地產江湖數十萬份專業資料任你下載，資深操盤手隨時交流！“碧海云天”項目策劃建議書一、可比性樓盤乳山銀灘調查情況 目前在山東省會濟南等內陸地區銷售力度最大、影響力最大的樓盤當屬乳山銀灘，憑著環境的干凈優美以及價格便宜等因素打入市場，深入人心。在開發前景、目標市場上與萊州“碧海云天”有著相似性與競爭性。在此我們拿出乳山銀灘其中項目作為借鑒。 三慶碧海華庭樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：山東三慶置業有限公司乳山分公司樓盤類型：多層 戶型：5680平方米 綠化：40%均價：1600元平方米樓盤特色：地處銀灘濱海度假區，自然風光優美，總建筑面積20 余萬平方米，多層公寓設計，精致簡約的設計風格。 假日海景公寓樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：乳山長城住宅開發有限公司樓盤類型：海景公寓 戶型：67.07121.63平方米 綠化：54%均價：1680元平方米樓盤特色：地處國家AAAA級旅游度假區威海乳山銀灘旅游度假區， 毗鄰國際高爾夫俱樂部，距銀灘兩大旅游景點“三觀亭、“仙人橋均 在1公里左右。綠化率高達54%，由23棟多層精品海景樓盤圍合而成，整 體規劃設計繼續延續假日海景一期、二期獨有特色。 珍珠灣花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：威海旅游房地產開發有限公司售樓地址：東關大街9號樓盤類型：海邊住宅 戶型：48.77256.5平方米 綠化：42% 容積率：0.73 均價：1800元平方米樓盤特色：珍珠灣花園位于目前為止乳山市銀灘旅游度假區最為 成熟的大型生活社區組團內，緊鄰旭日廣場，南向面海，北依百畝松 林，西臨潮汐湖，東臨大慶頤園小區。小區總占地約200畝。 星海花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：日照麗城房產開發公司樓盤類型：海邊別墅 戶型：77.03112平方米 綠化：50% 容積率：0.7 均價：1700元平方米樓盤特色：項目總占地5.4萬平方米，12棟精品海景住宅，500戶親海人家， 天然海拔高度、特有坡地風情，不一樣的高度，成就不一樣的星海風情。 天安海景園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：天安房地產開發公司樓盤類型：海邊別墅 綠化：50% 容積率：0.77 均價：1700元平方米樓盤特色：天安海景園坐擁美麗的銀灘，南臨珍珠灣，北望潮汐 湖，自然風情，一覽無余。項目總占地100畝，總建筑面積5.1萬平 方米，綠化率高達40%，容積率僅為0.77。信報評價：蘊涵海之韻的多層住宅構成小區尊貴的生活空間，小 區設計糅合了高尚住宅建筑精粹，外型典雅，色彩明快，賞心悅目， 充分體現了現代美感。 海韻陽光花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：威海天陽房地產開發有限公司樓盤類型：高層，小高層 戶型：62.1686.34平方米均價：1850元平方米售樓地址：濟南東關大街9號樓盤特色：位于威海乳山國家AAAA級旅游度假區銀灘中部，毗鄰 銀灘管委會行政中心，南親碧波海岸，東靠規劃中的乳山市政務中心， 總占地面積330000平米，澳大利亞柏濤（墨爾本）設計有限公司全景 規劃設計。 金長城花園樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：金長城置業有限公司樓盤類型：海邊住宅均價：1550元平方米 綠化率39.2%樓盤特色：小區總規劃近20萬平方米，綠化率39.2%，30米生態綠化 帶，80米蔚藍海的視線，優秀樓盤品質，共同締造更為完美的“全海景 生活。區內公寓、別墅、綜合商店、超市、射擊場等商業、娛樂功能配套 齊全，項目周邊卡丁車運動場等娛樂設施使居住更便利。信報評價：80米蔚藍海視線、40里純天然銀灘、完善區內功能配 套、精品海景住宅品質，將“旅游、度假、養生、投資四重蔚藍海 岸生活締造的更為完美。 銀灘之心樓盤位置：山東威海乳山開發商：乳山市大陶家房地產開發有限公司樓盤類型：海邊住宅均價：1640元平方米樓盤特色：位于銀灘整體規劃中心位置，可以俯瞰銀灘全貌，風 景優美，占地440余畝，戶型設計多樣，體現人與自然、居住與大海 的完美和諧。 富紳海苑樓盤位置：威海乳山銀灘開發商：威海環建集團乳山環境房地產開發有限公司樓盤類型：海邊住宅樓均價：1700元平方米 綠化率：45%樓盤特色：地處銀灘黃金地段，建筑設計體現高低有序、層次分明，戶型多樣，總建筑面積二點五萬平方米，綠化率45%。 總結： 從乳山銀灘的戶型面積看：多為小戶型，銷售最好的也數小戶型，從4080是主打戶型。 從綠化面積以及容積率看：綠化從40%54%；從裝修程度看多為粗裝修，少數為精裝修。 從價格上看：均價多在16001700。 從社區配套看：周圍醫院、學校、購物、銀行等設施配套齊全，已經是成熟的社區。 從消費群體看：面向內陸3560歲的中、高檔人群。 從宣傳方向看：崇尚一種休閑、旅游、度假的生活方式。 以上種種表現形式說明乳山銀灘已經找準了賣點，因此吸引了不少投資、度假、養老的人。“碧海云天” 與乳山銀灘相比較： 最大的優勢就是：距魯中最近的海 相似的地方在：小戶型、低價位、配套齊全 不利性在于：環境炒作沒有深入人心、綠化率低二、“碧海云天”二期策略建議（一）、產品自身策略1、外立面的設計建議用明快的色調，體現悠閑、陽光的度假心情。2、陽臺的設計內陸人來海邊置業在很大程度上是為海的壯觀所吸引，陽臺的合理設計將起到至關重要的作用，為盡可能迎合客戶心理建議用寬大落地飄窗，充分體現海景住宅的優勢，借以提高了頂層的價格。3、防盜系統本項目陽臺為未封閉式，如果沒有防盜系統將影響到低層住戶的安全。4、外圍墻的設計外圍墻如果采用實體，必將影響到小區的美觀，建議改為鐵藝圍墻，以充分彰顯出休閑、度假社區的氣氛，與碧海藍天溶為一體，因視野的開闊亦能達到提升一、二層住宅售價的目的。在安全方面建議用防越報警系統。5、戶型、面積的設計根據一期的銷售情況及目標客戶的實際情況，本案在戶型、面積的定位是基本正確的，小戶型一期總價較低為本案的銷售做了成功的鋪墊，但是小戶型的設計會增加建筑成本，亦會帶來一些不同取向客戶群體的遺失，本司建議適當增加大戶型，面積在110左右，戶型設計為三室兩廳。根據對乳山銀灘的調查發現適當增加大戶型的策略是可以實施的。在戶型設計方面，依據海邊樓盤的實際情況及“建筑有型，陽光無價”的設計理念，本司建議一、二居室所有臥室朝陽。外加小型陽臺。6、客廳的設計根據本案的實際情況（北面可以觀海），為挖掘利用這一資源，本司建議客廳置于北面，落地飄窗、觀景大陽臺，真正實現海景住宅的優勢。7、一樓的設計我司對沿海樓盤的調查表明，一樓置業者以長期居住居多，根據這一情況建議在戶型設計方面，相對較大的戶型定在一樓，底樓空地設休閑小花園，用籬笆裝點，做足休閑愜意的氣氛。從而達到增加賣點，緩解7棟多層帶來的綠化面積低、采光性低于一期等不利因素，達到提高底樓售價的目的。根據置業者的實際情況，業主亦可以把花園委托給物業代為管理。（二）、宣傳策略： 鑒于一期宣傳材料主題不明確，可宣傳性不強等特點，對項目的主要買點即