鋪面轉讓費千差萬別 小心房產中介欺詐 時間：2008-5-4 16:39:48 查看評論 發表評論 前不久，市區的王小姐準備開間服飾店，由于其擁有廠家的支持可以拿到第一手貨，于是盤算著只要在相對繁華的地段找間月租大約元的鋪面，再花上一兩萬塊錢裝修裝修，粗粗一算大約投入萬元就可以開張大吉了?？墒?，當她看中金園路一間只有多平方米的鋪面時，卻意外發現，月租需要元不說，還要花上萬元的“裝修賠承費”，而這間鋪面的裝修橫看豎看都用不了萬元，而且幾乎一點利用價值都沒有。 據行內人士透露，所謂的“裝修賠承費”，換個說法就是“鋪面轉讓費”，也叫“頂手費”。那么，鋪面轉讓費到底是怎樣一個概念？記者專程對此展開調查。 旺地鋪面轉讓費相當一年租金 在龍眼南路（長平路南面）記者發現，一間裝修相當普通、面積來平方米的鋪面，其月租是元，其裝修賠承費就要萬元。記者詢問店主，這間鋪面的裝修已經殘舊不堪，為何還要如此高的價格？店主說，他在此經營好幾年時間，店鋪有一定知名度，這里的人流量也還可以，所以這個轉讓價格并不算貴。記者隨后在長平路北面的龍眼路段發現，面積與之差不多的鋪面，轉讓費更高達萬元出頭，長平路的鋪面轉讓費還要再高一點。記者又到金新北路和濱廈路一帶了解，濱廈路的月租一般是每平方米元，轉讓費約相當于一年的租金，而越靠近金新北，租金和轉讓費也就越高。一位房產中介人士透露，這一帶鋪面實在很搶手，濱廈路的鋪面一掛出“鋪面轉讓”，用不了幾天就能脫手，金新北則幾乎找不到一家想轉租的。多平方米鋪面轉讓費達萬 上述兩處商業旺地的轉讓費倒也不算貴，在一些特殊地帶，有一些商家卻漫天要價。如金陵路一間面積多平方米的鋪面，其轉讓費竟然將近萬元；四中巷的一間月租不足元、面積多平方米的鋪面，轉讓費也要萬多。據業內人士透露，這兩個點一是由于易初蓮花有可能搬到此處經營而起到的連帶效應，一個則是因為附近有幾所學校的客戶群。不過，并非所有鋪面的轉讓費都非常高昂，如老市區一帶和一些人流量較少的地帶，轉讓費就相當便宜，有的則基本不需要轉讓費。 采訪中，記者發現一個特點：轉讓費高與低主要取決于鋪面所處地點旺與不旺，而旺與不旺的區別就在于能否經營高檔貨。以金新路為例，長期以來基本形成了北段經營中高檔服飾，南段經營中低檔服飾及其他商品，經營類型比較雜，所以北段的轉讓費要比南段高。值得注意的是，同樣的產品尤其是服飾，南段的價格一般要比北段便宜。 初涉商場須防轉讓中的欺詐 正所謂蘿卜青菜各有所愛，轉讓費的高低基本上還是有一定的市場規律，但要提防轉讓中的“貓膩”。據悉，前不久有人通過房產中介聯系上一間轉租鋪面，經接觸后發現轉讓費比該路段其他鋪面便宜了三成，于是在中介的鼓吹下“機不可失”地與這間鋪面的經營者簽訂轉租合同并付了轉讓費。沒想到幾天之后，正當他在裝修鋪面時，這間鋪面的業主來了，告知他這間鋪面的原承租者已經到期，他準備把鋪面收回由自己經營。這人一聽頓時差點暈了過去，馬上撥打原承租者的電話，不料對方已經關機。好在跑了和尚還是跑不了廟，他還是找到了那家中介。后來經再三懇求，業主終于答應把鋪面租給他，但租金卻一下子提高了一倍左右。 據華居房產中介的楊先生介紹，鋪面轉讓費跟鋪面真正裝修所投入的多少并非成正比，更多的是參照這間鋪面的“點”好與壞。眼下有個別商鋪經營者利用手中所握有的經營權大做文章，其常用的手法就是拒絕讓后來轉租者與業主見面，而往往也有些急于求成者上當。他提醒初涉商場者，租鋪面無論如何都要與業主直接見面洽談，否則再誘人的條件也只能放棄。在與業主簽訂承租合同之前，要求業主提供房產證等必要證明，還要到有關部門查詢該鋪面是否被查封或者被抵押等情況，以避免受騙。 潮汕有句俗話：隔行如隔山。幾乎各行各業都有其內在的約定俗成的潛規則，這些規則往往介于法律法規的邊緣，鋪面轉讓費就是其中一項。行外人初次涉足其中有時難免被搞得一塌糊涂。因此，如果你準備做生意，最好就先做一番詳細了解，或者找一家比較成熟的房產中介幫忙，必要時再向法律界人士請教。總之，做生意一定要冷靜，遇到弄不懂的地方一定要想辦法弄懂。 門店轉讓商鋪轉讓費收取評論河南贏想力營銷策劃咨詢有限公司董事長、河南省商業經濟學會副會長、商報創富顧問王建新指出：第一：首先應明確：門（面）店轉讓費或叫商鋪轉讓費于法無據，僅僅是一種商業潛規則。門店轉讓費一般是原承租者向繼承租者收取，有“現承租方非法做二房東”之嫌。門面轉讓費完全屬未規范的市場行為，在現有法律基礎上無確切保障，所以貫徹雙方“你情我愿”、風險自擔原則。第二：門店轉讓費確實存在，在沒有法律規范的情況下難以根除或規范：很多門店現有承租方收取轉讓費的原因在：1、可能己方在取得該門店時間也曾經支付過轉讓費給原來上家，所以遇到自己轉讓時也向新承租人索回，以彌補自己的損失，這是一個商業怪圈；2、確實存在一些在自己承租后的裝修等非房租性投入，而這些投入在轉讓時沒有名目收回，只好收取新下家門店轉讓費。當然一些現有承租方轉讓門店時要新下家承接自己的“貨底子”作為轉讓費的一部分，則屬于典型的無理取鬧。第三、門店轉讓費應當有一個基本評價，尤其是提醒：新接手方要衡量自身項目的利潤率、投資額、承受力，不能使自己有錢交了轉讓費、有錢開店而無流動資金周轉！門店轉讓費高低主要取決于原、繼承租者對門店本身獲利能力的認知和市場供求關系。一些地段繁華的門店，人流量大，轉讓費就高，而一些地段偏僻的門店，人流量小，轉讓費就低，甚至不需要。一些過于堅持較高轉讓費的轉讓方因為新下家而遲遲等待，最終也可能使自己蒙受更多損失：轉不出去則必須自己繼續交納房租！第四：防范轉讓騙局，警惕炒家，維護自身利益：一些門店轉讓存在租賃期限馬上到期、門面即將拆遷、存在經營糾紛、多手轉讓等“貓膩”，而新接手方由于地理不熟、情況不透、人際生疏等，可能會上當受騙，造成開店不長久而關門，或者被迫承擔自己不應承擔的債權、債務等，造成經濟損失！正確的做法是：新承租方應盡量將老門面調查清楚，了解透門面所有權人、出租權人及出租歷史、租期剩余、水電繳費情況等詳細情況而后再下決心承租。新承租時，要把店面房屋所有權人請來，三方一起協商、談判。盡量達成書面的門店（面）商鋪轉讓協議，不要相信口頭約定；并另外與業主（還要注意查詢、督辦一下業主方面該出面辦理的店面租賃許可及轉讓手續）簽訂新的店面租賃合同。深圳鋪鋪旺提醒：轉租商鋪貓膩多huzhiqiang19881 發表于 搜狐焦點網 深圳業主論壇 深圳業內論壇 2011-06-04 15:23:35標簽:商鋪 深圳 貓膩 鋪鋪旺 鋪鋪旺研究院報道：最近，商鋪投資非常火，搶鋪的現象時常出現，商鋪轉讓也跟著火了一把。前幾年，有不少人專職炒鋪，特別是新鋪，租下來之后簡單裝修后立即轉讓，從中賺取轉讓費，很多商鋪的轉讓費也因此越炒越高?，F在，轉讓商鋪還能賺錢嗎？NO！絕對不可能！轉讓商鋪不僅不一定能賺錢，而且現在還有很多鮮為人知的風險，即便是不少人覺得轉讓協議已經簽得非常完美，但商鋪轉讓還是有不少問題防不勝防，一不小心十幾萬乃至幾十萬就打水漂了。上周五，鋪鋪旺就接到范小姐打來的求助熱線，稱自己在雙楠的一個鋪子要轉讓，就遇到了進退兩難的棘手問題。不少專職炒鋪的投資者，將商鋪租下經營一段時間后立即轉讓，從中賺取轉讓費，但如今，房東更謹慎，承租方接手商鋪后再轉租卻不一定賺錢。租賃合同越細致越好前幾年，有不少人專職炒鋪，特別是新鋪，租下來之后簡單裝修后立即轉讓，從中賺取轉讓費，很多商鋪的轉讓費也因此越炒越高。為什么范小姐轉租商鋪不僅沒有賺錢，反而還虧了本？對此，成都創博投資有限公司商鋪投資部吳剛分析認為，不少人沒有轉過商鋪，不清楚中間細節，很容易一轉鋪子就陷進去，因為涉及到轉讓費，如果事先沒有約定好，幾萬乃至幾十萬的轉讓費很可能就打水漂了。很多人轉商鋪都只考慮如何約定好自己租賃期的條款，基本上不會考慮到轉讓給第二承租方中間過渡的問題，這就被不少房東利用，表面是同意租客轉讓商鋪，但事實上房東的限制條款讓租客根本轉不出去，從而提出要分轉讓費等要求。所以對于范小姐這種情況，一定要在簽合同時就約定好轉讓給下家時，第二承租方可以簽訂X年以上的租賃合同?？傊贤郊氈略胶?，可加一些彈性條款，以保護自己的權益。就范小姐遭遇的問題，中豪律師事務所律師蔣昊表示，如果范小姐要起訴，基本上是沒有勝算的可能。遇到這種情況，只能在前期做好規避，在當年接鋪子交轉讓費的時候，就一定要和房東約定好簽定合同的時間，看時間長度能不能接受。最好再加一個條款，比如當鋪面要到期之時，自己有權轉讓鋪面，房東有義務配合與第二承租人簽訂時間期限不超過X年的租賃合同。總之，如果之前沒有把這些細節約定好，房子要到期的時候，就會很被動。轉租商鋪虧一半去年5月份，范小姐花了3.5萬元，在雙楠街接手租下了一個不足10平方米的鋪面做童裝生意，生意不好做，連續虧了一年，于是范小姐決定將該鋪面轉租出去。因為地段的原因，該商鋪一掛出轉讓的牌子完全不缺看鋪的人，但卻遲遲轉租不出去。范小姐每次帶下家去和房東簽轉讓協議時，下家都會要求房東一次簽25年，租金遞增；但房東卻要求商鋪租期一年一年地簽，“因為很可能明年要收回來自己做”。因此，每次聽到房東提出的這一要求，原本有意接手商鋪的下家都不能接受。范小姐意識到，雖然當時和房東簽的轉讓協議上清楚地寫明：該商鋪可以轉讓。但是，只要房東不松口，該商鋪是鐵定轉不出去的。于是范小姐找到房東協商，誰知房東卻提出另一個要求：轉讓費五五分，而且5月5號合同到期如果該商鋪還沒轉讓出去，范小姐就必須交下一年的租金；如果不交租金，房東就要以范小姐違約為由將該商鋪收回。如果再交一年租金自己就還得虧一年，而且一年后同樣要面臨商鋪轉讓的問題；如果繼續轉讓，按房東現在的態度，在合同到期前肯定無法轉租出去。一旦房東收回商鋪，自己3.5萬元的轉讓費和裝修費就全打水漂了。無奈之下，范小姐只好同意了房東的要求，加上裝修總共轉讓了3.6萬元，分了1.8萬元給房東，自己硬生生地虧了1.7萬元。要約定非人為因素的賠付邱先生花了10萬元轉了個商鋪，合同期限簽了5年，現在才第二年，商鋪剛開始轉虧為盈，但是因為在老城區，這一片突然要拆遷，邱先生無比郁悶，房東表示這種情況與自己無關，邱先生即從房東那兒退不到自己的租金和押金，10萬元的轉讓費更是打水漂了。專家支招邱先生這種屬于非人為因素，如果你選擇的商鋪在老房區、舊城改造區時，就一定要慎重，最好先找主管部門打聽一下是否拆遷，什么時候拆遷。除了拆遷，商鋪轉讓時還要考慮到遭遇地震、火災等風險后該怎么處理。這些對房東和承租方財產造成危害或損失的情況，都要在合同里有所約定，以維護自己的合法權益不受侵害。事先確認能否辦理執照陳小姐在科華北路轉到一個商鋪準備做中介，但是商鋪轉到后去注冊公司辦理營業執照時，發現該商鋪地址上已有公司注冊，而且公司并沒有注銷和遷出，所以自己無法辦理執照，但是轉讓費已給，退也退不了。專家支招接手別人轉讓的店鋪前，一定要先了解原店的營業執照是否隨公司轉出。而且最好了解一下管理費交納期限是什么時候，交鋪前的費用是否已經結清，這些都有必要在轉讓之前，先到工商部門詢問清楚。同時，還要明確房東是否會配合你辦理營業執照，因為營業執照的辦理還必須要房東提供產權證和身份證。約定好房東不能增收費用黃小姐在蓮桂西路有一鋪面合同要到期了準備轉讓，房東突然提出要增收“更名費”，即黃小姐和下家要分別交5000元給房東，如果下家不愿意給，那意味著黃小姐要白白給房東1萬元，否則房東不會配合黃小姐轉讓該鋪。專家支招轉讓時，房東零時增收費用的現象比較常見。建議在當初轉讓合同簽訂時，就應該寫明租客合同期滿轉讓該商鋪時，房東要配合租客轉讓該鋪，并不能增收取除第二承租人押金和租金以外的其他費用。轉讓前認真檢查商鋪配置朱先生轉到一個商鋪，可是第二天進場裝修完自己關門的時候才發現，商鋪的卷簾門關不了，基本等于報廢，朱先生找到房東要求換，房東卻表示，最早他裝的卷簾門是好的，壞了也是上家弄壞的，朱先生應該去找當時轉商鋪給他的商家。專家支招一半轉讓后出現問題，商鋪出現問題房東都不會掏錢修補，所以在簽轉讓合同交轉讓費前，一定要認真檢查商鋪內的配置，門窗、水電等，如果有問題就及時協商更換，如果是帶器材轉讓，那貨架、柜臺、桌椅等的質量也都要認真檢查，因為這些設備的費用都是已經攤到轉讓費里的了。漲租金要在合理范圍內彭女士有一商鋪要轉讓，和房東簽了4年合同，月租金4000元，每年遞增5%。合同到期時租金為4410元，但轉讓時，房東說租金要直接漲到5200元/月，租金直接漲了近800元，直接遞增18%，這樣的租金彭女士想將該鋪轉出去簡直是天方夜譚。專家支招轉讓時，房東突然漲租金來限制租客轉讓，從而達到分轉讓費、收取單獨的轉讓費用等目的的現象比較多。一半情況，租客認為在租賃合同中約定好了租金和遞增后，租金這塊就沒問題了，很少有人會考慮到約定轉讓后第二承租方的租金，否則，就會出現彭女士遇到的這種情況，房東漫天要價，同意你轉商鋪但是又讓你轉不出去，非常被動，所以在租金上，簽合同時，還應該約定第二承租方的租金和遞增最多不能超多X%。轉租商鋪五大問題要提防商鋪轉讓中，除了以上范小姐越到的問題，還有幾大風險要特別提醒各位讀者，轉租商鋪前一定要看好想好，接手店面切勿心急。飯館服裝店轉讓忙 專家建議接手要找房東簽合同新聞日期： 2008年02月22日 10:41:49 節后商鋪忙轉讓，幾家歡喜幾家愁商報記者 周敏/攝大河網-河南商報 記者 婁俊嶺 王光輝創富熱線嗎？請幫忙發個消息吧，我有門面房要轉讓，我有門面房要轉租春節過后這些天，創富熱線每天都能接到十幾條要求出租轉讓商鋪的消息。創富記者調查發現，節后商鋪轉讓相當普遍，而且轉讓主要集中在餐飲、服裝行業。A【調查】飯店服裝店成轉讓大頭記者從創富熱線和網上隨機抽取了50條鄭州市區內的店鋪轉讓信息，并進行了整理，位于金水區的就有24家（見下表）；50家轉讓店鋪中，主要集中在服裝、餐飲、化妝品、精品店、兒童用品等幾個行業，其中服裝和餐飲占五成以上。在抽樣調查的50家轉讓店鋪中，面積最小的只有8平方米，面積在45平方米（含45平方米）以下的有38家，占76%。另外，50家被調查商鋪中48家要求接手方支付商鋪轉讓費，七成以上轉讓費用在1萬元至4萬元之間。商鋪轉讓費是最讓開店者頭痛的一項成本。“我找商鋪找了好幾個月，都是因為轉讓費談不攏放棄了?！?想開家燒烤店的田繼明表示，鄭州的轉讓費經常比一年的租金還要高?！拔医邮謺r出了3萬元轉讓費，現在轉給別人也不能虧本呀?！币晃灰D讓商鋪的老板的話聽起來似乎也有道理。鄭州市區50家轉讓店鋪分布金水區 48%二七區 34%其他區 18%B【分析】扎堆轉讓緣于創業習慣采訪中，很多商鋪老板都表示，每年春節一過，店鋪轉讓就多，年年如此！“這與咱們的傳統思維和創業習慣有關。”商報創富顧問、河南贏想力營銷策劃咨詢有限公司董事長王建新說。每到年底的時候，大家都忙著過年，很少有人在年底開店，因此，接手店鋪的人相對較少。而同時，雖然有些商鋪經營者處于賠錢階段，但是很多人會選擇堅持到年底，這樣生意也算是告一段落?！安还苁寝D行也好，搬遷也好，多數人不愿意在過年時折騰，而常會等到年后?！蓖踅ㄐ抡f，另一方面，新的一年開始了，很多人就開始謀劃新的事業，因此，對于開店創業的人，想在新的一年里有個新的開端，這也符合人們的創業習慣。C【建議】 創業開店花多少錢辦多大事很多初創業者因為準備不足，第一次開店往往以虧本而告終。針對開店創業者易犯的錯誤，應該注意哪些問題？遵循哪些原則？商報創富顧問、AAA國際品牌運營機構首席營銷策劃師陳奇文分析出現的問題并給出了建議：急于開店，過度關注轉讓費?！吧倘φ{查”工作要在簽訂店鋪租賃合同之前做好。陳奇文說，要多問自己幾個問題：比如商鋪周邊的消費力如何？自己店鋪的目標消費者會不會來？有什么辦法能把消費者吸引到自己店里？開業后能不能一炮打響？等這些問題解決好了，再決定是否租賃店鋪。重裝修輕推廣。簽完合同，進入商鋪裝修。有的投資者為追求店面效果，往往把手里為數不多的資金都投入到新商鋪的裝修上，結果造成開業后流動資金嚴重不足，從而因資金缺乏而在市場推廣方面投入明顯不足。對于新開業的店鋪來說，市場推廣方面的投入往往顯得更加重要，所以投資人應提前做好預算，預留足夠的流動資金。陳奇文說，在開店前期，要對資金做好預算，花多少錢，就要辦多