九州商務大廈規劃設計建議案 發展商 威海創潤置業有限公司提案 北京華艷偉業日期 2012年2月 2 商業項目的前期規劃和整體思路鋪排將是成功的基礎 目錄contents 4 5 設計建議 經營建議 1 2 3 項目定位 指標要求 實施方法 項目定位 1 主題定位 科學定位 part1 1科學定位 科學定位 剖析商業客流 市場細分 確定目標市場 按目標公眾特征組合 營銷手段 由于市場需求和競爭狀況的不斷變化 商業項目應隨機應變 采取新的 科學的市場定位 part1 2主題定位 8 主題定位 設計建議 2 洗手間布局 樓層規劃 走道設計 內部設計 動線規劃 建議1 規劃最佳使用率商鋪使用率不能太低也不能太高 除去消防 消費者活動空間等使用空間 使用率在50 左右 為商鋪最佳狀態 建議2 打造進深與門面的黃金分割點商鋪進深與門面比例適中不僅利于投資經營 而且有利于商場整體規劃及日后經營管理 商鋪的進深與門面的最佳比例為2 1 高于3 1 商鋪價值隨之降低 建議3 突顯商場空間商鋪是商場內部的主要部分 商鋪與商鋪采用 穿透式 設計 通過透明玻璃墻體間隔 以通透效果 突顯空間 規劃設計建議 建議4 人流消費習慣商場的平面規劃設計按由左至右的全場回環原則 縱向規劃蝸牛式步步引誘的原則 建議5 強調第三功能輔助商場在規劃時必須兼顧休閑 娛樂甚至健康運動功能 建議6 適度規模消費者在出現疲勞的時間指數為大于3小時 路程指數為大于7500米 商場的規模設計要適度 太小不足形成賣場 太大也會出現空殼現象 規劃設計建議 part2 1動線規劃 1 注重內外溝通商場的人流動線設計不僅僅是商場內部的人流交通與疏散問題 它更為注重的是商場內部人流與外部街區人流的交流與溝通關系 商場平面 立體人流的自然順暢 平均分配關系 2 避免盲區最大限度地避免綜合商場內的盲區和死角問題 同時更加考慮到消費者在商場內購物的自然 舒適 輕松的行為過程和心理感受 3 人車分流本項目由于進深與面寬較為狹小 可能會出現車流和人流交叉的現象 在一定程度上影響人流動線的走向 因此 投資者在審視商業項目時 要注意商業體內部的人車分流情況 4 建筑小品 硬質景觀的設計商業項目內部的建筑小品和硬質景觀的設計 有利于對設置在其附近的商鋪 吸引更多的人流在此經過 動線規劃 動線規劃 5 商業項目的出入口設置商業項目的出入口要與周邊的市政交通相配合 實現內部交通動線與外部交通體系的溝通 另外 商場的主要出入口的外部 應該設置一定的緩沖空間 一般為10米 10米的廣場 以容納從各個方向來的人流 而在主入口內要設置前廳 使人流能從這個聚集點分散到各個業態分區 以實現商業利益的最大化 6 人流與貨流避免交叉商業項目在運輸貨物時 應該保證與人流分離 不要因為運貨占用公共空間或電梯系統 而阻礙人流走向 因此 要采取在人流量較低的時間段 運輸貨物的原則 7 其他附屬設施與人流動線的關系處理燈柱 廣告招牌等附屬設施亦會影響到人流動線 這些附屬設施要保障一定的間距 以確保人流的通行空間不受到影響 15 動線規劃 內部交通 汽車時代停車場及停車數量的重要性 外部交通 項目周邊交通對項目的影響不容忽視 交通指引 清晰的交通指引讓消費者方便找尋 16 part2 2樓層規劃 1 樓層設計與業種組合商場樓層設計要考慮業種規劃 與業種有效組合 以樓層作為業種及相關行業的大場 樓層與業種是相互關聯的關系 解釋消費群消費習慣樓層設計要考慮消費者的消費習慣 流程 一般消費者逛商場的習慣與樓層功能組合流程圖 商場樓層功能設置 從底層到高層 樓層規劃 2 以業種定位作支撐點業種根據消費者消費習性進行布局 樓層設計也應考慮到消費者消費習性 才能有效進行樓層的規劃設計 以業種定位作支撐點 有效的樓層設計 能夠保證消費者在商場的停留時間 樓層規劃 part2 3內部設計 一般大型商場都會有商場內庭 作為顧客休閑 觀賞 及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間 內庭的設計 除了要有足夠的空間 與內庭小品配合外 還要注意兩大要點 內部設計 1 和諧性與均好性以商場核心主題特色為基點 通過內庭景觀 小品的有效組合 與商場主題特色密切聯系 保證內庭景觀 空間及與商場主題特色的和諧性與均好性 2 與廣場互動商場內庭與廣場 一 內 一 外 其二者具有共性 又各具特性 為人群提供活動空間 而內庭則側重于體質商場內人流的停留時間 廣場側重于商場外圈的人流集合 如何將廣場與內庭通過互動作用 導入人流 應是內庭設計的一個重要因素 內部設計 part2 4走道設計 1 脈絡清晰商場內過道設計要清晰 過道脈絡設計好壞 不僅影響對人流的疏散 也影響商鋪布局 2 與指引標志結合指引標志主要是指引消費者目標方向 一般要突出指引標志 在過道交叉部分設計 3 合理設置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導 商場過道寬度設置要結合商場人流量 規模等 必須設置 本項目的過道寬度在4米左右 4 避免重復主次干道的設計要避免讓顧客走重復路 采用圍繞中廳的雙環回型結構 這種結構可以增加商業的通透感 適應顧客視線 避免人流死角 吸引人流 走道設計 主次干道的設計要避免讓顧客走重復的路 盡量采用圍繞中廳的雙環回型結構 這種結構可以增加商業的通透感 最大化的增加顧客視線內的商鋪數量 避免商鋪人流死角 有利于最大限度地吸引人流 使商鋪價值達到最大化 走道設計 part2 5洗手間布局 1 隱性 布局商場洗手間 作為商場的附加設施 它的布局設計不能有礙商場的經營功能 商場洗手間布局 要以 隱性 作基點 通過專用過道設置 將洗手間與購物空間形成有效分隔 2 采用回避法商場某些業種 如飲食 食品類等 應回避與洗手間相鄰 3 確定數量綜合商場人流量確定洗手間個數 避免洗手間出現排隊堵塞現象 且應每層都設置 洗手間布局 指標要求 3 負荷承重 配套設施 主力店選址 建筑面積 part3 1負荷承重 負荷承重 承重要求賣場區 500 倉庫及收貨區 1000 辦公室 150 200 一般百貨公司 350 供電負荷商場照明 300kw 事故照明75kw 商場戶外照明 30kw冷凍壓縮機設備 250kw 備用電250kw 生鮮設備 224kw 備用62kw 商場空調通風 650kw家電區插座 26kw美食廣場 86kw 如肯德基 麥當勞250kw 商場排水設備 10kw商場弱電電源 20kw 備用電20kw part3 2配套設施 配套設施 商業形態 業種的分布規劃會影響購物中心的局部規劃設計 也是購物中心持續經營 利潤最大化的基本保障之一 購物中心內容的經營戶較多 購物中心必須將承擔租戶經營業態 業種進行統一商業規劃 形成錯位經營 這樣也有利于購物中心內部個體經營戶區域的建筑 結構 水電 暖通 裝修等方面的設計與經營戶的要求相配套 配套設施 part3 3建筑面積 建筑面積 建筑占地面積 15000平方米以上土地性質 國有商業用地消防 符合國家及當地標準并能通過驗收其他要求 供水 供氣 通訊設施 空調到位 part3 4主力店選址 隨著蘇寧電器在全國的連鎖擴張 在全國不同地區和級別的城市均需要符合開設商場條件的商業物業 具體區域要求如下 1 副省級以上城市 直轄市 省會城市 副省級城市核心商圈5000平米以上 2 區域商圈4000平米以上 3 大型社區3000平米以上 4 地級城市市區人口50萬以上 具有一定的購買能力商業中心3000平米以上 5 縣級市場江蘇 廣東 浙江 山東等地的縣級市 內陸省份發展較快的縣級市 百強縣優先 副省級以上城市的較發達的郊區縣核心商圈核心位置3000平米以上 蘇寧電器集團的連鎖發展選址要求 主力店選址 產權 獨立 清晰的產權 區位 位于城市或某區域的商業中心 人流量大 交通便利 面積 3000平方米以上 樓層 從一樓開始 地級市場樓層不超過四樓 縣級市場樓層不超過三樓 廣場 物業距街道的距離在6米以上 有開闊的停車場和門前廣場 設施 合格并正常使用的消防系統 合格并正常使用的供水供電系統 空調系統 扶梯和貨梯 兩層以上 蘇寧電器連鎖店選址標準如下 主力店選址 物業要求1 物業縱深在50米以上為佳 原則上不能低于40米 臨街面不低于70米 2 層高不低于5米 對于期樓的層高要求不低于6米凈高在4 5米以上 空調排風口至地板的距離 3 樓板承重在800kg 平方米以上 對期樓的要求在1000kg 平方米以上 4 柱距間要求9米以上 原則上不能低于8米 5 正門至少提供2個主出入口 免費外立面廣告至少3個 6 每層有電動扶梯相連 地下車庫與商場之間有豎向交通連接 7 商場要求有一定面積的廣場 威海家家悅選址標準如下 主力店選址 對停車場的要求1 至少提供100個以上地上或地下的顧客免費停車位 2 必須為供應商提供20個以上的免費貨車停車位 3 如商場在社區邊緣需做到社區居民和商場客流分開 同時為商場供貨車輛提供物流專用場地 40尺貨柜車轉彎半徑18米 威海家家悅選址標準如下 主力店選址 其它1 市政電源為雙回路或環網供電或其它當地政府批準的供電方式 總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求 備用電源應滿足應急照明 收銀臺 冷庫 冷柜 監控 電腦主機等的用電需求 并提供商場獨立使用的高低壓配電系統 電表 變壓器 備用發電機 強弱電井道及各回路獨立開關箱 2 配備完善的給排水系統 提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表 給水系統應滿足商場及空調系統日常用水量及水壓使用要求 儲水滿足市政府停水一天的商場用水需求 3 安裝獨立中央空調系統 空調室內溫度達到24度正負度標準 4 物業租賃期限一般為20年或20年以上 不低于15年并提供兩年免租期 威海家家悅選址標準如下 主力店選址 7天連鎖快捷商務酒店 主力店選址 位置要求 1 3公里范圍內企業 工廠 機關單位密集 有較充足的商旅住宿需求 2 1 5公里范圍內有4星以上酒店及甲級寫字樓為佳 3 臨街為佳 商業繁華區也可內進 但距路口最好不超過50米 不可有過多迂回及分岔 需有車道直達門前 同時路口及沿途需能提供路標 4 1公里范圍內有較完備的生活配套 餐飲 購物 娛樂便利 5 治安秩序良好 7天連鎖選址標準如下 主力店選址 利用招待所 賓館 辦公樓 廠房等舊物業進行改造1 建筑物為長方體 建筑面積在3000 6000 的范圍內 寬度或進深以14米左右為最佳 舊招待所 賓館客房間數在80間以上 2 建筑物結構為框架結構 外觀整齊 允許進行改造 3 紅線范圍內有一定回旋余地 可以合理劃分對客服務區域與員工活動區 4 周邊有一定的空地 出路通暢并可停車 車道一般為5 5 6m寬 要考慮通向停車場的流向 有回車路線 停車位在20個左右 7天連鎖選址標準如下 主力店選址 7天連鎖選址標準如下 最佳基礎設施配置1 水 進水管徑75mm以上 2 電 用電不低于350kva 3 排污 納入市政排污管網 有化糞池 4 通訊 最好留有總機或一定的直線電話 有線電視 5 供暖 北方地區 設施到位 6 消防 兩個以上消防樓梯 樓層消防疏散間距不超過20米 70立方米消防水池容量 如不符標準 需具備修建的空間 7 房屋使用性質最好是商業服務業或者具備變更為前者的可能 8 房產產權清晰 盡量回避銀行抵押物業 主力店選址 地理位置和交通條件1 靠近如商務中心 工業區 展覽中心 物貿中心 機場 大型游樂場等區域 2 鄰近主要公路 或高速公路 的交叉道口 交通樞紐 市郊結合部 火車站 汽車終點站 大型停車場 商業網點等 以展覽 商務 商業 車站等中心為最佳 3 交通便利 能直達機場 車站 港口或經濟文化中心 錦江之星選址標準如下 主力店選址 市場條件1 所在地有良好的經濟文化發展前景 投資和經營環境適合于賓旅館行業 2 周邊有較大的車流量 人流量 3 附近有較多的企事業單位 錦江之星選址標準如下 主力店選址 建筑 改造條件1 建筑物為長方體 建筑面積在4500平方米 6000平方米的范圍內 或可以建造的容積率在此范圍內 2 寬度或進深以16米左右為最佳 3 建筑物結構為框架結構 允許進行改造 4 周邊有一定的空地 有回旋的余地 出路通暢并可停車 5 水 電 煤氣 排污 通訊等設施到位 6 三通一平 市政配套到位 到紅線 7 占地面積2000 4000 左右 視地理位置與價位而定 錦江之星選址標準如下 主力店選址 物業類型1 標準店物業目標 購物中心 商業綜合體 寫字樓裙房 2 獨體建筑 歷史風貌建筑 市政景觀公建 面積需求1 標準店 1500平方米 4000平方米 2 高端店 5000平方米 10000平方米 俏江南選址標準如下 主力店選址 商圈要求1 城市核心商務區 辦公人群密集 外資企業眾多 政務機關聚集 2 城市中高端百貨業集中區域和高端餐飲 客單價在200元以上 集中區域 3 城市景觀區 水景 湖景 江邊 公園 4 具有便利的交通通達性 俏江南選址標準如下 主力店選址 停車位1 標準店 固定或流動性停車位或免費停車卡 券 不少于50 80個 2 高端店 必須有固定停車位不少于80 100個 可以配套部分流動性停車位或免費停車卡 券 廣告位及招牌1 必須有獨立招牌及獨立形象的良好展示面 俏江南選址標準如下 主力店選址 主力店選址 商圈要求 項目5公里范圍內人口達20萬以上 臨近城市交通主干道或快速干道 至少雙向四車道 且無 綠化帶 立交橋 河流 山川等 明顯阻隔為佳 商圈內住宅及人口有快速增長趨勢 周邊人口暢旺 道路與項目的銜接性比較順暢 車輛可以順利的進出停車場 物業要求 縱深50米以上 面積一萬平方米左右 層高不低于10米 對于期樓的層高要求不低于12米 凈高在9米以上 空調排風口至地板的距離 樓板承重在1500kg m2以上 對期樓的要求在2000kg m2以上 柱間距要求10 12米以上 正門至少提供2個主出入口 每層有電動步道梯連接 地下車庫與商場之間有步道梯連接 停車場地要求 1000個以上免費停車位 為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位 提供貨提供物專用車輛掉頭及轉彎的場地 40尺貨柜轉彎半徑18米 其它 電源雙回路或環網供電 滿足商場營運及司標廣告等設備用電需求 備電滿足應急照明 收銀臺 冷庫 冷柜 監控 電腦等需求提供供商場獨立使用的高低壓配電 獨立中央空調系統 物業租賃期限為20年或20年以上 并提供一定的免租期 百安居選址 主力店選址 國美電器連鎖店選址標準如下 產權 獨立 清晰的產權區位 位于城市或某區域的商業中心 人流量大 交通便利面積 3000平方米以上樓層 從一樓開始 地級市場樓層不超過四樓 縣級市場樓層不超過三樓廣場 物業距街道的距離在6米以上 有開闊的停車場地和門前廣場設施 合格并正常使用的消防系統 合格并正常使用的供水供電系統 空調系統 扶梯和貨梯 兩層以上 國美電器 實施建議 4 樓層建議 景觀綠化 商業內裝 形象控制 公共設施 part3 1樓層建議 樓層建議 負二層已經具備地下停車功能 建議周密考慮考慮停車動線 方便業主購物 消費 樓層建議 設置貨物運輸通道 負一層考慮增加貨梯位置 便于業主購買大宗貨物 負一層的建議考慮中庭設計 增加層高 樓層建議 一層外圍商鋪可以出售 內街商鋪與商場功能應該結合在一起 需要考慮出售還是持有 一層人流扶梯在室外 運營維護與維修才能確保其功能延續 慎重對待一層的商業內街的業態分布與統一經營 樓層建議 設置貨物運輸通道 二 三 四 五層分割式商鋪不適應集中性商業經營 應考慮更改規劃結構 一層的建議設計中庭 增加層高 一層增加后門 方便小區業主購物 根據初步設想 擬引進超市或電器賣場滿足本身及周邊商圈的需求 地下1 地下停車場 供客戶停車購物 若面積不夠 改為地上停車 2 地下停車場的局部空間作為賣場的外倉使用 3 超市 電器賣場收貨區 貨物進出賣場的出入收退貨碼頭 3 地下一層超市 地上1 一層 電器賣場 2 二層 五層 時尚百貨 家具家私 院線電玩 休閑餐飲等等 part3 1商業空間 62 商業空間 商業空間已成為人們的 第三空間 營造良好的商業空間至關重要 國際 國內成功商場必然營造良好的具有商業氛圍的空間 達成商業項目的長久與升值 1 舒適性 2 體驗性 3 互動性 4 強化認知 包括項目對外名稱 場內 場外的指引 已建成的商業項目 應該通過良好的內裝設計和外立面設計營造良好的商業空間 63 64 65 66 67 68 part3 2景觀綠化 景觀綠化 商業項目都設置有廣場 廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所 為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺 能夠起到良好的聚客作用 另外 它也可以是室內商業空間的有益延伸 如在廣場周邊布置餐飲 休閑項目或室外運動娛樂設施 也可將其作為戶外展示及大型營銷 促銷活動的空間 景觀小品能增加顧客休閑情趣 景觀綠化 綠色植物融入中心內外 part3 3形象控制 定位中高端中心 以快時尚產品線為主 故在外裝設計上大量采用玻璃 鋁合金 高檔石材提升商場的整體檔次并使用燈箱式戶外廣告國際一線品牌的引進提升整體沿街門臉檔次感精美的陳列櫥窗美輪美奐 形象控制 外裝正面設置led廣告牌a 增加商業時尚度 b 增加商場的創收 c 在視覺上吸引顧客 提升進店率及人流量 形象控制 外墻燈光建議選擇lde節能燈 形象控制 避免空氣對流 中心入口設計門斗 形象控制 part3 4商業內裝 商業內裝 建議地面拼花設計 每個樓層統一地面拼花設計 帶來視覺重復 提升可記憶度 建議頂部照明 商業內裝 建議中庭照明分路控制 商業內裝 共享空間垂直風口 商業內裝 中心立柱設計 商業內裝 part3 5公共設施 不銹鋼材質制作精良小巧精致 公共設施 建議洗手間設計 男女比例按1 2設計 公共設施 建議洗手間設計 公共設施 建議電梯前室設計 公共設施 建議設置風幕機 公共設施 商業會所入口設置除塵墊 公共設施 經營建議 5 嚴謹的市調 正確的運營 科學的業態 差異化經營 part5 1差異化經營 92 差異化特色經營 就目前市場來看 商場數量多 且定位趨同化 因此必須有差異化的特色經營定位 只有突出特色 才能吸引客流 1 形成經營品牌和商品上的差異化 目標定位準確2 形成主題差異化3 形成營銷方式和方法差異化 個性化 par