如何做銷售道如何做銷售道具 作為房地產策劃人員，最常碰到的策劃、銷售道具就是售樓處包裝、樓盤及景觀效果圖、戶型圖繪制、項目模型制作、樣板房設計及裝修、3D動畫、電子樓書等，以下我們介紹如何做好這些道具。 1、售樓處包裝首先，不同的項目會有不同的售樓處設計風格，總體來說以產品的定位、項目的檔次、氣質及行銷定位來決定我們的設計取向。比如行銷主題是歐洲貴族世家，那我們售樓處的外觀及內部布置要盡量尊貴、典雅，具有歐陸風格，包括色調的選擇，售樓桌椅的搭配，都要體現出貴族風范。好的設計不僅能體現項目的檔次及特色，還能讓客戶感受到得（聯想）未來的生活是什么一個樣子。售樓處內部空間大體可分為VI區、洽談區、模型區、簽約區和經理室。我們著重布置的是vi區和洽談區，這是整個售樓處的靈魂所在。總體來說，售樓處必須以讓人感覺明亮、大方、有品味。 2、效果圖的繪制通常我們在接到項目后，會根據CAD圖紙來繪制銷售和廣告專用的效果圖，常用到的效果圖有：總平圖、鳥瞰圖、建筑單體、建筑立面、中庭效果圖、景觀效果圖、白天全景圖、夜景全景圖等；從戶型內部來說，還有家具配置效果圖、入戶花園效果圖、3d剖面圖等。宣傳與銷售用的效果圖與建筑設計院出的效果圖目的不一樣，要求也不一樣。設計院出的效果圖通常真實反映樓盤的設計與結構功能等，但美感程度不夠；宣傳用效果圖在忠于原設計的基礎上，更強調氣氛的渲染、環境的營造，對于某些具有市場吸引力的賣點和功能會進行適當的夸張與美化，以達到撼動人心的效果，促成銷售。在繪制效果圖的時候，除了要選擇比較好的專業效果圖繪制公司以外，策劃人員對項目的定位與格調把握、審美取向也十分重要，起著直接的引導作用。3、模型制作房地產項目模型包含：總體項目模型、區域規劃模型、景觀模型戶型模型等。項目模型對于期房銷售作用巨大，它能將平面的圖紙轉化為立體的、寫真的建筑實體，讓購房者有直觀感性認識，降低解說的難度。但樓盤模型也是一把雙刃劍，做的好的模型讓人一見傾心，產生購買沖動，做的不好的模型，反而將我們在格局或規劃上的缺點展露無余，自暴其丑。現在的模型采用電腦工藝，因而建筑本身都是流水線作業，產品品質無明顯差異，只是外觀顏色的確定需要策劃人員與建筑設計師現場審定。反而是園林景觀、道路、燈光、底座這些手工制作的部分要特別關注，全程跟進，才能保證品質與品味。在制作中應根據樓盤項目和售樓處的大小選擇合適比例的模型，同時根據樓盤的大小選擇做項目的總體項目模型、區域規劃模型、景觀模型或戶型模型。4、樣板房設計與裝修我們在銷售的過程中，也常用到樣板屋。像深圳等地的樣板房通常都做得美侖美奐，就是格局上的一些弱勢也通過巧妙的設計、軟裝飾的運用，變得生動有趣，參觀過樣板房的人，都被這種示范的生活打動，產生購買的沖動。廈門本地的項目，在做樣板房的時候通常設計能力不足，做工也不夠考究，裝飾品檔次不夠，因而直接影響樣板房的促銷效果。5、3D動畫制作3D動畫也是銷售過程經常用的道具，特別是大盤項目運用得更多，3D動畫動畫制作、數碼影視制作、影視廣告拍攝制作為一體。房地產項目的3D動畫，融合項目品牌、項目形象、項目利基、視覺表達藝術等，因3D動畫有了視覺和聲音能與消費者產生強烈的共鳴，所以制作也優為重要。精湛的3D技術，生動、形象、具體地展示了樓盤獨特的建筑風格及環境，同時融入豐富的人物和生活情節，對建筑的地理位置、完善的配套、優美的環境及歡快動感的生活等內容進行全方位的表現，讓客戶可以直接在電腦上感受項目的園林環境、戶型特色，甚至是裝修風格，在視覺上產生一種沉浸于真實環境中的感覺，它突破了效果圖的平面化布局，為房地產項目提供一種全新的數字化營銷模式。 3D動畫制作要點首先要突出項目的形象、項目的配套、項目的區域環境，從虛擬畫面、燈光處理渲染和表現不同的生活場景，如晚上的社區效果、白天的社區效果和會所尊貴生活等。6、電子樓書制作電子樓書是一種便攜式影音互動光碟，通過它,可以將動畫、視頻、三維全景、圖像、音樂、文字等數字資源整合在一個交互式的整體中，以圖文并茂，生動活潑的動態形式表現出來，給人以很強的視覺沖擊力，留下深刻印象。您可以任意瀏覽精彩畫面、全面了解樓盤內容、盡情感覺視聽享受。它極大的改變了人們獲取信息的傳統方法,符合人們在信息時代的閱讀方式 多媒體售樓書演示系統將大量的信息以三維動畫、虛擬現實等技術展示給用戶,避免傳統售樓書的呆板、乏味.用戶能按照自己的意愿任意跳躍查看相關的信息，如房產發展商介紹、戶型、公共設施、交通設施、周邊環境、付款方式等。用戶在虛擬現實動畫中漫游時，就能體會到將來住在自己的房子里將會有什么美妙感覺。多媒體售樓書演示系統將大大提高房產的銷售成功率，與此同時，房產發展商的形象也能得到宣傳與推廣。電子樓書的作用 、提升公司與樓盤的整體形象。制作精美、內容全面、表現方式獨特的電子樓書，是公司與樓盤形象展示的最佳媒介。它融合了紙介質樓書的清晰明了、電視廣告的現場真實、動畫的唯美效果，還通過環景交互技術，讓客戶參與到演示中，自主選擇感興趣的欄目進行閱讀，使客戶對開發商的實力、樓盤特點、購樓程序有一個全面的認識，從而加強對開發商及其樓盤的認同。電子樓書是開發商有實力、有信心的表現。b;3R6m)Z-k0 、生動的多媒體表現形式，加強客戶印象。瀏覽電子樓書時，客戶可以自主選擇欄目，并參與其中。客戶觀看效果、進行實景漫游時，如同身臨其境，可以隨意步入任何一個房間，以任意角度觀看。CG酒吧 H%h3d co)TM,e r 、延伸信息傳播時間與空間。電子樓書可以根據需要發布于光盤、網站、觸摸屏、電視頻道。客戶可以在任何時間、任何地點研究樓盤，做出自己的選擇，并輕易地將光盤、網站推薦給親戚朋友。CG酒吧J/o)jGP-oN( 、促