目錄一、項目前期定位研究階段（一）項目定位研究1資料收集2市場調研報告3產品塑造報告（二）設計啟動準備工作1編寫設計任務書（方案）2分項投資成本估算分析3分階段施工工期預估4編排初步設計進度計劃5考察選擇設計單位二、設計招投標及商務談判階段（一）組織方案設計招標、評審工作（二）設計合同的技術、商務談判工作（三）編寫設計任務書（施工圖）三、方案及擴初設計階段（一）方案設計1方案深化2成本估算分析與成本控制3方案報建（二）擴初設計1擴初設計原則2主要設備初選3專項深化設計參數提供4工程概算分析與成本控制5擴初設計評估意見6擴初送審（三）方案與施工圖設計交接（四）材料樣板初選四、施工圖設計階段（一）施工圖設計原則（二）主要設備選型（三）專項深化設計（四）工程預算分析與成本控制（五）施工圖設計評估意見（六）施工圖報建（七）施工圖流轉、會審與歸檔（八）材料樣板選樣與封樣五、施工招投標（一）工程招標控制（二）工程招標六、項目施工階段（一）設計交底（二）現場施工管理1施工現場設計協調2施工樣板選擇及確認3施工效果控制4施工現場質量管理5設計變更管理6工程現場簽證管理（三）竣工驗收及施工整改七、項目收尾及總結歸檔（一）項目總結及后評價（二）竣工備案（三）工程結算及成本分析報表房地產產品開發管理標準流程一、項目前期定位研究階段（一）項目定位研究1 資料收集技術管理部和前期配套部，針對地塊內政府規劃部門的有關要求進行征詢，并獲取政府規劃部門對項目規劃設計要求。（包括：容量、密度、公建配套、道路網絡等）合約審計部提供同類型產品的成本分析報告以及相關科學數據。項目工程管理部結合以往同類產品的施工工期及施工經驗，預估本項目施工總周期。2 市場調研報告技術管理部配合市場部，對項目的市場定位、客戶定位、產品定位等進行技術可行性研究及建議。3 產品塑造報告（1） 根據市場部市場調研報告，技術管理部提出適應于該項目的產品模式及其優劣比較。（2） 根據合約審計部所擬成本分析報告，提出項目整體投資估算。（3） 項目工程管理部提供項目施工總周期。（4） 對業內同類產品進行多層面的分析研究，收集整合業內此類產品的設計動態等信息，注重市場對規劃建筑設計的信息反饋。（5） 結合地塊規劃設計要求，以產品特性、產品定位、具體規劃建筑裝飾景觀等技術要求、經濟投入等方面入手起草項目產品塑造報告。（二）設計啟動準備工作1 編寫設計任務書（方案）根據項目前期定位研究，本著開拓創新、挖掘賣點、提高產品市場競爭力的原則，技術管理部負責起草項目方案設計任務書。重點在于產品塑造部分，技術要求簡單明確。2 分項投資成本估算分析為有效控制成本，技術管理部，市場部配合合約審計部在設計任務啟動前針對本項目作一個初步的分項造價投資估算分析，編制項目分項投資成本估算分析報告，并將其作為項目方案設計任務書的附件，指導設計方向，以達到項目成本控制的目標。3 分階段施工工期預估項目管理工程部結合本項目動遷及現場周邊環境情況，將項目進行分施工段分解。根據同類產品的施工工期及施工經驗，預計每階段施工工期，作為技術管理人員編排項目設計工作進度計劃的參考依據。4 編排初步設計進度計劃技術管理人員與項目工程管理人員應綜合考慮公司項目發展計劃、工程實施進度、設計工作合理耗時等因素，編排項目設計工作進度計劃表。進度計劃須全面、細致、有可實施性，在盡量滿足項目發展銷售計劃的前提下應保證設計質量對設計進度的要求，同時設計進度的合理安排應充分考慮工程進度的可實施性。并將其作為項目方案設計任務書的附件，指導設計單位安排工作。5 考察選擇設計單位根據項目類型、規模大小、進度快慢，技術管理部負責對有關設計單位進行類型、質量、實力、品牌、價格、服務等諸方面的考察（考察內容一般包括：設計單位資料考察、設計單位辦公地點考察、設計作品成果考察，實際工程效果及配合服務考察等），提出設計單位考察報告及評述報告，供公司領導選擇參考。二、設計招投標及商務談判階段（一）組織方案設計招標、評審工作（1） 根據項目類型、規模大小等情況，設計招標可采取委托設計、概念設計議標、商務議標或方案設計招標等方式組織項目設計招標工作。一般情況下，必須通過設計招標確定設計方案和設計單位，個別小型項目可考慮直接委托設計公司進行多方案設計用以選定設計方案。（2） 向選定投標設計單位發出項目方案招投標邀請函暨確認書并附上設計任務書，在收齊設計單位回復后向其發出招標答疑會議議程函件，并按照函件組織安排召開招標答疑會議。（3） 及時與各設計單位分別進行中期交流，結合市場部投資、營銷等要求，在不影響設計師創意發揮的前提下適當引導，避免其出現不必要的偏離，以確保最終設計方案的可實施性和設計質量。（4） 大型項目技術管理部應與工程、市場等相關部門和領導以及特邀專家顧問召開投標設計方案評審會議，由公司方案評審委員會進行審定，并編制投標方案匯總文件，填寫投標方案評分統計表和投標方案評審意見匯總表上報公司領導。（5） 一般項目的設計方案投標由集團技術管理部和事業部技術管理部及相關部門人員對投標方案進行評審，并提出設計招標評審報告上報公司領導。（6） 設計方案中標單位應優先成為擴初設計單位乃至施工圖設計單位，一般情況下，如中標單位為境外設計公司，該設計單位只負責方案設計，擴初設計和施工圖設計另行委托國內設計單位。（7） 中標通知書和未中標通知書由公司蓋章發出。未中標通知書發出時間一般在與中標單位簽定設計合同之后。（二）設計合同的技術、商務談判工作技術管理部會同合約審計部按照公司設計合同標準文本，結合項目具體情況，起草項目設計合同，并與中標單位商定設計合同有關技術、商務條款。設計費用和付款條件最終由公司領導確認，設計時間根據項目發展計劃和設計工作進度計劃制定。設計合同文件按公司有關流轉程序進行部門流轉并由公司總經理簽署。（三）編寫設計任務書（施工圖）技術管理部組織建筑師、結構工程師、機電工程師擬定項目技術參數和竣工標準，編寫項目施工圖設計任務書。三、方案及擴初設計階段（一）方案設計1 方案深化對中標設計方案進行全方位、多角度的探討研究，并結合市場、工程等部門的意見，編寫中標方案優化要求反饋至中標單位，進行方案優化，并根據設計過程情況，上報階段性圖紙、工作模型及調整意見。組織召開方案評審會議，由公司方案評審委員會進行審定，并最終形成確定深化設計方案報公司領導批準。項目工程管理部從施工角度出發，對中標設計方案可實施性進行討論并形成書面意見，作為方案深化的參考。2 成本估算分析與成本控制技術管理部配合合約審計部，針對設計方案進行項目成本估算，結合各地區的情況編制項目成本估算分析報告，以造價目標控制成本計劃，根據實際情況及項目性質可適當調整設計方案以達到成本控制目的。3 方案報建根據公司批準的設計方案，技術管理部配合前期配套部報政府規劃及有關配套部門審批,必要時技術管理部應隨同報建人員向報建專責部門解釋和商討有關設計情況和設計問題。在審批過程中，將各部門意見進行綜合、協調，并最終反映在審批后的方案設計定稿成果中并存檔。（二）擴初設計1 擴初設計原則以政府審批后的設計方案為依據，技術管理部結合各相關部門的要求，擬定設計要求并提供給設計單位作為擴初設計依據，協調設計單位編制擴初設計文件。項目工程管理部對審批后的設計方案進行討論，形成設計方案評估意見，作為技術管理部提供擴初設計依據的參考。2 主要設備初選技術管理部會同工程管理、合約審計部，對與建筑主體結構密切相關的主要設備（如電梯、空調、鍋爐、變配電等）進行初選，確定相關技術參數。3 專項深化設計參數提供技術管理部協調專項深化設計單位（如幕墻、智能化、泛光、廚房等）提供土建設計單位相關技術參數。4 工程概算分析與成本控制技術管理部配合合約審計部，針對擴初設計文件完成項目成本概算分析報告，并根據實際情況及項目性質可適當調整設計以達到成本控制目的。5 擴初設計評估意見項目工程管理部對擴初設計文件進行討論，形成擴初設計評估意見，作為技術管理部協調設計單位修改完善擴初設計的參考。6 擴初送審根據有關擴初設計文件資料，技術管理部配合前期配套部報政府規劃及有關配套部門審批。對政府要求的有關技術文件編制等諸方面技術要求配合公司有關部門進行專題論證會及進行送審批復。在審批過程中，將各部門意見進行綜合、協調，并最終反映在審批后的擴初設計定稿成果中并存檔。（三）方案與施工圖設計交接（1） 如項目方案設計和施工圖設計分別由兩家設計單位負責設計，技術管理部負責對各家設計單位的配合進行總體協調。（2） 安排方案設計單位進行其合同責任范圍內的設計深化，并作為條件圖交付施工圖設計單位。方案設計單位應與施工圖設計單位密切交流意見和磋商處理設計問題。負責編制設計單位分工細則對兩家單位的工作進行劃分界定，避免出現設計工作中的缺項或漏項。（3） 施工圖設計過程的作業圖和最終成果應由方案設計單位參與評審并提出意見。（四）材料樣板初選根據設計要求，技術管理部會同設計師對整個工程建設所需的室內外裝飾材料進行初選，并制作材料樣板作為擴初設計文件的一部分。由合約審計部、工程管理部配合對其進行成本測算以及施工工藝可行性分析。四、施工圖設計階段（一）施工圖設計原則（1） 以批準的擴初設計文件為依據，結合各方面的修改意見（不違反政府批文精神）和配套要求，根據所編項目施工圖設計任務書協調設計單位按照進度編制正式施工圖。（2） 對編制過程實行跟蹤監控和內部評審，配合項目工程管理部對過程中的圖紙進行審核，發現問題及時解決。（3） 施工圖設計階段應加強控制圖紙的設計深度，同時施工節點設計必須清晰可行。應盡量避免由于圖紙不詳而造成的返工現象，從而造成成本浪費（4） 組織審圖公司審查，將審查通過的正式施工圖根據施工進度分批、及時投入施工。（二）主要設備選型（1） 技術管理部會同工程管理、合約審計部，對與建筑主體結構密切相關的主要設備（如電梯、空調、鍋爐、變配電等）進行選型。設備選型必須兼顧技術參數，產品質量及價格成本三項共同要求。（2） 技術管理部及工程管理部推薦設備廠家，合約審計部負責對各廠家價格進行綜合比較。（3） 項目工程管理部對選型設備的施工工藝、工期進行評估，形成設備選型評估意見反饋技術管理部，作為技術管理部選型參考。（三）專項深化設計（1） 技術管理部組織專項深化設計單位（如幕墻、智能化、泛光、廚房等）在土建設計基礎上進行各專項深化設計。（2） 項目工程管理部結合以往同類建筑施工經驗，對設計中涉及施工工期、施工難度、對周邊環境影響等方面進行評價，形成專項設計評估意見反饋技術管理部，作為技術管理部專項設計參考。（四）工程預算分析與成本控制在施工圖設計基本完畢后，合約審計部編制項目成本預算分析報告，與項目成本概算分析進行分析比較。（1） 施工圖預算成本在項目成本概算范圍之內，確認其施工圖。（2） 施工圖預算成本超出項目成本概算范圍，會同技術管理部進行協調。設計理念的調整導致成本的偏高應由公司領導認可，如設計不合理導致成本增加應要求設計單位進行修改調整。（五）施工圖設計評估意見項目工程管理部對施工圖設計文件進行討論，形成施工圖設計評估意見，作為技術管理部協調設計單位修改完善施工圖設計的參考。（六）施工圖報建根據有關施工圖設計文件資料，技術管理部配合前期配套部報政府規劃及有關配套部門審批。（七）施工圖流轉、會審與歸檔由設計單位發來的圖紙、更改意見、說明等均需通過技術管理部專業工程師的流轉審核并填寫項目設計專業管理審核意見流轉表，經技術管理部負責人簽發后，才能作為正式發圖至工程管理部并歸檔保存。（八）材料樣板選樣與封樣（1） 施工圖設計單位應提供整個工程建設所需的室內外裝飾材料、裝飾設備設計材料樣板作為施工圖設計文件的一部分。根據設計單位提供的材料樣板及設備清單，技術管理部應會同工程管理、合約審計部，對供貨商提供的產品樣品和介紹資料價格、質量、品牌等諸方面進行比選，并由設計師及技術管理部相關負責人填寫材料樣板確認表，簽字確認批準后進行封樣。封樣材料必須二份以上，一份由本公司保存，另一份交由相關公司采購。產品到貨后，雙方根據封樣材料校驗。（2） 針對大型裝飾項目，尤其是高等級和境外設計公司設計的項目，適當地尋找材料的替代品是降低和控制成本的必不可少的手段。對于新型價高的材料，我們應仔細分析，同項目性質相結合，應保證重點部位的設計品質和創意。在不過多影響設計感覺的情況下，認真負責地尋找合適的替代產品。對于大量進口高檔建材，可尋找國內的廠家進行仿制和再加工，或尋找適宜的國產替代品。這一過程必須是技術，工程，合約各部門的通力合作，使品質與成本控制得到雙重保證。五、施工招投標（一）工程招標控制（1） 組成招標工作小組。由房地產事業部（房地產公司）組織建立招標工作小組進行工程施工、材料設備采購等招標工作，房地產事業部（房地產公司）在可控情況下可委托社會咨詢公司進行招標文件的編制和招標準備工作，由招標小組與咨詢公司共同進行招標活動。招標工作小組應具備以下條件：由招標單位法定代表人參加（并任組長）；有與工程規模相對應的技術、計劃、采購、預結算、財務以及有關人員參加；有對參加投標單位進行資質審查和資格評審的能力。（2） 項目招標的備案。房地產事業部（房地產公司）在進行工程項目招標前應建立招標計劃，在招標過程完成后，進行招標情況和資料匯總，上報集團備案。（3） 工程施工招標前房地產事業部（房地產公司）的招標小組應對報名參加投標的施工單位進行資質和資格審查，對施工單位的組織管理能力、機械設備能力、資金能力、企業信譽、工作業績等方面進行調查。嚴禁盲目引進施工單位。（4） 施工單位的選擇無論有無意向性均應該通過公開招標進行確定。（在工程開工要求特別緊時，打樁單位和前期施工單位可根據第3款要求進行選擇后采納）工程招投標應根據招投標法和招投標管理規定進行。通過公開招標擇優確定施工隊伍，為保證工程質量、降低工程成本和集團信譽建立基本的保障。（5） 強化施工單位的資質管理，以施工單位的資質和能力進行招投標的控制。一般住宅工程原則上為不低于二級企業承接；建筑面積5萬平方米以上的住宅小區應發包給通過ISO9000系列標準認證的二級以上的企業承接。禁止將工程發包給不符合資質的施工單位進行施工，并嚴格控制總包下的分包單位資質和施工能力。（二）工程招標（1） 在工程招投標前必須事先做好內部的招投標準備工作，對工程的工期、質量、總價下浮率、總包管理費、開辦費、設備費用控制等進行策劃，并提出目標計劃和要求，形成書面文件，經房地產事業部領導審批后實施。（2） 各種費用的下浮率應根據市場情況控制在合理下浮率范圍內，招標小組應進行市場情況調查，確定工程總價下浮率。（3） 工程資金投入控制應以低投入為原則，在情況允許的情況下，減少資金投入款項的付出并控制工程后期款項支付，原則上在約定工程量完成并且工程形象進度達到要求后，開始按當月完成工作量支付工程進度款；當工程竣工驗收合格并交付使用后，工程款支付控制在70%；工程完成結算、交付使用一年左右工程款支付控制在95%；余款根據工程保修有關規定到時付清。（4） 施工招標中不應受到其它因素的干擾隨意改變下浮計劃，如有特殊情況使下浮率變化和失控，應及時向總裁室匯報。（5） 投標文件內容應包括：投標須知、應標條件、履約保函、工程承包合同、評標辦法等內容。（6） 工程合同中應明確各種合同條件，注明結算方式、采用的定額、材料供應方式、工程的總價下浮率、分項工程下浮率、合同中準價（采用年、月）、市場價的確認方式、土方工程包括內容、總包管理費等費用、費率，使合同內容完善。工程合同的簽訂應充分考慮到工程的變更、地質情況的變化等內容，對將可能發生的內容和費用進行明確的規定。工程合同應充分考慮反索賠條款的建立，使現場簽證、索賠降低到最小程度。六、項目施工階段（一）設計交底技術管理部及項目管理部共同負責組織設計公司及工程施工公司進行技術交底。（1） 工程管理部必須督促施工單位相關技術人員在技術交底前，認真察看設計單位提供的施工圖，并將圖紙上的技術疑問以書面的形式于交底前數天提交技術管理部及設計單位，以便設計單位作交底準備。（2） 技術交底必須認真記錄，對施工單位提出的問題，設計單位如無法當場回答應限期書面答復解決。所有記錄及書面答復應整理成工程設計技術交底記錄，由到會所有單位相關負責人員簽字并蓋公司印章。工程設計技術交底記錄作為設計圖紙的補充文件，發放各有關部門及設計，施工單位作為施工依據。（二）現場施工管理1 施工現場設計協調（1） 技術管理部應會同設計單位、項目部、工程部、監理公司及各專業工種對圖紙與現場施工中的技術問題，及時進行協調、處理，并作好記錄。在不影響造型、造價及使用功能的原則下，項目建筑師可作為圖紙更改設計的甲方現場全權代表，簽蓋有關文件，但需向公司技術管理部備案。（2） 現場施工中對設計圖的任何修改文件，均需通過技術管理部相關負責人員進行協調落實，需報請公司技術管理領導批示的修改文件，應即時上報，不應影響施工。（3） 定期會同設計單位、項目工程管理部、施工單位召開工程施工中技術問題研究例會，做好會議紀要，并督促施工單位按進度保質完成。（4） 對項目設計要求中的內、外裝飾材料，裝飾設備，會同設計單位、施工單位、公司工程管理、合約審計部，進行材料選樣、封樣工作。由設計管理部、工程管理部提供材料、設備廠家，合約審計部根據提供的廠家進行競標，選擇合理的廠家。2 施工樣板選擇及確認（1） 根據設計文件以工作聯系單的形式通知項目部進行施工樣板制作，同時項目部應與項目建筑師協商樣板制作位置及時間要求并根據樣板的重要性反饋技術部。（2） 大型的工程項目，都應在工程全面開展前，嚴格按設計圖紙做好樣板段或樣板區域工程。通過實際形象效果的操作評估，對設計圖紙進行檢驗，同時對所采用的材料進行實際準確的價格核審，對不適合的材料進行修整及替換。從而在大規模的施工時，對總體成本能有效地加以控制。（3） 項目部在規定時間內根據圖紙或工作聯系單中所提供做法進行樣板制作并在完工后以書面形式通知技術部確認。（4） 根據實際情況及成本要求對施工樣板進行調整，此過程反復進行直至樣板得到技術部及設計公司認可，以完成施工樣板的確認。（5） 由技術部填寫施工樣板確認表，并由技術部簽字確認。3 施工效果控制（1） 技術管理部人員到施工現場巡視，對于施工現場的效果進行以下控制及檢查：實際做法是否與設計相符；材料是否與樣板相符；色彩是否與原方案相同。（2） 判斷現場效果是否達到設計要求的預期效果，對達不到預期效果的需提出修改意見，并及時向公司相關部門及領導反映效果情況。（3） 負責對項目發展中階段性成果和最終成果的效果進行評審，對現場效果達不到預期效果的需提出修改意見，做好記錄并上報公司領導。（4） 根據修改意見組織相關部門人員討論，確定修改內容后編制設計變更通知單或整改工作函件。4 施工現場質量管理（詳見集團工程管理文件匯編）（1） 項目工程管理部根據工程質量目標，建立對應的質量管理措施（基本分類為：樁、基礎、結構、安裝、裝飾、整體）。（2） 項目工程管理部對各階段施工過程質量進行檢查監督，對發現的問題以工程聯系單、整改通知書等形式指令監理單位監督施工單位進行整改，并做好檢查整改記錄。（3） 根據項目進度，定期進行質量計劃落實情況檢查，達不到目標要求的，進行整改并制定新措施，并進行措施落實檢查。（4） 項目事業部每年初向集團公司上報在建工程質量控制總計劃，新開工工程隨工程開工時間上報，半年和年終上報計劃控制和獲獎情況。5 設計變更管理（1） 設計變更均采用書面的形式，即設計變更通知單和工作聯系單，由技術管理部負責編制。（2） 設計變更原則：嚴格控制設計變更，各種變更須根據執行程序嚴格執行；各種設計變更應會同項目工程管理部及合約審計部從成本費用、施工質量、施工進度等方面進行論證；一切設計變更審批答復均由技術管理部發出，須確保指令是單一的；一切設計變更發出后，項目工程管理部如對變更有異議的，可參照執行程序提出異議，否則均應有效執行。（3） 設計單位根據公司領導的指示或工程實際情況對原設計圖紙提出的變更修改，應送技術管理部初審后由技術管理部負責人審批簽發。投資、規模較大的設計變更，應組織技術、工程、合約審計部、監理單位、施工單位參加會審。確定變更方案后，施工單位編制調整預算報合約審計部審核。設計變更和審定的補充預算由技術管理部報公司領導審批簽發。（4） 施工單位提出的工程變更要求，應先填報工程變更申請表提出變更的原因、變更的內容、工程量及價格。經技術、工程、合約審計部初審后，由技術管理部負責人簽發。影響使用功能或投資規模的變更申請，需召開技術、工程、合約審計部、監理單位、施工單位技術人員的協商會議，確定變更方案后由技術管理部報公司領導審批簽發。6 工程現場簽證管理（詳見集團工程管理文件匯編）（1） 土建、安裝工程簽證由項目工程管理部牽頭組織技術部、合約部進行會審會簽；裝飾、景觀工程簽證由技術管理部牽頭組織項目工程部、合約部進行會簽、會審。（2） 現場主管人員應具有符合工程管理相應資質且是工程施工合同中指定的現場負責人。在人員經過專業培訓，取得資質并有一定管理經驗，對合同條款有所了解方具有現場簽證資格。（3） 現場簽證必須以工程施工合同條款為基本原則對施工內容的責任進行分析，與費用有關的簽證在確認為甲方的責任后方可進行簽證。（4） 現場簽證必須經現場查看，確認工程量，在簽證單上注明詳細內容。必要時應注