工程部新作業指導書培訓第一部分,1.工程部新作業指導書,設施設備承接查驗作業指導書設備房管理作業指導書設施設備及公共區域巡檢維護作業指導書變配電系統運行管理作業指導書電梯系統運行管理作業指導書消防系統運行管理作業指導書安防系統運行管理作業指導書給排水系統運行管理作業指導書中央空調系統運行管理作業指導書工程部共計18個作業指導書，其中與安全事務部共用1個。,2.設施設備承接查驗作業指導書,目的規范和指引公司內物業項目的承接查驗工作，確保物業共用部位、共用設施設備在交付后能安全、正常地投入使用，規避重大安全風險或嚴重影響客戶安全使用的情況。責任組成承接查驗小組，對樓宇進行承接查驗。驗收小組負責對樓宇竣工圖紙、竣工資料、設備資料等進行承接查驗。驗收小組按照建筑設計要求，對土建、供電、給排水、電梯、消防、智能化系統、綠化工程等進行驗收。物業承接查驗后由承接查驗小組編制物業承接查驗工作聯系函。項目經理(或授權委托人)負責與開發商辦理物業移交手續,2.設施設備承接查驗作業指導書,驗收主要內容物業資料、共用部位、共用設備、共用設施。工作流程服務中心接到開發商關于物業竣工驗收的通知后，由項目經理組織成立驗收小組，并公布驗收小組名單；驗收小組根據開發商提供的竣工圖紙及其他相關資料，編制驗收計劃表，準備驗收表格。驗收小組根據物業承接查驗移交資料清單對資料進行接收，并如實填寫物業資料移交明細表。驗收小組依照驗收計劃，根據物業共用部位承接查驗標準物業共用設備承接查驗標準物業共用設施承接查驗標準等，按專業分工進行驗收。對驗收過程中出現的不合格項目在物業現場查驗記錄表上記錄，并把復印件交給開發商，由其督促施工單位進行整改，再進行復驗，復驗合格后填寫物業現場查驗記錄表。完成現場驗收后，并填寫物業共用部位及設施設備移交明細。驗收結束后，由驗收小組填寫物業移交確認表，并編寫物業承接查驗報告，向公司報告驗收結果。,3.設備房管理作業指導書,目的規范和指引物業范圍內設備房的管理，保障設備運行室內環境，規避設備管理風險，確保設備完好、運行正常。詳見設備房管理作業指導書相關記錄設備臺賬設備設施管理臺賬巡檢維護工作記錄表工程部交接班記錄表年度維修保養工作計劃表設備房進出登記記錄,4.設施設備及公共區域巡檢維護作業指導書,目的規范和指引共用設施維護標準及維護作業要求，確保設施完好、安全、常見常新。對象公共照明燈具、照明系統（含泳池周邊照明）設置、各類金屬欄、桿、樁、牌、蓋等、路面、各類溝、渠、井、池蓋、用于固定單（摩托）車庫（棚）的支架、公園椅等休閑設施、公共娛樂設施、各種門、桿、柱、扶手、圍欄、雕塑、空調架、室外招牌、廣告、霓虹燈、通道、管道井的門、公共區域內的雨水、污水管道、溝槽通暢及各種娛樂設施（注：各類公共設施須在醒目處懸掛警示標識和使用說明書）,4.設施設備及公共區域巡檢維護作業指導書,定期巡檢及維護要求道路、階梯及扶手、側石、溝渠、大門、圍墻、圍欄每周巡查一次，填寫巡檢維護工作記錄表。室內外照明設施、休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日巡查一次。室外健身、公共娛樂設施每日巡查一次，每半年養護一次。隔油池每月檢查一次。雨、污水管井每季度巡查一次，填寫下水道檢查疏通記錄。,4.設施設備及公共區域巡檢維護作業指導書,共用設施施工注意事項共用設施施工前，應向施工現場周邊客戶發布通知。施工現場需設置對客提示標識，說明施工內容、范圍、期限。施工時間：a)周一到周五：8：0012：0014：0018：00b)法定節假日：9：0012：0014：0018：00c)非搶修類作業，如存在噪音干擾客戶時，應調整作業時間。施工期間及作業完畢后做到“工完場清”。詳見設施設備及公共區域巡檢維護作業指導書相關記錄巡檢維護工作記錄表下水道檢查疏通記錄,5.變配電系統運行管理作業指導書,目的規范和指引變配電系統的運行管理，確保設備完好、運行正常。管理要求變配電室管理規范變配電設備管理要求配電設備定期巡檢及維護要求配電設備日常作業要求詳見變配電系統運行管理作業指導書相關記錄巡檢維護工作記錄表變配電設備巡視記錄變配電設備保養記錄配電設備房巡視記錄表,6.電梯系統運行管理作業指導書,目的規范和指引電梯設備維護標準及維護作業要求，為監督供方維護電梯設備工作提供依據，確保電梯設備完好、安全、運行正常。電梯困人處置流程詳見電梯困人應急處理作業指導書。電梯系統運行管理作業指導書相關表格電梯年檢管理清單電梯設備巡視記錄電梯報修記錄匯總表,7.消防系統運行管理作業指導書,目的規范和指引消防系統運行管理，確保消防系統完好、運行正常。詳見消防系統運行管理作業指導書相關記錄消防設備房巡視記錄表消防控制設備保養記錄檢查標準消防設備巡檢周期及標準,8.安防系統運行管理作業指導書,目的規范和引導安防系統運行管理，確保安防設備完好、運行正常。安防系統定期巡檢及維護對象報警控制管理主機、對講門口機、電子圍欄、紅外對射探測器、圖像采集器、巡更點、讀卡器、電磁鎖門鎖、出門按鈕。詳見安防系統運行管理作業指導書相關記錄弱電設備保養記錄弱電設備報修記錄匯總表,9.給排水系統運行管理作業指導書,目的規范和指引給排水系統運行管理，確保給排水系統完好、運行正常。詳見給排水系統運行管理作業指導書附件水泵保養方法及注意事項給排水系統常見故障及處理6.表格水泵房