租賃物合規審查“四宗最”李鵬飛李鵬飛：原上海市浦東新區人民法院法官，現就職于農銀金融租賃有限公司，崗位為項目評審，聯系方式：個人公號“陸家嘴金租局”。融資租賃法審，無論如何都繞不開租賃物適格審查。融資、融物，資是目的，物是依據。實踐中，融資較好理解，但融物卻沒有統一的判斷標準，沒有直接的法律依據可供參考。而恰好，融物，又是融資租賃區別于抵押貸款、分期購買等的基本和核心。沒有融物的融資租賃，就像不會唱歌的廚子，不是好司機。從實務來看，租賃物的審查，受到登記、合同、驗收、交付等多重因素的影響，涵蓋構筑物、建筑物、在建工程、固定資產等多領域，錯綜復雜。如何做“融物”審查？結合幾類特殊標的物，跟大家探討一下合規審查的“四宗最”： 一、最基礎：租賃物已經形成租賃物是否已經形成，是一種事實判斷，關系到租賃物物存在不存在，能不能成為法律意義上的物。融資租賃的行業性質，既包括融資，又包括融物，即利用物的使用價值，實現租金產出、來源和支付保障。通常來講，租賃物是否形成，根據租賃物實際狀態、生產情況、既有實施即可判斷，比較容易認定，但有兩類情況容易引發爭議：一是在建工程與固定資產。金融租賃將租賃物限定為固定資產。什么是固定資產？按照會計準則第4號固定資產第三條的規定：固定資產是指生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有、使用壽命超過一個會計年度的有形資產。從固定資產的特征和涵義來看，固定資產是勞動工具或手段，而不能是勞動對象，其價值通過分期轉化到勞動產品當中。而在建工程，顯然屬于勞動對象而不是勞動工具和手段，不能作為金融租賃標的物。但是，由于現實情況的復雜性，許多在建工程在投入使用多年后，仍然沒有計入企業固定資產，是否一概不能作為租賃物？我們認為，還得具體情況具體分析，看在建工程是否“實質轉固”，即實際上已經變為勞動工具或手段，而不能簡單以企業是否計入固定資產進行認定。在建工程轉化為固定資產有哪些法律標識？按照最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十四條的規定，當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：(一)建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；(二)承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；(三)建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。據此，在建工程是否竣工完成，是否已經具備固定資產的實質功能，主要判斷標準有二：一是竣工驗收合格；二是未驗收的，實際投入使用，按該條判斷的，除現場查驗外，還應提交建設雙方的書面確認或說明。二是船舶和飛機租賃。租賃物已經形成這一點，在船舶和飛機等大型動產的直租賃中，通常會有爭議。從行業交易習慣來說，很多大型動產租賃都涉及特種船或設備。承租人向出賣人訂購后，由出租人支付價款，出賣人制造完成后交付，承租人開始支付租金。在交付之前，設置租前期，承租人支付租前息。雖然融資行為始于出租人付款，租賃行為始于租賃物交付，但綜合租賃物、租金和雙方合同權利義務關系，如果融資租賃合同既有融資又有融物的合意，而非僅為借款購買標的物，則仍應認定融資租賃關系成立。需要注意的是：首先，租賃期間除包含租前期外，還應包括租期。租賃期間，租賃物應當形成并投入使用，符合融物的基本要求，發揮物在租金產出、保障中作用，否則，不應認定為構成融資租賃關系。其次，合同中應有符合融資租賃特點的租金、租期和權利義務設置，有租賃物所有權轉移、分期支付租金、留購價款等基本安排。再次，明確約定租前期合同效力瑕疵的法律后果。租前期內，合同被認定為可撤銷、無效、解除或者不構成融資租賃關系的，應明確租賃價款返還、利息計算、在建設備處理、擔保權益實現等法律后果。二、最隱形：租賃物特定租賃物特定，最容易被忽視，而其在融資租賃中卻有不可替代的價值。首先，是支撐融資租賃關系的關鍵。租賃物不特定，無法確定融資租賃合同的具體租賃物，事實上無法發揮“融物”保障租賃來源、擔保租賃債權、利用租賃物使用價值等功能，不能構成融資租賃關系。其次，是出租人所有權的憑借。所有權作為物權，具有排他性、獨占性和支配性，權利人得支配其標的物。不特定的租賃物，權利人無法確定租賃物具體坐落、數量，顯然無從支配。最后，是保護出租人所有權的基礎。無論合同租賃物清單，還是中登網登記公示，都具有約束相關當事人、查詢義務方的作用，能夠有效對抗善意取得，防止承租人轉賣租賃物，而這些功能的實現，依賴租賃物的特定明確。租賃物特定，是指租賃物在名稱、大小、特征等方面具備唯一性、特定性、標識性。通過對上述要素的描述，能夠鎖定租賃物的方位、數量、大小等，實現與其他物的區分。租賃物特定，并非租賃物只能為特定物。在成為融資租賃合同標的前，租賃物既可以是種類物，也可以是特定物，但在成為融資租賃標的物之后，必須唯一、特定，有具體明確的指向，能夠通過登記公示的方式實現與其他物的區分。在特定化方面，從我們接觸的租賃物清單和中登網登記來看，主要存在以下問題：一是，只有通用名稱不見具體種類。如，只載明“辦公用品”、“樹木”、“道路及附屬設施”、“道路管網”等通用名稱，而未對具體品名、種類等作出詳細描述，起不到公示和指向作用。二是，只有物品名稱沒有具體特征。如，只載明“XX道路”、“XX管網”、“XX空調”，而未對具體型號、四至、大小、數量等作出具體限定，起不到限定和明確作用。怎么破？概括來說，要能夠“鎖定”租賃物。具體來說：一是，注意標明租賃物的物理特征。比如型號、規格、編碼、大小、用途等，如果租賃物是一群牛，租賃物清單不能簡單寫明“50頭牛”，要寫明牛大、牛二牛五十，心寬體胖愛產奶等特征；二是標明租賃物的地理特征。比如，四至、坐落、長度等，如果租賃物是一條路，租賃物清單不能簡單寫明道路名稱，要寫明道路四至、長短、標段等；三是，注意標明租賃物的種類特征。如名稱、數量等，如果租賃物是管網，租賃物清單不能簡單寫明附屬管網，應當寫明管網的名稱、種類、長短等特征。三、最復雜：所有權能夠確認租賃物確認歸賣方或承租人所有，是保證租賃期間出租人受讓租賃物所有權，進而維系融資租賃關系的根本。而由于物本身和現實交易的復雜性，如何確認租賃物歸賣方或承租人所有，是最為撓頭的問題。一般來說，不動產通過登記確認，動產通過占有情況、發票、合同，還有所有權聲明等予以確認。動產若出現名義所有人與實際所有人不一致情況的，根據租賃物實際購買、支付、占有情況，輔以當事人約定、出賣方聲明等，確定實際所有權人。在日常法審中，我們碰到較為撓頭的問題，通常為以下兩類：一是構筑物確權。構筑物，是指不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建筑物，比如管道、水塔、沼氣池、橋梁、隧道、交通設施等，通常附著于土地之上。構筑物具有類似于不動產的物理特征，但其權屬確定、變更卻無需按照物權法規定辦理登記手續。對于此類附著于土地上構筑物所有權的確認，我們認為，必須從一項法律制度入手，那就是添附。最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見第86條規定:“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”民法上的添附包括混合、附合、加工三種方式。混合的典型是一堆小米和大米摻和在一起，附合的例子如電梯符合于建筑物，加工的典型是雕刻。添附是取得所有權的方式。管道、橋梁、交通設施等構筑物添附于土地上，并向國土部門申請辦理了建筑用地使用許可證等合法性文件的，實際上取得了產權人同意進行添附。添附物，按照添附規則，一般也認為歸建設人實際所有。也就是說，從添附的法律設計來看，對于管道等構筑物，通過相應合法性文件、合同、竣工證明或者登記，都可以實現所有權確權。二是國有企業資產權屬確認。某國有企業進入破產程序，清算組織發函至出租人指出，租賃物為國有資產，未經招標投標等程序，違反企業國有產權轉讓管理暫行辦法，屬于違規變相處置國有資產，觸犯了相關法律法規，融資租賃合同無效。乍一看，這是一個很嚴重的問題。但是，經過研究，我們發現，首先，國有資產固定資產。融資租賃買賣合同的標的物是“國有企業的固定資產，而非國有資產”。企業國有資產法第二條規定，本法所稱企業國有資產，是指國家對企業各種形式的出資所形成的權益。所謂權益，對企業享有的是出資人權利，具體體現為資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利，是所有權及派生權利。出資人將其財產投入到企業后，這部分財產就成為企業的法人財產，企業對自己的法人財產具有依法占有、使用、收益和處分的權利，出資人不再對其出資的具體財產擁有所有權。其次，企業國有產權轉讓管理暫行辦法第三十二條與融資租賃合同效力沒有關系。第三十二條針對的是“企業國有產權”，主要表現為股權等，是所有者權益，而非具體的國有企業固定資產，兩者并非同一概念。國有企業的固定資產屬于國有企業這一獨立法人所有。再次，該辦法效力級別為部門規章，也不屬于判定合同效力應當參照的法律文件。由上，國有企業對其固定資產有獨立的所有權，能夠自由支配，可以作為融資租賃物。四、最核心：所有權轉移按照融資租賃的交易結構設計，租賃期間，租賃物所有權應轉移至出租人名下，并交承租人占有使用。也就是，租賃物所有權的占有、使用、收益、處分四大權能分離。所有權變動以交付為標志，動產交付的表現為轉移占有，不動產交付的標志為變更登記。而在租賃交付過程中，于不動產，只需要將不動產所有權轉移登記證出租人名下，后交付承租人經營使用即可，與其他不動產交付無二。于動產，在售后回租中，需要觀念交付，即法律上所稱之占有改定，出讓動產時，出讓人基于生產、生活的需要仍需繼續占有動產，此時雙方可以通過協議，使受讓人取得動產之間接占有，以取代現實交付而取得所有權，所有權轉移至出租人名下只需要觀念交付即可；在直租中，需要指示交付，出讓人按照出租人的指示向承租人交付租賃物。租賃物交付中，有兩類較為特殊的情形：一是劃撥財產。特殊性：（1）二次劃撥的不可控性。雖然相關劃轉管理辦法規定了劃轉程序，但劃轉本身就是政府優化資源配置、實現資產融資的主動行為，對于融資租賃關系建立后的資產二次劃轉、回購、征收等行為，出租人和承租人都無法控制。（2）國有資產流失的可能。劃撥財產可以確定所有權，但是租賃物通常直接由政府或國資主管部門劃轉入賬，承租人不需要支付任何對價。雖然出租人支付了租賃物購買價款，但由于收款人為承租人，而非政府部門，且存在折價、利率等因素，如果出租人解除合同后可隨意收回或拍賣、變賣，則容易有國有財產流失之嫌。（3）破產時不能作為破產財產處理的規定。最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復也指出，根據中華人民共和國土地管理法第五十八條第一款第（四）項及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第四十七條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置。對于國有土地使用權外的其他劃撥財產，企業能否自由處置，目前未發現相關規定，而依照該批復和上述法理及精神，謹慎為宜。怎么破？（1）上策：劃轉機關出具證明。劃轉機關提供證明，允許劃轉財產作為融資租賃標的物，與融資租賃公司開展售后回租業務。（2）中策：合同中約定。合同約定，如租賃物發生劃轉、征收、收回或政府回購等導致租賃物所有權變更情況的，出租人有權宣布合同提前到期，就征收款補償款、回購款、劃撥對價款等優先受償；或要求承租人替換出租人認可的租賃物；或提前解除合同，要求賠償損失。（3）下策：睜一只眼閉一只眼。二是特殊動產，主要指機動車、輪船、飛機等特殊動產。一般來說，所有權登記具有兩大功能：權屬設立和權屬公示。而融資租賃關系中，為了辦理營運證、日常運營、處理違章等的方便，本應登記在出租人名下的機動車等，往往直接登記在承租人名下。出租人以合同、發票、銘牌標示證明所有權，以GPS定位等方式控制租賃物。從法律規定來看，對于機動車等特殊動產，登記的主要功能在于權屬公示，即公示產權人，對抗善意第三人，保證出租人的排除妨害和物上代位等權利。在現實交易中，由于機動車等登記在承租人名下，較多存在承租人轉賣、出租、抵押、質押等再次處置租賃物的情況，有的承租人甚至偽造身份證明、收入證明，非法獲利后消失