淺析我國(guó)的轉(zhuǎn)租制度權(quán)珊珊(2013-11-11) / 已閱43次我國(guó)合同法對(duì)承租人轉(zhuǎn)租的行為采取了類似于德國(guó)和日本的限制主義立法模式，但又有自身的特點(diǎn)。作為“法學(xué)上的精靈”，無(wú)權(quán)處分理論在我國(guó)司法實(shí)踐中不斷完善，本文在直接介紹我國(guó)轉(zhuǎn)租制度的同時(shí)，通過分析無(wú)權(quán)處分理論，對(duì)比兩種制度，旨在更深刻地認(rèn)識(shí)我國(guó)的轉(zhuǎn)租制度。我國(guó)合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。 該條作為我國(guó)合同法關(guān)于轉(zhuǎn)租的一般規(guī)定，本文通過介紹轉(zhuǎn)租的構(gòu)成要件、分類，對(duì)比無(wú)權(quán)處分制度，分析我國(guó)轉(zhuǎn)租制度。一、轉(zhuǎn)租的構(gòu)成要件轉(zhuǎn)租是指承租人作為另一出租人將租賃物租與第三人，進(jìn)而與第三人成立的租賃關(guān)系。其中第三人被稱為次承租人。轉(zhuǎn)租的構(gòu)成需具備以下要件：（1）行為人必須就租賃物與他人具有租賃關(guān)系，且處于該關(guān)系中的承租人地位。（2）行為人必須就上述租賃物為標(biāo)的物與第三人訂立租賃合同，且處于合同中的出租人地位。二、轉(zhuǎn)租的立法模式及分類根據(jù)承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的自由程度不同，世界各國(guó)或各地區(qū)關(guān)于轉(zhuǎn)租的立法模式大致可被區(qū)分為自由主義與限制主義兩種。史尚寬：債法各論，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第180頁(yè)。自由主義如法國(guó)民法第1717條規(guī)定：“承租人有轉(zhuǎn)租或?qū)⒆赓U權(quán)讓與他人之權(quán)利，但有特別禁止者，不在此限，轉(zhuǎn)租或租賃權(quán)讓與之權(quán)利，得全部或一部禁止之。前項(xiàng)禁止之特約，應(yīng)嚴(yán)格解釋之。”限制主義則明確規(guī)定轉(zhuǎn)租以出租人的承諾為必要，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，其民法第443條規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租他人。但該租賃物為房屋者，除有反對(duì)之約定外，承租人得將其一部分轉(zhuǎn)租于他人。”我國(guó)合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”因此，我國(guó)大陸地區(qū)對(duì)轉(zhuǎn)租采取限制主義立法模式。根據(jù)出租人是否同意為標(biāo)準(zhǔn)，可將轉(zhuǎn)為分為合法與非法兩種類型。其中合法轉(zhuǎn)租又稱適法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。此時(shí)，出租人與承租人之間租賃合同繼續(xù)有效，承租人與次承租人之間以轉(zhuǎn)租合同約定確定，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。違法轉(zhuǎn)租又稱為不合法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。違法轉(zhuǎn)租合同的效力容下分析。三、合法轉(zhuǎn)租與違法轉(zhuǎn)租（一）合法轉(zhuǎn)租合法轉(zhuǎn)租又稱適法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人經(jīng)出租人同意進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。出租人的同意系轉(zhuǎn)租合法的前提，主要有以下內(nèi)容：1、出租人同意作出的時(shí)間。出租人可在事前同意也可在事后追認(rèn)。2、出租人同意作出的方式。通常情況下，同意應(yīng)以明示的方式作出。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十六條的規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。可以認(rèn)為出租人同意既可以采用明示形式也可以采用默示形式。（二）違法轉(zhuǎn)租違法轉(zhuǎn)租又稱為不合法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。正確認(rèn)識(shí)違法轉(zhuǎn)租必須正確認(rèn)識(shí)違法轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)、違法轉(zhuǎn)租合同的效力以及違法轉(zhuǎn)租的法律后果。正確認(rèn)識(shí)該三項(xiàng)內(nèi)容，需借助無(wú)權(quán)處分的一般理論。1、無(wú)權(quán)處分的一般理論“處分”是大陸法系民法常用的基本概念，其意義有廣義和狹義之分。最廣義的處分，包括事實(shí)處分和法律處分：事實(shí)處分是指對(duì)原物加以物質(zhì)上的變形、改造或損毀的事實(shí)行為；法律處分包括負(fù)擔(dān)行為和處分行為。廣義的處分是指法律處分。狹義的處分僅指法律處分中的處分行為。梁慧星：民法總論，法律出版社1996年版，第159頁(yè)。無(wú)權(quán)處分的理論前提為法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為：其中負(fù)擔(dān)行為是指發(fā)生債法上給付義務(wù)效果的法律行為，也稱債權(quán)行為，一般體現(xiàn)為合同或者單獨(dú)行為。處分行為是指直接使權(quán)利發(fā)生得喪變更的法律行為，可分為物權(quán)行為（諸如所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)的設(shè)定、所有權(quán)的拋棄）和準(zhǔn)物權(quán)行為（諸如債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)免除等）。王澤鑒：民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第四冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第136137頁(yè)。無(wú)權(quán)處分，即無(wú)權(quán)處分行為，是指無(wú)權(quán)處分人以自己的名義，就（他人或自己）權(quán)利標(biāo)的物所為之處分行為。王澤鑒：民法債篇總論不當(dāng)?shù)美_(tái)灣地區(qū)三民書局1994年版，第134頁(yè)；洪遜欣：中國(guó)民法通則，臺(tái)灣地區(qū)1992年版，第294頁(yè)。無(wú)權(quán)處分行為為效力待定的法律行為。2、我國(guó)法律關(guān)于無(wú)權(quán)處分行為的規(guī)定無(wú)權(quán)處分制度以物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性為前提，德國(guó)民法與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取物權(quán)形式主義模式或物權(quán)合意主義，完全承認(rèn)物權(quán)行為理論。按照通說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義模式。王利明：關(guān)于債權(quán)合同與物權(quán)及合同無(wú)效與撤銷權(quán)的關(guān)系，載判解研究2001年第4輯，人民法院出版社2002年版。所謂債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或者交付的法定方式。盡管我國(guó)學(xué)界并未完全接受物權(quán)行為獨(dú)立性和無(wú)因性理論，但已經(jīng)接受了處分行為和負(fù)擔(dān)行為的概念。我國(guó)物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另行規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，明確表明我國(guó)立法已經(jīng)接受“區(qū)分物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果”的原則。作為我國(guó)無(wú)權(quán)處分的立法規(guī)定，我國(guó)合同法第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。2012年7月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予以支持。”根據(jù)民法理論對(duì)負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分意義，以及我國(guó)立法采納的“區(qū)分物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果”的原則，可以得出:“在出賣他人之物情形，處分合同的效力并非未定，而是確定有效的；真正效力未定的應(yīng)當(dāng)是處分人履行合同的行為以及履行合同的結(jié)果，即無(wú)權(quán)處分行為效力未定。”奚曉明主編最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用，人民法院出版社2012年6月第1版，第79頁(yè)。出賣他人之物的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。需要指出的是，理論界對(duì)關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條存在不同的解讀，梁慧星教授認(rèn)為：處分權(quán)受到限制的出賣人“處分自己財(cái)產(chǎn)”的案型及將來(lái)財(cái)產(chǎn)買賣案型，應(yīng)當(dāng)適用該條；無(wú)權(quán)處分的人（惡意或誤認(rèn)）“處分他人財(cái)產(chǎn)”案型適用合同法第51條。該解釋不能修改合同法第51條無(wú)權(quán)處分合同規(guī)則。梁慧星：買賣合同特別效力解釋規(guī)則之創(chuàng)設(shè)買賣合同解釋（法釋20127號(hào)）第3條解讀。3、違法轉(zhuǎn)租合同的效力違法轉(zhuǎn)租又稱為不合法轉(zhuǎn)租，是指經(jīng)承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。承租人與次承租人達(dá)成的違法轉(zhuǎn)租合同原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效：首先，合同法第二百二十四條規(guī)定第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”并非法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不能得出未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效的結(jié)論，只可以得出出租人的同意與否，只能決定其是否可行使解除權(quán)，從而維系或消滅其與轉(zhuǎn)租人之間的合同關(guān)系，而對(duì)于轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同不產(chǎn)生任何影響，僅僅決定轉(zhuǎn)租人能否履行對(duì)次承租人所負(fù)義務(wù)。其次，合同法第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不支付租金。”即可以得出如因租賃物上存在權(quán)利瑕疵而影響次承租人對(duì)租賃物行使權(quán)利，次承租人可以根據(jù)其受影響的程度，要求相應(yīng)地減少租金或不付租金。可見，轉(zhuǎn)租合同并非無(wú)效，只有在轉(zhuǎn)租合同有效的情況下，次承租人才可以基于有效的轉(zhuǎn)租合同追究轉(zhuǎn)租人不能履行合同的違約責(zé)任，而轉(zhuǎn)租人也仍可依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的實(shí)際履行期限要求次承租人支付租金。最后，基于我國(guó)已經(jīng)接受了處分行為和負(fù)擔(dān)行為理論，“轉(zhuǎn)租契約，于承租人與出租人之間，基于負(fù)擔(dān)行為之原理，原則上于法仍屬有效”邱聰智：債法各論（上冊(cè)），臺(tái)灣地區(qū)1994年版，第389頁(yè)。轉(zhuǎn)租合同作為一種負(fù)擔(dān)行為，原則上應(yīng)屬有效。4、違法轉(zhuǎn)租與無(wú)權(quán)處分違法轉(zhuǎn)租系承租人未經(jīng)出租人同意而將租賃物非法轉(zhuǎn)租給他人，承租人履行轉(zhuǎn)租契約將租賃物交付于次承租人的行為，因未涉及物權(quán)變動(dòng)，也不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。王澤鑒：民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第四冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第136137頁(yè)。根據(jù)前述的無(wú)權(quán)處分理論，承租人轉(zhuǎn)讓的只是占有權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)租并非物權(quán)變動(dòng)。轉(zhuǎn)租行為不納入無(wú)權(quán)處分制度的調(diào)整范圍，其所導(dǎo)致的問題完全可以通過其他制度獲得解決。如果出租