1 貨值最大化不平衡使用容積率 1 不平衡使用容積率 是提高貨值的有效辦法 做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演 可利用總圖預案指標求解模型 2 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產品類型 賣高一級業(yè)態(tài)的價格 提升溢價空間 3 資源利用最大化 盡可能多的擴大優(yōu)質資源戶型比例 擴大溢價范圍4 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間 變?yōu)榭射N售面積 2 1 1不平衡使用容積率案例A 成都郫縣項目 建設用地77 88畝 建設用地111 32畝 3 各業(yè)態(tài)市場分析 含金量高 容積率面積收益容積率面積收益 預計建面價格 預計地價外成本地價外成本 前期工程費 基礎設施及配套費 這里可以看到聯(lián)排 親地底躍和電梯頂躍是含金最高的 其次是多建電梯洋房 最后剩余的容積率為高層 4 規(guī)劃要求 1 容積率 4 12 覆蓋率 30 其中住宅26 1 聯(lián)排別墅占地較大 但不易出面積2 一般底躍雖然可類別墅 但只有1 2層的面積可溢價3 電梯7 1比多層在相同覆蓋率下更易出面積 且能激活4 5 6和頂躍溢價 商業(yè)占足4 的覆蓋率 在適當的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7 1 1 2 2 1 1 2 3 4 5 5 1 高層提高覆蓋率 20 少占地 容積率 8 聯(lián)排 無電梯洋房 電梯洋房 替代 替代 5 不平衡容積率的規(guī)律 1 高層占地要最小補足容積率就好布置在北面和西面 2 洋房占地要最大面積越多越好7 1電梯洋房居中布置 3 洋房組團要均好向外借景要用好小區(qū)中部形成系列組團向40米綠帶借景 6 花園洋房集中 規(guī)模化 城市形象1 主道路入口形成洋房規(guī)模視覺2 形成點 線 面豐富城市空間 7 多層返遷房 規(guī)劃未建小區(qū) 景尚景 高層 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 8 不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右 大于單一產品的總貨值 比如只做高層的貨值為36 5億左右本方案占地比 花園洋房區(qū) 高層區(qū) 6 3 3 7本方案可售住宅面積比 含下躍贈送 花園洋房 高層 3 1 6 9 9 效果圖 10 1 2不平衡使用容積率案例B 重慶睿城項目 虎溪河 市政停車場 建設用地 建設用地 11 以配比的方式用足1 5的容積率產品業(yè)態(tài)組合有 1 商業(yè) 洋房2 商業(yè) 聯(lián)排 大院 高層3 商業(yè) 聯(lián)排 大院 洋房 高層 7層 7層 總圖 配比研究 洋房 洋房 7層 7層 洋房 洋房 12 含金量高 容積率面積收益容積率面積收益 預計建面價格 預計地價外成本地價外成本 前期工程費 基礎設施及配套費 期間費用 這里可以看到商鋪是含金最高的 應在市場容量內盡量多建 剩余的土地應多建大院別墅 洋房 最后剩余的容積率換為高層 13 不平衡使用容積率后的總貨值 10 8億左右 大于單一住宅產品的總貨值 如住宅部分只做七層的總貨值為9 7億左右 14 東西分區(qū) 高檔住區(qū)vs商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū) 大院別墅vs花園洋房商業(yè)vs小戶型高層 利用河道 綠地 高差將差異大的業(yè)態(tài)分開 既滿足各業(yè)態(tài)的需求 也保證了其品質 洋房布置在南側可減少高層對大院別墅的影響 商業(yè)盡量接近學校大門 公交站點 高層布置在遠端 重大大門 公交站點 總圖價值挖掘 15 用地面積 106688m2地上建筑面積 160035m2總建筑面積 215671m2容積率 1 5綠化率 30 建筑密度 30 其中 住宅 136052m2 計容 14410m2 不計容 商業(yè)