據(jù)相對較好觀體系相映成趣；資源，保持價值資源均衡；基于對青島低密度市場發(fā)展階段的判斷，洋房類產(chǎn)品戶型面積（平米）130160在未來將具有競爭力本報告是嚴(yán)格保密的。瞰景小高層項目后期集中供應(yīng)，用于豐富社區(qū)形象，平衡容積率，挖掘利潤空間（若規(guī)劃有彈性，可以考慮繼續(xù)做低密度產(chǎn)品）霸王臺9高處“觀景”9低處“擁景”太和山9小高層依山就勢布局，強(qiáng)化地形；注重親近自然觀景空間的打造9平衡容積率，進(jìn)一步挖掘利潤空間戶型面積（平米）100130本報告是嚴(yán)格保密的。完備而獨特的配套演繹出純粹的新市鎮(zhèn)生活建筑面積集中商業(yè)特色商業(yè)（平米）特色商業(yè)20000集中商業(yè)5000酒店20000會所5000教育18000會所特色酒店國際學(xué)校本報告是嚴(yán)格保密的。定位之下的分階段開發(fā)策略青島市場八類客戶特征及需求分析青島財富階層外地財富階層城市資源豪宅購買力超過400萬元購買力超過400萬元多次置業(yè)、注重投資價值；重尊多次置業(yè)、注重投資價值；重尊貴、選擇頂端奢侈產(chǎn)品彰顯身份。貴、選擇頂端奢侈產(chǎn)品彰顯身份。度郊區(qū)低密豪宅假氛圍營造。青島準(zhǔn)財富階層郊區(qū)別墅產(chǎn)品外地準(zhǔn)財富階層購買力200400萬左右購買力200400萬左右居住品質(zhì)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，更注重低居住品質(zhì)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，更注重低城市高尚住宅密住區(qū)的人文氛圍。密住區(qū)的人文氛圍。度假氛圍營造。青島中產(chǎn)階層外地中產(chǎn)階層郊區(qū)洋房類產(chǎn)品購買力100200萬左右購買力100200萬左右注重低密環(huán)境意象；在居住便捷養(yǎng)老為主，注重青島宜居環(huán)境；注性、居住舒適度和家庭財務(wù)能力平重低密意象；在居住便捷性、居住舒城區(qū)中高檔產(chǎn)品衡，市場主流客戶。適度和家庭財務(wù)能力平衡。青島富裕工薪階層外地富裕工薪階層近郊經(jīng)濟(jì)性舒適產(chǎn)品購買力100萬元購買力100萬元高性價比，配套成熟；在居住便捷養(yǎng)老為主，注重青島宜居環(huán)境；高性、居住舒適度和家庭財務(wù)能力平性價比，配套成熟；在居住便捷性、衡，市場主流客戶。城區(qū)中檔產(chǎn)品居住舒適度和家庭財務(wù)能力平衡。本報告是嚴(yán)格保密的。以內(nèi)打外初期立足青島城市準(zhǔn)財富和中產(chǎn)階層，后期通過產(chǎn)品升級逐漸拓展客戶層面及客戶地域范圍財富階層郊區(qū)置業(yè)非城市資源、非稀缺強(qiáng)勢資源，以目前狀行為驅(qū)動占據(jù)最佳資源的奢侈居住消費（占有）；況滿足難度大，但有障礙不具有可占有的稀缺強(qiáng)勢資源條件，并且前期項目影響力不足；區(qū)域突破可能未成熟前，對外地客戶來說知名度不高；突破部分富豪階層對于全新生活方式和舒適創(chuàng)新產(chǎn)品的占有。準(zhǔn)財富階層和中產(chǎn)階層郊區(qū)置業(yè)行為驅(qū)動追求居住舒適性和郊區(qū)置業(yè)性價比，希望通過高檔住所體現(xiàn)出的最可能滿足，需要進(jìn)高尚生活（享受）；外地客戶還有向往青島宜居生活的因素；行價值提升障礙項目產(chǎn)品品質(zhì)提升之后的價格接受能力；區(qū)域未成熟前，對外地客戶來說知名度不高；突破創(chuàng)建青島高尚宜居住宅標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品品質(zhì)和品牌影響獲取溢價。富裕工薪階層郊區(qū)置業(yè)行為驅(qū)動房價高漲后被動郊區(qū)化和對高品質(zhì)住宅的向往（參與）；外地客目前郊區(qū)化置業(yè)抗性戶同時還具有向往青島宜居生活的因素；大，區(qū)域不成熟，配障礙遠(yuǎn)郊置業(yè)郊區(qū)抗性，價格抗性，城市配套缺乏抗性；區(qū)域未成熟前，套奇缺，難以提升開對外地客戶來說知名度不高發(fā)利潤突破可能情況下或項目成熟后，消化項目中的低價小高層產(chǎn)品。本報告是嚴(yán)格保密的。客戶構(gòu)成的三梯隊，初期中中后期、后期客戶演變路線圖準(zhǔn)財富中產(chǎn)階層項目初期追求舒適度和高性價比下的低總價高品質(zhì)，項目的主流客戶區(qū)域陌生、偏遠(yuǎn)，展示區(qū)的示范效應(yīng)；財富階層講求對頂級資源占有、追求高品質(zhì)，初期不是項目客戶構(gòu)成不被認(rèn)知；高性價比，低總價、高配套Z建第設(shè)不一夠梯完隊本地品準(zhǔn)質(zhì)感財動富客戶VS和中產(chǎn)階層；善；富裕工薪族對城市配套依賴，初期郊區(qū)化抗性大，不會是項目初期客戶Z第二梯隊本地城市財富階層，外地財富階層和準(zhǔn)財富階層；構(gòu)成Z第三梯隊本地富裕工薪階層、外地中產(chǎn)階層和富裕工薪階層。準(zhǔn)財富中產(chǎn)階層仍是主流客戶項目中期區(qū)域逐步成熟，價值逐漸被認(rèn)可；對類似本項目高檔大盤高品質(zhì)頂級產(chǎn)品的占有，成為項目中財富階層配套逐漸完善，新市鎮(zhèn)打造逐漸成熟；期重要客戶。建立自身影響力，奠定高尚人文社區(qū)地位；客戶群需要拓展。基于大盤中期走高策略，吸引高端人群，不會是項目中期客富裕工薪族戶構(gòu)成項目中后期準(zhǔn)財富階層仍是主流客戶區(qū)域基本成熟，價值基本被認(rèn)可；配套基本完善，新市鎮(zhèn)打造基本成熟；項目自身影響力已經(jīng)建立，奠定高尚人文社區(qū)地位，市中產(chǎn)階層仍是主流客戶場口碑好；客戶群需要拓展。準(zhǔn)財富中產(chǎn)階層仍是主流客戶項目后期區(qū)域更加成熟，價值完全被認(rèn)可；準(zhǔn)財富階層被聯(lián)排稀缺性和大戶型舒適性吸引，成為重要客戶配套完善，新市鎮(zhèn)打造成熟；項目建立自身影響力，奠定高尚人文社區(qū)地看中成熟社區(qū)居住氛圍，對高尚社區(qū)服務(wù)、配套、人文的向富裕工薪族位，市場口碑好；本報告是嚴(yán)格保密的。往，后期重要客戶客戶群需要拓展。客戶演變帶動需求演變，產(chǎn)品定位階段性遞進(jìn)客戶類型產(chǎn)品需求價格要求關(guān)注點準(zhǔn)財富階層聯(lián)排、小獨棟為主200400萬左右低密住區(qū)人文氛圍和生活形態(tài)中產(chǎn)階層洋房為主，后期可能小高層100200萬左右低密住區(qū)形態(tài)意象大戶型小獨棟，后期可能大戶型占有型頂端富豪價格不敏感高尚社區(qū)中的頂級產(chǎn)品；頂級配套聯(lián)排富裕工薪階層小高層價格極其敏感小高層總價100萬以下成熟住區(qū)氛圍，便利交通，完備配套初期小獨棟、洋房為主流；少量聯(lián)排（220250）；項目初期聚焦核心客戶；小獨棟（250320）順應(yīng)低密度市場發(fā)展趨勢，樹立當(dāng)期價值標(biāo)桿、奠定項目高檔形象。立足本地中高階層；中期小獨棟、洋房為主流；少量聯(lián)排（220250）；客戶向高端拓展；主流客戶仍舊是本地中高階層；小獨棟的戶型面積增大（320380），使得項目整體項目中期持續(xù)走高，滿足財富階層的需求；重要客戶本地富豪階層、外地富裕階層、外地準(zhǔn)財富階層。增加度假功能的產(chǎn)品滿足外地度假客戶需求。項目中后期聯(lián)排、洋房；客戶穩(wěn)定高端；主流客戶仍舊是本地中高階層；聯(lián)排戶型面積增大（250300），提升舒適度,凸現(xiàn)中后期稀缺性；客戶多元化拓展；后期小高層為主，少量聯(lián)排；主流客戶仍舊是本地中高階層；項目后期重要客戶本地富豪階層、外地富聯(lián)排走向稀缺，戶型面積增大（250300）成為當(dāng)期豪、外地準(zhǔn)財富、外地養(yǎng)老中產(chǎn)和外價值標(biāo)桿形象；地養(yǎng)老富裕工薪。本報告是嚴(yán)格保密的。小高層統(tǒng)一推出，平衡容積率。產(chǎn)品開發(fā)節(jié)奏圖區(qū)域發(fā)距離感減弱/配套展階段近郊區(qū)屬性/逐步完善/區(qū)域內(nèi)各種配套不日常居所/配套完善/區(qū)內(nèi)持續(xù)競爭部項目供應(yīng)集中放夠完善量客戶及產(chǎn)品細(xì)分不完全客戶及產(chǎn)品完全細(xì)分市場發(fā)客戶對低密度產(chǎn)品認(rèn)知逐漸清晰客戶對低密度產(chǎn)品認(rèn)知清晰展階段板塊分化演進(jìn)中板塊分化、各板塊特征鮮明小獨棟（250320）小獨棟（320380）產(chǎn)品開發(fā)花園洋房（130160）順序聯(lián)排（200250）聯(lián)排（200250）聯(lián)排（250300）聯(lián)排（250300）小高層（100130）本報告是嚴(yán)格保密的。POSITION大城充滿德式風(fēng)情小鎮(zhèn)具有國際水準(zhǔn)的青島新市鎮(zhèn)生活世界也許會越來越大、而人的心里，始終還是向往著一份自己的小日子。那才是人與世界合乎比例的尺度。藍(lán)本。貫穿中西的“小鎮(zhèn)”基因4元素提取青島老城。“紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天”1981年，KRISTOF把棧橋搬上了國家地理雜志，第一次把青島帶到了全世界的面前。那時候的青島，還是一個邊緣化的海濱小城，打動大家的，除了海、氣候、殖民建筑和它的寧靜，還有青島人那份堅定相信這里是世界上最好的地方的固守八大關(guān)。“萬國建筑博覽，中國最美的城區(qū)”HEIDELBERG。“古堡名城、大學(xué)城”地位置德國中部著名建筑海德古堡、卡爾特奧德橋、豪普特街、圣靈大教堂、哲學(xué)家之等海德堡大學(xué)1386創(chuàng)辦德德國最古的大學(xué)海德堡大學(xué)，直到今天仍是德國乃至歐洲的一大科研基地。城鎮(zhèn)環(huán)境內(nèi)卡河緩緩淌穿城而過，美麗的古石橋橫臥江面畔。海德堡依山面河，環(huán)山繞水景色奇美古堡名城細(xì)節(jié)精彩藝術(shù)生活科瑪（COLMAR位于法國東北部與德國接壤的地方有散步之城、小威尼斯之稱的法蘭西風(fēng)情名鎮(zhèn)、葡萄酒產(chǎn)地著名雕塑家巴洛第的故鄉(xiāng)小鎮(zhèn)處于運河交錯的地區(qū)，也是許多花匠聚集的地方，稱得上是水上花城通過LAUCH河上的橋，就開始進(jìn)入有許多花匠居住的KRUTENAU區(qū)運河上的橋連接運河兩岸的各式小橋再花草的點綴之下，更具藝術(shù)特色小鎮(zhèn)邊界街道通向古海關(guān)廣場的克雷夫街鵝卵石鋪成的街道沿河的小路標(biāo)志物小鎮(zhèn)的公共建筑小鎮(zhèn)的郵局EGLISESTMATHIEUTEMPLESTMATHIEU小鎮(zhèn)廣場、街區(qū)古海關(guān)廣場在此常舉行節(jié)慶活動或戶外的表演節(jié)目ROUTEDUVIN葡萄酒街中間是巴洛第的重要作品SCHWENDI的銅像小鎮(zhèn)的建筑圖案鮮明，色彩斑斕，屋頂多以橘色和綠色的磚砌而成，形成獨具特色的科瑪風(fēng)格小鎮(zhèn)建筑在各種鮮花的襯托下，更具法蘭西的萬種風(fēng)情位于馬肯街與梅西耶赫街的路口的MAISONPFISTER是科瑪最具特色的建筑散步之城，曲徑通幽處，盡是史海遺珠MAISONPFISTER是科瑪就城最可菩提樹下博物館愛的房子。不僅販賣當(dāng)?shù)刈罹咛仄刑針湎聫V場色的民俗藝品，它由橘色和綠色圣馬修教堂瓷磚堆徹而成的以教堂內(nèi)1415世屋頂，是柯瑪獨紀(jì)的彩繪玻璃聞特的一景。名人頭屋這個建于公元17世紀(jì)文古海關(guān)廣場藝復(fù)興時期的建筑物，小威尼斯以其正面建筑外觀上的105顆人面頭像雕刻而著名。古海關(guān)廣場SCHWENDI雕像這個占地不大的廣場，卻是科瑪小城重要的集是自由女神的創(chuàng)作者巴聚地。科瑪?shù)墓?jié)慶活洛第在科瑪為數(shù)不多的動、戶外表演通常都在幾個重要作品之一。這里進(jìn)行。點、線、面構(gòu)成的歐洲小鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)從空間結(jié)構(gòu)來看，道、綠化帶河等邊界將標(biāo)志物、廣場、街區(qū)及其他公共空間連接起來，形成小鎮(zhèn)的基本構(gòu)架憶江南之烏鎮(zhèn)青石板鋪就的窄窄小巷，重重拱下，深深庭院中，塵封幾多故事“人家的后門外就是河，站在后門口，可以用吊桶打水，午夜夢回，可以聽得櫓聲，飄然而過”這是茅盾記憶中的烏鎮(zhèn)。儒雅的水鄉(xiāng)孕育了一代文學(xué)匠師，他的童年在這里溫暖地度過。茅盾家的斜對面便是電影中的“林家鋪子”，高高的黑漆柜臺提示著曾經(jīng)的四世同堂的深宅大院生活。平岸小橋千嶂抱，柔藍(lán)一水縈花草茅屋數(shù)間窗窈窕塵不到，時時自有春風(fēng)掃云南麗江古城。因四周青山環(huán)繞，鎮(zhèn)中碧水瀅瀅，宛如一方碧玉大研，在民國開始稱“大研鎮(zhèn)”。納西語則稱之為“依古芝”，意思是“江灣中的集市”。閑適恬靜的生活氛圍，吸引了大量的游客，來這兒休閑度假。甚至什么都不做，只是靜坐在某個角落發(fā)呆。位于古城與新城交界處的大水車是麗江古城的標(biāo)志。大水車旁有一塊大屏幕，每日播放的歌曲即是古城最受歡迎最有特色的歌曲，其中有打跳歌、東巴吉日經(jīng)、納西凈地、納西酒歌。在麗江，水不僅是生命的源泉，還承載著人們對人、對神的熱望與交流四方街廣場，是古鎮(zhèn)的中心，也是連接各個商業(yè)街的節(jié)點四方街為古城集市的代表，位于古城中心，據(jù)說是木氏土司讓人仿照其印章，用五花石鋪就的一個呈方形、約400平方米的天集市廣場，取意權(quán)鎮(zhèn)四方。以四方街為中心，輻射四條大道，與四通八達(dá)的街巷相連中國古鎮(zhèn)建筑語言彎曲的網(wǎng)三山為界自然圍合三河穿城、家家水的水系用街道布局中“經(jīng)絡(luò)”設(shè)置“曲、幽、窄、達(dá)”的風(fēng)格建筑物依山就水、錯有致院式民居朋德伯（POUNDBURY，ENGLAND）英國新都市主義運動的典范，查爾斯王子主持規(guī)劃和建設(shè)的實驗社區(qū)。1989，查爾斯王子發(fā)表著作英國美景（AVISIONOFBRITAIN。他在書中提出，建筑和規(guī)劃應(yīng)該遵循以下十條原則地點新建筑與景觀相結(jié)合等級劃分建筑的大小和用地應(yīng)根據(jù)建筑的重要程而定尺新建筑的尺應(yīng)根據(jù)人口比而定，并應(yīng)尊重周圍建筑物的尺協(xié)調(diào)每一建筑物都應(yīng)與周邊建筑相協(xié)調(diào)空間圍合各建筑應(yīng)形成圍合的空間材重新使用當(dāng)?shù)氐牟模瑐鹘y(tǒng)工藝可保護(hù)各地區(qū)的特色，并帶動地區(qū)性的經(jīng)濟(jì)復(fù)興裝飾建筑中應(yīng)恢復(fù)裝飾，使其重振建筑作為藝術(shù)和工藝之統(tǒng)帥的雄風(fēng)藝術(shù)性藝術(shù)性應(yīng)作為所有新建筑可分割的一步分；標(biāo)志與照明標(biāo)志、街道照明和連鎖店店面的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計都需要進(jìn)控制社區(qū)公眾應(yīng)從改善周邊環(huán)境的最初階段就參與到社區(qū)的建設(shè)之中。規(guī)劃特點與建筑風(fēng)貌查爾斯王子的十項原則指導(dǎo)著整個規(guī)劃和建設(shè)過程。私人住和社會住混合布置，設(shè)計上也盡減少差別。街道圍繞著住，形成一個個富有情趣的城鎮(zhèn)空間，并自然控制汽車交通。建筑吸收幾個世紀(jì)以來當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計特點，并采用當(dāng)?shù)氐慕ㄖ慕ㄔ臁ｉ_發(fā)商采取積極措施使其對環(huán)境的影響到最小。為確保社區(qū)具有高的藝術(shù)價值，所有公用設(shè)備的連接都盡隱蔽，允許安裝碟型衛(wèi)星天線。朋德伯利在圖創(chuàng)造一種場所特質(zhì)一種聯(lián)系傳統(tǒng)、融合周邊地區(qū)建筑風(fēng)貌的特質(zhì)。查爾斯王子說“朋德伯并是“式風(fēng)格”，它過是再借鑒那些永恒的、能最好的創(chuàng)造出一種真正的社區(qū)特質(zhì)的設(shè)計原則。”在這，人交通和汽車交通被小心翼翼地加以組織，一的城市細(xì)節(jié)都試圖反映英國鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)和最大可能性的同，建筑法規(guī)只對建筑材和建筑尺加以表述，新的建筑虛心尊重當(dāng)?shù)氐谋就溜L(fēng)格，而特意表現(xiàn)么特定歷史時期的建筑風(fēng)格。在克爾的思想，城市遠(yuǎn)比建筑重要。建筑為塑造社區(qū)精神而服務(wù)，需要做作的搔首姿，依靠平常建筑仍然可以在當(dāng)今時代營造出可以表現(xiàn)社區(qū)精神的氣氛。整個項目沒有匆匆忙忙的開始，直到1993整個計劃才具體實施。建造建筑和城市的過程是漫長的，033月，POUNDBURY迎來它的十歲生日，看著小鎮(zhèn)中心廣場上熙熙攘攘的人，看著小鎮(zhèn)上新開張的店和第一間酒吧查爾斯王子說，這是一個真正的社區(qū)。里斯頓RESTON,VIRGINIA“一生之城”原型，美國最好的中產(chǎn)階級社區(qū)始建于1962，開發(fā)商羅伯特E西蒙的在最初就為RESTON的開發(fā)設(shè)定7項目標(biāo)，盡管40來該項目幾其手，但這7項目標(biāo)一直貫穿始終為人們提供足夠的休閑活動的選擇同形式和價格的住混合以滿足各階層的需求，做到每一個人都可以終生無需從社區(qū)內(nèi)搬走把尊重居民的個人益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)使人們可以在同一社區(qū)中生活和工作從開發(fā)之初就提供商業(yè)文化娛樂設(shè)施，而非等幾再建斷創(chuàng)造美景，形成好的生活環(huán)境財務(wù)上取得成功開放空間與市鎮(zhèn)中心創(chuàng)造社區(qū)交流平臺新城市主義規(guī)劃十大原則可步性WALKABILITY連接性CONNECTI