*市*鎮梅村老年之家項目可行性研究報告梅村老年之家項目可行性研究報告目錄第一章 項目總論- 8 -第二章 項目背景和建設的必要性- 12 -第三章 建設場地及建設條件- 22 -第四章 建設規模與建設內容- 28 -第五章 工程技術方案- 29 -第六章 公用配套設施- 43 -第七章 環境保護- 47 -第八章 消防安全、勞動保護及安全衛生- 49 -第九章 勞動組織與人員組成- 51 -第十章 投資估算與資金籌措- 52 -第十一章 工程招標與施工方案- 56 -第十二章 經濟與社會效益評價- 58 -附表：附表1：營業收入、營業稅金及附加估算表附表2：總成本費用估算表附表3：利潤及利潤分配表附表4：項目投資現金流量表（全部投資）引 言“最美不過夕陽紅，溫馨又從容。夕陽是晚開的花，夕陽是陳年的酒，夕陽是遲到的愛，夕陽是未了的情，多少情愛，化作一片夕陽紅”！當這動聽的歌聲在耳畔響起，我們就會想起年邁的父母。父輩養育了我們，創造了財富，操勞了一生，如今他們步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康寧。作為晚輩，我們用什么方式來贍養老人，讓他們安享天倫之樂，感受到社會的關愛和人間的親情？這是整個社會都應該重視的問題。人生最需要關愛的時期是兩頭：一是小時候，二是到老年。我國目前是世界上老齡化程度最快的國家，發達國家近百年才出現的人口老齡狀態，我國50多年便進入了。這源于改革開放以來人口出生率的下降、經濟條件的提高和健康條件的改善等因素。據統計，近60年來，我國平均壽命比建國前增長了近30歲。而目前家庭撫養晚輩與贍養老人的狀況，卻存在著極大的反差：6個大人圍著一個小孩轉，贍養老人卻力不從心。這在很大程度上不是因為孝心或經濟原因，而是因為老年人有多方面的需要。為社會服務幾十年，到老年被社會邊緣化，深居家中、缺乏交流群體，老后生活無樂，豈不心寒？據統計，全國有1000萬70歲以上高齡老人需要照顧。人口學家分析，我國未來相當長一段時期內，其家庭結構是一種1：2：4的倒金字塔式，即兩個中年人負擔4個老人和1個小孩，這不僅在經濟上、尤其是在精力上都會力不從心。因此，條件好、花費少的老年公寓將受到人們的普遍歡迎。隨著經濟收入的增加，思想觀念的更新，心靈慰藉的渴望以及對生活質量的更高追求，也將使越來越多的老年人愿意入住老年公寓。養老從家庭走向社會，將成為一種趨向，不可避免地向我們走來。目前，為老年人服務的機構已逐步發展，在發達城市，有老年公寓、老年住宅，護理院、老年病醫院等；鄉鎮則大多為一般條件的敬老院、養老院，而在中小城鎮，不同檔次的老年公寓，越來越受到廣大老年朋友的青睞，其市場發展前景廣闊。老年公寓，是既能體現老年人居住養老，又能享受到社會化服務的新型老年住宅，是由政府機構或社會力量按照市場原則舉辦和管理，面向有一定經濟負擔能力的普通老人提供居住服務的社會養老機構。加快老年公寓建設的意義已遠不只是滿足老年人的生活需求，更重要的是對于減輕年青一代家庭成員的精神壓力，構建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極的作用；對于深入貫徹落實科學發展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。為加快*市社會養老事業的發展，擴大經營規模，使更多的老年人入住公寓，*鎮梅村擬建老年之家項目。本報告就該項目建設的可行性作深入研究。- 69 -術 語1、老年公寓 Apartment for the Aged專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。2、老齡階段 The Aged Phase60周歲及以上人口年齡段。3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。4、介助老人 Device-helping Aged People 生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設施等幫助的老年人。5、介護老人 Under Nursing Aged People 生活行為依賴他人護理的老年人。第一章 項目總論1.1 項目背景1.1.1 項目名稱*市*鎮梅村老年之家項目。1.1.2 項目承辦單位及法人代表項目承辦單位：*市*鎮梅村村委會項目法人代表：1.1.3 項目擬建地點*市*鎮梅村白毛小組1.1.4 承擔可行性研究報告編制單位1.1.5 研究工作依據1、有關政策文件（1）中華人民共和國老年人權益保障法；（2）國務院辦公廳關于轉發民政部等部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知(國辦發200019號)；（3）國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知(國辦發20066號)；（4）財政部和國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知(財稅200097號)；（5）*省實施中華人民共和國老年人權益保障法若干規定；（6）*省老齡事業發展“十二五”規劃；（7）*省人民政府辦公廳關于貫徹實施農村五保供養工作條例切實做好農村五保供養工作的通知業的意見（瓊政辦 200648號）；（8）*市國民經濟和社會發展“十二五”綱要；2、有關標準規范（11）老年人住宅設計規范；（12）城市居住區規劃設計規范；（13)城市居住區公共服務設施設置規定；(14)方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范；（15）住宅設計規范；（16）住宅建筑設計標準；（17）建筑工程交通設計及停車場設置標準；（18）城市道路綠化規劃及設計規范；（19）建筑設計防火規范；（20）民用建筑節能管理規定；（21）建筑給水排水設計規范；1.1.6 研究工作范圍根據國家對建設項目可行性研究階段工作范圍和深度的規定，本可研報告對該項目建設的背景與必要性、可行性、建設場地與條件、內容與規模、工程技術方案、投資估算與資金籌措、經濟效益分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究工程技術方案與投資估算等，為有關部門和項目單位提供可靠的論證和評價依據。1.2可行性研究結論1.2.1 項目規模*市*鎮梅村老年之家位于*市*鎮梅村白毛小組，占地面積22.5畝，建筑面積6300，其中新建老年公寓樓4200，老年活動中心2100；配建旅游池和室外活動場地等附屬設施4500；配套老年公寓及老年活動中心各種專用設備。1.2.3 項目建設進度本項目建設工期2年，2009年3月2011年3月。1.2.4 項目招投標方案為切實搞好項目建設，確保工程質量，該項目面向社會進行公開招標。1.2.4環境保護 項目所在區自然環境良好。本項目為非工業項目，不產生工業污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項目建設治理措施設計合理、配套齊全，符合環保要求。1.2.5投資估算與資金籌措投資估算：項目總投資1500萬元。資金籌措：自籌。1.2.6 項目綜合評價與建議*市*鎮梅村老年之家項目建成后，能夠有效滿足社會對養老的需求，使入住的老年人能夠享受到食宿、護理、醫療及康體等豐富多彩的群體生活，能夠真正使老年人這一弱勢群體實現 “老有所養、老有所醫、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”。同時，該項目的建設和運營，能夠促進相關行業發展，推動經濟增長，符合經濟社會協調發展的總體要求。具有顯著的社會效益和一定的經濟效益。對于構建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極的作用；對于堅持以人為本、深入貫徹落實科學發展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。該項目建設是必要的和可行的，建議同意立項。1.2.7 主要技術經濟指標序 號項 目單位數量1建設指標11.總用地面積畝22.51.2建筑占地面積平方米24001.3總建設面積 平方米63001.4總綠化用地面積平方米75001.5建筑容積率0.421.6建筑綠化率%501.77停車位個302經濟指標2.1總投資（萬元）萬元15002.1.1工程建設費用萬元13772.1.2設備及工、器具購置安裝費萬元772.1.3其他費用萬元262.1.4預備費萬元202.2利潤指標2.2.1年收入萬元2882.2.2年利潤萬元111.032.2.3總投資收益率%7.42.3凈現值萬元859.62投資回收期年10.23內部收益率%11.83第二章 項目背景和建設的必要性2.1市情概況*市地處*島最南端，是漢、黎、苗、回等20多個民族聚居的地方，位于北緯180934183727、東經10856301094828之間。東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣，南臨南海。全市面積1919.58平方公里，全市常住人口68.54萬人。1）歷史沿革*古稱崖州，歷史悠久，源遠流長，文化多姿多彩。天涯海角、大小洞天、崖州古城、落筆洞*古人類遺址等都蘊涵著豐厚的歷史文化。早在秦始皇時期設置的南方三郡，崖州就是其中之一的象郡。漢代在現在的*市崖城鎮設立了珠崖郡治，隋設臨振郡，唐代改為振州。宋代成為我國最南端的地級規模的州郡。因其遠離帝京、孤懸海外，自古以來*一直被稱為“天涯海角”。唐代宰相韓瑗、名僧鑒真，宋代名相趙鼎、大臣胡銓和紡織家黃道婆等先后來過崖州，對本地區的經濟文化交流和發展作出了重要的貢獻。1987年9月26日，國務院批準*市升格為地級市，是全國四個不設區的地級市之一。*地處*省的最南端，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市，境內匯集了陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、田園、風情等十大風景資源。2） 行政區劃 *在國際經濟關系中有獨特的區位優勢。從*向東經菲律賓至西太平洋，向南經澳大利亞至南太平洋，向西南經中南半島至印度洋以及大西洋，比在廣州出發近900公里左右，是祖國真正的南大門。3）氣候特點年平均降水量1263毫米，610月雨季，臺風季節往往雨水增多。降水量占全年的90.2%。*終年無霧。年平均氣溫25.5，6月份氣溫最高，月平均28.8，1月份氣溫最低，月平均21.6，極端氣溫最高35,9，最低5.1。浪潮為不規則日潮型，以日潮為主，每月14天為日潮，日潮時最高潮位2.2 米，持續16小時，最低潮位0.6米，平均潮位1.03米，最大潮差2.26米，最小潮差0.06米。平均潮差0.79米。漲潮時水分為兩支流，一支向東南流經碼頭處進入*河，流速0.35米/秒；另一支自白排礁缺口向西北流，流速0.35米/秒。落潮流向相反，流速分別為1.08米/秒和0.07米/秒。落潮時間持續8小時，泥沙被落潮帶入大海，港池回淤量較少。4） 交通條件公路：*島的公路從早期的海榆東、中、西三線發展到，現在的東、西兩條高速公路，將全島的主要縣市緊密的聯系了起來，在鐵路運輸不發達的島上高速公路成了島上的交通首選，在東、西二線通車之后一直擔任著重要作用。是島上的交通大動脈。航空：位于*市以西26公里處的*國際機場是國內的運輸大機場之一，承擔著*通往國內乃至世界的重任。*國際機場，IATA代碼SYX，位于*省*島*市中西北部的羊欄鎮*村，東距*市中心約14公里，西距天涯海角旅游風景區5公里。*國際機場建成于1994年6月，7月1日正式通航。港口：*是海濱城市，當地人自古靠漁業和航運為生，港口自然是*的一大窗口，從早期的榆林港到現在的*港都見證著*的航運發展！鐵路：原有鐵路走西線，環線鐵路原為窄軌鐵路，始建于四十年代，后毀于風災。新中國建立后，于1956年開始重建石碌至八所段52公里，以后建成八所至*段166公里，共長218公里，另外自六香至安游修支線19公里。以上各段均為標準軌距。*站在*省*市內，建于1960年。離六鄉站5公里，隸屬廣州鐵路（集團）公司*鐵路總公司管轄。現為二等站。客運：辦理旅客乘降；行李、包裹托運。貨運：辦理整車、零擔貨物發到。2006年歷史性的跨越，粵海鐵路順利通車，標志著*從此能坐火車順利離開。5）旅游資源*市旅游資源得天獨厚，是*省風景名勝最多而又最密集的地方，在約兩百公里的海岸線上，密布亞龍灣、大東海、鹿回頭公園、天涯海角、海山奇觀、南山文化旅游區等聞名中外的旅游景點。她不僅具備現代國際旅游五大要素陽光、海水、沙灘、綠色植被、潔凈空氣，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風情等各具特色的旅游資源，在國內外堪稱一絕。6）經濟發展2010年全市實現地區生產總值（GDP）230.79億元（不含農墾，下同），按可比價格計算，增長20.2%。分產業看，第一產業增加值31.00億元，增長6.3%；第二產業增加值49.37億元，增長22.5%；第三產業增加值150.42億元，增長23.0%。產業結構調整取得積極進展。三次產業增加值構成由2009年的15.922.261.9優化為2010年的13.421.465.2，三次產業對經濟增長的貢獻率分別為4.9%24.8%70.3%。人均富裕程度進一步提高。按戶籍平均人口計算，人均生產總值46624元，增長17.7%；按當年平均匯率折算，人均生產總值約合7040美元。全年全市全口徑財政收入146.91億元，比2009年增長86.9%，其中，地方財政收入116.76億元，增長101.3%。綜上所述，*市歷史文明悠久，旅游資源豐富，交通條件便利，文化底蘊深厚，經濟發展迅速，為*市*鎮梅村老年之家項目建設和項目的運營，提供了良好的發展環境和廣闊的市場前景。2.2 *市*鎮梅村老年之家概況 *市*鎮梅村老年之家位于*鎮梅村白毛小組，占地面積22.5畝。 梅村主要以生產熱帶水果為主。該村居住村民主要是黎族為主的少數民族。該村共有四個小組716戶居民4298人，其中老年人363人。該項目建設采取方式為由村委會提供閑置荒地或集體用地。由水果收購商（通過招商確定）贊助的費用建設地面建筑物。 項目建成后可以加快*市社會養老事業的發展，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服務。2.3 項目提出的背景 *省老齡事業發展“十二五”規劃提出，*省將加快把社會養老服務納入各級經濟社會發展規劃，建立以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐的社會養老服務體系。相資料顯示，*于2001年進入人口老齡化社會。截至2010年，全省60歲及以上戶籍老年人口達113萬余人，占戶籍總人口的12.61%。根據省統計局預測，到2015年*80歲以上老年人口將達17萬人，占全省老年人口總數的14.66%，進入高齡化社會。“十二五”期間，*將加快把社會養老服務納入各級經濟社會發展規劃，在城市全面推行居家養老服務，在農村逐步發展居家養老服務，以生活照料、家政服務、康復護理、精神慰藉為基本服務項目，推動社會服務進家庭。養老服務將面向有養老服務需求的老年人，重點保障“三無”、“五保”和低收入高齡、獨居、失能等養老困難老年人的基本養老。據規劃提出的目標，截至2015年末，*城市街道、社區將全部建有養老服務中心，農村40%的社區（村）建立綜合性老年服務設施或站（點），形成縣（市、區）、鄉鎮（街道）、村（社區）三級養老服務網絡。屆時，全省養老服務床位要力爭超過全省老年人總數的3%。今后5年，*將陸續完成*省養老院等項目建設，探索建立由政府主導的長期護理保險制度。其中，公辦養老機構建設的重點，以收養“三無”、“五保”、低收入和失能老年人的供養型和護養型養老機構為主。根據計劃，*將在海口、*、儋州通過改建、擴建，各建設一所能為失能、失智老年人提供長期護理服務功能的社會福利院；在縣級城市，建設一所集生活照料、保健康復、老年大學、文體娛樂和認證培訓多種功能于一體，具有示范作用的綜合性社會養老服務指導中心。*還將堅持就近便捷、小型多樣、功能配套的原則，在街道、社區建設和改造一批養老院、托老所、日間照料中心、星光老年之家。同時，鼓勵社會力量參與社會養老服務體系構建，建設一批分布合理、功能互補的高端養老服務機構。隨著人口老齡化程度的加劇，養老服務業發展的滯后，老齡人口問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發展產生了不容忽視影響。人口老齡化和老年人問題，是當前社會普遍關注的社會問題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢必造成他們的落伍感，甚至發生心理問題。老人中差不多有三成的人都存在這樣或那樣的心理問題，部分老年人因離退體的社會角色轉變而產生出心理不適應現象，如出現焦慮、抑郁、孤獨和失落感，與子女遠離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等，使他們整天愁眉苦臉，唉聲嘆氣，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其個性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現象，對后輩消費方式和價值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。目前老年人最需要解決的問題是：經常有人交流、看病就醫方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，隨著工作節奏的加快，所受壓力不斷加大，在贍養老人方面常常力不從心。老年人渴望擁有一個舒適、寧靜、便于交流的居住環境，老年公寓恰好能滿足廣大老年人的這一愿望。面對老齡化發展的趨勢和老年人口的增多，政府和全社會必須未雨綢繆，關注老年人、關心老年人的生活質量，加快發展社會養老事業，真正使他們實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”。因此，國家要求各地各有關部門一定要充分認識發展養老服務業的重要性、必要性與緊迫性,采取扎實有效措施,積極推動養老服務業的快速、健康發展。為了加快*養老服務業的發展，省政府相繼出臺了大量政策措施。*省人民政府辦公廳關于貫徹實施農村五保供養工作條例切實做好農村五保供養工作的通知業的意見（瓊政辦 200648號）明確指出：發展養老服務業，要按照“政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動”的原則，逐步建立和完善以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的養老服務體系。要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以“公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務”等多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會力量參與興辦養老服務業，形成能夠滿足不同老年人多層次、多樣化服務需求的養老服務新格局。經民政部門審批登記的福利性、非營利性的養老服務機構不論是公辦還是民辦,都同等享受國家有關優惠政策。目前，*市*鎮村級社會養老服務基礎設施較為落后，還沒有一個能夠為老人提供全面服務的令老年人滿意的規范場所，極大地影響了*市的養老事業發展。可以預見，*市*鎮梅村老年之家建成運營后，入住的老年人將真正享受到了正常的生活情趣，取得良好的社會效益和廣泛的社會效應，將會有很多老年人紛紛入住。社會的需要，政府的引導，政策的扶持，人民的期盼，*市*鎮梅村老年之家項目正是在這樣的背景下提出的。2.4 項目建設的必要性隨著改革開放的不斷深入，人民生活水平的提高和醫療設施的完善，*市人口的平均壽命大幅度提高，老齡階段人口在整個人口中的比重逐年增大，“白發浪潮”日益臨近；另一方面計劃生育政策的實施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人數大為減少，大家庭逐漸小型化。現有的鄉鎮敬老院、養老院無論是規模、條件還是服務水平，都不能滿足社會對養老服務的需要。人口老化已逐漸受到全市社會各界的廣泛關注，社會養老已是大勢所趨，為老年人建設一個集住宿、醫療、保健、康復、學習、娛樂、休閑于一體的綜合性老年公寓已成時代發展的必然要求。老年人是社會的寶貴財富，他們曾經為國家、社會和家庭做出過貢獻，其晚年生活應當得到切實保障。經濟社會的快速發展為建立完善老年保障事業創造了有利條件，大力發展養老服務業，不斷滿足廣大老年人的物質生活與精神文化需求，是全面落實科學發展觀的根本要求，也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響。同時，大力發展養老服務業能夠有效提高包括廣大老年人在內的全體人民的生活質量，促進相關行業發展，推動經濟增長，符合經濟社會協調發展的總體要求。具有顯著的社會效益和一定的經濟效益。對于堅持以人為本、深入貫徹落實科學發展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。因此，*市*鎮梅村老年之家項目是非常必要的。2.5 項目建設的可行性2.5.1 老齡人口*市統計局公布第六次全國人口普查數據，全市常住總人口為685408人。同第五次人口普查相比，*十年共增加了203112人，增長42.11%。全市總人口中，0-14歲的人口為120994人，占總人口的17.65%；15-64歲的人口為532355人，占總人口的77.66%；65歲及以上的人口為32059人，占總人口的4.69%。同2000年第五次人口普查相比，0-14歲人口的比重下降了10.38個百分點，15-64歲人口的比重上升了9.99個百分點，65歲及以上人口的比重上升了0.39個百分點。15-64歲人口比重上升，說明人口增長主要集中在15-64歲年齡段，呈現出老年化的結構，有加速增長的趨勢。老年人口的增多，經濟條件的改善，思想觀念的更新，使入住老年公寓成為迫切需要，能夠保證項目建成后的正常運營。2.5.2 優越的地理環境項目所在地遠離喧鬧嘈雜的主城區，又在城區范圍之內，臨近城區主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院內空氣清新自然、恬靜、優雅，環境舒適，是老人居住、活動的理想場所。2.5.3 設施項目區建成面積將達到6300，并有游泳池、室外活動場地，場區路面硬化、綠化，電力、供水、排水等基礎設施基本配套。第三章 建設場地及建設條件*市*鎮梅村老年之家位于*市*鎮梅村白毛小組，具有必備的地理位置優勢和建設條件。3.1 建設場地項目建設位置圖建設場址交通方便，地勢平坦，地理位置優越。3.2建設條件3.2.1地質條件場地內埋藏的地層有人工填土層（Qml）、第四系全新統海陸交互相沉積層（Q4mc）、第四系中更新統海陸交互相沉積層（Q2mc）、第四系坡積層（Qdl）、第四系殘積層（Qel）、燕山期（r5）花崗巖及寒武系（）泥質板巖。現將場地內埋藏地層的野外特征自上而下依次描述如下：（1） 素填土（Qml）（“”為地層編號，下同）：褐黃、灰黑色，主要由碎石及中砂組成，結構松散，局部上部含植物根系。（2） 中砂（Q4mc）：淺灰、褐黃、灰白色，石英質，含15-25%的粉粘粒，稍濕-飽和，松散-稍密狀態。（3） 粉質粘土（Q2mc）：褐黃、灰黃夾淺灰色，含約10-20的砂，局部夾少量碎石，可塑-硬塑狀態，干強度及韌性中等，搖震無反應，光澤反應稍有光滑。（4） 粉砂（Q2mc）：褐黃、灰白色，石英質，含約15-20的粉粘粒，飽和，稍密-中密狀態，局部松散狀態。（5） 粉質粘土（Qdl）：褐黃、灰黃色，夾約20-30的砂，局部夾有碎石，硬塑狀態，干強度及韌性中等，搖震無反應，光澤反應稍有光滑。（6） 粗砂（Qdl）：褐黃色，石英質，含約15-20的粉粘粒，飽和，稍密-中密狀態。（7） 中風化花崗巖（孤石）：褐黃、肉紅等色，節理裂隙發育，部分礦物已風化變質，巖芯呈塊及短柱狀。（8） 粉質粘土（Qel）：灰白、土黃、褐黃色，原巖結構清晰可辨，夾20-30%的強風化硬塊，硬塑狀態，干強度及韌性中等，搖震無反應，光澤反應稍有光滑。（9） 強風化花崗巖（r3）：黃褐、褐灰色，節理裂隙很發育，大部分礦物已風化變質，巖石較破碎，呈碎塊狀，砂礫狀或土夾塊狀，巖塊用手可折斷，為軟巖，巖體破碎，巖體基本質量等級為級。（10） 中等風化花崗巖（r2）：褐黃、肉紅等色，節理裂隙發育，部分礦物已風化變質，巖芯呈塊及短柱狀，合金鉆頭可鉆進，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質量等級為級。（11） 微風化花崗巖（r1）：肉紅、青灰色，節理裂隙較發育，節理裂隙間偶見有鐵質氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進，為堅硬巖，巖體較完整，巖體基本質量等級為級。（12） 強風化泥質板巖（）（r3）：褐黃、褐灰色，大部分礦物已風化變質，節理裂隙很發育，巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手可以折斷，為極軟巖，巖體破碎，巖體基本質量等級為級。（13） 中等風化泥質板巖（）（r2）：褐灰、青灰、褐黃色，部分礦物已風化變質，節理裂隙較為發育，節理裂隙間被鐵質氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖，巖體較破碎，巖體基本質量等級為級。（14） 微風化泥質板巖（）（r1）：青灰、褐黃色，節理裂隙稍發育，巖芯呈短柱狀及長柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質量等級為級。*地區地質構造為第四系海相沉積所形成的細砂、粘土等。據歷史記載和*地震局資料，*市區未發生過強烈破壞性地震，按中國地震烈度區劃圖（1990）和*省地震烈度區劃圖，*地震基本烈度為6度。設計基本地震加速度值為0.05g。3.2.2 氣象條件*地處熱帶，屬季風熱帶氣候區域。受南海海洋氣候影響較大，終年氣溫高，寒暑變化不大，四季溫暖，年均氣溫23.8，月最高氣溫2536，月最低氣溫在10以上；年均降水量豐富，晴日年300天以上。*沒有真正的冬季，夏去秋來，秋去春至。盛夏，除中午短暫一段稍有炎熱外，早晚有海風吹拂，十分涼爽；嚴冬，北國冰封，萬里雪飄，*卻春意盎然，綠遍天涯。地區氣溫20以上，*成為難得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去處。3.2.3地震*地區地質構造為第四系海相沉積所形成的細砂、粘土等。據歷史記載和*地震局資料，*市區未發生過強烈破壞性地震，按中國地震烈度區劃圖（1990）和*省地震烈度區劃圖，*地震基本烈度為6度。設計基本地震加速度值為0.05g。工程場地地震安全評價根據中華人民共和國防震減災法（自1998年3月1日起施行）的規定，凡新建、改建、擴建的建設工程，必須達到抗震設防要求。而重大建設工程和可能發生嚴重次生災害的工程，必須進行地震安全性評價。*省人民政府于1996年12月曾發布第98號政府令，提出*省工程場地地震安全性評價管理辦法，對于必須進行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細的規定。按照上述文件規定，本項目不在必須進行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內。按照國家頒布的地震裂度區劃圖，本工程抗震裂度定為6度。3.2.4 基礎設施條件本項目主要用水有生活用水和綠化用水。項目所在地緊靠市政道路，道路上均敷設有300mm以上的供水管網，本項目供水有保證。本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。供電本項目供電采用市政供電。項目所在地市政路上敷設有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。通訊本項目所在地的通訊設施可滿足本項目的需要。協作條件本項目的建設得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協作條件良好。3.2.5 建筑材料及運輸條件項目建設所需要的主要材料為磚、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地購買。木材、鋼材均由當地建材市場充足供應，可滿足項目建設的需要。建材運輸可通過城市公路網與各建材供應商聯系，將項目建設所需建材、設備、機械直接運至施工現場。3.2.6 用地條件*省人民政府辦公廳關于貫徹實施農村五保供養工作條例切實做好農村五保供養工作的通知業的意見（瓊政辦 200648號）要求：“在城鄉規劃和舊城(村)改造中,各級政府和有關部門要根據當地老年人口數量和老年人養老保障的實際需求,將社會福利院、老年公寓、養老院、敬老院、光榮院等養老服務機構的建設納入整體規劃,落實建設用地或提供相應的經辦場所。鼓勵民間組織、企業和個人采取獨資、合資、合作、聯營、參股、租賃等方式創辦養老服務機構”。*市*鎮梅村老年之家正是按照這一精神，由梅村材委會出土地，項目區占地22.5畝15000，*市國土部門和*鎮政府對于梅村老年之家的建設和發展給予了大力支持，計劃按政策規定采取劃撥或補貼等適當形式，解決該老年公寓的永久用地問題，目前正在辦理。該項目建設不涉及土地征用補償和居民拆遷安置工作。建筑項目選址不壓覆礦床和文物，不影響防洪、交通等設施安全。項目建設符合*市國民經濟和社會發展總體規劃以及城市建設規劃的總體要求；項目用地符合有關土地管理的政策法規要求，符合土地利用總體規劃要求，占地規模和土地利用率合理；符合因地制宜、節約用地、保護耕地、減少拆遷移民等原則要求。3.2.7建筑施工條件該項目建設，將通過面向社會公開招標的途徑，選擇優秀的施工隊伍，進行項目工程建設，確保施工質量。第四章 建設規模與建設內容4.1 建設規模該建設項目為*市*鎮梅村老年之家。項目區總占地面積15000，總建設面積6300，總投資1500萬元。項目完成后，新建老年公寓樓老年人居住房間150間（套），設固定床位150張，可解決150位老年人的住宿問題。老年活動中心設置閱讀室及棋牌室、臺球室、健身室、更衣室等。其他服務設施，可提供滿足入住老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、游泳池、室外活動場地等。4.2 建設內容1. 老年之家建設，總建筑面積6300。其中：（1）老年公寓樓：4200。低層別墅式老年公寓15棟，2.5層，每棟280。 （2）老年活動中心，共2層，鋼筋砼框架結構，建筑面積 2100；閱讀室、棋牌室、健身室、臺球室、更衣室各420。2. 室外配套建設：4500，主要含游泳池、室外活動場地等。3.設施配套：滿足150人的老年人專用起居、廚衛設備、輪椅、擔架、健身器材、理療設備、急救護理設備、呼叫系統設備、電視與網絡、通訊設備等。其中建設工程主要包括：土建工程、一般裝飾工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、路燈、綠化美化等。第五章 工程技術方案5.1 項目組成*市*鎮梅村老年之家項目主要由老年公寓樓、老年活動中心和游泳池、室外活動場地、綠地、花壇、池沼、道路和其它服務用房、保障系統組成。5.2 建設模式與設計理念5.2.1建設模式*市*鎮梅村老年之家項目將由建筑專業設計院精心設計，達到建筑用地合理，區域規劃精良，景觀豐富多彩，樓房式樣新穎，房屋布局合理，室內外所有設施均符合老年人住宅設計規范的標準。5.2.2設計理念（1）可持續發展理念：其主導思想就是建筑本身對自然環境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規劃，達到建筑物與生態環境的和諧相處。（2）以人為本理念：一切設計在符合老年人住宅設計規范要求的前提下，盡可能在質量、戶型、綠化、環境、配套設施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環境更加優美舒適。（2）服務定位：本項目以工薪階層為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。5.3 總平面規劃原則該項目設計的基本原則，是在滿足國家的有關規程、規范的前提下，首先應強調功能分區的合理性。項目的規劃設計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數與密度等因素，以適應于老年人的活動規律。力求平面布置分區合理，樓房布局合理，樓房內部結構合理，達到城市居住區規劃設計規范和老年人住宅設計規范的要求，以滿足社會各階層對老年公寓的不同需求。1、根據生態建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點與老年人的需求，在規劃和單體設計中予以充分照顧利用。2、根據不同性質的使用空間、空間的尺度和位置，創造適合不同空間的室外環境。3、室外空間主要布置游泳池、室外活動場地、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區、健身區及道路等。4、區內規劃要潔污路線清晰、避免或減少交叉污染。在小區內設置環形排污管網，每座建筑物間設有排污井口，在項目區主入口處并入市政排污主管網內。5、對廢棄物的處理，按照有關環境保護法令、法規的規定作出妥善安排和布局，規劃區內有專職衛生人員經常打掃和清理。項目區全部建設完成后要達到：建筑物錯落有致，公寓樓設施完備，室外活動場地亭臺廊榭，項目區鮮花簇擁、綠樹成蔭。力爭辦成*省最大、功能最完備的老年公寓。5.4 建筑設計規范5.4.1設計原則*市*鎮梅村老年之家項目的建筑設計規范，應滿足功能合理、設施完善、安全衛生、適度超前的要求。既要有長遠規劃，又要量力而行，合理確定建設水平。不能一次到位的，應留有改、擴建和發展的余地。建筑設計規范必須符合老年人住宅設計規范的要求。由于年齡的變化，步入老年后人們的體能心態都會逐漸改變，形成老年特征。這種特征要求建筑設計必須突出強調使用中的安全性，消除隱患，避免可能發生的環境傷害，從而提高老年的生活質量。 人們隨著年齡的增長，視力會衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹣跚，行走障礙，抬腿困難，甚至需借助扶手、拐杖或輪椅；動作遲緩、準確度降低，常需要較寬松的空間環境；在心理上多有孤獨感，更需關懷相互交往，提供參與社會的平等機會則十分必要。這些特征是該項目建筑設計的前提。5.4.2 設計依據1)老年人住宅設計規范（JGJ122-99）；2)民用建筑設計通則 (JGJ37)；3)民用建筑熱工設計規范(GB50176) ；4)民用建筑節能設計標準 (JGJ26)；5)建筑設計防火規范 (GBJ16)；6)住宅建筑設計規范(GBJ96)； 7）其他相關建筑設計規范。5.4.3 設計規范1、功能設計1）老年公寓樓：戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶2）老年活動中心，其中設閱讀室及棋牌室、健身室、臺球室、更衣室等。根據老年人的愛好常設有文學、歷史、書法、繪畫、雕塑、園藝、戲曲、音樂、舞蹈、體育保健、烹飪、社會學、心理學、政治學、經濟學、法學、現代科技等專題講座，相應設不同規模的多功能教室，還設有醫療急救室等輔助設施。3）戶外活動場所：老年人對戶外活動的需要較高，他們聚在一起山南海北無所不侃，是老年生活的一大樂趣，在這里他們驅散了孤獨感。旅游池設計應提供這種便利，備設坐椅和必要的活動設施。2、建筑設計（1)總體要求1）每一個家庭，每一位老年人都存在從健康自理，發展到需要借助扶手、拐杖、輪椅，甚至于借助護理的可能性。這種變化，一般是漸變的，但也有由于意外傷害而發生突變。其引發變化的原因，除了體能自然衰退因素之外，還有由于地面不平、樓梯過陡、缺少安全扶手、用材不當等環境因素造成跌傷、挫傷、骨折、腦出血等等導致突變。項目的設計應按老齡階段老年人變化的全過程設計，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行為所需要的設施，還應提供介護老人生活行為所需要的護理空間與設施條件。2）項目區公共建筑僅考慮自理老人和介助老人參與活動，按介助老人體能心態需求進行設計，不考慮介護老人參與活動的可能性。 3）老年人由于體能衰退表現出與常人不同的特征，主要表現在水平與垂直交通行為上。而建筑物各個層面的高差是不可避免的，如何為老年人提供方便的設施則是設計必須解決的課題。項目區公共建筑都應為老年人提供方便進出的出入口、水平通道和樓梯間，還要為各種老年人使用衛生間提供便利。由于老年人體力衰弱，持續的站立行走都有困難，在公共建筑提供休息空間是必要的。（2）出入口 設計原則：建筑物的出入口是老年人進出建筑物的第一道關口，出入口是否方便老年人進出，直接影響老年人生活質量。門前是老年人經常聚會的地方，為老年提供陽面出入口，對其心理健康有益。陰面設樓梯，陽面入口比較容易組織門內輪椅回旋空間。出入口造型設計，要著眼于老年記憶衰退，甚至迷路忘家，突出標志性特色。老年人體能衰退是自然規律，進入老齡階段或早或遲大都會出現腿腳不便，抬腿高程降低，有的老年人上下臺階甚至兩腳同踏一個踏步面，常規臺階踏步尺度很難適應，因此將出入口門前臺階坡度調緩是必要的。設計規范：1）出入口內外留有不小于1.50ml.50m的輪椅回旋面積。2）標志鮮明，易于辨認。3）門前平臺與室外地面高差不大于0.40m，并采用緩坡臺階和坡道過渡。4）緩坡臺階踏步踢面高不大于120mm，踏面寬不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。臺階與坡道兩側均設欄桿扶手。5）當室內外高差較大設坡道有困難時，出入口前設升降平臺。6）出入口頂部設雨篷；出入口平臺、臺階踏步和坡道選用堅固、耐磨、防滑的材料。（3）過廳和走道設計原則：老年之家過廳和走道，應具備輪椅、擔架回旋條件。通過式走道兩側墻面設介助扶手，對于年老體衰的老人或愈后康復的老人十分必要。扶手選擇圓形建材，可扶可抓握，成為老人行動依賴的可靠安全工具。設計規范：l）戶室內門廳部位應具備設置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。 2）戶室內面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不小于O.50m，以保證輪椅回旋和門扇開啟空間。 3）戶室內通過式走道凈寬不小于1.20m。4）項目區公共建筑，通過式走道凈寬不小于1.80m。5）老年人出入經由的過廳、走道、房間不設門坎，地面不設高差。6）通過式走道兩側墻面0.90m和O.65m高處設4050mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；走道兩側墻面下部設0.35m高的護墻板。（4）樓梯、坡道和電梯設計原則：體現老年人體能心態特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一點就表現在樓梯設計上。樓梯設計是否合理，不僅直接影響老年人使用是否方便，而且直接關系到老年人的安全。因此，應采用緩坡樓梯，踏面寬度應考慮兩腳共踏一步的需要，設置足夠的寬度。這種樓梯對借助拐杖的老人也比較適用。由于樓梯坡度較緩，使老人消除了向下俯視產生的傾覆恐懼感。 采用異色防滑條是基于老年人視力減弱后，對踏步邊緣采取的警示性安全保護措施。設計規范：1）老年人使用的樓梯間，其樓梯段凈寬不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平臺區內設踏步。2） 緩坡樓梯踏步踏面寬度：公寓樓不小于300mm、活動中心不小于320mm；踏面高度：公寓樓不大于150mm、活動中心不大于130mm。踏面前緣設高度不大于3mm的異色防滑警示條，踏面前緣前凸不大于10mm。3）由于輪椅老人所居樓層可調性較大，坡道寬度按雙排輪椅并行確定。坡道凈寬不小于1.50m，坡道長度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道設計應符合現行行業標準方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范（JGJ 50）的有關規定。4）樓梯與坡道兩側離地高0.90m和0.65m處設連續的欄桿與扶手，沿墻一側扶手應水平延伸。扶手選用優質木料或手感較好的其他材料制作。（5）居室設計原則： 1、老年公寓的起居室、臥室和療養室是老年人久居的房間，其朝向直接影響居住者的健康，應保證良好朝向。室外景觀對老年人的心理健康也有影響，充滿陽光的臥室會增加老年人的生活信心與活力。應為老年人創造優美的室外景觀，使老人心理獲取環境的強力支持。 2、老年公寓久居人數比較穩定，或者雙人或者單身。雙人老年戶常將起居室與臥室分設，而單身戶經常是起居兼臥室合而為一。老年人幾乎整日生活在居室中，他們的生活空間局限于居室之內。據實態調查對現行老人居室普遍嫌小，否則會使老人如居斗室生活不快。老年人動作遲緩，準確度降低，也需要較寬松的空間環境。3、老年公寓人口構成單一明確，因而套型組合也較簡單。根據居住者的經濟條件，提供不同的面積選擇自由度。 4、房間開間凈寬在床端應具備輪椅回旋條件。設計規范：老年公寓的起居室使用面積不小于14，臥室使用面積不小于10。老人療養室、老人病房等合居型居室，每室不超過二人，每人使用面積不小于6。 居室內老年人基礎設施參數：（1）老年人用床尺寸：單人床：長度2.00m，寬度1.10m，高度0.400.45m； 雙人床：長度2.00m，寬度1.60m，高度0.400.45m。（2）急救擔架長度2.30m，寬度0.56m。（3）輪椅應符合現行行業標準方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范JGJ 50有關規定。（4）家具均用圓角圓棱、堅固穩定、尺度適宜、便于扶靠和使用。（6） 廚房1、老年公寓除設公共餐廳外，各戶設獨用廚房；2、供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房，使用面積不小于6.00，其最小短邊凈尺寸不小于2.1O。3、 廚房操作臺面高不小于0.75O.80m，臺面寬度不小于0.50m，臺下凈空高度不小于0.60m，臺下凈空前后進深不小于0.25m。 4、廚房設吊柜，柜底離地高度為1.401.50m；輪椅操作廚房，柜底離地高度為1.20m。吊柜深度比案臺應退進0.25m。（7） 衛生間設計原則： 老年人身患泌尿系統病癥較普遍，居室內衛生間位置離臥室越近越方便。公用衛生間，應設置于老人居住活動區中心部位，能夠使周邊的老人都能方便地利用。公用衛生間廁位間平面尺寸在考慮輪椅老人進出的同時，還要考慮可能有護理者協助操作，因此空間應加大尺寸。衛生間衛生潔具白色最佳，不宜用黃色或紅色。白色不僅感覺清潔而且易于隨時發現老年人的某些病變，黃色或紅色還會產生不愉快的聯想。設計規范：1、老年公寓各居室均設衛生間，公共建筑的衛生間，臨近休息休息處，并設便于輪椅回旋的前室，男女各設一具輪椅進出的廁位小間，男衛生間設一具立式小便器。2、獨用衛生間設坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端設不小于0.30m寬度坐臺。3、公用衛生間廁位間平面尺寸不小于1.20m2.00m，內設0.40m高的坐便器。4、衛生間內與坐便器相鄰墻面，設水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ 形落地式安全扶手。貼墻浴盆的墻面設置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一側貼墻設安全扶手。5、衛生間選用白色衛生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭選用杠桿式或掀壓式開關。6、 衛生間、廁位間設平