重慶XXX物業管理有限公司 物業分戶驗收方案 （草案）項目名稱：悅城悅城 建設單位：重慶祈年房地產開發有限公司 編 寫 人：X X審 核 人：X X編寫日期：2009-10-26 一、工程概況項目地址：重慶市渝北區冉家壩新南路451號設計單位：重慶建筑工程設計院有限責任公司施工單位：重慶渝康建筑工程有限公司監理單位：重慶中慶建設監理有限公司物業類型：高檔商住公寓式小區占地面積：22028 建筑面積：155000 二、分戶驗收劃分原則以單位工程每戶住宅和公共部分走廊(含樓梯間、電梯間)劃分檢驗批。當每戶檢驗批具備條件時，可以驗收。1、分戶驗收組織2、管理層（工長）負責人本工程設一名質檢負責人： XXX ，牽頭負責分戶驗收各項工作。3、技術準備、工具準備：按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批項目和內容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，驗收施工單位分戶檢查評定結果。熟悉審查圖紙,準備好經緯儀、水準儀、小線，線墜，鋼尺、盒尺、靠尺、塞尺、檢測尺等測量工具。三、公共部分的驗收劃分1、公共部位劃分原則:因質量問題經常影響住戶正常使用的公共部位。2、公共部位的劃分:走廊(含樓梯間、電梯間)。3、公共部位檢驗批劃分：公共部分的走廊(含樓梯間、電梯間)按每一樓層劃分為一個檢驗批。4、檢查數量的確定：土建工程，按走廊、電梯間、樓梯間、劃分為三個檢查區域。在上述區域內，墻體抽查不少于2面,頂棚、地面(樓板)抽查不少于1塊。四、住宅部分的驗收劃分以每一個住戶為一個檢驗批，進行檢驗，以房間為單位全數記錄。1、一般規定當分戶檢驗批的主控項目質理檢查全部合格，一般項目的合格點率達到80%以上，且沒有嚴重缺陷時，即不合格點實測偏差，小于允許偏差的1.5倍為合格。2、外觀質量、尺寸偏差(1)主控項目的外觀質不能有嚴重缺陷，一般項目不宜有一般缺陷。主控項目不能有影響結構性能和使用功能的尺寸偏差，一般項目尺寸偏差要符合相關規定。(2)主控項目全數檢查，一般項目檢查數量按每戶劃分檢驗批，在同一批內對梁、柱構件抽查不少于3件，對墻、板按有代表性自然間抽查不少于3間。3、分戶實測驗收內容(1)結構墻體尺寸買測內容分別是：墻體軸線位置、垂直度、標高、截面尺寸、表面平整度。檢查時，在分戶驗收抽查點分布圖中規定的房間，按照上述實測內容，使用相關測量工具，按照相關規定進行檢查，并全數記錄。(2)檢查被查房間墻體軸線位置時，使用鋼尺等測量工具，對每面墻體進行測量，每面墻不少于1個測量點。建議通過測量和記錄房間開間、進深方向凈空尺寸來推算軸線位置。(3)檢查被查房間墻體垂直度時，使用經緯儀或吊線、鋼尺等測量工具，對每面墻體測量，測量點設置在距墻角500，距地300位置且每面墻不少于1點。建議使用2米托線板，以墻體允許偏差8mm、剪力墻允許偏差5mm作為垂直度標準。(4)檢查被查房間墻體標高時，使用水準儀或拉線、鋼尺等測量工具，利用室內1米線，對每面墻體門窗洞上口標高測量，每門窗洞口測量一點。(5)檢查被查房間墻體截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，對每面墻體厚度測量，測量不少于1點。(6)檢查被查房間墻體表面平整度時，使用2m靠尺和塞尺等測量工具，在每個墻面中心區域，橫、豎方向各測量1點，取較大值作為一面墻測量值。4、結構樓板實測內容分別是：樓板標高、截面尺寸、表面平整度。檢查時，在分戶驗收抽查點分布圖中規定的房間，按照上述實測內容，使用相關測量工具，按照相關規定進行檢查。(1)檢查被查房間樓板標高時，使用水準儀或拉線、鋼尺等測量工具，在樓板4個房角位置測量，每塊樓板測量點不少于4點。建議通過使用塔尺，測量房間凈高尺寸，進而推算樓層標高。(2)檢查被查房間樓板截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，在樓板1個房角位置和樓板中心位置測量，測量點不少于2點。(計算基準值)(3)檢查被查房間樓板表面平整度時，使用2m靠尺和塞尺等測量工具，在樓板中心區域橫、縱兩個方向測量，每個方向不少于1個測量點。5、門窗分戶驗收(1)一般規定：門窗工程分戶驗收按每戶為一個檢驗批，內窗每戶全數檢查。(2)主控項目:a、門窗的品種、類型、規格、尺寸、開啟方向、安裝位置、連接方式及填嵌密封處理符合設計要求。b、門窗框、副框和扇的安裝必須牢固。c、當門窗有拼樘料時，窗框必須與拼樘料連接緊密，固定點間距應不大于600mm。d、門窗扇應開關靈活、關閉嚴密，無倒翹。推拉門窗扇必須有防脫落措施。e、門窗配件的型號、規格、數量應符合設計要求，安裝牢固位置準確，功能滿足使用要求。f、門窗框與墻體間縫隙應采用閉孔彈性材料填嵌飽滿，表面用密卦膠密封。密封膠應粘結牢固，表面應光滑、順直、無裂紋。(3)一般項目:a、門窗表面應潔凈、平整、光滑，大面應無劃痕、碰傷。b、門窗扇的密封條不得脫槽。旋轉窗間隙應基本均勻。c、門窗扇的開關力應符合下列規定：(a)平開門窗扇平鉸鏈的開關力應不大于80N；滑撐鉸鏈的開關力應不大于80N，并不小于30N。推拉門窗扇的開關力應不大于100N。(b)玻璃密封條與玻璃及玻璃槽口的接縫應平整(c)排水孔應暢通，位置和數量應符合設計要求。6、門窗玻璃安裝質量分戶驗收（1）一般規定:門窗的玻璃安裝應符合施工圖、設計說明及其它設計文件的要求，每戶為一驗收批，應全數檢查；一般項目的合格率點達到80以上且不得有嚴重缺陷時為合格。（2）主控項目:（檢查方法：觀察，輕敲檢查，尺量檢查）a、玻璃的品種、規格、尺寸、色彩、圖案和涂膜朝向應符合設計要求。單塊玻璃大于1.5平方米時應使用安全玻璃。b、門窗玻璃裁割尺寸應正確。安裝后的玻璃應牢固，不得有裂紋、損傷和松動。c、密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應緊密、平整。密封膠與玻璃、玻璃槽口的邊緣應粘結牢固、接縫平齊。（3）一般項目:a、玻璃表面應潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬。中空玻璃內外表面均應潔凈，玻璃中空層內不得有灰塵和水蒸氣。b、門窗玻璃不應直接接觸型材。c、單面鍍膜玻璃的鍍膜層應朝向室內，中空玻璃的單面鍍膜玻璃應放在最外層。7、墻面抹灰分戶驗收(1)一般規定:抹灰工程分戶驗收按每戶為一個檢驗批，每戶全數檢查。(2)主控項目及一般項目規定內容:a、主控項目抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結牢固，抹灰層應無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫。b、一般項目一般抹灰工程的表面質量應符合下列規定：(a)普通抹灰表面應光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應清晰。(b)高級抹灰表面應光滑、潔凈、顏色均勻、無抹紋，分格縫和灰線應清晰美觀。(c)護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應平整(3)分戶實測驗收內容: 一般抹灰工程質量分戶驗收實測內容分別是：立面垂直度、表面平整度、陰陽角方正、墻裙、勒腳上口直線度。檢查時，宜在分戶驗收抽查點分布圖中規定的房間，按照上述實測內容，使用相關測量工具，按照相關規定對墻體一般抹灰實測內容進行檢查，并實數記錄。a、檢查立面垂直度時，使用2m垂直檢測尺等測量工具，對房間每面墻體進行測量，測量點宜設置在距墻角水平距離500，距地300位置且每面墻不少于1點。b、檢查表面平整度時，使用2m靠尺和塞尺等測量工具，對房間每面墻體進行測量，測量點宜設在墻面中心區域，按橫豎方向測量，記錄較大值。c、查高級抹灰的陰陽角方正時，使用邊長為20厘米的直角檢測尺等測量工具，對每間每個陰陽角進行測量，測量點宜設在墻角距地高1m處，且不少于1點。d、檢查墻裙上口直線度時，采用拉5線，不足5m拉通線，使用鋼直尺等測量工具，對房間每面墻體墻裙上口處進行測量，測量點不少于1點。8、地面混凝土面層分戶驗收(1)一般規定：水泥混凝土面層工程分戶驗收按每戶為一個檢驗批，每戶抽查不少于3間，不足3間時全數檢查。(2)主控項目及一般項目規定內容a、主控項目：面層與下一層應結合牢固，無空鼓、裂紋。注：空鼓面積不應大于400cm2，且每自然間(標準間)不多于2處可不計。b、一般項目：(a)面層表面不應有裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。(b)面層表面的坡度應符合設計要求，不得有倒泛水和積水現象。(c)水泥砂漿踢腳線與墻面應緊密結合，高度一致，出墻厚度均勻。注：局部空鼓長度不應大于300mm，且每自然間(標準間)不多于2處可不計。(d)水泥混凝土面層的允許偏差和齒角應整齊，防滑條應順直。9、地面隔離層質量分戶驗收（1）一般規定：地面隔離層應符合施工圖、設計說明及其它設計文件的要求，每戶為一驗收批，應全數檢查。一般項目合格率點達到80及以上且不得有嚴重缺陷為合格。（2）主控項目：（觀察檢查、鋼尺檢查、蓄水檢驗）a、廁浴間和有防水要求的建筑地面必須設置防水隔離層。樓層結構必須采用現澆混凝土，混凝土強度等級不應小于C20，樓板四周除門洞外，應做混凝土翻邊，其高度不應小于120mm。施工時結構層標高和預留孔洞位置應準確，嚴禁亂鑿洞。b、防水隔離層嚴禁滲漏，坡向應正確、排水通暢。（3）一般項目：（鋼尺檢查、小錘輕擊檢查）a、隔離層厚度應符合設計要求。b、隔離層與下一層粘結牢固，不得有空鼓。（4）實測項目說明：隔離層分戶質量驗收實測內容分別是：表面平整度、標高、坡度、厚度。a、檢查表面平整度時，使用2米靠尺板和楔形塞尺等測量工具，測量點宜設置在房間地面中心區域，按橫、縱方向測量，且不少于1點。b、檢查標高時，使用水準儀或拉線、鋼尺等測量工具，宜在墻面房間門口處及對面墻，量取50cm線距地面的高度，測量點不少于2點。c、檢查坡度時，使用坡度尺等測量工具，在隔離層表面，沿坡度方向至少測量2點。d、檢查厚度時，使用扎規和鋼尺等測量工具，測量點宜設置在房間地面中心區域，且不少于2點。五、分戶驗收時總體應著重注意下列事項（業主接房時注重對象）1、墻面、地面、天棚是否開裂、起沙；2、廚房、廁所、門窗后塞口、屋面、外墻是否滲水；3、室內尺寸、層高是否達標；4、門窗開啟是否靈活；5、欄桿油漆涂抹是否均勻或已除銹；六、物業相關建議1、住宅室內相關電氣、地暖、冷熱氣管道、各種線路、強弱電等相關功能設備應進行標識；2、住宅室內墻面建議進行刮膩、抹灰、抬踢腳線等，從而達到感觀上的驗收標準；3、住宅空調洞與空調水支管的高度應相符；4、給水管最好不要穿過房間外露；5、電梯前室地面應有一定坡度防止滲水；6、確保機房的清潔和正常使用，機房應設置空調，洞口設有防鼠網，地面考慮貼磚；7、有排水管網的回填區域應嚴格分層夯實并加設墊層，以免產生管道沉降和堵塞；8、竣工資料應交物業公司一份，特別是結構圖，給排水、消防、綠化管網及設備設施的使用說明；9、現場施工完畢后，剩余材料是否考慮預留部分于現場以備日后的維修。七、其他未完善驗收項目根據現場實際情況再另行制定附相關驗收表（見后）重慶XXX物業管理有限公司 2009年10月26日表一 住宅工程質量分戶驗收表項目名稱：部位、房號號樓 單元 號建設單位施工單位監理單位開工日期竣工日期序號驗收內容驗收結論1建筑結構外觀及尺寸偏差2門窗安裝質量3墻面、地面和頂棚面層質量4防水工程質量5采暖系統安裝質量6給水、排水系統安裝質量7室內電氣工程安裝質