物業法律法規,培訓人：,紀律要求,請把手機調至靜音或關機狀態；會議期間請注重儀容儀表及個人行為規范；請勿交頭接耳；會議期間如需離場需經領導同意。,物業管理法律、法規及常見問題解答,目錄,Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.Utenimadminimveniam,quisnostrudexercitationullamcolaborisnisiutaliquipexeacommodoconsequat.一、物業管理基礎知識二、物業管理相關法律、法規及摘要三、案例解析,物業,鄭州市物業管理條例第二條：本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。,一、物業基礎知識,物業管理：鄭州市物業管理條例第二條，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。,一、物業基礎知識,物業服務的主要內容,一、物業基礎知識,常規性的公共服務是物業管理企業面向所有業主、物業使用人提供的最基本的管理和服務，其目的是確保物業的完好與正常使用，維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環境。,針對性的專項服務是指物業管理企業面向廣大業主、物業使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作,委托性的特約服務是指物業管理企業為了滿足業主、物業使用人的個別需求受其委托而提供的服務,1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、法定稅費；10、經業主同意的其它費用。,物業服務費的構成,一、物業基礎知識,物業服務中的關鍵文件,物業服務合同管理規約其他管理規定/規約,一、物業基礎知識,1、開發企業與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同對業主具有約束力，業主以其為非合同當事人為由提出抗辯的，法院不予支持；2、業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害的，人民法院予以支持；,一、物業基礎知識,物業服務合同的法律效力,3、經書面催繳，業主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納的，物業服務企業請求業主支付物業費的人民法院予以支持；4、物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持（？）5、業主與物業的承租人、借用人或其他物業使用人約定由物業使用人繳納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院予以支持,一、物業基礎知識,物業服務合同的法律效力,業主,業主委員會,建設單位,物業服務企業,一、物業基礎知識,物業服務活動中的法律主體,物權法和物業管理條例是物業服務過程中常用的兩部法律，物權是基本法律，屬于上位法；條例是行政法規，屬于下位法。,二、物業相關法律、法規及摘要,物業管理常用法律、法規,二、物業相關法律、法規及摘要,物業管理常用法律、法規,住宅室內裝飾裝修管理辦法于2002年2月26日經第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起施行。,業主的建筑物區分所有權（物權法第六章）,第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務（？）,二、物業相關法律、法規及摘要,第七十六條下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。,二、物業相關法律、法規及摘要,業主的建筑物區分所有權（物權法第六章）,第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為（原因），有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。,二、物業相關法律、法規及摘要,業主的建筑物區分所有權（物權法第六章）,物業管理條例,第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。,二、物業相關法律、法規及摘要,第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容第二十八條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。,二、物業相關法律、法規及摘要,物業管理條例,第五十一條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。,二、物業相關法律、法規及摘要,物業管理條例,第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。,二、物業相關法律、法規及摘要,物業管理條例,第五條：住宅室內裝飾裝修活動禁止下列行為:(一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構;(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間廚房間;(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸拆除連接陽臺的磚混凝土墻體;(四)損壞房屋原有節能設施降低節能效果;(五)其他影響建筑結構和使用安全的行為,二、物業相關法律、法規及摘要,建設部110號令（住宅室內裝飾裝修管理辦法）,第六條：裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動未經批準不得有下列行為:(一)搭建建筑物構筑物;(二)改變住宅外立面在非承重外墻上開門窗;(三)拆改供暖管道和設施;(四)拆改燃氣管道和設施本條所列第(一)項第(二)項行為應當經城市規劃行政主管部門批準;第(三)項行為應當經供暖管理單位批準;第(四)項行為應當經燃氣管理單位批準,二、物業相關法律、法規及摘要,建設部110號令（住宅室內裝飾裝修管理辦法）,第十三條：裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前應當向物業管理企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修應當取得業主的書面同意第十四條：申報登記應當提交下列材料:(一)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證）(二)申請人身份證件;(三)裝飾裝修方案;(四)變動建筑主體或者承重結構的需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;(五)涉及本辦法第六條行為的需提交有關部門的批準文件涉及本辦法第七條第八條行為的需提交設計方案或者施工方案;,二、物業相關法律、法規及摘要,建設部110號令（住宅室內裝飾裝修管理辦法）,(六)委托裝飾裝修企業施工的需提供該企業相關資質證書的復印件非業主的住宅使用人還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明第十五條：物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業裝修人對住宅進行裝飾裝修前應當告知鄰里第十六條：裝修人或者裝修人和裝飾裝修企業應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,二、物業相關法律、法規及摘要,建設部110號令（住宅室內裝飾裝修管理辦法）,住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容:(一)裝飾裝修工程的實施內容;(二)裝飾裝修工程的實施期限;(三)允許施工的時間;(四)廢棄物的清運與處置;(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;(六)禁止行為和注意事項;(七)管理服務費用;(八)違約責任;(九)其他需要約定的事項,二、物業相關法律、法規及摘要,住宅室內裝飾裝修管理辦法（建設部110號令）,第十七條：物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議實施管理發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法違規行為的應當立即制止;已造成事實后果或者拒不改正的應當及時報告有關部門依法處理對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的追究違約責任。第十八條：有關部門接到物業管理單位關于裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法行為的報告后應當及時到現場檢查核實依法處理,二、物業相關法律、法規及摘要,建設部110號令（住宅室內裝飾裝修管理辦法）,第十九條：禁止物業管理單位同裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料第二十條：裝修人不得拒絕和阻礙物業管理單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查第二十一條：任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為都有權檢舉控告投訴,二、物業相關法律、法規及摘要,建設部110號令（住宅室內裝飾裝修管理辦法）,物業管理案例分析,一,1、帶電梯的樓宇一樓住戶不使用電梯，能否減免部分物業費？,三、案例解析,第七十二條業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務電梯屬于公共設備故一樓業戶應該承擔電梯正常運行義務。,2、某物業管理區域，因實際工作物業對路面進行開挖，王某經過此處時不慎摔倒造成左腳骨折，王某認為物業公司在此時中應負責任，要求物業賠償相應損失。物業在此事件中是否應當承擔責任？,三、案例解析,根據中華人民共和國民法通則第一百二十五條規定：在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明