房地產經濟學房地產經濟的宏觀調控房地產經濟的宏觀調控是整個國民經濟宏觀調控的組成部分，既是確保房地產行業健康運行，又是促使其與國民經濟協調發展的基本保證。本章首先闡明了對房地產經濟實施宏觀調控的必要性和目標；其次，論述了房地產經濟宏觀調控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地產經濟宏觀調控體系進行分析研究。第一節房地產經濟宏觀調控的必然性和目標一、房地產經濟宏觀調控的必要性房地產經濟的宏觀調控，是指政府通過經濟的、法律的、并輔之以計劃的、行政的政策手段和市場機制，對房地產行業的經濟運行進行的宏觀調節和控制。在社會主義市場經濟條件下，對房地產經濟實施宏觀調控的根本目的，是為了確保房地產業健康運行，并與其他產業協調發展，促進國民經濟持續穩定增長。具體來說，對房地產經濟宏觀調控的必要性主要體現在以下幾方面。1、房地產經濟的宏觀調控是房地產資源優化配置的需要宏觀調控是政府的基本職能之一，它是社會主義市場經濟的內在要求，我國的社會主義市場經濟是社會主義國家宏觀調控下的市場經濟。以市場配置資源為基礎，相對于計劃經濟體制來說有利于提高社會資源配置效率；但同時必須看到市場配置資源也存在著自發性、滯后性、盲目性和分化性等問題和缺陷，容易造成大起大落等不穩定狀態，也可能帶來資源的浪費。為了克服市場經濟的弱點，保證國民經濟的健康穩定發展，政府必須對市場經濟的運行實施宏觀調節與控制，以達到社會資源配置最優化的目的。房地產經濟是整個國民經濟的重要組成部分，是市場經濟中的一個子系統。按照社會主義市場經濟體制的要求，既要充分發揮市場機制對房地產資源配置的基礎性作用，同時又要發揮政府的貨幣政策、財政政策、產業政策和計劃機制的協調作用，真正使房地產資源配置達到高效率。房地產行業消耗資源較多，特別是土地和房屋是重要的社會資源，作為房屋等建筑物基礎的土地是一種稀缺資源，不可再生，土地資源的合理配置是關系到整個國民經濟可持續發展的重大戰略問題。所以，世界各國政府對房地產經濟的調控和干預相對較強。我國90年代初，房地產業一度出現發展過熱的問題，主要原因在于對房地產的源頭土地供應控制不力所造成的。事實證明，在社會主義市場經濟條件下，政府對房地產經濟的宏觀調控是十分必要的。2、房地產經濟的宏觀調控是引導房地產業健康發展所必需同其它產業相比，房地產業具有一系列特點一是房地產是不動產，位置固定不能移動，一旦形成建筑物就難以調整，所以必須由政府出面進行合理規劃和控制；二是房地產投資具有投資量大、周期長的特點，從投入到產出一般要二、三年時間，投資決策正確與否，要經受較長時間的考驗，所以，對房地產投資的調控顯得格外重要。三是房地產是價值量巨大、使用年限特別長的超耐用品，對整個社會總供給量和總需求量的平衡以及結構平衡關系極大。所以對房地產投資必須有效控制；四是房地產交易是一種產權交易，要依法通過產權轉讓來完成，如產權的界定、分割、復合、重組、轉移都要靠法律來確認和保護，因而更需要用法律手段規范其運行。上述特點決定了政府對房地產業的宏觀調控較之其它產業的宏觀調控更為必要。只有針對這些特點采取相應的對策措施，才能引導房地產業健康發展。我國的實踐證明了這一點。在80年代以前由于計劃經濟體制排斥房地產的商品性，房地產業長期處于停滯狀態。90年代初市場化導向的改革，推動房地產業迅猛發展，1992、1993年房地產投資增長率分別達到117和1249，超常發展使商品房供給大大超過市場有效需求，導致空置量急劇上升。1995年至1997年處于低迷狀態，1997年全國房地產投資出現34負增長，集中表現為階段性、結構性供給過剩。經過調整后，1998、1999年又呈現上升趨勢。這種大起大落的波動，嚴重影響房地產經濟的正常運行和發展。所以，只有針對房地產業的特點，加強宏觀調控，才能引導房地產業持續、穩定、健康發展。3、房地產經濟的宏觀調控是促進國民經濟持續穩定增長的客觀要求房地產業是先導性、基礎性產業，又是國民經濟中的支柱產業。房地產業的產業鏈長，同國民經濟中的其它產業關聯度強。房地產業的發展狀況，直接影響相關產業的發展，對建筑業、建材業（如鋼鐵、水泥、森林、墻體材料、裝修材料等）甚至有決定性的作用。同時，住宅建設和消費的發展，還會帶動家電、家具和家用裝飾品及其產業的發展。所以房地產業是拉動我國國民經濟發展的新經濟增長點。目前中國房地產業的增加值已占國內生產總值的7左右。房地產投資已占社會固定資產投資的20左右，有的大城市甚至已達30以上。住宅消費已占家庭消費總支出的10以上，對市場消費需求產生重要影響。正是由于這種重要地位和作用，決定了房地產業的發展，直接影響社會總供給與總需求的平衡和結構平衡，對整個國民經濟的發展至關重要。因此，對房地產經濟的宏觀調控，就成為政府對整個國民經濟實施宏觀調控的重要環節。前述分析說明，房地產經濟的宏觀調控是經濟發展的客觀要求，反映了經濟規律的作用，必須體現在房地產經濟運行的全過程，而決不是可有可無、時有時無的。社會上有一種“現在要宏觀調控了”的說法是不正確的。事實上，對房地產經濟的宏觀調控是自始至終必須堅持進行的，只不過宏觀調控的方向、力度和重點在不同時期有所區別而已。二、房地產經濟宏觀調控的目標房地產業與其它產業相比既有共同性又有特殊性。因此對房地產經濟的宏觀調控，既要服從全社會的國民經濟宏觀調控的總目標，從全局出發考慮，同時又要根據房地產業本身的特點和特殊要求，來設定房地產經濟宏觀調控的具體目標。（一）調節供求關系，實現房地產經濟總量的基本平衡這里所說的總量平衡，是指房地產的供給總量和需求總量的平衡，這是房地產經濟宏觀調控的首要目標。從全社會的角度考察，房地產商品的社會總需求是指某一時期（一般為一年）內全社會或某一地區內房地產市場需求的總量，包括投資性的生產用房需求和消費性的生活用房需求兩大方面。前者主要指廠房、商業用房、辦公用房等，后者主要指住宅和娛樂設施等。既包括國內、地區內需求，也包括地區外和外商的需求。房地產商品的社會供給則由多種所有制經濟主體投資建造的各類房地產商品的總和。房地產供求總量平衡是一個動態概念，由于房地產市場的供給和需求是隨各種經濟因素的變動而經常發生變化的，因此供求的絕對平衡是罕見的、幾乎是不可能的，宏觀調控的目標也只能是求得房地產總供給和總需求的基本平衡。房地產經濟的總量平衡具有極端重要性，只有當房地產總供給和總需求平衡時，才能保證房地產市場正常運行和健康發展，優化房地產資源配置，也才能保持房價基本穩定。在實踐中要盡量避免嚴重供過于求和供不應求的情況發生，以免大起大落造成的損失。由于房地產供給和需求的特殊性，在實現供給和需求總量平衡時，要注意以下幾點其一，房地產商品固定性的特點造成其供給和需求的地區性特別強，所以要重在一個地區或城市內實現供求平衡。其二，房地產市場需求存在著潛在需求和有效需求的區分，潛在需求是指房屋消費的欲望，而有效需求則是指有支付能力的現實需求，房地產商品的供給總量不能以潛在需求為依據，而是必須與市場有效需求總量相平衡。其三，房地產經濟作為一個子系統，不僅要實現自身的供給和需求的平衡，而且要放在整個國民經濟范圍中加以考察，協調房地產經濟總量與整個國民經濟總量、特別是地區經濟總量的關系，實現平衡發展。（二）優化房地產業結構，提高資源配置效率結構協調和結構優化是房地產經濟宏觀調控的重要目標。結構協調，主要是指與現階段經濟發展水平相適應的合適的比例關系，協調發展；而結構優化則是指結構的升級換代。產業結構最優化主要包括兩方面內容一是從國民經濟全局來說，房地產業的發展要與其它產業的發展相協調，同整個國民經濟和地區經濟的發展相適應，既能帶動相關產業和國民經濟的發展，又與其它產業保持合適的比例，以保證國民經濟協調發展。我國現階段房地產業增加值在國民生產總值中所占比例偏低，有較大的增長空間，隨著經濟發展其比重將逐步提高。二是房地產業內部的供給結構要與市場需求結構相協調，生產用房與消費用房，包括廠房、商業用房、辦公樓，居民住宅、娛樂設施等各類用房，要符合市場需求的比例，一般來說住宅建設應占主體地位。而住宅的供給結構又必須與市場需求結構相適應，根據居民收入結構，合理安排高檔房、中檔房、中低檔房建設，以滿足不同層次的需求，實現結構基本合理。通過結構平衡和結構優化，以達到充分合理利用房地產資源的目的，提高其資源配置效率。（三）房地產價格合理化，保持房價的基本穩定房地產價格是價格體系中的基礎性價格，對于相關產品的價格具有重大影響，特別是住宅價格直接關系到居民的購房承受能力和居住水平。因此，實現房地產價格的合理化，保持房價的基本穩定，也是對房地產經濟實施宏觀調控的重要目標之一。所謂房價的基本穩定并不是說房價固定不變，而是指房價的漲幅保持在一個合理的界限內，避免商品房價格暴漲暴跌。從世界各國的經驗來看，在經濟起飛階段，由于土地等稀缺資源價格的上漲和市場需求拉動等因素的作用，房地產價格必然呈現出一種上升趨勢，關鍵在于控制房價上漲的幅度。一般規律是房價上漲的幅度要小于居民可支配收入增長的幅度，并與房屋升值的幅度相協調。在市場經濟條件下，房地產價格是由市場機制調節的，但政府也可以運用經濟、法律等手段，運用市場機制，在一定程度上控制房價。一是通過控制土地價格和合理稅收政策，影響房地產開發成本，促進房地產價值構成合理化；二是通過信貸政策和財政政策，調節房地產供給和需求，促使供求平衡，從而實現房價基本穩定；三是通過法律法規和工商行政管理等手段，規范房地產市場價格秩序，制止亂漲價、價格欺詐等違法行為，使房價納入法制化軌道。在房價問題上，要把市場調節和宏觀調控有機地結合起來，實現房價的基本穩定。（四）確保房地產業持續穩定健康發展，更好地滿足生產建設和居民生活消費的需要這是房地產經濟宏觀調控的最終目標。所謂持續發展，就是指房地產經濟的長期發展，不僅要考慮當前的發展，而且要為今后的長期發展創造必要的條件，決不能片面追求當前的發展，而損害今后的發展。所謂穩定發展，就是要保持適當的增長速度，避免忽高忽低、大起大落的波動。所謂健康發展，就是按比例的協調發展，既有正常的發展速度，又有比例關系的相對平衡，取得較好的經濟效益。對房地產經濟實施宏觀調控的最終目的是，通過房地產業的健康發展，一方面滿足生產建設各方面的需求，促進國民經濟增長；另一方面滿足居民住房消費的需求，保證居民居住水平不斷提高。從總體上說，房地產經濟的總量平衡和結構平均是互相制約、互相促進的。總量平衡是結構平衡的前提和基礎，總量平衡了，結構平衡就較易實現；而結構平衡則是總量平衡的重要保證，結構平衡可以促進總量平衡。如果結構不平衡，也會引起供給總量和需求總量失衡。所以，要把房地產經濟的總量平衡和結構平衡結合起來考慮，才能順利達到宏觀調控的目標。三、國民經濟調控與房地產經濟調控的關系由于房地產業是整個國民經濟產業構成中的一個重要組成部分，因而對房地產經濟的宏觀調控與整個國民經濟的宏觀調控有著密切的內在聯系。在這里存在著一種整體與個別、全局與局部的關系。從總體上說，中央的宏觀經濟決策是從全國、全局的經濟形勢出發的，適用于全國一切行業和一切地區，房地產業作為國民經濟的有機組成部分，必須服從中央宏觀調控的總體決策，不能借口行業或地區的特殊性游離于宏觀調控之外，而是應當積極貫徹執行整個宏觀調控政策。例如，2004年春我國全社會固定資產投資增長迅猛，造成能源、原材料供應和運輸全面緊張，出現局部經濟過熱現象，為此中央作出了加強宏觀調控的決策，壓縮固定資產投資規模、整頓開發區、嚴控信貸等措施，從全局來說這個決策是完全正確的，同樣適用于房地產行業。由于房地產開發投資占全社會固定資產投資總額的比重較大，又是一個原材料和能源消耗較多、資金占用量大的行業，如果投資規模過大，增速過快，也會引發土地資源、能源、建筑材料和運輸供應緊張，因此，房地產行業這個局部必須服從全局進行適度調整。中央采取的嚴控土地供應總量、整頓和規范房地產市場秩序、收緊房地產開發貸款、調整住房供應結構、控制房價漲幅等措施，都是十分必要的，而且已經取得初步成效。另一方面，在局部服從全局的前提下，對不同產業宏觀調控的方向和力度也要因地制宜、區別對待。在中國房地產業是發展中的新興產業，市場需求的潛力很大，又是一個新經濟增長點，從當前情況看，房地產業的現狀是與國民經濟發展基本相適應的，市場供給和需求也是基本平衡的，這是主流。調控的方向主要是面臨的房價漲幅過大和住房供給結構不甚合理等新矛盾和新問題，促使其更加健康持續發展。因此，決不能搞一刀切，不顧實際情況地全面緊縮。同時，還應看到房地產業的一大特點是地區性特別強，地區差別明顯，在實施宏觀調控時，還要根據各地區的實際情況，在準確判斷本地區房地產市場形勢的基礎上，作出正確的調控決策。第二節房地產經濟宏觀調控的主要政策手段為了實現房地產經濟宏觀調控的目標，政府必須運用適當的政策手段進行有效的調節和控制。房地產經濟宏觀調控的主要政策手段有房地產產業政策、貨幣政策、財政政策、投資政策、法律手段、行政手段和計劃手段等。一、房地產產業政策通常所講的產業政策，是指政府在某一時期為了實現本國社會經濟增長和各產業之間的協調發展目標，所采取的產業調整政策措施。一般根據實際情況分為產業促進政策或產業抑制政策兩種。房地產業是國民經濟中的重要產業部門，房地產產業政策，是政府通過產業定位、產業發展規劃和政策導向，對一定時期房地產業發展制定并實施的基本政策，以此引導房地產業與國民經濟相協調的、穩定健康的發展。它是對房地產經濟實施宏觀調控的重要政策手段。（一）房地產產業政策的目標產業政策一般包括政策目標和政策手段兩個方面。房地產產業政策目標，是政府根據經濟發展需要和房地產業的現實狀況所制定的發展目標。主要有以下三個方面（1）房地產業發展水平目標。房地產業作為重要的產業部門，既可以帶動相關產業發展，促進國民經濟的增長，同時又受到其它產業和整個國民經濟發展水平的制約。所以，在確定房地產業發展規模和水平時，一要以國民經濟整體水平和一定時期發展規劃為依據；二要以社會上的相關經濟資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等等；三要以房地產商品的市場需求為依托，適銷對路；四要根據各個地區的實際情況而有所不同。綜合考慮上述因素，才能使房地產發展水平目標建立在科學的基礎上。（2）房地產內部結構協調目標。房地產業內部存在著各種類型的房地產，例如工業用房（廠房）、商業用房、辦公用房、居住用房（住宅）、文化娛樂用房以及其他各類用房等。因此，要按各類房地產需求的比例，協調地進行建設，求得結構合理、平衡地發展。（3）房地產業效益目標。這里所說的效益目標包括宏觀效益和微觀效益兩個方面。由于房地產業的發展對經濟建設、環境建設和居民生活關系密切，因此宏觀效益應是經濟效益、社會效益和環境效益的統一。微觀效益包括勞動生產率、投資回報率和資本利潤率等。提高微觀經濟效益是房地產企業追求的目標，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統一起來，才能達到房地產資源配置的高效率。（二）房地產產業政策的實施手段房地產產業政策的目標是通過一定的產業政策手段實現的。由于房地產產業政策是一種方向性、導向性的政策措施，因而其實施的方法主要是運用間接的經濟性的調控手段，并輔之以必要的行政控制手段。具體來說，包括（1）間接的經濟調節手段。政府通過財政政策、貨幣政策、投資政策、技術政策等調節市場，由市場影響企業，引導房地產業按政府設定的方向和目標進行經濟活動。如按房地產經濟運行現實狀況，運用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產業的發展速度，使其與相關產業和整個國民經濟的發展相適應，穩定健康的發展。（2）信息引導手段。政府可以利用所掌握的產業發展現狀、房地產開發建設總量和結構、市場銷售情況、需求變化方向等信息定期發布，使房地產企業獲得正確的信息資源；同時，還可以公布中長期的房地產產業政策，使企業明確發展方向。科學的經濟信息，誘導房地產企業進行正確的投資決策，及時調整內部結構，穩定市場，促使房地產業正常發展。（3）直接的行政控制手段。針對房地產業發展中的傾向性問題，政府還可以運用行政權力，對房地產業的發展方向進行直接的行政控制，如城市規劃控制、土地供應量控制，以及實施住房制度改革，調整住房政策等，使房地產業的發展符合國民經濟發展的整體要求。（三）房地產產業政策的層次房地產業本身的特點決定了房地產產業政策也劃分為三個層次。第一個層次是關系國民經濟全局的總體房地產產業政策。主要是房地產產業定位和房地產產業發展政策。前者如房地產產業分類、房地產業在整個國民經濟中所處的地位和作用、在國民生產總值中應占的比重等政策；后者如房地產業發展的規模和速度、影響商品房市場供給量和市場需求量的相關政策等。1996年中央作出住宅業是國民經濟發展的新經濟增長點的戰略決策，加快住宅建設，擴大住宅消費，以此拉動經濟增長。2003年又進一步明確房地產業的支柱產業地位，這些都是事關全局的重大房地產產業政策。第二個層次是房地產行業內部的各類政策。主要包括土地使用制度政策、城鎮住房制度及其基本政策、產業內部各類房地產商品比例結構政策、房地產綜合開發和綜合經營政策、培育和完善房地產市場體系政策、房地產行業管理政策等。第三個層次是各類房地產政策體系中更為具體化的政策。如規范土地市場的一級土地市場國家壟斷政策、土地使用權出讓與轉讓政策、征地拆遷政策等；規范房地產市場運行的房地產市場交易政策、房地產價格政策、房屋租賃政策、物業管理政策等；實施城鎮住房制度的住房供應政策、住房公積金制度、住房分配政策等。區分上述三個層次，主要目的在于明確不同層次的房地產產業政策的決策機構應有的權力和所承擔的決策責任，以確保房地產產業政策的科學性。二、房地產經濟宏觀調控中的貨幣政策（一）貨幣政策的涵義和主要任務一般意義上的貨幣政策，是指一個國家的中央銀行通過一定的措施調節貨幣供應量，進而控制貨幣的投放量和需求量，最終達到總量平衡目的的政策手段。總量平衡即社會總供給和總需求的平衡。社會總供給是指能夠向市場提供的各種最終產品和勞務，它是由投資量和投資規模決定的，與貨幣投放量直接相關。社會總需求指的是有效需求，它是由貨幣供應量及其周轉速度所體現的現實購買力形成的。調節貨幣供應總量，就可以使之體現的社會總供給與社會總需求的規模相適應。所以，貨幣政策是宏觀調控最重要的手段。運用貨幣政策對房地產經濟實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產業上的貨幣供應量，主要體現在以下三方面一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產業發展的需要；二是控制房地產業的投資規模，使房地產市場供給量與需求量達到動態平衡；三是控制房地產信貸總規模，使之既能滿足房地產開發經營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。（二）貨幣政策的主要工具貨幣政策對房地產經濟宏觀調控的作用是通過一定的金融工具來實現的。主要有1、利率政策。利率是貨幣信貸政策最重要的杠桿。國家可以通過銀行運用利率杠桿來調節流入房地產業的貨幣投放量。當信貸規模過大、資金供應緊張時，提高貸款利率，使房地產開發融資成本上升，抑制開發量；住房消費信貸利息負擔加重，減少住房消費貸款，抑制住房需求量。反之，降低貸款利率，則作用相反。1997年以來，銀行已八次降低存貸款利率，不但減輕了房地產開發企業資金成本負擔，為降低房價創造了條件，而且減輕了運用消費信貸購房者的利息支出，鼓勵居民貸款購房，對促進住房消費和住宅市場的發展，起了良好的推動作用。2、公開市場業務。公開市場業務，是指中央銀行在公開市場上，通過買賣有價證券的辦法來調節貨幣供應量，從而調節社會總供給和總需求的金融業務活動。當國民經濟出現衰退時，中央銀行可以在公開市場上買進有價證券，增加貨幣供應量，從而刺激投資和消費，促進經濟復蘇。而當出現經濟過熱、通貨膨脹時，則賣出有債證券，回籠貨幣，減少貨幣供應量，從而抑制投資和消費需求，促進經濟穩定。公開市場業務不僅從總體上調節房地產供給和需求，而且通過買賣住宅債券，直接調節投入房地產開發和消費的貨幣供應量，達到控制房地產經濟總供給和總需求趨向平衡的目的。3、法定存款準備金率。這是指政府規定的商業銀行向中央銀行交存的存款準備金占總存款量的比例。中央銀行通過提高或降低存款準備金數量，影響商業銀行的貸款能力，從而控制信貸總量。提高存款準備金率，提高商業銀行向中央銀行交存的法定準備金，可以使商業銀行收縮信貸，從而緊縮貨幣供應量，抑制投資和消費增長。反之，降低存款準備金率，減少商業銀行向中央銀行交存的法定準備金，使商業銀行可貸資金量增加，擴大貨幣供應量，鼓勵投資，刺激消費。存款準備金率的高低，通過商業銀行信貸投放量，使房地產信貸擴張或收縮，從而使房地產總供給和總需求得以有效控制。4、再貼現率。再貼現率是指中央銀行對商業銀行及其他非銀行金融機構的再貸款利率。各商業銀行主要通過兩種方式向中央銀行貸款一是將各種票據如國庫券等政府公債，向中央銀行再貼現；二是用自己所擁有的政府債券和其他財產為擔保，向中央銀行貸款。中央銀行運用提高或降低貼現率的辦法來調節貨幣投放量。當經濟過熱時，中央銀行通過提高再貸款標準和利率，限制商業銀行的融通資金量，緊縮信貸；反之，當經濟衰退時，則中央銀行通過降低再貸款標準和下調再融資利率，擴大商業銀行融通資金量，擴張信貸。再貸款利率的高低直接影響商業銀行的信貸規模，從而也調節其對房地產開發投資和消費的貸款總量。上述金融工具所體現的貨幣政策對整個國民經濟都發揮著關鍵性的調節作用。作為國民經濟重要組成部分的房地產業，它的開發建設和消費都離不開金融業的信貸支持。政府運用貨幣政策，合理安排流入房地產業的資金總量，就可以達到控制和調節房地產經濟發展水平的目的。三、房地產經濟宏觀調控中的財政政策財政政策，就是政府運用財政收支的各種工具，通過調節國民收入分配、再分配的方向和規模，以達到經濟總量平衡和結構平衡目的的政策手段。在宏觀調控中，財政政策具有最直接、最有效的作用。對房地產經濟的宏觀調控，財政政策也同樣起著十分重要的作用。財政政策的主要內容包括兩個方面一是政府的財政收入政策；二是政府的財政支出政策。（一）稅收政策財政收入政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，來調節社會總供給和總需求。稅收對房地產經濟宏觀調控的作用主要體現在以下兩方面（1）稅收對房地產市場消費需求的調節作用。在房地產市場交易中，稅種增加、稅率提高，將使市場需求減少；反之，則相反。（2）稅收對房地產市場供給的調節作用。對房地產開發企業的稅種增加、稅率提高，導致開發成本上升，投資的預期收益減少，抑制房地產投資增長率，促使其下降；反之，稅種減少，稅率下降，投資的預期收益增加，促進房地產開發投資增長率上升。例如，1997年我國取消對房地產企業的48種不合理收費，減輕了企業負擔，使房地產開發投資迅速回升。契稅從6降至3，減輕購房負擔，促使住房消費需求增加，所以，正確實施稅收政策，合理稅費，是對房地產經濟實施宏觀調控的重要手段。（二）財政支出政策財政支出對調節國民收入的分配和再分配，調節社會總需求，調節生產和供給，調整產業結構等方面都有重要作用。從對房地產經濟的調節和控制來講，首先，在財政支出中，增加或減少對房地產開發投資量，會直接影響投資品需求和房地產商品供給量。如近年來國家為擴大內需，增加對住宅建設的投資，既促進了房地產業的發展，又拉動了整個國民經濟增長。其次，在財政支出中增加職工工資，實施住房消費補貼，增強了居民購房能力，擴大了住房消費，直接拉動了住房消費需求。再次，通過財政支出結構的變動來調節房地產業在國民經濟中的比重，調節房地產業內部各類房地產的比例。如房地產開發建設中，通過增加住宅建設投資、壓縮辦公用房、商業用房投資，促使房地產業內部結構逐步趨向合理。四、房地產投資政策投資政策是指政府作為宏觀經濟管理者，根據國民經濟發展的總體目標和產業政策的導向，對投資方向、投資規模和投資結構進行調節的政策手段。在市場經濟條件下，由于企業是市場經濟的主體，也是投資主體，因而除了政府投資可以直接控制之外，主要運用經濟手段進行誘導，以達到宏觀調控的目標。房地產投資政策主要把握以下兩個方面。（一）房地產投資規模控制房地產投資規模直接關系到房地產業的增長速度及其在國民經濟發展中的地位和作用的發揮。房地產投資規模受到一系列因素的制約，因此，政府對房地產投資規模的控制，應重點把握以下準則（1）投資目標準則。房地產投資是全社會固定資產投資的重要組成部分，受到一定時期國家經濟發展和結構調整總目標的制約，房地產投資規模必須服從宏觀經濟總目標的要求，避免盲目擴張或過于滯后，尋求一個比較合理的、與國民經濟發展相協調的規模。（2）投資品保證準則。投資品是投資的物質基礎。房地產投資必須具備鋼材、水泥、木料等建筑材料、土地資源以及相應的配套基礎設施條件。必須以此為根據確定投資規模。超過這個限度，會因投資品缺乏而停工待料；如果投資規模過小，也會造成投資品積壓，資源浪費。（3）市場需求準則。任何投資都會形成現實的和未來的生產能力和市場供給，最終都要受到市場需求的制約。房地產投資規模的確定，必須建立在社會對房地產商品市場需求的基礎上。90年代初，由于房地產投資的高回報率，曾誤導一些房地產企業盲目擴大投資，不顧市場需求狀況，而到90年代中期建成的商品房集中上市，造成階段性供給過剩，商品房大量空置，這是一個深刻的教訓。所以，政府實施投資政策，要充分利用各種手段，引導房地產企業正確進行投資決策，把房地產投資規模控制在一個合理的區間內。（二）房地產投資結構控制這里所說的房地產投資結構，是指房地產業內部資金投向各種類型和各個方面的比例關系。主要包括（1）房地產投資的客體結構，即投資于生產用房、商業用房、辦公用房、游樂設施和住宅等方面各種房地產類型，一般來說住宅建設投資應占主體地位，在住宅中尤以滿足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅為主。（2）房地產投資的時間結構，即房地產投資在各個年份均衡增長，以與市場需求增長相適應。避免因過于集中而引起大起大落，造成階段性供求失衡。（3）房地產投資的空間結構，即房地產投資要素在全國各地區中比例關系的合理配置，力求做到地區分布相對平衡。目前我國的房地產投資70左右集中在東南沿海經濟發達地區，過于集中，而中西部地區則相對落后，應作出適當調整。五、房地產經濟宏觀調控中的法律手段市場經濟是法制經濟，國家通過規范經濟活動的準則來調節市場經濟的有序運行。對房地產業進行宏觀調控的法律手段，是指政府通過立法和司法，運用法律、法規來規范房地產經濟運行秩序，引導房地產業健康發展的方法和手段。法律手段具有強制性、規范性、穩定性，并具有普遍的約束性，是間接宏觀調控的重要手段。廣義上的房地產法，是指調整房地產經濟關系的各種法律和法規的總和。具體來說，就是指調整公民之間、法人之間、公民與法人及國家之間在房地產權屬、開發建設、交易管理等與房地產相關的各種社會關系的法律規范的總稱。狹義的房地產法僅指直接調整房地產關系的法律法規，如中華人民共和國城市房地產管理法等。與一般法律相比，房地產法具有以下特征（1）主體的多樣性。任何組織和個人都會與房地產發生這樣那樣聯系，由此形成涉房利益關系，從而使房地產法律關系的權利主體和義務主體呈現多樣性。（2）調整關系的綜合性。房地產法調整的房地產關系較為復雜，既包括房地產所有者、使用者、經營者依法享有的所有權、使用權和經營權等各種社會關系，又包括房地產開發、經營、管理以及涉外房地產等各項活動及其引起的縱向、橫向的社會關系，因而綜合性特征十分突出。（3）調整手段的交叉性。房地產法屬經濟法、行政法、民事法下的子法，自然就有三種基本法采用手段的疊合交叉的特點。（4）權屬的基礎性。作為不動產的房屋財產和土地財產，其轉移并非實際物體發生移位，而是權利主體發生變動（交易和轉讓），房地產權屬的設定轉移都必須辦理權屬登記，所以房地產法律規范是一個以權屬為基礎的法律規范。運用法律手段規范房地產經濟運行，必須充分考慮房地產法的上述特點。房地產法律手段的調控，是通過立法和司法來實現的。立法是指房地產法規的制定。房地產法律體系應當包括土地征用、土地批租、房地產企業的開發經營、住宅建設、房地產交易以及租賃、抵押、房地產產權登記、房地產估價、房地產金融、房地產售后服務和中介服務等內容，它主要調整房地產方面的經濟法律關系、民事法律關系和行政法律關系。我國已公布的房地產法規主要有土地管理法、城市房地產管理法以及一些有關的條例等，但缺門較多，如住宅法、物權法尚未出臺，很不健全，借鑒國外的經驗還需花大力氣建立房地產法律體系。同時，還要加強房地產司法。近年來隨著房地產交易活動的擴大，涉房經濟糾紛明顯增多，加強司法工作，能夠及時、準確、公正地解決各種糾紛，有力地打擊違法犯罪活動，維護正常的房地產經濟運行秩序，促進房地產業發展。六、房地產行業的行政管理和計劃管理（一）房地產行業行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、規劃以及少量的指令性計劃手段等，它是直接的宏觀調控手段。相對其他行業來說，房地產行業的行政管理和計劃管理更為必要。這是因為第一，房地產開發與城市建設的發展關系極為密切，盲目布點和開發會導致城市布局結構失衡，而由于房地產是不動產，位置固定，一旦出現失衡，調整極為困難，或者要花費很大代價來調整，因此，必須由政府出面進行統一的城市規劃，制定必要的行政法規來加以嚴格管理。第二，土地是稀缺資源，不能再生，城市土地的合理利用和開發，是直接關系到城市建設可持續發展的重大問題，只有政府通過行政手段，統一管理土地，加強土地規劃，才能保證土地資源配置的高效率，避免浪費。第三，市場機制配置房地產資源固然能發揮基礎性的調節作用，但同時也存在著盲目性、滯后性等缺陷和弱點，容易引起大起大落等不穩定性，造成供求失衡。因此，政府必須通過行政手段和計劃手段，實施必要的行政管理，直接干預房地產經濟活動，以保證房地產業的健康發展。正因為上述理由，世界各國政府都加強了對房地產業的行政管理，房地產開發經營已成為各國政府行政干預最深的一個領域。（二）房地產行業行政管理的內容和作用房地產行政管理的內容及其作用，大致可概括為以下幾方面1、加強土地管理，實施可持續發展戰略。土地政策是宏觀調控的重要手段。為了保證土地、特別是城市土地的合理利用和節約使用，發揮土地資源的最大效能，政府必須通過行政立法、行政手段等措施，加強土地管理。為此各國政府都制定了土地法，我國也已頒布了土地管理法，各省市也頒布了一些地區性的土地行政管理條例。針對我國人多地少的國情，更應節約土地，防止濫占耕地等浪費土地資源的情況發生。城市的土地管理，主要是控制土地使用總規模和使用性質、使用方向，實行土地有償、有期限、有計劃使用制度，通過建房基地計劃供應控制房地產開發總規模。土地的利用不僅要滿足當代人的需要，而且必須考慮后代人的土地需求，以不損害后代人的利益為原則。因此，必須堅定地實施可持續發展戰略。2、制定房地產開發建設計劃，協調與國民經濟發展的關系。房地產業是國民經濟的重要組成部分，既受到國民經濟特別是地區經濟的制約，又能促進國民經濟和地區經濟的發展。適應國民經濟發展的要求，各級政府和相關部門要根據實際情況制定房地產開發建設計劃，把房地產投資納入社會總投資規模之中，控制投資增長速度和開發建設規模。計劃手段主要突出戰略性、宏觀性和政策性，應以中長期指導性計劃為主，實行必要的指令性計劃。3、搞好城市規劃，保證房地產開發符合城市發展的方向。城市規劃是政府行使對房地產業行政管理，調控房地產開發的重要手段。世界各國的中央政府和地方政府都運用城市規劃法或城市規劃條例來規范房地產開發行為。城市規劃是城市建設發展的整體布局，而房地產綜合開發則是其中的一個局部，房地產開發應服從于城市規劃的管理，必須堅持從全局出發的原則，才能達到經經濟效益、社會效益和環境效益的統一，政府通過城市規劃對房地產開發進行控制，引導房地產開發向健康的方向發展。我國的城市規劃滯后、朝令夕改的現象比較嚴重，這一調控手段尚未得到有效的發揮。因此要進一步搞好城市規劃，強調城市規劃的嚴肅性和全面性，真正發揮其對房地產開發的調控作用。（三）我國房地產行政管理的發展與完善近10年來，我國政府對房地產行業的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城鎮住房制度改革、房地產行政管理體制改革，并制定了一些專項房地產法律法規，加強了規范化、法制化管理，但仍跟不上房地產業迅速發展、開發規模日益擴大的形勢需要。進一步發展和完善對房地產行業的行政管理仍是一項重大任務。一是要認真研究市場機制調節與房地產行政管理的關系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市場機制調節，哪些應由行政管理，把該管的認真管好。二是要正確處理管理與服務的關系，增強以服務為中心的管理觀念，為市場經濟主體提供優勢服務。三是要把國有房地產企業的資產管理與行政管理區分開來，建立國有資產管理和經營機構，專司國有房地產企業的資產管理職責，精簡房地產行政管理機構，專司宏觀調控職能。四是要建立房地產行政管理體系，加強管理的力度，簡化管理的手續，為改變施政機構雜亂、政出多門的狀況，可以采取聯合辦公的形式，集中處理行政管理事務，使之既便捷又達到高效管理的目的。五是要堅持依法管理，增強行政管理的透明度，體現公開、公平、公正的原則，加強民主管理和科學管理，提高管理水平。第三節房地產經濟宏觀調控體系一、直接調控和間接調控房地產經濟宏觀調控的方式可分為直接調控和間接調控兩種方式。直接調控方式是指政府通過行政手段和指令性計劃管理，直接控制房地產開發、流通、分配、消費諸過程，從而達到對房地產經濟宏觀調控目標的一種調控方式。間接調控是指政府運用經濟手段、經濟參數調節各類房地產市場，再由市場機制（供求機制、競爭機制、價格機制等）引導市場經濟主體（企業）的行為，使之符合房地產經濟宏觀調控目標的一種調控方式。在社會主義市場經濟條件下，由于企業成為市場經濟的主體，是自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的獨立的商品生產者和經營者，具有獨立的經濟利益，它的生產經營活動以市場為中心展開，在市場競爭中求生存和發展。市場機制起著基礎性的調節作用，政府一般不再直接干預企業的生產經營活動，而主要通過市場機制、經濟杠桿等間接的手段來調節市場經濟運行，引導企業按政府既定目標的方向發展。所以，經過改革，計劃經濟體制下的直接調控方式為主，也就轉換成適應市場經濟要求的間接調控方式為主。間接調控方式在房地產經濟調控中，表現為主要運用財政政策、貨幣政策、產業政策、投資政策和房地產法律、法規等手段，調節各類房地產市場供求狀況，再由供求機制、價格機制、競爭機制、利率機制等市場機制引導房地產企業的投資開發（生產）、流通、分配和消費的生產經營活動。例如在1995、1996年房地產開發過熱時，我國政府采用適度從緊的貨幣政策和財政政策，控制流入房地產投資開發的貨幣供應量和財政支出量，促使房地產投資過高的增長率下降；而當出現房地產市場疲軟時，1998年政府采取了積極的財政政策和適當的貨幣政策，增加投資，加快住房建設，推動房地產市場回暖。但是，間接調控為主并不排斥必要的直接調控。對關系國民經濟命脈、國家安全和國計民生的重大項目建設和重要產品的生產和流通，仍然必須實行一些直接調控。例如，石油、煤炭等能源建設，鋼鐵等有色金屬，鐵路、公路等交通建設，郵政、水、電、煤氣等公共產品建設，以及一些高科技項目、國防建設等，事關大局，必須由政府實施直接調控，以保證宏觀調控目標的實現。房地產業由于其自身的特點，同城市建設、生態環境和居民生活質量關系密切，房地產業的發展和房地產市場狀況，對整個國民經濟和人民生活影響極大，因此，相對一般競爭性行業來說，直接調控方式的運用更為必要。如城市規劃管理、建設項目的行政管理、土地管理和房地產市場交易的管理等，都顯得更為嚴格一些。房地產經濟宏觀調控方式的運用，要把直接調控與間接調控結合起來，堅持以間接調控為主，輔以必要的直接調控，二者的完美結合才能取得良好的調控效果。二、宏觀調控的力度和效應政府對房地產經濟的宏觀調控要獲得成功并取得高效率，必須注意宏觀調控的力度和效應。（一）房地產經濟宏觀調控的力度房地產經濟宏觀調控的力度是指調控的強度，即對調控對象作用力的大小。把握調控的力度要以宏觀經濟態勢和房地產市場的現實狀況為依據。宏觀經濟態勢是房地產業發展的外部環境，如國民經濟增長率，市場總供給和總需求的均衡度、產業結構合理度以及人民收入和生活水平提高情況等，房地產業作為國民經濟的重要組成部分，必然受到整個國民經濟和地區經濟狀況的制約。房地產市場的現實狀況包括房地產開發投資狀況、市場供給狀況、市場需求狀況、各類房地產的結構比例狀況、供求均衡狀況，以及土地、建筑材料等可供資源狀況、生態環境狀況等。此外，還要掌握房地產市場特有的供求變動規律、房地產供給彈性、房地產需求彈性等影響調控效應的因素。這樣才能使調控力度掌握在適當的范圍以內，以避免出現過緊、過松，引起房地產業發展中出現大起大落的不穩定狀態。以貨幣政策為例，在經濟過熱、房地產開發過熱時，采取從緊的貨幣政策，緊縮對房地產投資貸款，利用信貸機制抑制房地產業發展；而當經濟不景氣、房地產市場需求疲軟時，則采取寬松的貨幣政策，增加對房地產的開發投資貸款和住房消費貸款，擴大貨幣供應量以啟動房市。調控力度的把握是一件比較困難的事，重要是要取得正確、完全的經濟信息，預測調控的效應，進行科學的決策。（二）房地產經濟宏觀調控的效應這里所說的宏觀經濟調控的效應，是指各種調控政策手段實施以后，所達到的實際效果，即對房地產經濟宏觀調控所要實現的目標。宏觀經濟調控效應的發揮，取決于下列因素（1）調控政策本身的正確度。決策科學，力度適當，就可保證調控手段取得較好效應，反之，則會產生相反的結果。（2）多種政策手段的配合應用。如貨幣政策、財政政策、產業政策、行政手段都要按調控目標的同一方向作用，如果一項政策與其他政策不協調，就會因相互抵消而削弱整體的作用效應。（3）宏觀調控的時滯。從房地產經濟政策制訂到貫徹執行，取得預期的調控效果有一定的時間間隔，稱為調控的時滯。產生時滯的主要原因一是政策本身有一個傳導過程和完善過程；二是政策的實施有一個由點到面的推廣過程；三是政策手段所產生的影響，也有一個市場經濟主體的接受和反應過程。研究宏觀調控的時滯問題，其意義在于把握房地產經濟宏觀調控政策的作用過程，使調控措施在預定的時期內達到最佳的效應。（4）地區差異。一項經濟政策的制定，總是依據一般經濟狀況而作出的，有較為廣泛而普遍的適用性。但實際情況是各地區之間發展不平衡政策效應也不完全相同。如政府制定的發展經濟適用房的政策，在那些經濟不發達、房地產業發展緩慢的地區，經濟適用房的比例可以搞大一些；而在東南沿海經濟發達地區，房地產業發展迅速的地區，則一般商品房的建設可以多搞一些，經濟適用房的比重相對小一些。既要保持政策的嚴肅性，又不搞“一刀切”。根據上述因素，對房地產經濟實施宏觀調控必須堅持決策科學性，各種政策要配套運用，把握政策的作用過程，注意地區差別，使宏觀調控取得最大效應，達到調控的高效率。三、房產經濟宏觀經濟調控體系的建立與完善房地產經濟宏觀調控是個完整的體系。從廣義來說，它包括房地產經濟宏觀調控的目標、任務、內容和手段；從狹義來說，這個體系包括房地產經濟的決策系統、控制調節系統、信息咨詢系統和監督保證系統。前者在前面已經作了充分論述，在此，就后者進行分析。（一）房地產經濟宏觀調控的決策系統經濟決策正確與否，直接關系到宏觀調控的成敗，所以經濟決策系統是房地產經濟宏觀調控體系的中樞。根據社會主義市場經濟體制的要求和房地產業的特點，對房地產經濟宏觀調控的決策分為兩個層次第一個層次是國家的集中決策。它是國家執行社會經濟管理職能的集中體現。我國房地產經濟集中決策機構包括全國人民代表大會及其常務委員會是決策的最高權力機構，有關房地產業的全國性法規和包含房地產業的社會經濟發展計劃都是由它作出決定的，如城市房地產管理法就是人大常委會通過并頒布的。國務院是決策的最高行政機構，計劃發展委員會和國家建設部是下屬的決策的辦事機構，它對房地產業發展的重大方針政策和總體規劃作出決策，引導其健康發展。如把住宅業培育成新的經濟增長點、加快住宅建設的決策，城鎮住房制