1,房地產成本構成與管理,一、房地產開發成本的構成,目錄,二、成本管理模式,房地產開發成本的構成,日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜-告訴我們：對商家而言，擁有成本低的產品，就有利于用較競爭對手低的價格獲取市場；某某大公司為了削減開支，裁員5%.-體現了：人員開支，是企業成本的重要部分；中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資-深刻含義是：追求低成本是市場經濟的必然選擇；進口關稅又降了，買原裝進口車便宜多了-說明：稅金同樣構成產品的成本；大城市東西貴啊，生活成本太高了-反映出：不僅是企業，我們個人也都在比較選擇著生活的成本,“成本”對社會經濟的影響無處不在，是經濟過程中使用頻率最高的詞之一。,房地產開發成本的構成,什么是成本？,用科學的語言解釋是：成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費的總和。用我們的語言解釋是：成本是“成功之本”。,房地產開發成本的構成,房地產項目成本組成：九個大類,土地獲得價款開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區管網工程費園林環境工程費配套設施費開發間接費期間費用,開發成本,完全成本,房地產開發成本的構成,房地產的成本包括九個大類：,第一部分土地獲得價款：指為取得土地開發使用權而發生的各項費用。包括：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費、向政府部門交納的大市政配套費、土地交易環節交納的契稅、土地閑置費、項目竣工驗收前的土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價和相關稅費。紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設、高壓線埋地、市政接口等建設費用或繳費。拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。,房地產開發成本的構成,第三部分主體建筑工程費-指項目開發過程中的主體土建費用，包括：基礎費用-建筑的地基與基礎費用；結構與粗裝修費用-完成地面以上的結構與基本裝修的費用；門窗工程費用-室內外門與窗的費用；公共部位裝修費用-外立面、公共部位的裝飾與裝修費用；室內精裝修費用-對精裝修交付的房屋的裝修費用；,第二部分開發前期準備費-指取得土地開發使用權后，在項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、設計可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。一般包括：勘察設計費-勘察丈量費、規劃設計費、建筑研究用房；報批報建費用-向政府繳納的規定費用；三通一平費用-通水、通電、通路和場地平整產生的費用；臨時設施費用-項目部辦公室、項目臨時圍板圍墻、臨時水電費用；,房地產開發成本的構成,第四部分主體安裝工程費-指項目開發過程中的室內安裝費用，包括：室內水電安裝費用-室內各類水電相關工程費用；室內設備及安裝費用-空調、電梯、消防系統的設備及安裝費用；弱電系統費用-居家防盜系統、寬帶網絡、有線電視、三表遠傳系統、對講系統、電話系統等費用；,第五部分社區管網費-指項目管網配套費用，包括：室外給排水費用-小區接入市政自來水、排水至城市排水系統費用；室外采暖費用-小區接入市政采暖或自行建設采暖設施費用；室外燃氣費用-小區接入市政燃氣的費用；室外電氣與高低壓費用-小區從市政供電網絡引入電至各家各戶的費用；室外智能化系統費用-小區停車管理、周界防越、閉路監控、門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等智能化系統費用,房地產開發成本的構成,第六部分園林環境費-指項目內的景觀費用，包括：道路廣場費用-小區建設道路、廣場的費用；綠化建設費用-小區內用于綠化工程的費用；建筑小品費用-小區內雕塑、水景、環廊、假山等費用；小區圍墻費用-小區圍墻、組團圍墻的費用總和；室外景觀照明費用-各種照明所花費的費用零星設施費用-各類未細述的設施費用總和，如兒童游樂設施、指示牌、垃圾桶、座椅、洋傘等,第七部分配套設施費-通常情況指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施及其它應歸為公共配套的支出。包括：會所費用學校及幼兒園費用物業用房人防地下室垃圾轉運站市政設施公共用房,房地產開發成本的構成,第八部分開發間接費-指項目開發直接相關，但不能明確屬于特定開發環節的費用支出以及項目營銷設施建造費等費用，包括：工程管理費-項目發生的行政、監理、造價咨詢等費用資本化利息-項目使用資金的利息營銷設施建造費-銷售大廳、樣板房等建造費用物業完善費-物業維修基金與請物業公司配合項目的支出等,第九部分期間費用公司管理費-公司發生的但無法明確到項目上管理費用營銷費用-營銷部門行政費用、廣告、銷售代理等營銷費用,房地產開發成本的構成,房地產開發成本的構成,先看這句話：利潤是企業存在的意義。再看這個公式：利潤=收入-成本；收入不變，若成本增加，則利潤降低；收入不變，若成本降低，則利潤增加；毫無疑問，成本是企業實現利潤的最關鍵要素之一。成本不是重要，而是“相當”重要！,房地產開發成本的構成,綜述：環看現今全球所有“基業長青”的企業，優秀的成本管理甚至是成本競爭優勢無一不是其特質。萬科意欲成為百年老店，成本管理的重要性不言而喻。,成本重要嗎？那是相當重要啊！,成本管理體系,成本管理模式,可研成本,目標成本,責任成本,動態成本,結算成本,成本管理體系,成本管理體系,1、目標成本管理,基本概念：,目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果。,管理原則：體現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性,管理工具：萬科成本管理軟件成本數據庫,成本管理體系,2、責任成本管理,責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。,成本管理體系,主要內容（1）要素概括,成本管理體系,主要內容（2）反饋指標,總結,成本是公司管理結果的反映：,成本是公司內部、外部管理的最終結果，無論優勢與劣勢均體現在最終的成本數據上-公司內部效率高、流程順暢反饋的結果就是內部溝通成本低、內耗少；公司人員素質低、責任心差、能力不足反饋的結果就是執行成本高、錯誤多；公司決策錯誤反饋的結果就是付出金錢代價與時間代價,我們需要一種“成本文化”,從這個意義上說，企業必須