開發旅游水上樂園項目的立項審批流程許多開發商為了拿下項目，首先想到的是做一個規劃方案。他們認為沒有規劃方案，不知道干什么，怎么能立項呢？是的，該問題想說的是，先做規劃方案，再立項申請。然而這正確嗎？一、開發旅游水上樂園項目時，應該先做規劃方案，還是先立項申請？讓我們參考房地產項目立項所需的資料：1. 到國土局辦理國有出讓地的土地手續；2. 辦土地手續期間，土地儲備中心會統一到規劃局辦理規劃條件；3. 具備工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；4. 具備節能評估能力的工程咨詢機構編制節能評估報告；5. 到環保局辦理環評批復手續；6. 到地震局辦理抗震安全性評價意見；7. 到該項目的行業主管部門辦理行業審查意見；8. 項目單位的立項申請文件；9. 項目單位的營業執照和組織機構代碼證。該立項所需的資料中，第1、2條要求了辦理土地手續和規劃條件。許多旅游開發項目，特別是旅游景區建設項目，何來辦理土地手續和規劃條件，因為許多旅游開發項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃范圍內，不完全按照城鄉規劃法實施。比如在林業部門主管的自然保護區內建設索道上下站管理用房、接待設施、游客中心（可能以其他項目名稱報林業廳/局審批）、游覽景點等和旅游相關的游覽和服務設施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設用地，也不會去找發改委按照其要求的立項審批流程進行立項報批，更不用說準確上述立項所需的資料。但是，并不是說旅游開發項目不需要立項報批，而是應該根據不同項目尋找不同的審批流程。所以說，要討論“先做規劃方案，還是先立項申請”，應該根據不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項報批的主管部門也應該依此選擇不同的立項報批流程。但是，本文主要針對非自然保護區、風景名勝區、國有林場/農場/牧場等特殊用地范圍內的旅游開發項目，按照發改委非限制行業項目的立項報批程序的旅游開發項目立項審批流程，進行系統性分析，以供旅游開發商參考。二、立項申請應準備哪些材料？上一個問題還沒有完全解決，通過提出“立項申請應準備哪些材料”這一問題，可以合并解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發改委非限制行業項目的立項報批程序，申請旅游開發項目立項審批。發改委首先對投資規模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表并提交項目介紹，即可備案；超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢資質（甲級工程咨詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發改委立項審批。一般的旅游開發項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅游主管部門提交給發改委等相關部門，具體應提交的資料包括：1. 項目單位（企業）提出立項申請報告； 2. 由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；旅游主管部門關于該項目的審批意見；3. 項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見；國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見；4. 環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見；節能評估報告（需工程咨詢資質）或填寫固定資產節能登記表；企業營業執照等其他資料。在上述旅游開發項目立項申請所需的資料中要求“項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見”，要求的是項目選址意見書，不需要規劃方案，即無需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的說法。但是，在實踐中，對于不在城鄉規劃的城區/鎮區范圍內的旅游開發項目用地，一般開發商會先做個規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿著該規劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門以規劃方案為依據來審批項目。反思上述程序，本文認為，許多旅游開發項目總體規劃方案編制不是旅游開發商的職責，而應該是政府的職責，但是政府沒有動力機制去編制該規劃方案，而由旅游開發商推動該規劃方案編制工作，因為旅游開發商想投資開發該地塊，需要規劃方案。比如上面提及的千年皇后鎮項目，對于該上萬畝地塊，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅游開發商名義上報該區域的總體規劃方案名不正言不順。在最新的城鄉規劃法下，土地利用必須按照規劃實施，沒有規劃下何談建設項目選址是否符合規劃要求。因此，該項目的總體規劃應該由旅游主管部門委托相應級別以上旅游規劃資質的旅游規劃設計機構進行編制，并約束旅游開發項目申報旅游項目時復合該總體規劃的要求。三、哪些旅游開發項目需要編制可行性研究報告？依照上述所言，并非所有的旅游開發項目都需要編制可行性研究報告，而是根據項目所在用地主管部門、項目用地性質、項目建設內容及投資規模而定。世界自然遺產、文化遺產保護區、自然保護區范圍內，除了游覽設施和少量旅游服務設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門審批建設內容。在實際操作中，在上述保護區內也有修建接待設施、索道等項目，投資規模在1000萬元以上的一般需要報縣級發改委審批或備案，超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規模（不同省份不同投資規模要求）需要上報市級發改委主管部門，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。風景名勝區、旅游度假區、重點文物保護單位、國家A級旅游景區的立項