11th May, 2009,寧波國大寫字樓項目前期策劃,Presented to:,目錄,社會經濟環境分析 地塊分析 市場分析辦公樓市場分析公寓市場分析商業市場分析 項目開發內容建議 財務分析,社會經濟環境分析,寧波概況,地理位置優越，經濟發達； 國內第二大港口 長三角南翼中心城市 目前距上海約279km，距杭州約168km 2010年左右，杭州灣大橋建成，寧波與上海距離將縮短到約179Km，車程約2-3小時；杭紹甬高速鐵路建成后，寧波到杭州只需要50分鐘； 根據2006年3月20日中國社科院發布的中國城市競爭力報告NO4藍皮書顯示，2005年寧波綜合競爭力名列內地城市中排名第六：上海、北京、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州。寧波在市民競爭力、企業競爭力、商務環境競爭力上排名靠前，但在創新、生活、社會環境等方面排名較后。,2000-2005年，GDP年均增幅21.6%；2005年三類產業的GDP貢獻比例為5.3:55.3:39.4，5大支柱產業都屬于第二產業：電氣機械及器材制造業石油加工及煉焦業服裝及其他纖維制品制造業普通機械制造業煙草加工業,宏觀經濟總量,2000-2005,社會消費品總額年均增長19.1%。,目前寧波已經形成3個國家級開發區、10個市級重點工業園區，主要分布在北侖、鎮海區域。其中寧波市科技園區是寧波與中國科學院合作開發的高新技術產業園區，是浙江省首家高新技術產業園區，緊鄰本案項目。,2000-2005年，合同利用外資年均增長率高達68.6%； 按照外商投資行業分類，2004年，制造業外商投資占外商投資總額的85.99%；按行業外商投資前5位都屬于制造業： 電氣機械及器材制造業 金屬制造業 通用設備制造業 通信設備、計算機及其他電子設備制造業 化學原料及化學制品制造業這說明，絕大多數寧波外資企業都與制造業相關，相應的外企中的外籍人士的工作地點多在各主要工業園區。這些外資企業及相關上下游企業都將可能產生工業園區以外的寫字樓需求，其員工也將產生居住、日常消費等方面的需求。2004年外商投資6強： 香港38.9% 英屬維爾京群島10.7% 開曼群島10.4% 美國7.58% 日本6.9% 臺灣5.9外商投資額間接反映了寧波的外資企業數量中以港臺企業數量最多，其次為西方國家投資企業，再次為日本企業，另外韓國企業也占有一定數量，如LG，相應的，企業數量在很大程度上也決定著在甬工作的外籍人士數量比例。,外商投資,寧波的私營經濟的實力與規模在國內居于前列： 至2001年底，寧波市有個體工商戶221,398戶，私營企業46,651戶，均居浙江省第一。 2001年寧波市個私企業擁有的省著名商標數已達28件，躍居浙江省第一。 15項個私經濟發展指標中，寧波市有12項位居浙江省各地市之首。 2002年寧波實有個體工商戶21萬余戶，其中個私企業54,352家，共創產值1,258億元，占寧波GDP總產值近90%。一份由寧波市政府發布的報告指出，目前寧波個私經濟正在發生三大變化，呈現出由數量型向質量型、粗放化向集約化、內聯內銷為主向內外雙向聯銷的變化。 寧波今天已形成產業集聚效應，產生像鄞州的服裝、慈溪的小家電等超大規模產業帶，寧波的民營經濟不僅產業分工明顯，而且產生了一大批執行業牛耳的旗艦級企業。以服裝業為例，2001年寧波服裝業銷售產值分別是溫州、大連的1.97倍、4.63倍，在全國擁有絕對的優勢，其中雅戈爾、杉杉和羅蒙在業內五強中分居第一、二、五位，其他如三星奧克斯占據著國內電表業榜首，帥康、方太則分食了國內廚具行業的半壁江山。,私營經濟,人口保持穩定增長，近10年來的人口平增長率達到0.54%。,人口及收入背景,2005年寧波人均可支配收入17,408元，僅次于深圳、上海、廣州、北京。深圳 21,494上海 18,645 廣州 18,287北京 17,653 蘇州 16,276杭州 16,601,由于較高的人均可支配收入，寧波居民整體上具有較強的購買力；另外，由于寧波的私營經濟發達，造就了規模較大的以私營企業主為代表的富有人群，這些人尤其具有很強的富裕財力進行房產投資或收藏，因此在發展類似產權出售型辦公樓、商鋪、服務式公寓等投資性較強的產品方面，寧波本地有著較大的潛在客戶群。,寧波 17,408,2000-2004，寧波市房地產開發投資快速增長，年增長率都在20%以上； 2005年的宏觀調控政策一定程度上控制了寧波的房地產開發投資增長速度，同比2004年僅增長6%； 根據2006年3月份兩會以及4月7日“十一五房地產價格影響因素高層研討會”的最新政策信息及中央動 向，2006年政府會繼續進行房地產市場調控，調控措施及方向主要包括： 穩定房地產市場價格。建設部、社會科學院等權威部門認為房地產市場價格偏高主要源于剛性需求及產品結構，有其合理性； 加大中低價位商品房的開發，通過這個方法來解決普通居民購房問題，而不是通過打壓房價來解決問題； 房地產投資規模將會在一定程度上受到限制，一些資金類型包括保險資金等將被禁止進入房地產開發市場。,房地產業發展,總體規劃,本案項目,根據寧波總體規劃綱要（2020），寧波市中心城將主要包括3片，三江、鎮海和北侖，其中三江為生活帶，鎮海和北侖為生產帶； 三江片中將形成市級行政、商務、商業、文化、教育、休閑旅游中心，其中行政、商務中心即建設中的東部新城，商業中心仍將在現在的三江口區域。位于本案項目北面的寧波市科技園區將成為寧波市內唯一的高科技工業園區。,寧波市總體規劃,三江片總體規劃,東部新城總體規劃,東部新城,科技園區,區域規劃背景,從遠期規劃角度來看，東部新城將成為未來市區的中心位置； 即使從目前的交通條件來看，東部新城到達三江口、高校園區、錢湖、鎮海、北侖等區域的實際車程在15-40分鐘內； 東部新城是未來的市中心，物業升值潛力大。,東部新城規劃占地面積15.85平方公里，其中核心區8.45平方公里； 東部新城主要包括行政、商務、商業、居住功能，本案項目位于混合區（商業、商務、酒店等），緊靠中心商務區； 東部新城核心區規劃居住人口約6萬人，工作人口約8萬人，其中東部的居住區規劃居住人口9.5萬人。,社會經濟環境小結,寧波具有很強的經濟實力，作為國內第二大港口，國際化程度高，外商投資活躍，具有雄厚的制造業基礎，外商投資也主要集中在制造業，據此可以推斷在甬的外籍人士的主要工作區域是各重點工業園區，這些人士將產生較強的中高檔次的居住消費需求尤其是對服務式公寓的需求，從而推動寧波當地該類型物業市場的發展；寧波市的外資企業，實力較強、數量較多的的私營企業也將產生較大的對寫字樓物業的需求，這對于寧波寫字樓物業市場的發展將起到實質性的推動作用；東部新城規劃將重點發展行政、商務、居住功能，從其他二線城市新區建設的經驗來看，上述功能必將衍生對于商業物業功能的需求，從這個角度來看，本案項目發展商業物業是有其必要性的；寧波居民整體收入水平較高，2005年人均可支配收入水平位于國內第5位，僅次于深圳、上海、廣州和北京，據此推測寧波市民在房地產方面也有著較強的個人/家庭消費/投資能力；由于寧波對外開放時間較早，國際化程度較高，整體經濟實力較強，城市建設的潛力較大，根據上海、北京、深圳等城市的經驗，境外資本流入寧波房地產投資市場的可能性較大；總的來講，目前寧波的整體社會經濟環境對于開發寫字樓、服務式公寓類型的物業是有利的，本案項目所在的東部新城區域也存在著較好的商業物業發展空間；本案項目位于規劃中的寧波市中心區域，其區位價值上升潛力大，可以作為本案項目的賣點之一，而且項目目前也已經具有較好的交通條件，到目前的市中心、北侖、鎮海、東錢湖區域的車程都在15-40分鐘內，這對于本案項目的物業發展、推廣是有利的條件。,地塊分析,基地現狀,本案項目現狀平整，東面臨水系，與科技園區江東分區相望，該高科園區規模相對較小，多維電子類企業，如桑尼電子； 項目西面與寧波市國際會議展覽中心隔海晏路相望； 項目南面現狀為農田，西南面有市政府辦公區域，預計在2008-2010左右將投入使用； 項目北面為寧波市科技園區，該園區的規劃面積達到17.9平方公里，將集中大量的常住及流動人口，是距離本案項目最近的、發展相對成熟、人口和企業最為集中的區域；,科技園區,農田,投入使用的會展中心,軌道交通分析,2006年4月6日，寧波市完成了對寧波城市快速軌道交通建設規劃的評審，但是該規劃尚有待中央的批準。如果該規劃能夠通過批準，那么預計在2015年，寧波市將完成地鐵1號線二期、2號線一期的建設，本案項目距離1號線的海晏路站點約1公里左右； 根據該規劃，距離項目最近的軌道線路將是5號線與6號線，這兩條線將分別從本案項目的西面及北面通過，但是這兩條線路的建設完成為期尚遠； 由于時間因素，盡管軌道交通條件不能給本案項目的開發銷售帶來實質性的推動作用，但是無疑可以增強人們對本案項目的升值空間的期望。,人口/企業數量分析,目前本案項目周邊人口最為集中的區域為北面的科技園區。科技園區主要由2個居住區，文化信息中心、科技中心、創業孵化中心及一類工業區組成，2002年工業園區人口為6000人，而2005年底園區人口達到約6萬人；根據調查的情況來看，目前園區已發展了約30%，預計到2020年規劃期末，園區人口可發展到約18萬人左右（注：這里講的人口包括常住人口和流動人口），假定園區人口在2005年后勻速發展，根據這個進度，預計到2008年，園區人口規模可以達到8.4萬人，2010年可達到10萬人。,到2005年底，科技園區的微電子/軟件/光通訊園區已經入住微電子企業約20家，軟件企業約100家，光學通訊企業約10家；科技中心已引進研發機構約50家，創業企業約260家；世界500強之TRW亞太技術中心（TRW全球3大研發中心之一）已經在園區開始動工；再加上其他企業，目前園區企業數量約在440家左右。根據園區計劃，到2007年底，園區企業數量將在1,200家以上。,根據已知的園區規劃，科技園區內的物業類型將主要為工業物業、居住物業，以及極少量的酒店物業、辦公樓物業和商業物業，因此待園區規模迅速擴展過程中，其對周邊區域的生活、商務配套設施依賴性將越來越強，也為本案項目的開發提供了潛在市場機會。,基地分析小結,本案項目周邊環境現狀為：北面是已經發展到一定的程度的科技園區，東面、南面都是待開發區域，其開發進度將滯后于本案項目，西面為已經投入使用的國際會議展覽中心，根據調查的情況，該中心及周邊目前都沒有設置餐飲設施，西南面市政府辦公區將在2008-2010年左右投入使用。根據以上周邊區域的狀況，我們認為本案項目進入市場或是投入使用時，可以考慮吸引的目標客戶群體，一是距離本案項目最近的科技園區職工/居民/企業、不定期的參加會展的公司企業、市政府部門，二是距離本案項目較遠的目前的市中心區域、北侖、鎮海區域的居民/職工/企業；科技園區的規劃發展規模大，發展速度快，是本案項目不可忽視的潛在目標客戶區域；由于軌道交通規劃時間上滯后本案項目入市節點太多，對于刺激本案項目的銷售推廣的作用估計不大，但是，依然可以成為本案項目的賣點之一，用以鞏固、增強本案項目的升值潛力。,寫字樓市場,主要寫字樓的區域分布,目前，寧波的寫字樓主要集中在三江口中山路與百丈路兩側，這兩個區域構成了寧波市最主要的商務區。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,除上述主要寫字樓外，還有位于市區邊緣的新天地國際商廈，以及鄞州中心區的萬達廣場等， 目前除上述兩個仍未形成具有規模的商務中心。,14,15,16,17,18,19,20,未來供應,目前，寧波的寫字樓主要集中在三江口中山路與百丈路兩側，這兩個區域構成了寧波市最主要的商務區。 隨著這兩個區域的土地供應量逐漸減少，寧波市的寫字樓開始向這兩個區域以外的區域擴展。從整體規劃來看，預計到2020年，寧波市中心將形成“一主八輔”（“一主”：一個城市商業中心，即“三江口商業中心；”八輔“：鄞州商業中心、東部新城區商業中心、江北商業中心、江東七里墊商業中心、北侖新碶商業中心、駱駝商業中心、鎮海老城區商業中心、江北洪塘商業中心）的商業中心分布格局。上述輔助商業中心中，除去離市區較遠的北侖、鎮海區域的商業中心，并除去以零售商業為主的發展區域外，未來將突出商務功能且會有較多寫字樓土地供應的輔助商業中心主要是鄞州商業中心、東部新城區商業中心。即本項目所在區域和鄞州的商業商務區域將成為本項目寫字樓物業的主要的競爭對手。,未來寫字樓的區域分布,根據目前了解的市場狀況，未來一兩年內將推出的寫字樓分布如下圖所示：,未來供應,1. 已知辦公樓項目,根據目前能夠獲得的市場信息，未來3年內會上市的寫字樓項目合計約為970,900平米，其中江東區未來供應將達到471,900平米。,2. 土地供應預計(1),未來供應,2. 土地供應預計(2),在已公布的2005-2006年寧波市土地供應數據中，未來可能建設寫字樓的總供應體量約為352,310平米，其中東部新城所推出的用于寫字樓開發土地估計為193,434平米，占總寫字樓供應量的54.9%。未來兩三年內，東部新城將是寧波寫字樓供應的重點區域。,未來供應,未來供應,根據目前能夠獲得的市場信息，未來3年內的寫字樓供應（含未來寫字樓項目和2005-2006已推出的土地供應）合計約為1,323,210平方米。2007年將達到供應高峰。其中，江東區的寫字樓供應量總計約為665,334平方米。,* 土地供應已折算成可建建筑面積。,需求,根據2004年數據統計，寧波市一年內新增的外商投資項目有1,081個，新增的交通運 輸、倉儲、社會服務業新增個體工商業和私營商業的數目總計為81,521個。,主要需求,根據城市發展的趨勢，未來以東部新城為代表的商業發展區域將成為寫字樓發展的主要 擴散區域。假設東部新城區域可以吸引到約5的企業在此租用辦公樓，且每個企業租用 面積為150平米，則東部新城一年可以消化的辦公樓面積約為60萬平米。,寧波科技園區內發展起來的高科技、研發型企業的辦事處及其上下游服務型企業， 如咨詢公 司、科技、教育等行業也將是本項目吸引的目標客源。目前，寧波科技園區已吸引入駐企業 1,000多家，高科技型企業600余家。目前科技園區內的辦公樓數量少且品質較低，因此本項 目也有望吸引一些在科技園區內的企業在此設置品質高檔的辦公場所。 除此之外，緊鄰會展中心為本項目的寫字樓吸引廣告、設計、裝潢行業的企業提供了便利條 件。 上述需求，保證了本項目上市時能夠獲得足夠的市場需求份額。,其他需求,需求,產品研究,目前，寧波市的寫字樓基本已平層為主，極少數寫字樓項目如華宏國際、天一豪景中設計了數量 不多的挑高層。 總體上看，寫字樓的電梯數量和電梯速度偏低。以上東國際為例，標準層約為900平米的28層寫 字樓，僅配置了四部2.5米/秒的電梯。以28層的寫字樓而言，此電梯配置略現偏低。 在設備配置上，中央空調系統在許多在售項目中并未配備，如興業大廈、上東國際、新城國際 等。 外墻的裝飾，目前以全玻璃幕墻裝飾的寫字樓項目數量較少，離本項目距離相對較近的新天地國 際商務大廈基本以涂料粉刷外墻，上東國際也僅使用少量玻璃。對于整個項目品質而言，較好的 外墻裝飾對于本項目的整體形象至關重要。 寫字樓的標準層面積，目前市場上特別是江東區域市場上比較多的項目都在9001,200平米之 間，相對較小。目前，標準層特別大的項目是新天地的國際商務大廈，其標準層面積超過2,250 平米。 在單元分隔上，市場上的項目基本最小分隔在70150平米范圍內，部分項目如開豐大廈，最小 單元分隔面積僅為43平米。從市場表現來看，單元面積在100150平米范圍內的寫字樓項目銷 售狀況普遍較好。,江東區域在售寫字樓概況,寫字樓競爭分析,本項目競爭性樓盤目前已經入市的數量較少，主要的樓盤包括新天地國際商務大廈（1），新城國際（2）以及百丈東路上的上東國際（3）。預計未來隨著東部新城的開發，將有更多的樓盤成為本項目的競爭對手。同時，我們還提供了目前市場上較好的一個寫字樓項目波特曼寫字樓（4）作為典型項目研究。競爭項目分布如下圖所示：,3,1,2,本項目地,潛在寫字樓集中供應區域,4,競爭樓盤新天地國際商務大廈,競爭樓盤新城國際,競爭樓盤上東國際,典型樓盤波特曼寫字樓,公寓市場分析,細分市場定義,由于本案項目用地性質的為商辦用地，決定了若要發展居住功能的產品，就只能向投資性強、具有經營性質的服務式公寓產品類型靠攏，因此本次調查主要關注寧波市區內的精裝修的公寓細分市場，因為這個細分市場的產品一般戶型較小（除老外灘外），投資性較強，并且其中部分項目的產品是經營性質的，對于本案項目的借鑒意義較強，寧波當地通常稱這一類產品為單身公寓；從用地性質上來看，目前寧波這個細分市場存在的產品主要可以分為2類，一是居住用地性質的、產權70年的住宅類產品，二是商/辦/酒店綜合性質的、產權50年或40年的綜合性項目中的公寓產品部分，現存的11個項目，有7個屬于前者，4個屬于后者，即位于科技園區的歐寶國際酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼國際公寓、 常青藤公寓；從產品用途角度來看，歐寶國際、波特曼、常青藤和好陽光表現出更強、更專業的投資性，其業主可選擇與開發商簽署委托經營合同，開發商聘請專業公司統一運營管理，并承諾6%的回報率。,現有產品分布,市場供應及銷售情況分析,總的來看，精裝修細分市場的整體供應量小，去化速度快，從而反映出需求強勁，我們判斷，目前寧波的單身公寓產品處于供小于求的階段： 單身公寓整體的供應量少，目前寧波單身公寓的整體供應量估計總共在2,103戶左右； 根據調查的情況來看，2006年初入市的住宅項目以及可預見的即將入市的項目中，單身公寓產品的供量是很少的，因此在2008年以前市場上的單身公寓產品會維持在一個較低的水平。,市場供應及銷售情況分析,一般來講，除了科技園區的幾個項目外，其他靠近三江口市中心區域的單身公寓項目一半都能夠在3個月左右的時間去化80%左右，而位于科技園區的項目也一般能夠在3個月內去化60%左右，歐寶國際相對例外，其目前的價格水平在8,000-9,000元/平米，比附近的錦城明都、東城峰匯價格要高出約1,000元/平米，但是錦城明都的裝修質量比之歐寶國際要好，且送全部電器， 70年的產權也比歐寶國際更高，因此，我們認為歐寶國際在定位上的錯誤導致其銷售緩慢，但是，歐寶國際部分公寓產品可以采取返租、6%回報率、前10年回報一次性返還的方式購買，也吸引了部分投資者，目前公寓部分的去化率估計在90%左右（已銷售約16個月時間）。,從上面的表中可以看到，本地投資者是目前寧波單身公寓產品的最大買家，其次為本地的年輕夫婦購買用于婚房或臨時過渡房，再次為異地投資者及境外投資者；在調查過程中我們發現，寧波本地市民購買房產進行長線投資的意識較強，比如天一豪景的公寓、寫字樓產品大約70%都是由本地居民購買，用于長線投資；另外，我們認為相當部分的房產集中于本地私營業主手中，由于寧波私營經濟發達，企業主數量較多，他們購買房產主要是利用房產的保值性，同時兼顧自身接待客戶或作為員工宿舍用途，基本上都有中長期持有房產的打算，舉例來說，我們在調查過程中就發現有私營業主在好陽光商務公寓的B幢同時持有5間相連的公寓，另外有本地企業主在天一豪景同時持有公寓、寫字樓物業用于長線投資。本地普通的中老年居民在薈博雅苑、時代豪庭購買一套住宅用于長線投資，作為養老收入的現象也比較頻繁；年輕夫婦購買單身公寓作為結婚用房或者臨時過渡用房的現象在寧波本地也比較常見；境外人士在寧波進行單身公寓投資的現象目前也已經逐漸增多，境外人士通常會關注品質較高、升值空間較大的物業，他們在價格承受能力方面也相對較強，波特曼國際公寓的境外買家比例相對較高，類似情況在上海、北京等地更為明顯。,市場供應及銷售情況分析,產品設計,* 二手市場價格,從上表可以看到，目前寧波單身公寓產品的主要總價范圍在30-60萬元之間，這樣的總價水平即使對于家庭收入在5,000元左右的年輕夫婦也可以比較輕松的承受，舉例來說：50平米單身公寓40萬元的總價，假設采用純商業貸款7成30年，那么每月等額本息還款為1,700元左右,這對于工作時間不久的年輕夫婦而言也是相對輕松的承受的。購買門檻低，這也是單身公寓產品去化速度快的最主要原因之一；老外灘3號情況相對特殊，由于老外灘本身特色強，其房源數量稀少，總共39套，主要是面向本地的富有階層收藏、自住或投資用,產品設計,寧波目前的單身公寓產品的設計基本上以平層的房型為主，只有薈博雅苑、時代華庭、好陽光商務公寓有復式的產品。平層房型的凈高一般在3-3.1米左右，復式房型的凈高一般在5-5.2米左右；房型面積的主流范圍在36-62平方米，復式房型也都是按照底層面積計價，因此復式房型在使用面積上有優勢，但是在價格方面并沒有與平層房型產品體現出明顯的差距，復式房型也沒有受到特別歡迎，主要是因為：1）隔層使得室內2層的高度較低，感覺壓抑；2）室內的樓梯占用了底層的使用面積，復式產品事實上是將活動區與休息區分割到底層與上層，實際上并沒有創造出更多的功能空間；3）為了抵消層高過高帶來的額外成本，一些項目的復式產品交房時并不提供隔層，或者在裝修質量方面相對較差，例如時代華庭，其復式產品價格與平層產品相仿，交房時并不提供隔層，薈博雅苑復式產品的二手價格與錦城明都相仿，但是在裝修及家具配置方面的水準差距明顯；目前的單身公寓產品的單層布局都為走廊式布局，即以直線形的走廊為軸線，各單元沿走廊分布，單層布局一般為2-3梯，16-20單元，這種布局決定了單元房型的面寬較窄，進深較深，房型整體感覺比較狹長，一般房型的面寬：進深為1：2，例如錦城名都和老外灘的比例都在1：2左右，這個比例是可以接受的，因為一般住宅房型設計的面寬：進深不能小于1：3.5。；另外從實際使用感覺來看，我們認為電梯廳居中布置、單層單元數不超過16戶的布局是比較適合的，例如好陽光商務公寓就是采用這種布局；由于單層布局特點，單身公寓房型都是南向或北向，少數可以做到南北通透，因此每個房型都可以做南向或北向陽臺。由于房型面積較小，因此陽臺多是封閉式的，這樣可以增加使用面積，少數項目房型的陽臺作開方式處理，我們認為是不實用的；為了增強室內空間的感覺，少數面積較大的單元都采用飄窗形式。,產品設計,產品設計,產品設計,目前寧波單身公寓產品的配套設施及裝修因產品檔次而已，檔次相仿的產品其配套也類似，檔次差距明顯的其配套的差距也明顯。目前波特曼國際公寓的設備的檔次是最高的，下面介紹波特曼國際公寓的設備，并分析其他項目產品與之的一般差別：,產品設計,目前寧波單身公寓產品之間提供的服務也有著比較明顯的差別，這里講的服務包括兩個層次，一是開發商為業主提供的代為經營的服務，二是管理公司為物業使用者提供的服務；目前開發商為業主提供返租服務的項目有好陽光商務公寓、波特曼國際公寓、老外灘3號、歐寶國際酒店，這4個項目單身公寓的業主可以選擇與開發商簽署返租協議，承諾的回報一般為10年年回報6%，其中歐寶國際酒店公寓產品的回報承諾是：前5年年回報6%，一次性返還，后5年年回報7%，是目前寧波市這種產品承諾回報最高的，但是事實上歐寶國際小業主的實際收益年限只有30年（40年土地使用期限，10年已經被耽誤了），因此事實上還比不上好陽光、波特曼或老外灘項目的回報，舉例來說，假設在理想條件下每個好陽光、波特曼或老外灘項目的年回報固定為6%，那么根據使用年限這3個項目的回報分別為420%、300%、420%，而歐寶前十年回報為65%，后20年為120%，總共只有185%。國際公寓、老外灘3號、歐寶國際酒店也與其他項目有著明顯的優勢，這4個項目都可以享受送餐、預約室內清潔、預約清洗衣物等室內服務， 而其他項目則無法提供這些服務。項目間的物業管理費用方面也有著差異：,寧波外籍人士居住項目專題,目前寧波的外籍人士居住的地域海曙區與江東區，外籍人士集中程度高的居住項目主要有3個，即中央花園、好陽光商務公寓和波特曼國際公寓，這3個項目中主要是長期在甬工作的外籍人士；中央花園項目于1989年左右竣工，當時作為寧波唯一的涉外居住小區，到現在已經成為寧波最為傳統的外籍人士居住地，入住率在90%以上，保守估計其中50%以上的租客是外籍人士。房型面積較大，主要有90、130、160平米3種房型，平面布局為2梯6戶，基本設備包括3條供水系統（冷、熱、純凈水）、ADSL接口、衛星電視、門禁系統等，物業管理費用在1.95元/月/平米。但是中央花園由于設計較早，內部裝修老化，點式布局導致部分房型終日日照時間太短，這是其明顯的缺點，但是其較大的房型面積，個性的建筑風格以及嚴格的安保使之依然受到外籍人士的歡迎；好陽光商務公寓是目前寧波唯一有網上預訂系統的單身公寓項目，嚴格來說好陽光商務公寓是真正意義上的服務式公寓產品，其類似酒店的管理服務、更多的家具（洗衣機、烘干機、煤氣灶等），使之成為目前寧波最為成功的產品，估計其中70%以上的居住者是外籍人士。但是好陽光商務公寓在品質方面尚有所欠缺，波特曼國際公寓是目前寧波最為高檔的單身公寓產品，也是真正意義上的服務式公寓產品，與好陽光商務公寓相比，其經營情況目前尚不理想，主要原因在于：1）營業時間尚短；2）沒有網上預訂系統；3）返租執行不夠徹底導致經營管理不夠統一。但是波特曼的品質和相對較大的房型也受到不少外籍人士的青睞，根據內部的消息，年初曾有70位工作地點在北侖的日籍人士與波特曼洽談長租事宜，但是未能談成，原因未知；下面總結這3個項目的租金價格、優劣勢，并分析外籍人士對居住地的關注要素：,寧波外籍人士居住項目專題,我們認為在甬工作的外籍人士在選擇長期居住地關注的要素包括： 優良的建筑品質，這方面最為成功的是波特曼國際公寓，好陽光商務公寓及中央花園都還有所欠缺，例如消防系統、內部裝修等都與波特曼有明顯差距； 嚴格的安保管理，這方面3個項目都是比較成功的； 方便的客房預定系統，這方面目前來看好陽光商務公寓式最為成功的； 完備的生活配套設施，這方面由于3個項目都處于比較成熟的地段，因此在生活配套方面都比較到位，而且3個項目內部都配有健身俱樂部、SPA、咖啡廳、西餐廳等配套設施； 居住地距離工作地點的車程在1小時內，對于外籍人士而言是可以接受的，例如，北侖工業區到寧波市中心的車程在40分鐘左右，很多在北侖工作的外籍人士就選擇在好陽光商務公寓居住。,需求及競爭分析,根據上面的分析，我們知道目前寧波單身公寓的買家主要來自本地的投資者、外地及境外的投資者和本地的年輕夫婦等人群，這里有必要再分析一下此類產品的最終使用者，因為單身公寓產品的投資性較強，產品最終使用者決定了需求狀況，也就決定了產品的租賃狀況，租賃市場的狀況最終會決定產品的銷售狀況；外籍人士的需求將主要鎖定在單身公寓中的服務式公寓產品，目前服務式公寓產品租賃市場需求強，預計未來較長時間這個需求或繼續保持強勢，我們可以進行簡單的量化分析，盡管目前長期在甬工作的外籍員工的確切數量尚不可得，但是從北侖工業區、保稅區、江北區等等區域的零散信息來看，估計人數至少在5,000人以上，因此，其中80%集中在工業園區工作，北侖與鎮海區的工業園區是外籍員工最為集中的區域。假設60%的外籍員工需要服務式公寓，以一人一套計，那么也需要3,000套的服務式公寓，而目前3個服務式公寓產品即投入使用的好陽光國際公寓、波特曼國際公寓和在售的歐寶項目的總供應量只有約881套左右，因此目前的市場缺口就在2,119套，本案項目將在2-3年后投入使用，預計期間這個市場缺口將繼續拉大，這主要是由于寧波的較快的經濟發展步伐以及中國入市后國內很多市場對外資的解禁都將給寧波帶來更多的外商投資，同時帶來更多的外籍工作人士，若本案項目發展服務式公寓，最終的使用者將主要來自北侖、鎮海、科技園區及市中心區域，租賃需求預計是強勁的，在此基礎上，產權出售的前景也是看好的；除了服務式公寓的其他單身公寓產品的租賃需求尚不明確，因為這類產品都還尚未投入使用，但是根據上海此類物業市場的發展經驗，未來2-3年這類產品租賃市場的形勢可能出現分化。一般而言市中心或次中心地段、生活氛圍成熟、靠近商務區的產品租賃市場會相對較好，因為這類產品的租客通常是月薪較高的年輕白領群體，他們沒車，一般也無法像外籍工作人員那樣享受專車或包車接送。地段距離商務區稍遠的單身公寓產品就會失去優勢，租賃狀況也相對較差，從而也影響到此類產品的銷售情況。本案項目在投入使用時，周邊整體氛圍尚不夠成熟，基本上很難吸引在市中心或其他區域工作的年輕白領的注意，在發展此類單身公寓產品時將面臨較大的市場風險；由于市場整體供應量小，本案項目周邊的東部新城區域內也尚未發現未來供應，因此，我們在這個細分市場的競爭是比較小的，需求導向將是本案項目公寓產品定位的主要方針。,公寓產品市場分析小結,目前寧波市單身公寓產品總體供應量小，本案項目面臨的競爭程度也較低；由于經濟發達，寧波本地居民購買能力強，尤其是本地的私營企業主等，頭有著較強的投資房產的意識，總價較低的受到這類投資目的的人群的歡迎，同時也受到自用目的的年輕夫婦的歡迎，因此這類產品的市場需求較強，去化速度快；目前寧波市單身公寓產品的主流面積范圍在36-62平米，主流總價范圍在30-45萬元之間，平層房型為主，復式房型為輔，平層產品的受歡迎程度更高；目前這類型產品的投資年回報率是在6%-7%左右；中央花園、波特曼國際公寓和好陽光商務公寓是目前寧波外籍人士集中程度最高的項目，它們在一定程度上反映了外籍人士在甬選擇長期居所的要素： 優良的建筑品質； 嚴格的安保管理； 方便的客房預定系統； 完備的生活配套設施； 居住地距離工作地點的車程在1小時內。波特曼國際公寓、好陽光商務公寓是目前寧波投入使用的真正意義上的服務式公寓，歐寶國際酒店的公寓部分也屬服務式公寓范疇，其優缺點對于本案項目公寓部分的發展定位有著較強的借鑒意義；通過外籍人士居住項目的專題研究，我們認為外籍人士是相對偏好面積較大的房型的，從這個角度講好陽光項目的房型偏小，波特曼的房型配置相對合理，但是可以再適度提高大房型的比例；,商業物業市場分析,寧波商業市場背景,寧波市整體的居民消費能力較強，消費欲望強。2000-2005年，寧波市的社會消費品零售總額從389.29億元上升到了759.80億元，幾乎翻了一番，而且2002年以來的社會消費品的年增長率也保持了較快的上升速度；,2000-2005年市區居民的人均消費性支出從7997元上升到了11758萬元，期間年均增長率達到9.4%。2005年，寧波的市區居民人均消費性支出排在國內城市的第6位，前五位分別是深圳、廣州、上海、杭州、北京；2002年，寧波市的人均商業面積約為0.8平米左右，根據寧波市中心城商業網點規劃綱要（2002-2010），到2010年寧波市的人均商業面積要達到0.9-1.2平米，若按照寧波市人口500萬計算，那么寧波市的商業面積還需要發展50-150萬平米；根據規劃，海曙、江東、江北和鄞州中心區的主要商業網點面積要達到115萬平米，根據我們的調查，目前寧波的主要商業物業存量約為59.86萬平米，再加上在建的34.26萬平米的萬達商業廣場以及其他主要物業（見下文），那么到2010年海曙、江東、江北和鄞州中心區的商業發展體空間還有約20.88萬平米，這意味著，至少2010以前，寧波尚有一定的商業物業發展空間，本案項目可以發展商業物業而不必擔心商業物業市場已經飽和。,零售商業物業市場概況分析,目前寧波市現有或在建主要零售商業物業（建筑面積不小于10,000平米）如下圖所示；,14,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,目前寧波的主要零售商業物業的存量大約在59.86萬平米左右，其中約75%集中在三江口區域，約25%分在距離三江口較遠的區域；從商業形態上來看，商業街的是目前寧波規模最大的商業形態，主要包括了天一廣場商業街區、鼓樓步行街及城隍廟商業街區；百貨商場、大賣場、購物中心的份額差距相對較小；,目前寧波所有的百貨商場及購物中心都位于三江口區域，集中分布在中山東路兩側，檔次主要在中檔、中高檔及高檔（國際購物中心是目前寧波唯一的高檔購物中心）；現有的大賣場則主要分布在距離三江口相對較遠的區域，主要分布在成熟的、大型的居住社區周邊，總體上來看；根據調查的情況來看，一些新興的商業形態如FOS（Factory Outlet Store 工廠直銷店）或者品牌折扣店都還沒有在寧波出現，另外便利店在寧波的數量也還相對較少。,零售商業物業市場概況分析,零售商業物業市場概況分析,零售商業物業市場概況分析,寧波現有的10個主要的百貨商場、購物中心都集中在中山東路，相互間存在著競爭，但是各商場的定位覆蓋了中、中高和高三個檔次，定位的差異性一定程度上降低了競爭程度。另外由于寧波市居民整體的消費能力較強，尤其是存在一批數量較多的私營企業主，因此百貨商場、購物中心整體的經營狀況都比較好。在二線城市中，類似國際購物中心這樣的包括了20多個一、二線品牌的高檔購物中心很少見，而且國際購物中心的經營情況也很好，據稱2005年一般單柜營業額可以達到60-70萬元，最好的可以到170萬元，這直接反映了寧波市居民強勁的消費能力。從百貨商場、購物中心的經營情況我們可以得出這樣的結論：寧波市民的整體購買能力強，對于品牌的認知度較高，追求品牌商品的心理較強；目前主要的商業街包括天一廣場商業街、城隍廟商業街區及鼓樓商業街，后兩者主要針對本地的年輕人及少年，定位在中檔或以下，經營狀況也都比較好。天一廣場則是目前寧波這個城市的標志性商業場所，集旅游、購物、休閑娛樂、餐飲、集會等綜合性功能于一體，整體的檔次在中檔及以上，是寧波最受歡迎的周末休閑購物場所，面向的消費群體也涵蓋了各個年齡層次，在寧波的商業領導地位相當牢固；由于商場、購物中心、商業街基本上都處于三江口區域，意味著寧波市民有著跨區域購物的習慣，因為位于距離三江口較遠的地方的居民也必須到三江口區域購物，他們的交通工具主要是公交車；從目前寧波的大賣場情況來看，單體規模達到10,000平米以上的大賣場數量是相對較小的，從大賣場的分布來看，基本上分散在海曙、江東、江北的成熟居住社區周邊，即使加上在建的歐尚、沃爾瑪，也總共只有11個，平均每個區3.7個，大賣場之間的平均距離也遠超過3公里，2004年底寧波市區人口約213.4萬人，平均19.4萬人擁有一個大賣場，從各方面來看，寧波大賣場還有著較大的發展空間。大賣場供小于求的狀況也決定了目前寧波各大賣場的經營狀況都比較好。,零售商業物業市場概況分析,零售商業物業市場概況分析,從上表可以看到，寧波在建的一些未來主要商業項目主要位于三江口以外區域，這是因為三江口區域現在由于可用于商業物業開發的土地有限；萬達商業廣場將成為目前已知的寧波最大的綜合性商業物業，他將包括百貨商場、沃爾瑪、國際影院、百安居等主力租戶，綜合規模將超過天一廣場，并且不同于天一廣場商業街區的商業形態，將成為寧波南部的商業亮點。天一廣場、萬達商業廣場將分別成為寧波市區中心和南部的商業亮點，而建設中的東部新城區域尚未發現商業亮點。,餐飲/娛樂休閑市場概況分析,餐飲/娛樂休閑市場概況分析,如上表所述，目前寧波主要的餐飲/娛樂休閑場所大約有548家（這不包括數量較多的中餐廳和美容/美發/美體場所），這些餐飲/娛樂休閑場所中有大約80%分布在海曙區，天一廣場及周邊是最為集中的的區，其他20%主要分布在江東百丈路沿線及江北老外灘區域；以上數據反映，目前寧波市民絕大多數的餐飲、休閑娛樂消費都是集中在海曙區尤其是天一廣場及其周邊區域進行的，江東、江北區域都還缺少集中的餐飲/娛樂/休閑場所（老外灘區域除外，其定位在中高及高檔次，消費者主要是外籍人士及高收入階層）；從整體上來看，寧波的休閑娛樂場所是相對缺乏的，區域的分布也存在不均衡；從餐飲/娛樂休閑業的經營特點來看，晚上到凌晨是其主要的營業時間，這就決定了這種大部分這種類型的商業只能在非常成熟的地段經營，以方便晚間人流的到達與疏散。由于本案項目投入使用時，周邊環境將還不成熟，若本案項目發展此類型的商業，在商家選擇、引進方面面臨著較大的局限性與困難。,商業物業銷售/租賃概況分析,由于商業市場整體狀況較好，寧波的商業物業整體的入住率較高，租賃需求強；目前寧波可出售的商業物業中，以沿街商鋪為主，主要是社區型商業街鋪，多位于三江口區域以外，此類物業的整體體量難以統計，但是可以明確的是此類可售的商業物業整體體量較小（比如說，一個10萬平米的體量的住宅小區，其社區商業面積很可能不到5,000平米不到），去化速度整體上來看是比較快的，由于社區型商鋪的總價相對較低，因此，其購買者除了自用者外，還包括部分個人投資者。在市中心區域有部分百貨商場和購物中心是產權出售的，比如恒隆中心的百貨商場及購物中心、金隆國際的購物中心，此類物業的單元總價一般在200萬元以上，購買者主要以自用者及投資基金等，根據調查的情況，2005年底恒隆中心百貨商場的1-4層被一家投資基金購得；主要商業類型的租金及售價如上表所示。根據一些主要商業物業的成交紀錄，我們認為目前寧波市的地段較好的區域商業物業投資回報率可以達到10%左右，高于住宅物業，而地段相對較偏的區域的商業物業回報率最低的水平在4.2%左右,購物中心類型的物業考慮到使用率的影響，其收益率一般在6%左右；但是由于總價門檻相對較高，而且操作相對住宅物業困難，因此個人投資者在此類物業的購買者中的比例相對較低。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,通過以上對寧波商業市場的基本認識，我們認為本案項目在發展商業物業方面面臨著幾個困難：）進入市場的時間節點不佳（周邊環境不成熟）；）整體規模有限；）距離現存的建成區較遠（從三江口區域到本案項目的車程估計在分鐘左右）；）百貨商場、購物中心、大型賣場等傳統業態發展已經相對成熟；）個人投資者越過商業物業投資的門檻困難，意味著商業物業產權銷售的目標市場相對狹窄。綜合以上個方面考慮，我們嘗試分析FOS的可行性。FOS最早誕生于美國，起初的含義是工廠直銷店，處理工廠尾貨，經過一百多年的發展，現在的FOS是指以較低折扣專門銷售品牌產品的下架、過季、斷碼產品的商場，其供貨渠道從過去單一的商品工廠發展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道，通常FOS以商品市價的折進貨并以市價的6折出售，有時候部分FOS中也供應當季的商品，不過其價格也與市價相仿。目前國內的FOS主要存在于上海與北京兩個城市，其中北京迄今為止已經有個FOS,檔次定為主要在中高及高檔。二線城市中，廈門、重慶、成都等城市也已經出現了FOS。目前浙江省內唯一的一家FOS在紹興。目前國內的FOS的規模一般從,平米到,平米，定位一般從中高檔次到高檔次，例如上海FOXTOWN、北京燕莎奧特萊斯就是高檔次的FOS，其商品以世界一線品牌為主，而北京愛家奧特萊斯的定位在中高檔次，商品既包括國外品牌，也包括國內品牌.下面我們選擇北京愛家奧特萊斯以及一個海外項目(Harbour Town澳大利亞)兩個案例進行分析，前者的規模、地理位置等與本案項目相仿，后者可以提供更多的先進概念供本案項目參考。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,北京愛家奧特萊斯（AIKA Outlets）,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,愛家奧特萊斯位于北京北四環與三環之間，并非絕對的市中心區域，從市中心區域出發車程分鐘可到達，靠地鐵站，有十條以上公交線車通往該區域。,由北京愛家集團（AIKA）開發并運營總建筑面積1.5萬平米，包括地下1層、地上3層的單體建筑商品類型包括品牌服裝、服飾、鞋帽、珠寶、精品皮革、皮具、運動休閑產品、家居飾品經營品牌共有個左右，例如：,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,愛家奧特萊斯配有300個地面停車位。B1層到2層單層面積約4000平米，3層面積約3,000平米；每層設置2部手扶電梯，3個樓梯，2個洗手間、地下一層設置餐廳及兒童游樂場。配備中央空調系統，餐飲區設置煤氣及油煙管道等；經營狀況良好，平均雙休日人流量達到30,000人，工作日5,000-6,000人，主要針對北京市區內的月收入在3,000元以上的“品牌追求者”，年齡層次多在25-45歲，以及18-25歲以下的青少年。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,由于愛家奧特萊斯單層面積相對較小，因此采用的是6米*6米的柱網；內部場地分割一般為18平米（3米*6米）、36平米（6米*6米）、48-54平米、72平米。其他面積范圍可以協商。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,愛家奧特萊斯體現了國內FOS的一般特征： 商品品牌質優，品牌及商品種類多，價格低廉，對品牌愛好者吸引力強； 對距離不敏感，商圈范圍大。由于其商品的品牌質優、價格低廉的特征，很多品牌追求者為了購物一般可以接受1個小時左右甚至以上的車程； 在國內城市，人流的到達與疏散主要依靠公共交通； 工作日人流少，雙休日人流多，節假日是人流高峰； 由于以品牌商品為主，因此在檔次形象方面較好； 具備購物、餐飲、休閑娛樂的綜合功能。,通過與愛家的對比，基于以下方面因素的考慮，我們認為FOS是比較適合本案項目的商業形態： 寧波還沒有這種類型的商業物業，目前為止也尚未發現有這種類型的未來商業物業供應； 寧波居民購買能力強，品牌消費意識較強，客觀上存在FOS的潛在消費者群體； 本案項目到建成區的距離適中，基本上建成區任何地方的居民可以通過公共交通在1個小時內到達本案項目； 本案項目已經具備一定的公共交通基礎，536、566等5條左右的公交線路經過本案項目或本案項目附近區域； 建筑規模靈活，1萬平米以上的商業空間即可開設FOS； 通過與有FOS運營經驗的公司合作可以彌補開發商運營經驗上的不足； 通過一定時間的成功運營，即可通過整體收購或產權帶租約銷售的方式轉讓FOS，實現較快的資金回收。,位于澳大利亞珀斯（Perth）市的黃金海岸(Gold Coast)，是澳大利亞著名的旅游、休閑、購物勝地；Harbour Town位于珀斯市區的西部，靠近米切爾（Mitchell Freeway）公路的出口，從珀斯市中心區域出發，可以通過自駕車、乘巴士、軌道交通到達。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷商場)專題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FO