武漢商業地產年中報告2010年1-6月,這半年，從主流商圈購物中心、商業街、區域性商業中心、地下商業街到社區商鋪的異軍突起以及不斷發展的漢口北專業市場群。江城商鋪市場百花齊放，百家爭鳴，各領風騷。2010年上半年主要呈現以下特點：1、舊城改造開始加速，凸顯商業地產拓展良機。2、專業市場掀起江城全民投資風潮！3、社區商業項目6月份集中推盤，成為上半年市場主流。4、社區商業開發中存在粗放規劃、粗放營銷、粗放定價的問題。,1、舊城改造開始加速，凸顯商業地產拓展良機。2009年年底開始，武漢市城中村改造全面啟動并加速。從2009年下半年和2010年上半年的土地出讓情況來看，中心城區出讓土地量的占比有所增加，而這其中多數涉及到老企業的搬遷及城中村的改造。如武昌的積玉橋片區的改造，吸引了三江航天、福星惠譽等本土開發商；漢口二七片區的江岸車輛廠改造，漢陽墨水湖片區改造及四新區域吸引了廣電集團、名流置業等等外來開發商。舊城改造，對于原住民來說提供了改善目前居住生活環境的機會；對于政府而言，“騰籠換鳥的方式帶來了城市的整體升級；對于開發商而言：獲得的是曲線拿地的良機，兵不血刃掌控未來城市中心的機會。由于舊城改造項目多為老企業、老城中村，多處于城市黃金地段，擁有地段好、人口集中、交通便捷、商業氛圍良好等先天優勢，蘊含著巨大的商業地產開發機會。企業參與舊城改造項目一方面可以獲得當地政府的各種優惠政策，一方面可以避免投入較大成本，規避未來市場風險，同時，還可以形成品牌效應和開發產品的規模復制，為企業帶來經濟效益的同時也樹立了開發企業良好的社會形象。,2、專業市場掀起江城全民投資風潮！提起武漢的專業市場不得不關注迅速崛起的漢口北專業市場群，其業態涉及裝飾材料、家具家居、小商品、農產品、副食品等等，目前除投入運營的中國家俱CBD、漢口北批發第一城外，還有漢口北國際商品中心、四季美農貿城、五洲國際建材城等項目仍處于銷售招商階段；此外還有竹葉山中環商貿城等。由于單個面積小，總值低，銷售面積和經營面積相對可以吻合，獨立收銀的專業市場鋪位無疑是一種好的投資產品，2010年上半年專業市場商鋪銷售延續上年銷售形勢，情況良好，這也掀起了江城全民投資風潮！,3、社區商業項目6月份集中推盤，成為上半年市場主流。2010年上半年武漢市沒有大型零售商業項目開盤，無論是市級商業中心還是區域商業中心，項目多處于招商階段或是前期咨詢階段。如招商中的光谷步行商業街二期、菱角湖萬達廣場等，光谷天地、首義廣場等項目還處于前期咨詢階段。自房產新政公布實施以來，社區商業項目于6月份集中推盤，成為2010年上半年的市場主流，社區商業的異軍突起，將扛起武漢商業地產銷售大旗！,6月集中推售的項目一覽表,4、武漢社區商業開發探討目前武漢社區商業存在粗放式開發的問題，主要體現在規劃、營銷、定價等在幾個方面。要實現社區商業開發價值的最大化，就必須走專業化的開發道路。規劃方面：從項目規劃開始，要將商業部分的規劃與住宅規劃整體同步進行，并讓兩者充分相互協調，在矛盾中尋求統一。在項目開始階段，開發商應該就住宅、商業分開尋找專業的策劃代理商，充分兼顧住宅與商業。其次，在商業規模和業態分布上要規劃適度。社區商業地產的開發必須遵從社區商業的規律，從實際的消費需求出發，超過了實際需求的度，將會使社區商業招商困難甚至長期空置，最終降低社區商業的價值。同時，在業態分布上要科學合理，除了居民的日常購物需求外，還盡量提供銀行、郵局、電信、家政等社會服務功能，以及圖書、音像、各類培訓等文化生活需求，形成集購物、生活便利、娛樂休閑、保健、文化等一身的商業業態。,其三，重視招商工作。目前，武漢社區商業已經逐漸進入連鎖時代，各類知名品牌連鎖商家不斷在社區中開設分店。社區商業的招商要盡量招進品牌度高、服務質量好而承租能力又強的商戶。只有招商品質有保障，才能實現社區商業的可持續發展。第四：科學定價。綜合考慮社區商業不同業態的租金承受能力和需求面積，注意單鋪總值，建立科學規范的評估體系，輔以專業的營銷策劃手段，通過專業的市場定位、合理業態分布、招商、經營管理等環節，以實現社區商業的價值最大化。,展望2010年的下半年，主要有以下幾個趨勢：1、市級核心商業中心持有經營是主流，銷售型物業可遇不可求。2、區域型商業中心波瀾不驚，零售連鎖巨頭進駐支撐區域價值。3、社區商業商鋪營銷亟需精準化、專業化！4、專業市場招商控制和運營管理面臨大考，爭取建立標準化體系。,1、市級核心商業中心持有經營是主流，銷售型物業可遇不可求。持有經營越來越受到開發商的重視，但這對其資金實力和運營能力也提出了更高要求，武廣商圈內武商擴建項目正如火如荼施工之中，漢口飯店地塊、新華路地塊拆遷改造也提上日程；江漢路商圈內寶利金二期商業也即將面世，花樓街地塊拆遷基本完成，李嘉誠旗下長江實業和和記黃埔聯袂打造的“武漢東方新天地”有望進入實質運作。,2、區域型商業中心波瀾不驚，零售連鎖巨頭進駐支撐區域價值。隨著江城城市框架的整體拉大，商圈多極化、區域化發展勢頭明顯，區域型商業中心將延續近年來的一貫良好表現，繼續高歌猛進，如光谷商圈的光谷天地引進沃爾瑪、米樂星、華誼兄弟影院等商家，其商鋪將在下半年發售；街道口商圈欲引進超市主力店的未來城項目也將進入招商階段；萬達集團于6月2日摘得武漢經濟技術開發區（沌口）地塊后，將建設在漢第四座萬達廣場武漢經開萬達廣場。零售連鎖巨頭的進駐不僅有效支撐著區域商鋪的價值，而且也將成為價值成長的助推器。但同時也需注意以下兩點，一是不能過度透支價值，二是應結合區域發展進度，綜合考慮市場培育期。如新興的漢口東、沌口、古田、江夏、黃陂等區域還處于發展階段，成熟尚需時日。,3、社區商業商鋪營銷亟需精準化、專業化！鑒于上半年社區商業項目集中在6月份推售，以及下半年也將有新的社區商業商鋪逐步面世，競爭將更加激烈，社區商業商鋪的營銷亟需精準化、專業化，包括專業的規劃、專業的市場定位、專業的招商銷售及專業的經營管理等等。必須遵從社區商業的規律，從實際的消費需求出發，引進合適的經營商家，制定符合價值規律的價格，才能實現多方的“共贏”！,4、專業市場招商控制和運營管理面臨大考，爭取建立標準化體系。隨著漢口北及現有各市場逐步全面進入招商及運營期，招商質量控制和運營管理面臨大考。專業市場開發