附件5：投資性房地產評估指導意見（征求意見稿）第一章引言第一條為規范注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據資產評估準則基本準則、資產評估準則不動產及以財務報告為目的的評估指南（試行）制定本指導意見。第二條本指導意見所稱投資性房地產評估，是指按照以財務報告為目的的評估指南（試行）要求，對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。第三條本指導意見所稱投資性房地產，是指企業會計準則第3號投資性房地產及應用指南相關定義下的投資性房地產，即企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。第四條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當遵守本指導意見。第二章基本要求第五條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤，不得以預先設定的價值作為評估結論。第六條評估機構、注冊資產評估師、業務助理人員和外聘專家應當與委托方以及其他相關當事方無利害關系。第七條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當具備投資性房地產評估相關專業知識和相應的評估經驗，具備從事投資性房地產評估的專業勝任能力。注冊資產評估師應當關注投資性房地產評估的復雜性，根據自身的專業知識和經驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業務。第八條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當與委托方協商執行投資性房地產評估業務的可行性，重點考慮以下因素：（一）是否能在約定的時限內充分獲取評估對象的資料和信息；（二）對評估對象的法律權屬資料的查驗是否受到限制；（三）公允價值是否可以持續取得；（四）是否存在對形成合理評估結論具有重要影響的其他事項。當投資性房地產位于中國以外的國家或者地區時，還應當關注投資性房地產所在地的政策環境、法律制度等因素的影響。第九條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當充分理解相關會計準則的要求以及評估對象在企業財務報告中的核算和披露要求，并提請企業管理層按其經營意圖以及會計準則的規定、相關核算要求對投資性房地產進行妥當分類。第十條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當與企業和執行審計業務的注冊會計師進行必要的溝通，了解各方為遵循相關會計核算、審計披露和評估準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業務的影響。第十一條注冊資產評估師應當提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。第十二條注冊資產評估師應當知曉，在符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則下的投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值。第十三條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，一般情況下，應當對所評估的投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產存在狀態并關注其權屬，并要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾。注冊資產評估師應當對投資性房地產的權屬資料進行必要的查驗。注冊資產評估師可以根據同一評估目的、連續評估下對投資性房地產存在狀態的了解，合理確定本次評估現場勘察的方式和程度。第三章評估對象第十四條注冊資產評估師應當知曉企業會計準則中投資性房地產的具體內容，并參照以下會計準則的要求，明確評估對象：（一）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或者轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（三）某項房地產部分用于賺取租金或者資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或者經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或者資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或者資本增值的部分，不確認為投資性房地產。 （四）企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。第十五條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當要求委托方明確評估對象，并全面了解評估對象的區位條件、法律和經濟環境、實物和權益狀況，掌握評估對象的主要特征。第十六條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當知曉評估對象對應的是單個建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的一個整體。注冊資產評估師應當知曉當作為出租建筑物的附屬設備和設施是構成租金收益的組成部分時，應當將該附屬設施和設備或者共用分攤部分納入投資性房地產范圍進行評估。第十七條注冊資產評估師應當知曉，投資性房地產的公允價值不反映為提高或者改善房地產而發生的未來資本性支出，也不應當反映由此帶來的相關未來利益，除非獲取相關的批準文件或者董事會決議。第四章評估方法第十八條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰當選擇市場法、收益法及其他評估方法。第十九條注冊資產評估師運用市場法和收益法評估投資性房地產時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的租售案例，并對所收集的信息進行審慎分析，確保其來源是可靠和適當的。在選用租售案例時，應當關注案例的可比性，重點關注投資性房地產存在狀態、交易條件及租約條件。第二十條注冊資產評估師運用市場法評估投資性房地產時，應當細化相關比較因素，包括交易情況、交易日期、房地產存在狀態、面積、具體位置以及經營業態等，尤其要關注投資性房地產所帶租約的差異，明確相關指標參數內涵，建立價值可比基礎。第二十一條注冊資產評估師運用收益法評估投資性房地產時，應當合理確定收益期限、凈收益與折現率。（一）收益期限應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數，并根據有關法律、法規的規定，合理確定；（二）應當對企業來自于投資性房地產的租金收益，以及當期產生的相應費用進行分析，合理判斷其在評估中的適用性和匹配性；（三）采用的折現率應當反映當前市場貨幣的時間價值和評估對象的特定風險。折現率的口徑應當與收益口徑保持一致。第二十二條注冊資產評估師運用收益法執行投資性房地產評估業務，應當重點關注投資性房地產現有租約條款對公允價值評估的影響，包括租金構成、租期、免租期、續租條件、提前終止租約的條件以及約定租金相對于市場租金的差異等。其中，投資性房地產的收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產權益部分，不包括物業管理費、代墊水電費等其他項目，并應當恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。第二十三條注冊資產評估師運用收益法執行投資性房地產評估業務，在預計未來收益時，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用客觀正常的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。第二十四條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當知曉市場法和收益法評估出的某建筑物的公允價值是包含土地價值的房地合一的市場價值。注冊資產評估師應當重點關注該建筑物的會計核算中是否包含建筑物所占土地。在會計核算不包含土地的情況下，應當提請企業管理層重新分類，或者在評估出的公允價值中扣減應當歸屬于土地的價值，并在評估報告中進行必要的披露。第二十五條注冊資產評估師應當知曉并在切實可行的情況下，排除在特殊條件或者情形下對投資性房地產價值可比基礎的異常影響，如非常規的融資、售后租回、特殊對價或者折讓等，且不應扣除投資性房地產在銷售或者其它處置過程中可能發生的交易費用。第二十六條注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用其他方法；如仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的可能范圍，得出價值分析意見，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析意見的區別。第五章評估披露第二十七條注冊資產評估師執行投資性房地產評估業務，應當在履行必要的評估程序后，根據資產評估準則評估報告、以財務報告為目的的評估指南（試行）和本指導意見編制并由所在評估機構出具評估報告，并進行恰當的披露。第二十八條注冊資產評估師應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業管理層和執行審計業務的注冊會計師等，完整了解評估過程，合理理解評估結論，恰當使用評估報告。第二十九條注冊資產評估師在評估報告中應當重點披露以下內容：（一）評估對象的具體描述，包括但不限于總體情況和主要特點；（二）評估對象的權屬狀況；（三）價值類型的定義及其與會計準則或者相關會計核算、披露要求的對應關系；（四）評估方法的選擇過程及具體應用，并結合相關計算過程、評估參數等加以說明；（五）關鍵性假設及前提，包括但不限于：已簽租約合法有效并會實際履行，且不會無故終止和改變；已出租建筑物的經營業態不會發生重大改變；（六）關鍵性評估參數的測算和形成過程、相關數據的獲取來源；（七）是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或者重大限制；（八）對企業提供的財務等申報資料所做的重大或者實質性調整；（九）注冊資產評估師認為需要重點披露的其他事項。第三十條在評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產的公允價值產生重大影響時，注冊資產評估師應當對該瑕疵事項及其影響進行披露，并在切實可行的情況下，對投資性房地產公允