第3章房地產企業 本章內容提要 房地產企業是從事土地和房屋開發建設 以及以房地產產品為核心從事房地產中介 物業服務的經濟組織 是房地產經濟活動中的主要成分 房地產企業通過有效地經營活動 為社會提供各種有形產品和無形產品 其發展和完善為房地產經濟活動提供了保障 本章主要介紹房地產企業的概念 特征和類型 房地產企業戰略和組織模式 房地產企業的設立與資質等級管理 以及房地產企業的行業管理 第一節房地產企業概述 掌握 第二節房地產企業戰略和組織模式 掌握 第三節房地產企業的設立與資質等級管理 熟悉 第四節房地產企業的行業管理 了解 第一節房地產企業概述 一 房地產企業的概念與特征1 房地產企業的概念企業企業是獨立的營利性組織 它是在市場競爭環境下 通過有效地整合和利用各種生產要素 為社會提供產品和服務 進而實現自身價值最大化的獨立性經濟組織 企業擁有財產權 決策權和經營權 房地產企業是從事土地和房屋開發建設 以及以房地產產品為核心從事房地產中介 咨詢 物業服務 實現自身價值的經濟組織 房地產企業通過其有效的經營活動 為社會提供各種有形產品和無形產品 有形產品包括各類房屋 建筑物等 無形產品包括房地產咨詢服務 中介代理服務 估價服務 物業管理服務 以及相關的房地產延伸服務 房地產企業的地域屬性 房地產企業的不完全競爭性 房地產企業存在專業化和綜合化發展趨勢 2 房地產企業的特征 房地產企業的地域屬性房地產產品的地域性 空間固定性和唯一性 決定了房地產企業的地域屬性 房地產企業一般以某一區域作為企業的生產經營范圍 經營目標 競爭區域也是以區域性市場為主 房地產企業不能復制同樣的產品 因此 房地產企業需要投入更多的研發力量 開發具有新創意 適合不同消費者需求的產品和服務 房地產企業的不完全競爭性土地市場的壟斷性決定了房地產企業的不完全競爭性 房地產企業存在專業化和綜合化發展兩個趨勢一個房地產產品的生產過程 必須經歷取得土地 尋找資金 施工建設 銷售管理 售后服務的全過程 一個綜合性房地產企業可以獨立完成全部環節 也可以每一個環節都由專業化房地產企業完成生產和服務 如土地開發商 房屋建筑商 房地產銷售商 資金運營商 物業管理者等專業化企業 二 房地產企業的類型 按照企業功能分類 1 房地產開發企業 開發經營對象 專門從事土地和城市基礎設施開發的企業專門從事地上建筑物和構筑物建設的房地產企業房地產綜合開發經營企業2 房地產中介服務企業房地產咨詢服務企業房地產估價服務企業房地產經紀服務企業3 物業管理企業 1 房地產開發企業 大致分兩類 一是房地產開發專營公司 以房地產開發經營為主要業務的企業 二是房地產開發兼營公司 以其他經營項目為主 兼營房地產開發業務的企業 按照開發經營對象可以對房地產開發企業進行分類 1 專門從事土地和城市基礎設施開發的企業 分兩種情況 一種是房地產開發企業通過公開招標 拍賣 掛牌等形式從政府土地部門取得土地后 完成地上物拆遷和基礎設施建設 將開發好的土地轉讓給企業用地者 一種是房地產開發企業通過公開招標取得土地一級開發項目 按照合同要求進行土地的基礎設施建設 并賺取相應的利潤 然后將建設好的土地交還給政府 由政府再出讓給其他用地者 2 專門從事地上建筑物和構筑物建設的房地產企業 這類企業從二級土地市場上買到土地使用權 在土地上建設各類房屋和構筑物 最后將建成的房屋和構筑物出租或出售 3 房地產綜合開發經營企業 一般大型房地產開發企業都是這種類型的企業 2 房地產中介服務企業房地產中介服務企業是指在房地產投資 開發 銷售 交易 消費等各個環節中 從事服務性經營活動的 具有法人資格的經濟實體 包括房地產咨詢 房地產估價和房地產經紀三類企業 房地產中介服務企業的特點 人員特定 企業由具有特定資格的專業人員構成 委托服務 企業的經營活動主要是提供委托服務 一般不能主動為委托人提供房地產中介服務 服務有償 企業按照一定的標準收取報酬 傭金 1 房地產咨詢服務企業房地產咨詢服務企業主要指依法設立 從事房地產法律 法規 政策 信息 技術等方面咨詢服務的經濟實體 咨詢服務項目從法律法規政策的解讀和買賣信息的提供 發展到目前的為地區 政府 企業或個人提供前瞻性 綜合性的咨詢服務 2 房地產估價服務企業房地產估價服務企業是指依法設立并取得房地產估價機構資質 從事房地產估價活動的經濟實體 房地產估價企業從事房地產估價活動不受行政區域 行業的限制 國家對房地產估價企業實行分級動態管理 主要業務 1 土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估 2 企業改制 上市 資產重組 聯營 兼并 合并 破產清算等各種經濟活動中涉及房地產估價 3 房地產抵押價值評估 4 專業仲裁及司法訴訟中有關房地產價格評估 5 征地和房屋拆遷補償評估 6 房地產租賃轉讓價格評估 7 房地產分割 合并估價 8 房地產拍賣底價評估 9 其他目的的房地產評估 3 房地產經紀服務企業房地產經紀服務企業是指依法設立并取得房地產經紀機構資質 以收取傭金為目的 為促成他人房地產交易而從事經紀業務的經濟實體 房地產經紀服務企業是房地產開發和市場消費的橋梁紐帶 房地產經紀服務企業擁有最大量的客戶資源 同時為減低經營成本 開通銷售渠道 開發商正逐步摒棄自設售樓經營部門 自產自銷的傳統觀點和做法 全面委托經紀公司策劃 代理 宣傳 銷售 管理等業務 這已是近年來我國房地產開發的一個全新概念 3 物業管理企業物業管理企業屬于服務型企業 設立必須具備房地產物業管理資質 依據服務合同從事物業管理服務相關活動 它為業主提供常規性公共服務及延伸性 隨機性 委托性的經營項目 并維護物業區域范圍內公共財產安全以及基礎設施的維修等相關活動 建造舒適 方便 可靠 安全的居住區間 房地產企業的計劃管理 計劃的主要內容包括確定組織發展目標 制定全局戰略 開發出一組廣泛的相關計劃 制定戰略實施和資源分配方案 房地產企業在制定計劃時 通常要考慮兩個問題 一是企業的目標是什么 二是如何編制企業的計劃書 目標是企業期望的產出 可分解為財務目標和戰略目標 它是企業管理決策的方向和起點 構成了企業績效評估的標準 計劃書規定了實行目標的措施和手段 資源分配方案 進度等 第二節房地產企業戰略和組織模式一 房地產企業的計劃與戰略 房地產企業的目標 房地產企業的目標通常是多重的 除了為企業創造經濟效益外 還包括為客戶提供高質量的產品 為社會創造財富 為股東創造價值 房地產企業的目標可以分解為財務目標和戰略目標 財務目標包括對企業的收入增長 收益增長 企業紅利 毛利潤 投資回報率 債券和信用等級 現金流 股票價格 多元化的收入來源等設定較高的目標 戰略目標包括對企業的市場份額 同行業產業排名 產品質量 成本約束 產品線 顧客聲譽 產品的創新領導者 增長機會等設定較高的目標 房地產企業的計劃 房地產企業的計劃可以分為戰略性和運營性兩類 戰略性計劃一般是長期的 方向性的和一次性使用的 運營性計劃一般是短期的 具體的 持續性的 房地產產品的生產和消費過程受國家法律 法規的約束較多 故企業管理者要考慮計劃的時間性 可操作性和方向性 一 房地產企業的計劃與戰略 房地產企業的戰略管理 戰略管理過程 企業的戰略管理過程包括8個步驟 戰略管理過程 房地產企業的戰略管理 房地產企業戰略類型 房地產企業戰略層次模型 基于swot分析的公司層戰略 公司層戰略 基于swot戰略分析基礎上 可采用的戰略有 穩定戰略 增長戰略和收縮戰略 企業一般不作重大變革 保持既有的產品結構和服務 保持市場份額 維持企業的投資回報率 例如 某城市以二手房中介服務為主的房地產經紀企業 在現有企業經營狀況和人力資源條件下 一段時間內 繼續以二手房中介服務為主 沒有向房地產開發 物業管理等相關行業拓展的計劃 穩定戰略 增長戰略 直接擴張一般從企業內部提高企業的銷售額 擴大企業產量或員工數量實現擴張原有業務 縱向一體化可以以前向一體化 也可以以后向一體化方式 或者二者同時進行 前向一體化 是從企業輸出產品和服務的方向進行擴張 如房地產開發企業 可以建立銷售公司 物業管理公司對其生產的物業進行銷售 提供物業管理服務 后向一體化 是從資源 原材料 輸入的方向實現企業擴張 如房地產開發企業建立材料生產基地 在房地產開發項目中部分采用自己企業提供的原材料 可以降低資源采購成本和最小化低效率運營 同時更好地控制質量 從而維持和提高競爭地位 橫向一體化實現企業增長 主要通過合并競爭對手企業的相關業務 增長戰略 多元化 房地產企業通過多元化發展實現增長 多元化包括同心多元化 相關多元化 和離心多元化 不相關多元化 兩種 同心多元化 企業通過成立收購或兼并相關產業不同業務的公司而實現增長 如 房地產開發企業建立廣告公司 為本企業房地產項目開發廣告策劃產品 離心多元化 企業通過成立 收購或兼并不同產業 不同業務的公司實現增長 公司在產業內具有很強的競爭地位 而該產業吸引力低時 采用多元化是一個合適的增長策略 收縮戰略 房地產企業在處于組織劣勢 經營業績下滑時 可以采用收縮戰略 以幫助企業穩定經營 激活組織的資源或重新恢復競爭力 管理層根據企業的具體情況和經營業績可以采用出售 剝離 破產或清算等方式 事業層戰略 建立企業的競爭優勢 可采用的戰略有 成本領先戰略 差異化戰略和聚焦戰略 成本領先戰略 也就是低成本戰略 要求企業比競爭對手更有效率地設計 生產和營銷同類產品和服務 使成本最小化 差異化戰略源于房地產需求者的個性化要求 差異化戰略來源于優秀的產品質量 優質的服務 創新的設計 超前的技術或者優秀的品牌形象 聚焦戰略是針對某一產品 某一區域市場 某一類型消費者提供產品和服務的戰略 聚焦戰略可以分為兩種 一種是低成本聚焦戰略 一種是差異化聚焦戰略 這種戰略比較適合于小型企業 職能層戰略是以公司戰略和事業層戰略為核心展開的 萬科企業理念 我們的宗旨 建筑無限生活對客戶 意味著了解你的生活 創造一個展現自我的理想空間對投資者 意味著了解你的期望 回報一份令人滿意的理想收益對員工 意味著了解你的追求 提供一個成就自我的理想平臺對社會 意味著了解時代需要 樹立一個現代企業的理想形象我們的愿景 成為中國房地產行業持續領跑者我們的核心價值觀 創造健康豐盛的人生客戶是我們永遠的伙伴人才是萬科的資本 陽光照亮的體制 持續的增長和領跑 碧桂園的品牌理念 碧桂園的品牌理念 源自人類對居住夢想的詩意 樸素而人性的追求 碧桂園的品牌核心價值及品牌承諾 給你一個五星級的家 為成功人士建造令他們滿意的房子 為社會建造物美價廉的房子 誠信是品牌發展的基石 用心建設 關懷住戶 感謝社會 二 房地產企業的組織結構設計 組織結構設計的一般原理組織結構就是在組織中正式確定的使工作任務得以分解 組合和協調的框架體系 組織結構設計涉及的要素有六個 工作專門化 部門化 指揮鏈 管理跨度 集權與分權 正規化 房地產企業組織結構設計目的在于有效地實現企業愿景和戰略目標 要考慮六個方面的影響因素 戰略 規模 技術 環境 人員素質和生命周期 一般組織結構設計 1 直線制組織結構是一種最簡單的組織模式 總經理直接進行單線垂直領導 特點 職權集中于領導者一人手中 適合于小型的房地產評估公司 中介公司 物業管理公司 優點 命令統一 責權分明 維持成本低 快速靈活 缺點 不利于企業成長 過分依賴領導者的才能和技能 2 職能制組織結構這種結構是在主管人員的領導下 按專業分工將員工組合在同一職能部門的組織設計 優點是利用專門化 規模化帶來的成本節約 減少資源浪費的好處 缺點是由于部門分割 不了解其他部門的工作 部門追求各自的職能利益 負責管理部門內多個項目 管理者不能了解組織整體的最佳利益 3 直線職能制直線職能制綜合了直線制和職能制 建立了具有集中決策的職能部門 同時還設立了具有分散經營的項目部門 職能機構是直接主管的參謀 提出組織的政策和管理規定 不能對直線部門直接進行指揮命令 直線部門獨立負責本部門的運營 可以按照產品 地區 顧客等建立直線部門 優點是統一指揮與專業分工相結合 缺點是橫向協調難度大 人員多 效率低 管理成本高 4 事業部制組織結構這是一種相對獨立的單位或事業部組成的組織結構 公司總部負責業務管理者的角色 提供財務 法律 培訓 技術等方面的支持服務 而事業部則是獨立經營 自負盈虧的利潤中心 對本部門的績效負責 通常超大型 產品種類多 產品差別大 分公司多的房地產企業采用這種組織結構設計模式 優點是強化了決策機制 總公司層領導著重研究政策和戰略發展 提供各種服務 調動事業部的積極性 強調了事業部經理對本部門產品和服務經營責任 有利于培養人才 增強了內部競爭 缺點是活動和資源的重復配置導致成本上升 效率降低 這種模式屬于分權制組織結構 5 矩陣型組織結構矩陣型組織結構是一種基于職能部門化和產品部門化的組織結構 矩陣結構中的成員受雙重領導 即橫向的產品線領導和縱向的職能部門領導 同時成員也有雙重任務 一般來說 專業人員在完成產品項目后 要回到職能部門中 優點在于公司可以很好地協調復雜又相互依存的組織活動 不同的專業人員可以很好地溝通和交流 并借助矩陣結構組織平臺很好地發揮資源作用 缺點在于消除了統一指揮后 可能造成一些混亂 員工缺乏安全感 產品線經理為了得到優秀的專業人員展開爭斗 容易引起組織的矛盾 1 團隊結構 以團隊為基礎設計的現代組織結構 好處在于整個組織是由執行組織的各項任務的工作小組或團隊組成 團隊有一名領導人 分成若干個小組 小組可以解決顧客提出的問題 避免了踢皮球現象 不存在高層至基層的管理鏈 每個團隊是個自治管理中心 以任務或者利潤為中心 適用于大型房地產經紀機構 例如 某房地產經紀機構有100個經營店鋪 分布在10個區域 每一個店鋪是一個工作團隊 任命一個團隊領導 每一個區域的店鋪經理再構成一個團隊 任命一個區域經理 10個區域分區經理再組成一個團隊 現代組織結構設計 2 虛擬結構 虛擬組織結構 主要的職能 如生產 銷售 設計 是通過外包 租用完成的 高度集權化 部門化程度低 甚至沒有 虛擬組織結構建立在企業關系網絡基礎上 追求最大的靈活性 通過契約關系來維持不其他職能組織之間的關系 管理者大量的時間用于協調和控制外部關系 主要通過電腦網絡進行聯系 優點在于獲得新業務 開發新產品 應對競爭對手等靈活度高 缺點是管理層對企業關鍵部分控制力度不夠 通用電氣公司前總裁韋爾奇發明 取消了橫向 縱向的與外界的邊界 取消了命令鏈和職能部門 取消了組織的垂直跨度 取而代之的是跨層級的工作團隊 企業結構扁平化 電子網絡技術的發展使在家辦公 為多個老板服務成為可能 北美地區房地產經紀mls系統 房地產經紀人通過網絡為顧客提供房屋交易服務 顧客通過網絡尋找房地產經紀人為其提供服務 mls系統管理者可以擁有無限多個取得經紀人注冊資格的房地產經紀人 3 無邊界組織 第三節房地產企業的設立與資質等級管理 房地產開發企業的設立條件 房地產開發企業設立程序 房地產開發企業的資質等級與管理 一 房地產開發企業的設立及資質等級管理 設立房地產企業除了要符合企業工商登記的一般規定外 還要符合房地產企業設立的特殊要求 房地產開發企業設立的條件 必須符合國家有關法律法規 設立有限責任公司 股份有限公司 從事房地產開發經營的 還應當執行公司法的有關規定 城市房地產管理法 對設立房地產開發企業的原則性規定 1 有自己的名稱和組織機構 2 有固定的經營場所 3 有符合國務院規定的注冊資本 4 有足夠的專業技術人員 5 法律 行政法規規定的其他條件 房地產開發企業設立的程序 1 工商登記 城市房地產管理法 規定 設立房地產開發企業 應當向工商行政管理部門申請設立登記 房地產企業工商登記的程序 1 擬訂房地產開發企業章程 2 向當地政府或房地產主管部門提出成立房地產開發企業的申請報告 3 申報企業資質等級 4 辦理銀行的開戶手續 存入注冊資金 5 辦理資金信用證明 6 辦理經營場所的使用證明 7 向工商行政管理部門申請注冊登記 2 資質審查 新設立的房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內 到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案 備案時應當提交的材料包括 1 營業執照復印件 2 企業章程 3 驗資證明 4 企業法定代表人的身份證明 5 專業技術人員的資格證書和勞動合同 6 房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件 房地產開發企業設立的程序 房地產開發企業的資質等級與管理 1 房地產開發企業的資質等級 我國實行房地產開發企業資質等級管理制度 一般根據房地產開發企業的資產 專業技術人員和開發經營業績 核定房地產開發企業資質等級 未取得房地產開發資質等級證書的企業 不得從事房地產開發經營業務 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作 縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作 房地產開發企業按照企業條件分為四個資質等級 并實行分級審批制度 一級資質的房地產開發企業資質條件要求注冊資金不低于2000萬元 可承擔的房地產項目建設規模不受限制 可以在全國范圍承攬房地產開發項目 二級及二級以下資質的房地產開發企業只能承擔建設面積25萬平方米以下的開發建設項目 承擔業務的具體范圍由省 自治區 直轄市人民政府建設行政主管部門確定 不得超越資質范圍承擔開發項目 其中 二級房地產開發企業的資質條件要求自由流動資金在1000萬以上 另外 各資質等級的房地產開發企業還必須具務完善的質量保證體系 商品住宅銷售中實行 住宅質量保證書 和 住宅使用說明書 制度 從未發生過重大工程質量事故 2 房地產開發企業資質管理 1 管理機構 建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理 地方人民政府房地產開發主管理部門負責行政區域內的企業 2 資質分級審批 一級資質二級資質 及以下 3 資質年檢制度降級或吊銷 資質證書 房地產開發企業資質實行年檢制度 對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業 由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書 在年檢過程中 房地產開發企業有下列行為之一的 都會受到相應的行政處罰 1 企業未取得資質證書從事房地產開發經營的 2 企業超越資質等級從事房地產開發經營的 3 隱瞞真實情況 弄虛作假騙取資質證書的 4 涂改 出租 出借 轉讓 出賣資質證書的 5 企業開發建設的項目工程質量低劣 發生重大工程質量事故的 6 企業在商品住宅銷售中不按照規定發放 住宅質量保證書 和 住宅使用說明書 的 7 企業不按照規定辦理變更手續的 由原資質審批部門予以警告 責令限期改正 并可處以5000元以上10000元以下的罰款 第三節房地產企業的設立與資質等級管理 房地產估價企業的設立條件 房地產估價企業設立程序 房地產估價企業的資質等級與管理 二 房地產估價企業的設立及資質等級管理 房地產估價企業設立的條件 1 有自己的名稱 組織機構和章程 2 有固定服務場所 3 注冊資金達到規定的要求金額 4 機構內專職房地產估價師及專職房地產估價員的人數達到所設房地產估價機構規定的要求 房地產估價企業設立的程序 1 工商登記 首先要辦理工商登記 新設立機構的名稱必須有 房地產估價 或 房地產評估 字樣 2 資質審查 還要申請房地產估價機構資質 工商注冊后30日內 到所在地的省 自治區建設行政主管部門 直轄市房地產行政主管部門申請房地產估價機構資質 新設立的機構必須達到房地產估價機構三級資質所規定的條件 可申請房地產估價機構三級資質 并設1年的暫定期 須如實提交的材料包括 1 房地產估價機構資質等級申請表 2 營業執照正 副本復印件 3 出資證明復印件 4 法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件 5 專職注冊房地產估價師證明 6 固定經營服務場所的證明 7 經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件及有關估價質量管理 估價檔案管理 財務管理等企業內部管理制度的文件 申報機構信用檔案信息 房地產估價企業的資質等級與管理 我國實行房地產估價機構資質管理制度 房地產估價機構資質分三個等級 一級 二級 三級 新設立的房地產估價機構資質可申請核定為三級 并設置有1年的暫定期 國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可 省 自治區人民政府建設行政主管部門 直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二 三級房地產估價機構資質許可 并接受國務院建設行政主管部門的指導和監督 國家對房地產估價機構實行資質動態管理制度 房地產估價機構資質有效期為3年 資質有效期屆滿 房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的 應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請 資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定 準予延續的 有效期延續3年 第三節房地產企業的設立與資質等級管理 房地產經紀企業的設立條件 房地產經紀企業設立程序 三 房地產經紀企業的設立 房地產經紀企業的設立條件 城市房地產中介服務管理規定 房地產經紀機構應具備下列條件 1 有自己的名稱 組織機構 房地產經紀機構的名稱應當注明 房地產經紀 字樣 專門從事房地產經紀活動 2 有固定的經營場所 3 有符合規定的注冊資本 4 所設機構內持有 中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書 的人員和持有 中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書 的人員數量達到所設房地產經紀機構的類型規定的要求 5 國家法律和工商登記管理規定的其他條件 房地產經紀企業設立程序 首先申請辦理工商登記 目前國家對房地產經紀企業的資質等級審核和管理 但并沒有統一清晰的規定 各地制定的管理辦法對于資質等級的規定亦有所不同 現行管理辦法中 規定房地產經紀機構資質實行年檢 第三節房地產企業的設立與資質等級管理 房地產物業管理企業的設立 房地產物業管理企業的資質等級與管理 二 房地產物業管理企業的設立及資質等級管理 房地產物業管理企業的設立 1 工商登記 按照 公司法 的規定進行注冊登記 還要符合以下條件 1 有自己的名稱 組織機構 物業管理企業名稱應符合 公司法 的相關規定 2 有固定的經營場所 3 有符合規定的注冊資本 物業管理企業最低限額的注冊資本為10萬元 4 所設機構內有相應的物業管理專業人員以及工程 管理 經濟等相關專業類的專職管理和技術人員 資質審批 領取工商營業執照起30日內 到當地房地產主管部門申請資質 新設立的房地產物業管理企業 其資質等級按照最低等級核定 并設一年的暫定期 申請資質應提交的材料包括 1 營業執照復印件 2 企業章程 3 驗資證明 4 企業法定代表人的身份證明 5 物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 房地產物業管理企業的資質等級與管理 依據 物業管理企業資質管理辦法 物業管理企業資質等級分為一 二 三級 物業管理企業資質實行年檢制度 第四節房地產企業的行業管理 了解 一 房地產企業行業管理概述 1 房地產行政管理 1 房地產行政管理的概念是國家行政管理的一部分 是國家各級政府主管房地產的管理機關依法進行的行政性管理工作 2 房地產行政管理的內容 企業設立時的注冊登記 相關資質審批 行業監督檢查 2 房地產行業管理 1 房地產行業管理的概念 行業管理是指政府行政部門與行業組織對房地產企業的主體 運行方式 運行環境 運營規則 行業標準等方面進行的管理和服務活勱 行業組織是介于政府組織和經濟組織之間的非政治性組織 具有組織性 非政黨性 民間性 非營利性 志愿性 自治性的特點 房地產行業組織是由房地產企業和房地產從業人員組成的自律性組織 其主要職責是開展行業自律監督和管理 建立行業規則 約束行業內經營企業和從業人員的經營行為和執業行為 同時 行業組織還是政府與行業間的橋梁紐帶 通過向政府反映行業訴求 研究行業運行規則和行業發展狀況 為政府制定行業發展規劃 出臺政策法規等提供可行性建議 2 房地產行業組織管理的內容 一是行業專業管理 包括從業人員資格管理 研究和發布行業技術標準 職業道德 行業準則 開展從業人員繼續教育等 二是建立行業內部運行規則 促進行業內各成員間的公平競爭 對違反行業規則的從業單位和從業人員進行處罰 處理房地產投訴不糾紛 如房地產經紈人協會有權吊銷違法操作的房地產經紈人從業執照 三是研究行業發展規劃 開展學術研究與國際交流 四是為會員提供服務 提高行業的競爭力 二 房地產企業的信用檔案房地產企業信用檔案指利用計算機信息系統 依托現有網絡資源和信息資源 將房地產企業及執 從 業人員的基本情況 經營業績 良好行為 不良行為 公眾投訴等情況按照規定格式統一記錄 并向社會公示 接受各級政府部門和社會公眾的監督 依據為 關亍建立房地產企業及執 從 業人員信用檔案系統的通知 房地產企業信用檔案系統的信息分為公示信息和授權查詢信息兩大類 三 房地產從業人員的執業資格管理1 從業范圍2 執業資格的取得3 注冊4 繼續教育 房地產估價師的執業資格管理 注冊房地產估價師 是指通過全國房地產估價師執業資格考試或者資格認定 資格互認 取得中華人民共和國房地產估價師執業資格 并按照 注冊房地產估價師管理辦法 注冊 取得中華人民共和國房地產估價師注冊證書 從事房地產估價活動的人員 國家實行房地產估價人員執業資格認證和注冊登記制度 1 從業范圍房地產估價師的作業范圍包括房地產估價 房地產咨詢以及與房地產估價有關的其他業務 注冊房地產估價師可以在全國范圍內開展與其聘用單位業務范圍相符的房地產估價活勱 2 執業資格的取得建設部和人事部共同負責全國房地產估價師執業資格制度的政策制定 組織協調 考試 注冊和監督管理工作 房地產估價師執業資格實行全國統一考試制度 申請參加房地產估價師執業資格考試 需要符合一定的條件 房地產估價師執業資格考試合格者 由人事部或其授權的部門頒發人事部統一印制 人事部和建設部用印的 房地產估價師執業資格證書 3 注冊取得執業資格的人員 應當受聘于一個具有房地產估價機構資質的單位 經注冊后方可從事房地產估價執業活動 注冊房地產估價師的注冊條件為 取得執業資格 達到繼續教育合格標準 受聘于具有資質的房地產估價機構 沒有不允許注冊的情形 4 繼續教育注冊房地產估價師在每一注冊有效期內應當達到國務院建設主管部門規定的繼續教育要求 房地產估價師考試報名條件 凡屬中華人民共和國公民 遵紀守法并具備下列條件之一的 可申請參加房地產估價師執業資格考試 一 取得房地產估價相關學科 包括房地產經營 房地產經濟 土地管理 城市規劃等 下同 中等專業學歷 具有8年以上相關工作經歷 其中從事房地產估價實務滿5年 二 取得房地產估價相關學科大專學歷 具有6年以上相關工作經歷 其中從事房地產估價實務滿4年 三 取得房地產估價相關學科學士學位 具有4年以上相關工作經歷 其中從事房地產估價實務滿3年 四 取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位 研究生班畢業 從事房地產估價實務滿2年 五 取得房地產估價相關學科博士學位的 房地產經紀人員的執業資格管理 依據為 房地產經紀人員職業資格制度暫行規定 1 房地產經紀人房地產經紀人 是指通過全國房地產經紀人執業資格考試或者資格互認 取得中華人民共和國房地產經紀人執業資格 并按照有關規定注冊 取得中華人民共和國房地產經紀人注冊證書 從事房地產經紀活動的與業人員 1 執業資格的取得 全國統一注冊考試 2 注冊并繼續教育 取得 中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書 的人員 必須經過注冊登記才能以注冊房地產經紀人名義執業 2 房地產經紀人協理指通過房地產經紀人協理從業資格考試或者資格互認 取得中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格 并按照有關規定注冊 取得中華人民共和國房地產經紀人協理注冊證書 在房地產經紀人的指導和監督下 從事房地產經紀具體活動的協助執行人員 物業管理師的執業資格管理 依據為 物業管理師制度暫行規定 物業管理師是指經全國統一考試 取得 中華人民共和國物業管理師資格證書 并依法注冊取得 中華人民共和國物業管理師注冊證 從事物業管理工作的與業管理人員 1 從業范圍 物業管理師的執業范圍包括 1 制定并組織實施物業管理方案 2 審定并監督執行物業管理財務預算 3 查驗物業共用部位 共用設施設備和有關資料 4 負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修 養護不管理 5 維護物業管理區域內環境衛生和秩序 6 法律 法規規定和 物業管理合同 約定的其他事項 物業管理項目管理中的關鍵性文件 必須由物業管理師簽字后實施 物業管理師承擔相應的法律責任 2 執業資格的取得 全國統一注冊考試 3 注冊不繼續教育 取得 中華人民共和國物業管理師資格證書 的人員 經注冊后方可以物業管理師的名義執業 物業管理師應當接受繼續教育 更新知識 不斷提高業務水平 其他房地產從業人員的資質管理 1 土地登記代理土地登記師是土地登記代理機構中從事土地登記代理業務的與業技術人員 國家對從事土地登記代理業務的與業技術人員實行職業資格制度 納入全國與業技術人員職業資格證書制度統一規劃 資格的取得 全國統一注冊考試 土地登記代理人的業務范圍包括 1 辦理土地登記申請 指界 地籍調查 領取土地證書等 2 收集 整理土地權屬來源證明材料等不土地登記有關的資料 3 幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續 4 查詢土地登記資料 5 查證土地產權 6 提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢 7 與土地登記業務相關的其他事項 2 土地估價師國家實行土地估價師資格認證制度 資格的取得 全國統一注冊考試 房地產行業組織是房地產企業和房地產從業人員自愿組成的自我服務 自我管理 行業自律的社會經濟團體 中國房地產業協會 地方 中國房協目前擁有會員3000余家 中國房協的最高權力機構是會員代表大會 每四年召開一次 業務主管部門是中華人民共和國建設部 中國房協以加快發展房地產業 提高人民居住水平為宗旨 堅持為行業 企業改革發展和為政府決策服務的方針 協助政府加強行業管理 傳達 貫徹執行國家的法規與方針政策 反映廣大會員與企業的愿望與要求 在政府與企業之間發揮橋梁與紐帶作用 四 房地產行業組織簡介 中國房地產估價師與房地產經紀人學會 前身是成立于1994年8月中國房地產估價師學會 2004年 經建設部同意 民政部批準更為現名 依法接受中華人民共和國建設部的業務指導 中華人民共和國民政部的監督管理 學會的宗旨是團結和組織從事房地產估價不房地產經紀活動的專業人士 機構及有關單位 開展房地產估價與房地產經紀方面的研究 教育和宣傳 擬訂并推行房地產估價與房地產經紀執業標準 規則 加強自律管理及國際間的交流不合作 提高房地產估價與房地產經紀專業人員和機構的服務水平 為維護其合法權益 促進房地產估價 經紀行業規范 健康 持續發展 中國物業管理協會 成立于2000年10月 總部設在北京 具有國家一級社團法人資格 現有會員1200余個 主要職能 協助政府貫徹執行國家的有關法律 法規和政策 協助政府開展行業調研和行業統計工作 為政府制定行業改革方案 發展規劃 產業政策等等提供預案和建議 協助政府組織 指導物業管理科研成果的轉化和新技術 組織制定并監督本行業的行規行約 組織開展對物業管理企業的資質評定與管理和從業人員執業資格培訓工作等 小結 企業組織結構設計 在進行企業的組織結構設計之前 首先應確定企業的主導業務流程 如果企業的組織結構重組或調整 也要先重新梳理原有的主導業務流程 主導業務流程描繪了本企業的內部價值鏈關系 即主導業務流程應該是一個增值流程 如果不是增值流程就說明企業盈利模式存在問題 因此又可以說確定企業主導業務流程的過程實質上是檢查企業盈利模式是否合理的過程 在確定了企業的主導業務流程后 要確定企業的管理層次與管理幅度 通常情況下 中 小型企業三個層次就足以滿足需求了 即高層 中層 基層 如果是擁有下屬企業的集團性公司可以到四層 即高層 中層 下屬企業的高層 基層 下屬企業的中層 下屬企業的一般員工或操作工人 企業的各種職能管理部門應該依據主導業務流程劃分 例如 通常的房地產開發企業 主導業務流程應該是前期策劃 征地拆遷 規劃設計 施工 銷售 物業管理這樣一個過程 業務或經營部門應該包括策劃部 開發部 銷售部 物業管理中心等 當然這些部門可以視工作量的大小合并或分拆 通常我們把游離于企業價值鏈和主導業務流程之外的業務工作部門 如財務管理 人力資源管理 后勤保障管理 安全管理 辦公事務管理等部門稱為 輔助職能部門 這些部門也可以視工作量的大小合并或分拆 例如 有的企業行政部包括辦公事務管理 后勤保障管理 人力資源管理 安全管理等 也有的由于企業規模較大 分別設立幾個部門完成這幾項工作 通常單獨設立財務部進行財務管理 不和其他