萬科日本的工廠化，我們該學什么？ 2010/06/18 17:22 發布者: 萬科 日本的工廠化，我們該學什么？ 張興華住宅工廠化到底能為我們帶來什么？到住宅產業化基地交流之前，我抱著對工廠化的兩種理解：一：日本住宅大部分都已經工廠化了二：當且僅當住宅工廠化才能提高工程質量到基地后，隨著和日本技術人員交流的增多，對工廠化了解的深入，發現以上理解都存在偏頗。據資料顯示，2003年日本的工廠化住宅（預制構件工法）在新建住宅市場上僅占13.5%的比例。在和伏見文明先生的交流中，他也表示，在日本也不是所有的混凝土結構住宅都采用預制方式，用這種方式的大部分是20層以上的高層住宅，低層住宅大多還是采用現澆混凝土的形式，這主要是考慮到成本因素。既然如此，就產生了第二個疑問，對現澆結構的主體工程質量，他們是如何保證的呢？難道日本人就比中國人聰明？素質高？我認為，原因有三方面：一是流程不同，二是質量控制的關注點不同，三是觀念和文化的差異。一、 流程方面： 和日本住宅行業（無論是不是工業化住宅）相比，我們少了一樣東西檢討圖，日本人正是通過檢討圖，在設計的時候就把施工過程想的非常清楚，靠這套圖紙就完全把施工搞定。對于我們而言，傳統設計和施工沒有成為一個整體，缺少了一種連接，暫時可把這種連接稱為施工設計。我們的施工是三方面作用的結果：設計院的圖紙、政府的施工規范、施工單位的模板圖、鋼筋放樣圖等，而這三方經常會有沖突，所以就有了圖紙會審，但這并不能把所有的問題都解決，所以就把很多問題移植到了施工階段，也就是說在施工階段要解決許多設計問題。檢討圖對節點和構件等部位按照1:1的比例畫出，即每根鋼筋的直徑都按真實的尺寸表示，不象國內的設計院在CAD中用一根線來表示一根鋼筋，對于鋼筋之間的連接和相互關系（尤其對于節點區鋼筋密集的地方）在圖紙上有非常清晰的表示，甚至都考慮到了構件的安裝誤差和鋼筋的綁扎誤差。設計和施工是一個整體：從日本顧問辻先生的身上可以看出，他們對施工非常的熟悉，他本人在施工現場就待了年，自己設計出來的東西，必須自己能夠做出來，而不是讓別人做出來，設計和施工是一個整體。對于工作流程：日本人的工作判斷靠的是實驗論證：創新做法實驗機構認可實施；我們的判斷靠的是規范，要突破規范進行創新很困難。所以，日本人的規范薄，而解釋條文非常厚，我們的則反之。二、 質量控制關注點方面：顯然，他們的質量控制重點放在前期設計，而不僅僅是后期現場。所以，前期他們非常“痛苦”，施工階段相對就非常簡單，就是執行：構件安裝，鋼筋綁扎和砼的澆筑等。對于我們的傳統做法，我們在施工階段要解決太多問題，如設計深化（包含鋼筋放樣、模板放樣）、設計變更等，從而使施工變得非常復雜。更何況我們的作業大多是人工操作，質量肯定很難保障。現在，我們也在做部分施工前置，如防水節點設計、加強審圖等，效果不錯，但還沒有形成整個產業的一致追求。現在，和我們合作的設計人員在出檢討圖的時候非常痛苦，這的確是一種考驗，我想現在的“痛苦”肯定能換來我們以后的“歡樂”。三、 觀念和文化方面：在和日本人開會溝通的時候，有幾個細節問題，挺有意思：責任心：日本的技術顧問辻先生，在講問題的時候，有個習慣，不只是告訴你“然”，還告訴你“所以然”，不管我們是否有這種“需求”，他仍然會把他的想法完整的講出來，讓人感到非常“固執”，但這種“固執”，是否正好反映了他們的追求呢？因為在他們的觀念里，“所以然”比“然”更重要！認真：好多次看他講的都已滿頭冒汗了，但依然非常認真、仔細。有時，針對同一個問題，針對不同的人，他仍然認真的重復講。執著：有次，辻先生已經講完了一個問題，在他離開會議室后不久又返回來，因為他又想到了解決這個問題的其他主意。所以，我認為在這個學習過程中，我們在學習他們的工廠化技術之外，應更多地學習他們的“工業化思維”。v萬科日本的預制住宅產業在日本，在自有土地上自建的獨戶住宅是日本的傳統住宅觀念。租賃住宅及共同住宅（集合住宅、公寓）只是大部分居民實現自建住宅目標的過渡手段。但是，隨著土地價格的上漲、核家族化(子女在未婚前同父母共同居住，結婚后獨立居住的生活方式)、獨戶住宅平均使用面積的減少以及郊區相繼出現的衛星城、城市住宅小區、高層公寓，共同住宅的占有比例逐漸增加。從1960年開始，個人獨戶住宅的占有率總體呈長期下降趨勢。一、日本住宅的分類從住宅構造上來看，2003年新建住宅中，木結構住宅占45.1%，鋼混結構住宅占28.5%，鋼結構住宅占20.5%。數據顯示，雖然近年木結構住宅的比例逐年遞減，鋼筋混凝土結構、鋼結構住宅的比例逐年遞增，但獨戶住宅中木結構住宅仍保持著80%左右的高比例。隨著城市開發及土地的高度利用，預計將來高層公寓式住宅將會顯著增加，木制結構住宅的占有比例將逐年遞減。從施工工法上來看，主要有預制構件工法（Pre-fabricated工法）、24工法及傳統工法（木造軸組工法）三種。Pre-fabricated 工法是大型住宅建設企業的主要施工方法。該工法是將住宅的主要部位構件，如墻壁、柱、樓板、天井、樓梯等構件，在工廠成批生產，現場組裝。2003年使用Pre-fabricated 工法的新建住宅戶數為158,000戶，占全部新建住宅的13.5%。歷史最高水平是1992年，采用Pre-fabricated 工法建造的住宅253,000戶，占全部新建住宅的17.8%。從目前的日本住宅市場來看，Pre-fabricated住宅并沒有真正發揮其標準化生產而降低造價的優勢。其主要原因是大部分消費者仍傾向于日本傳統的木制結構住宅。其次，標準部件以外的非標準設計、加工所需要的費用使該工法建造的住宅總體造價上升，價格優勢無法發揮。24工法是以2英寸4英寸木材為骨材，結合墻面、地面、天井面等面形部件作為房屋的主體框架進行房屋建造。該工法較傳統的軸線工法有較高的施工效率。施工時不需要技術較高的熟練工和多能工，中小企業適合采用該工法進行房屋建造。該工法不同于當時盛行的美國式的標準化、規格化工法；房屋構造形式多樣、較高的抗震與耐火功能、西洋式的外觀設計等是24工法住宅的特色。1988年日本采用該工法的新建住宅戶為42,000戶，占全部新建住宅的2.5%。以后持續增長，2003年達到83,000戶，占全部住宅的7.2%。傳統木造軸組工法，多被大工工務店這一類的地方中小型建設企業所采用，是歷史最悠久、最被廣泛采用的住宅施工方式。一般情況下，大工工務店的木制住宅現場由工務店的負責人統一指揮。住宅的木制主體結構多由本工務店的技術工人承擔施工，屋頂、裝飾等工程由外部的工人承擔。但是，采用該工法的住宅數量難以統計。原因是較小的建設工程（工程造價低于1500萬日元）無需取得建設業許可證。二、日本的預制住宅發展的起因正如我們前面介紹的，預制住宅的主要構造部分如墻壁，梁柱，地面，屋頂和臺階等構件都是通過機械加工的方法在工廠生產，然后將這些構件運到施工現場進行組裝而成的。把鋼架和木材作為住宅結構材料供應住宅的方式是日本獨有的一種建筑方式，特別是把住宅和其他商品一樣進行品牌化包裝投入住宅供應市場，并因此培養出一批年營業額在數千萬日元乃至萬億日元的企業，這是日本住宅產業獨有的現象。日本發展預制住宅產業和歐洲反戰發展工業化住宅的原因是相同的，都是為了解決二戰后的住宅供應不足問題。據統計，二戰后日本全國的住宅需求戶數達到420萬戶。針對這種住宅需求，單純意義上的建設工作基本于50年代前期告一段落。但50年代后半期開始的產業復興和經濟發展，造成了農村人口大量涌入城市，從而再一次造成了城市住宅的供應危機。于是60年代初期誕生了嘗試利用工業化手法解決住宅需求的企業。其中大和住宅誕生于1955年，從60年代開始該公司將主要業務定位于住宅建設開發，直至今日仍堅持以住宅產業為中心的經營方針。積水化學為了開拓新的業務領域，1960年3月在公司內部創建了住宅業務部，同年8月，以“不同的業務內容”為由將住宅業務部獨立，并更名為積水住宅產業。松下電工于1961年也成立了住宅業務部，但公司決策層認為住宅業務不過是公司的副業，在1963年做出決斷，由松下電器和松下電工共同出資3億日元，設立新法人成立了松下住宅建材股份公司（現松下住宅的前身）。上述三家是以輕鋼結構為結構主體、生產預制住宅的企業。與之相對，三澤木材著眼于木結構預制住宅，并于1962年設立了住宅業務部、1967年將其獨立，創建了三澤住宅。日本工業化住宅的第一代企業便是上述的大和、積水、松下和三澤住宅。第一代企業在創業之初，先后經歷了經營難和新業務開拓難等關口，終于在60年代后半期初步踏上軌道。能夠獲得這一步成功的背景是：住宅不足的社會形勢，住宅金融公庫認定制度的建立，金融機構對住宅貸款政策的傾斜，當然還有相關企業的不懈努力共同創造了這個初步成果。日本經濟從60年代后期進入了一個突飛猛進的時期，有大量的新企業涌入住宅產業這個新興行業。與住宅產業最接近、并被公認有條件在該行業中獲得成功的大型承建商當時也積極地涌入了這股潮流；但到今天幾乎所有的承建企業紛紛被淘汰，唯一還在業內的一家企業也沒能進入目前該行業排名的前10名。其主要原因是大型承建商的特長是建設大型建筑的鋼筋混凝土技術，而習慣了木結構住宅的日本人不是很歡迎混凝土結構的住宅。同時大型承建商從事獨戶住宅的開發建設，與他們擅長的一般大型建筑的施工相比，業務內容既繁瑣、施工利潤又低，因此直接導致了營業效率的降低。獨戶住宅建設施工市場和一般建設施工業市場在成本構造上有很大不同。大型承建商例行的大型建筑的施工工程管理體制也與獨戶住宅建設體制不符。戰后的日本政府推進的住宅建設工作重點是通過“量”來解決住宅危機，因此必須解決兩個問題，一是依靠傳統的手工勞動無法短時間內解決大量的住宅供應；二是當時沒有足夠的木材滿足日本傳統的木結構住宅建設。這種社會背景下，預制住宅企業嘗試用新工法來改善這種局面。1950年代后期開發了基礎構造體系，1970年代前期開發了大型板材構造法（松下住宅，三澤住宅）和住宅單位構造法（積水化學），進入90年代，根據市場需要展開了各種技術開發活動。比如解決VOC問題的健康住宅、無臺階住宅技術開發。目前各企業的技術開發和設計體制重點基本上都轉移到順應市場變化的軌道上。三、日本預制住宅的發展政策在住宅的預制化成為一個必須面對的現實課題的時候，就必須要建立關于發展預制住宅產業的相關政策，比如預制住宅的長期需求、建筑施工法以及確立長期發展的產業構造政策。同時預制住宅產業在大量的市場需求，建筑施工技術人員短缺及勞動力成本提高的社會背景下，受到了各界的矚目。政府也為促進、培養工業化住宅產業的發展出臺了相應政策。政府在1965年制定的第一個住宅5年計劃“新住宅建設5年計劃”中指出，工業化住宅的比率，也就是工廠化率（工廠化率=預制構件住宅建設戶數/住宅建設總戶數）要達到15%。結果是公共資金住宅達到了8%，民間住宅達到了4%。1971年再次制定的新住宅建設5年計劃中規定，公共資金住宅的工業化率要達到28%，民間住宅的工業化率要達到14%。為達成該目標，隨之制定了一些相應的措施，其中對于預制住宅產業的發展起了很大推進作用的是預制住宅的設計與構造方面的技術競賽以及工業化住宅的性能認定制度。松下和三澤后來將參賽獲獎的成果商品化，后來成為企業的支柱產品。除了這種直接效果外，該競賽從整體上推動了日本預制住宅產業的發展，提高了住宅產品的質量。工業化住宅性能認定制度的設立指導了在住宅工業化產業中起帶頭作用的預制住宅事業的發展，提高了日本住宅建設事業的整體水平。工業化住宅的普及和政府對工業化進程的推進，不僅促成了工業化住宅產業的成長，同時很大程度上也促進了住宅建設行業的整體發展，工業化住宅推廣的干式工法在傳統的工法中也得以廣泛應用，工業化住宅產業的成長刺激了住宅建設事業的整體發展，尤其對傳統工法的發展也起到很大的推進作用。初期的工業化住宅，多是通過新型建材、設備來完善產品的質量。而隨工業化住宅產業的壯大，同時擴大了住宅建材、設備市場、帶動了住宅周邊行業的發展。目前在這個市場上流通的各種建材設備已被廣泛地應用于近代一般工法的建筑施工中。四、日本預制住宅的營銷方式預制住宅面對顧客進行新生活房型宣傳的手段采用了展示場方式。夢幻般的生活空間展示，建立美好家園的宣傳廣告向人們宣揚并提倡新型的生活方式，而傳統的近代工法的承包式施工方式則不可能通過展示場向人們展示自己的施工產品。預制住宅生產企業紛紛參加綜合展示場，并在展示場內展開競爭，從而也提高了企業對產品種類和質量不斷的開發和提高。當時的客戶在面臨購房置家情況時，首先是去住宅展示場進行體驗。所以當時的現場設計者并沒有被期待能發揮和現在同樣的作用。在預制住宅作為一種商品逐漸得到了社會認同的同時，也暴露出意外的盲點。這關系到住宅設計本身。當時的商品把新的生活方式作為銷售戰略，在性能方面則接受政府部門的指導，在節省能源的態度上不同于近代工法，并積極采取了配合態度。這些特長都是預制住宅企業的特長，同時它們也被發揮在了銷售環節上。但是，調查預制住宅的CS問卷和公司內部的滿意度調查反映出，相當一部分的居住者還是有很多意見。特別是在設計方面，說明不充分，不能與設計人員會面，預算不對等意見較為多見。據此情況，積水住宅做出了“提高客戶的理解度，滿意度也會提高”的假設，在今后的住宅建設中出現的課題積極向消費者傳遞信息，并認為及時溝通信息才是最便捷的辦法。“納得工房”就是在這個背景下，作為和客戶溝通的新渠道出現了。以住宅原型進行宣傳、讓顧客參與計劃程序、對公司態度進行解說并且捕捉新機遇的納得工房至今還是面向顧客進行住宅建設啟蒙教育的理想場所。納得工房還可以靈活運用于對銷售、設計人員的社員教育。技術發展的基礎來自于現場的反饋。從信息積累的角度來看，各個企業和相關部門都較好地發揮著各自的職能。另外，住宅建設質量問題的多發和阪神大地震的災情，都從不同的側面提高了對工業化住宅的評價。客戶在選擇住宅生產廠家時，對企業的態度和各部門的職能發揮情況抱有一定的興趣，但是他們最關心的還是戶型的設計。也就是說關心自己的家會成為什么樣子。滿足住宅建設量的時代結束了，把住宅作為表現自己社會地位的時代即將過去，住宅已成為一個完全的私人行為。設計的商品化開始受人關注，通過設計體制和希望實現自我價值的顧客一起進行住宅設計。在這個時代背景下，各企業通過自己住宅生產體制，并利用設計創造出不同的特色商品。今后的設計可能必須具備靈活的設計方案以滿足客戶的個性要求。五、日本預制住宅的技術發展預制住宅就是在施工現場安裝預制品化的構件，以住宅形式完成的住宅產品，從這一定義來看，住宅構件的開發是構成全套工業化住宅開發的起點。住宅建設業，包括預制住宅在內，是聽取顧客的生活要求，預先設計理想生活空間，并把其要求內容實施成具體化（空間化）的過程，因此也可稱其為理解顧客、幫助顧客完成愿望的業務。預制住宅企業在室內裝修構件開發系列化階段，開始將與顧客的生活空間提案業務最密切關連的室內裝修構件標準化、系列化納入重要業務范疇。因此，上世紀七十年代后半期起，正式開始開發室內裝修部件。單元浴室設備，是上世紀六十年代后半期開發的，并成為預制住宅企業獨有的住宅構件。浴室其本身的功能性決定了其在現場施工的情況下，必將存在很多質量問題，作為解決這一問題的對策進行了該產品的開發。同時，隨著浴室單元的普及，可簡單地將浴室設置在樓上，在二樓寢室的隔壁，對應上下分離2層住戶，3層樓的2層、3層設置等設計上的靈活性就加強了。預制住宅制造商，在市場中無論是社會印象還是開發手段，在室內裝修部件開發中首先起到了主導作用，這也是如今它們能生產各種室內裝修部件并成立配套體系的重要原因。住宅一方面是保護居住者的生命和財產的起到遮蔽作用的建筑物，另一方面也是提供居住者舒適和快樂生活所需的各種設施的內部空間，這兩方面具有同等的重要性。在日本，人們對室內空間的質量意識越來越高，這種意識是近20年來逐步形成的，與存在時間并不長的外觀設計相比，人們對室內設計的要求等級以及企業方面相對應的能力都不是很充分。隨著人們認識到家庭結構會隨著代際關系的變化而發生改變，這就會導致住宅功能的變化，而時代的發展也會使住宅的功能跟不上生活的要求，于是住宅空間的靈活性和適應性需求隨之誕生。結合住宅本身需要解決結構主體和設備、內裝修體系的配套問題，日本發展出了SI住宅體系，使結構主體和設備、內裝修體系分離開來，可以做到真正的百年住宅，有效地解決了上述問題。同時，住宅市場具有信息非對稱性的特征。住宅銷售行業就是為了消除這種非對稱性，并希望能探究買賣雙方的共同點。原來的住宅市場是一個地域性很強的市場，預制住宅企業依靠對其住宅的宣傳，突破這層地域性障礙。作為主要的宣傳手段，主要側重于新聞、TV等大眾傳媒以及最近特別受注目的因特網途徑。現在的預制住宅，依靠其優質的結構和良好的售后服務,比原有工法建設的住宅在社會上取得了高品質高價格的印象。萬科歷史-萬科住宅產業化進行式 2010/06/18 17:22 發布者: 萬科 歷史:萬科住宅產業化進行時 楚先鋒萬科的住宅產業化運動是從住宅的標準化開始的，當時可能是無意識的，但卻為現在的住宅產業化事業打下了堅實的基礎。1999年，萬科成立了建筑研究中心，并于2002年建成了萬科建筑研究中心大樓。這期間完成了兩件對后來的住宅標準化非常有意義的工作：一件是完成了一系列的技術研發工作，并形成技術研發成果匯編；另一件是建立了集團的材料和部品戰略采購平臺。2003年集團在當時的設計總監張紀文的帶領下開始了轟轟烈烈的住宅標準化運動。住宅標準化不僅在集團內快速復制了許多由多層公寓和情景洋房組成的住宅小區，還進行了標準化部品的設計和研發，形成了萬科的標準化部品庫。這些標準化部品遵循的是工業化的生產和安裝方式，對提高成品質量及保證其質量的穩定性很有幫助，所以在非標準化的項目上也得到了廣泛的應用。2003年集團還發布了萬科的“雙標”文件，即住宅使用標準和住宅性能標準。這是萬科一系列內控標準開始建立的標志。2004年，在標準化工作的基礎上，啟動工廠化工作，成立了工廠化中心，開始萬科工廠化住宅的研究工作。在研究工作之初大家就認識到，所有工作都必須遵循人類認知事物的普遍規律，即遵循如下四個階段循序漸進：認知（了解階段，調查、研究）掌握（初試階段，試驗、試做，完成技術驗證）創造（中試階段，設計、創新，完成市場驗證）應用（推廣階段，規模開發、規模生產）在認知階段，我們經過對國際上各種工廠化住宅體系的調研，結合國內的實際情況，最終從輕鋼結構、木結構、預制混凝土結構三種住宅體系中選擇了預制混凝土結構住宅作為萬科工廠化住宅的研究方向。然后就進入了初試階段。為了對預制混凝土結構住宅進行充分的認識，2004年底開始設計1號試驗樓，2005年底完成這棟試驗樓的建造。在這棟住宅樓上我們試驗了PC（預制混凝土）結構、PC外墻、PC整體式廚房和衛生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂和ALC外墻，對各種工業化建筑體系完成了一次全面的檢驗。在1號試驗樓的經驗基礎上，同時經過對歐洲、香港和日本三個地區的預制混凝土結構住宅的研究，我們認為日本的預制混凝土結構住宅技術最適合我國的情況，所以最終我們選擇了日本作為我們學習的對象。2006年，萬科聘請日本豐田房屋的伏見文明先生作為萬科工廠化住宅的建筑技術總監，全面負責萬科的工廠化住宅的技術研發工作。在伏見文明先生的指導下，我們制定了萬科的中長期工業化住宅計劃，從三條路線完成工業化住宅的商品化：一條是RC的工業化，即在傳統現澆鋼筋混凝土結構基礎上的逐步改良，逐漸向工業化住宅過渡，其主要目標是解決集團現項目開發過程中遇到的傳統建造方式帶來的工程質量問題；第二條是PC工法的開發，即完全的工業化住宅體系的研發，其目標是為未來集團的規模化工業化住宅生產作產品技術開發；第三條是內裝的工業化，主要是針對現在國內毛坯房交樓的實際狀況，內裝的工業化成為住宅工業化的前提條件。RC的工業化這條路，是在集團建筑研究中心的規劃下，各區域公司參與的工業化住宅之路。它不涉及結構體系，首先開始的是輕鋼圍護系統在傳統的現澆鋼筋混凝土結構體系上的應用。2005年，我們和世界500強企業OC（歐文斯科寧）簽訂了關于輕鋼結構外圍護體系的戰略研究協議，開始輕鋼外墻和輕鋼屋頂系統的研究開發。2006年年初在萬科工廠化1號試驗樓上面進行了系列試驗，完成了技術驗證之后，在武漢城市花園項目上東區進行了試點應用（初試），目的是進行市場驗證，對銷售情況和居住情況進行總結分析。為了和武漢試點項目進行不同區域消費者對比，在完成武漢試點項目之后又在北京四季花城項目進行試點。同時，我們又和美國華新頓公司在武漢潤園項目完成了全輕鋼結構體系的房屋建造試驗，為項目成功保留原生樹木做出了貢獻，取得了非常好的效益。其次，有進展的是PC外墻體系。在1號試驗樓的PC外墻試驗之后，上海公司首先邁出走向PC住宅之路的第一步。新里程項目的20號、21號樓分別采用香港PC技術和日本PC技術進行外墻設計和建造。這是萬科工業化住宅的又一個里程碑。上述無論是輕鋼結構的外墻、屋頂還是PC結構的外墻，都能有效的解決集團面臨的外圍護系統滲漏投訴居高不下的難題。而第二條道路，即PC工法的開發，從1號試驗樓的全預制體系開始，到2號試驗樓選定的半預制體系，逐步沿著既定的“神州計劃”前進。2號樓除了結構柱之外，梁、樓板、直接外墻、樓梯等都采用PC構件，工廠預制、現場拼裝。而非直接外墻、樓梯間墻、分戶墻則采用ALC墻板，內隔墻采用輕鋼龍骨雙面石膏板系統。設備系統將完全與主體結構脫開，給排水系統采用同層系統，內裝系統將完全采用來自日本的松下設計及其配套產品。2號樓之后，2007年上海建造的3號樓將是一個投入實際應用的PC建筑，這將是萬科工業化住宅的另外一個里程碑。為了支持上述技術研發工作的開展，2006年我們確定完成一系列工作平臺建設。工作平臺分為軟硬件兩類，硬件是兩項基本工程萬科客戶體驗中心和萬科住宅產業化研究基地。軟件業有兩項基本工程申報國家住宅產業化示范基地和成立萬科住宅產業化企業聯盟。萬科客戶體驗中心主要是作為萬科建筑技術面向客戶、面向社會的窗口，但它同時兼具收集客戶體驗信息、客戶需求的功能，直接為萬科的產品設計部門提供信息，具有一定的研究功能。體驗中心的一部分設施圍繞尺度展開，讓客戶對自身行為相關的尺寸形成基本概念，達到自我認知的目的。另一部分設施將上述尺度內容有效整合到產品功能空間中，結合產品的性能和設備，對產品局部進行展示，達到產品認知的目的。還有一部分設施將尺度內容、產品局部內容整合到產品概念中，結合不同人群的生活場景描述，展示特定人群的住宅概念，營造細分人群的生活場景。萬科住宅產業化研究基地主要是作為萬科建筑研究中心的產業技術研究平臺，但它同時也具有對外宣傳展示、對內培訓交流的作用。基地主要包括：萬科建筑技術研發中心，滿足研究人員的辦公、會議、接待、培訓等功能需求，是整個研發基地的中樞；實驗工廠，包括PC構件生產車間、模具車間、鋼筋車間、木工車間、金屬構件及裝飾部品加工車間，以及附屬倉庫等設施，滿足實驗研究用的構件生產需求，同時滿足后續各實驗樓建造的預制構件生產需求；建筑技術檢測中心，主要包括耐候及節能實驗室、建筑隔聲實驗室、建筑設備實驗室、建筑結構實驗室、建筑環境實驗室、建筑材料及構造實驗室等；建筑技術試驗場，為建筑施工技術模擬驗證提供必要的條件，現場將搭建一系列的試驗用構架；產品開發試驗場，為萬科住宅產品的開發提供實體驗證（即搭建1:1現場實體模型）的必要條件；系列實驗樓，完成技術驗證和居住體驗。另外，還有配套設施，主要包括員工宿舍、外部人員招待所、員工食堂等等，滿足部門研究人員、外部單位技術交流和培訓人員的住宿和就餐問題。附屬設施，包括水處理設施、垃圾收集和轉運設施、人工濕地設施等，為基地實現生產、生活污水零排放等四節一環保提供保障。建設部住宅產業化促進中心在2006年6月發布實施國家住宅產業化基地試行辦法，確定“具備一定開發規模和技術集成能力的大型住宅開發建設企業為龍頭，與住宅部品生產企業、科研單位等組成的產業聯盟”可以申報國家住宅產業化基地。我們以萬科客戶體驗中心和萬科住宅產業化研究基地為依托，遞交了申報材料，經完成深圳市、廣東省建設主管部門的審批，獲得建設部住宅產業化中心和專家評審認可，成為國內第一個企業聯盟型住宅產業化基地。關于萬科住宅產業化企業聯盟，我們已經陸續和10余家知名的國內外企業、研發機構、大專院校簽訂了關于住宅產業化方面的戰略合作協議，例如多層及小高層框架結構住宅工廠化外墻體系戰略合作協議（歐文斯科寧、博思格）、關于開發幕墻和中層輕鋼結構房屋的技術合作協議（華新頓）、住宅產業化研究及應用戰略合作意向協議（香港理工大學、中國建筑科學研究院、日本前田建設集團）。以達成初步意向并即將簽訂這種戰略協議的還有日本YKK企業、日本松下電工、香港中威預制混凝土制品有限公司、華潤建設、ARUP設計公司、中建（國際）建筑設計咨詢有限公司、大連理工大學等多家企事業單位。戰略合作伙伴的大會已于2007年1月召開。記得當時居住改變中國的總監制楊瀾曾說過：“過去這十幾年，住房改革和房地產的發展不僅影響了城鎮的個人居住環境、消費方式和鄰里關系，還對政府的城市規劃、信用制度的建立等等產生了結構性的影響。居住的確正在改變中國。”我們現在也可以說：“住宅的產業化生產模式將影響到個人、家庭、市場對居住的選擇習慣，這不僅會改變地產開發行業的運作模式，也會改變房包括建材、建造、運輸等在內的房地產周邊行業的運作模式，將對相關行業產生巨大影響。所以，住宅產業化同樣會改變中國。”有這么多具有先見之明的企事業單位加盟到萬科的住宅產業化大業之中，我們一定能夠在中國開創出一個全新的產業來。V萬科從1號樓看工業化住宅的節能高效 萬 建資源的節約在萬科一號樓的建造過程中，70%以上的工序均為干作業，大大減少了對水資源的浪費。傳統的現場施工中混凝土的現場養護所使用的方法是潑水，用水量難以控制，被污染過的水，未經處理就直接排放到場地四周。而混凝土構件廠，對于混凝土構件使用蒸汽養護，或者使用統一的構件養護池，對混凝土構件進行浸泡。這些使用后被污染的水，可以通過凈化處理，進行中水收集再利用，從而達到節水的目的。同時，工廠在進行混凝土配比時，可以按比例嚴格地控制用水量，而現場施工就很難控制到用水量，從而造成水資源浪費。住宅建設耗用的鋼材占全國用鋼量的20%，水泥用量占全國總用量的17.6%。而據有關資料介紹，原蘇聯早在上世紀80年代初粘土磚在墻體材料中的比重就已下降到了37.9%；美國和日本粘土磚的使用比例分別在15%和3%以下。而我國由于建筑用鋼材和水泥的強度較低，與發達國家相比鋼材消耗高出1025%，每拌和1m3混凝土要多消耗80kg水泥。工業化生產時，制作構件所用的鋼模具、鋼模板均可多次循環使用約100次左右，報廢后均可回爐；而現場制作模具的木模板可循環使用頻率極低，僅2-3次。以一號樓為例，如果使用傳統的木模板，所損耗的木模板約為600，但若使用鋼模具則可全部回收再利用。據一號樓的數據分析，在整個施工過程中，瓷片損耗是傳統模式的40%，鋼筋損耗是傳統模式的75%，混凝土損耗是傳統模式的65%。工廠化集中生產的方式，降低了建筑主材的消耗；裝配化施工的方式，降低了建筑輔材的損耗。現場裝配施工相較傳統的施工方式，極大程度減少了建筑垃圾的產生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵的排放。提高房屋質量工業化住宅能夠最大程度改善結構精度、墻體開裂等質量通病。在萬科一號實驗樓建筑過程中，在精確度上，以混凝土柱的垂直度誤差為例，按照傳統施工方法制作的混凝土構件尺寸誤允許值為5-8mm，而以一號樓的預制方式生產的混凝土柱子的誤差在2mm以內。混凝土的表面平整度偏差小于0.1%，外墻瓷片拉拔強度提高9倍。產品性能采用新的圍護和隔墻體系，提高隔聲和保溫性能，通過設備分離的方式，便于系統維護及更新。生產效率通過預制生產和裝配式生產方式可大幅度縮短建造周期，減少現場施工及管理人員數量。從人員上來講，一號樓總裝現場全部工人僅12人，管理人員2人。大量人力要求高、精度難以控制的工作轉移到了工廠生產。就施工工人操作的穩定性上來講，以預制樓板吊裝工作為例，工人的現場的基本操作步驟僅定位、就位、安裝3步。現場施工使用吊車，省去外墻腳手架，高空作業量減少了近90%，可控制性更強。而吊裝一塊樓板的平均時間僅為15分鐘。傳統方式下，一棟11層的小高層，建造周期約為12個月；而裝配式生產方式僅4個月。在工廠化的模式下，裝修、景觀可隨主體同步開展。v萬科你誤解了住宅工業化多少？ 2010/06/18 17:22 發布者: 萬科 你誤解了工業化住宅多少？ 楚先鋒從事工業化住宅研究以來，在和大家廣泛的交流過程中，我能感覺到有一些人甚至是專家都不同程度地對工業化住宅有一些誤解。就我個人的認識，和大家作一個探討。我要說的第一個認識誤區是關于工業化住宅的造價問題。一般來說，大家會認為工業化住宅是大規模生產的住宅，以工業社會的既有經驗來看，“工業化住宅的成本會大大下降”，認為推廣工業化住宅的目的是降低成本，這是第一個認識誤區。工業化住宅的興起起源于二次世界大戰之后的房荒，當時采用工業化住宅的目的主要是追求速度和效率，以盡快安置無家可歸的人，滿足“多快好省”的目的。只有這個時期快速建立起來的部分簡陋的工業化住宅才比傳統的住宅便宜，但那是以犧牲質量為前提的，和我們現在提到的現代工業化住宅完全是兩回事兒。后來的，或者說是現代的工業化住宅，從無論是美國、歐洲、還是香港、日本、工業化住宅的建造成本大多高于傳統建造方式的住宅。像日本的工業化住宅成本高于傳統住宅1520 。那么是不是就是說現代工業化住宅比傳統住宅貴，就只有中高收入者才會買工業化住宅呢？這是第二個認識誤區。有兩個原因：一是這兩種住宅的質量是不同的，對非同等質量水平的住宅產品不能簡單地從價格高低就下結論。第二個原因是由于其質量較好，一方面其后期維護費用較低，另一方面其耐久性較好， 使用時間較長，最后其生命周期內的總成本(life cost) 會比較低，所以這就出現了一個很有意思的一現象，只有中低收入的家庭才考慮購買工業化住宅，因為這種住宅的綜合性價比較高，很少出現后期維護費用較高，買得起用不起的情況。反而高收入家庭會考慮傳統住宅，這種住宅可以根據自己的喜好來進行個性化定制，滿足工業化住宅不能滿足的個性化需求，而同時高收入家庭也能夠負擔得起后期較高的維護、運行費用。所以，如果說早期推行工業化住宅的目的是為了速度和效率，那么現在推行工業化住宅的目的是為了提高工程質量，兩者都不是為了降低建造時的成本。那么是不是說建造工業化住宅并不能給開發商帶來利益呢？因為提高質量、降低后期維護費用和運行成本，雖然會給客戶帶來利益，但會增加開發時的建造成本，為銷售帶來不利影響？其實這也是一個認識上的誤區。現行的房地產政策下，對開發商的資金鏈控制越來越嚴，部分城市已經實行了對商品房預售款的使用控制政策，同時政府也在醞釀實行取消商品房預售的政策，開發商的資金鏈將會越來越緊張，這時工業化住宅所帶來的速度優勢的價值就凸現出來了。我們曾經測算過，如果一棟18 層住宅的開發周期（從付出第一筆土地款到收回第一筆商品房預售款）能夠從18 個月減少到8 個月的話，即使住宅的建造成本提高30 以上，其資本凈收益率仍然是提高的。而據國外的經驗以及我們從一系列試驗中得出的數據來看，采用PC(預制混凝土)結構的工業化住宅，規模化生產之后其成本增加也能夠控制在1520左右。在未來面臨農村經濟條件好轉，出現民工荒，農民工工資大幅提升的情況下，工業化住宅的優勢將更加明顯。自從工業化大生產方式在亨利福特手上發揚光大以來，基本上就形成了工業化、標準化和個性化、多樣性的對立性認識。福特在開創大規模生產模式的時候，曾經說過一句話：“顧客可以選擇任何顏色的汽車，只要汽車是黑色的”，他的話充分表達了大規模生產的本質大規模制造出相同的產品。當然，福特知道只要在產品生產線的末端配置幾把不同顏色的噴漆槍就可以很容易地讓顧客挑選顏色了，但是，福特也清楚地知道，一旦他對產品的多樣性讓步，產品的一致性立刻就會徹底消失，對他而言，產品的一致性是大規模生產的關鍵（參見：機械工業出版社，彼得.德魯克著，管理的實踐，第84頁）。那么是不是說工業化住宅就不可能滿足個性化、多樣化的需求呢？這又是另一個認識上的誤區，是對大規模生產方式的誤解，真正的大規模生產方式比人類涉及的任何其他生產方式都能制造出更多樣的產品，大規模生產方式的本質應該是以標準化、統一化的零部件來組裝各種不同的產品。正如同樣的質子、中子和電子組成性能各異的各種原子，數量有限的原子又可以組成這個豐富多彩的世界和宇宙，其基本組成越簡單，其變化就會越豐富。尤其是自動化技術出現以后，先進的技術創造了豐富的多樣性。這一點可以看看迅速興起的連鎖超市、加油站、快餐店，它們的外形逐漸趨向一樣（從傳統方式的多樣化過渡到工業化的標準化），但其供應的商品卻多種多樣，這是因為食品及食品包裝技術比建筑業更發達的緣故。建筑業迄今為止尚未達到大規模生產的階段，同時又會受地方法規和保守政府的限制，建筑技術的進步速度遠遠落后于其他行業。哥倫比亞大學商業研究所的