序 言1998年中國取消了福利房分配政策，開始了以商品房為主的全面住宅市場化進程。此后的十年，中國住宅行業的發展，既是高速的增長，也是粗放的增長。商品房市場為廣大消費者提供了各式各樣的住宅產品，滿足了居民日益增長的居住需求。但是我們也看到，住宅品類魚龍混雜，質量良莠不齊，資源消耗嚴重。近幾年，全裝修房的推廣取得了很大的進展，目前有相當大比例的住宅以全裝修標準交付。工廠化生產作為先進的住宅生產方式，許多有先見的房產開發商已開始試點或即將投入量產。隨著住宅行業的進一步發展，全裝修房實施和住宅工廠化生產將會更快速地得到推廣。但是目前的住宅質量仍然是在原先生產模式下按單位工程、單項工程、分部工程或檢驗批進行驗收，驗收單位并沒有按產品最終使用者對住宅占有的范圍和使用功能進行劃分。“分戶驗收”是對原先生產模式下質量驗收方式的一種變革，以客戶滿意為導向，改變驗收劃分單位。“分戶驗收”按住宅單元（“戶”）設定驗收單位，在按國家規范驗收的基礎上，增加對客戶關心的住宅產品觀感質量和使用功能質量的驗收。作為率先推廣“分戶驗收”的房地產企業之一，上海萬科秉承企業價值觀，通過推進“分戶驗收”，改變內部質量管理的流程，致力于為客戶提供滿意的住宅產品和良好的服務。上海萬科于2006年5月至9月與同濟大學建設管理與房地產系緊密合作，共同設計了上海萬科“分戶驗收”標準及實施組織方案。從9月開始在寶山四季花城項目進行“分戶驗收”試點，取得了良好的效果。從2007年開始，上海萬科在所有的新開項目中都推廣實施“分戶驗收”。本實施細則為指導上海萬科分戶驗收的推廣、實施而制訂，自發布之日起在上海萬科實施。并將根據實施反饋情況，適時進行調整。上海萬科“分戶驗收”實施推廣小組2007年5月目 錄上海萬科住宅質量分戶驗收體系實施暫行規定 1附錄1 上海萬科住宅質量分戶驗收項目實施協議書（總包單位） 8附錄2 上海萬科住宅質量分戶驗收項目實施協議書（監理單位） 12附錄3 上海萬科住宅質量分戶驗收合格表 16附錄4 上海萬科住宅質量分戶驗收標準 17附錄5 上海萬科住宅質量客戶缺陷投訴評估統計標準 35附錄6 上海萬科住宅項目成品保護條例 39附錄7 上海萬科住宅質量分戶驗收表單結構及使用說明 4517上海萬科住宅質量分戶驗收體系實施暫行規定為加強住宅質量控制和管理，提高客戶對產品質量滿意度，創建卓越績效管理模式，上海萬科房地產集團有限公司（以下簡稱“上海萬科”）根據相關國家規范和業界經驗，制定上海萬科住宅質量分戶驗收體系（以下簡稱“本體系”）。與目前國內各地政府試行住宅質量分戶驗收制度不同，本體系目的在于推動客戶滿意的全面品質管理體系的建立。在實施過程中，將逐步建立和健全上海萬科全面品質管理標準及流程，發揮設計單位、總包單位和監理單位的積極性和能動性，引導產品實現過程的參與各方，依據客戶需求形成以戶為基礎的產品質量控制單位，加強客戶滿意產品質量的過程檢查和驗收，加速上海萬科住宅工廠化和標準化進程。本體系是上海萬科全面品質管理體系的一個子系統；在實施過程中，會逐步建立設計管理、采購管理等相關體系。1. 分戶驗收體系術語及內容說明“住宅質量分戶驗收”是指上海萬科所有住宅項目（包括多層、小高層和別墅的毛坯和精裝修項目）除按照國家現行規范和標準進行工程施工和質量驗收以外，還必須對單位工程內每戶和公共部位（不包括室外工程）進行專門施工過程檢查和結果驗收，并形成分戶的過程檢查和結果驗收記錄。對于單位工程的公共部分，須達到本體系驗收標準（即通過上海萬科物業公司細部檢查），但無提交驗收記錄的要求；對于室外工程，暫時沒有包括在本體系驗收標準內，但該項工程須滿足國家標準和規范以及總包合同約定。該兩部分驗收內容統一由上海萬科物業管理有限公司負責驗收。本體系是一個通用體系，適用于上海萬科所有類型的項目。在項目實施中，各項目部或事業部須根據實施項目特點酌情進行調整，以保證驗收內容及標準的適用性和可操作性。本體系驗收內容主要針對客戶關心的住宅產品觀感質量和使用功能質量，包括以下9項：土建滲漏（包括廚衛滲漏、外窗滲漏、地下室滲漏和屋面滲漏）；房間尺寸；天花和內墻面完成面的觀感質量；地面觀感質量；進戶門和窗戶的觀感質量和使用功能；細部制作的觀感質量和使用功能（包括室內欄桿和櫥柜）；通水及衛生潔具；通電及家用電器；外墻裝飾面的觀感質量。2. 分戶驗收體系實施組織在公司層面，由工程管理部統一負責本體系在所有項目實施的培訓、跟蹤、評估和改進等支持工作；在項目層面，項目部或事業部負責組織實施，監理單位負責具體操作，總包單位要配合項目部或事業部和監理單位的工作。在項目層面，項目負責人為本體系項目實施的第一責任人；其下設一位項目質量經理，負責質量管理和分戶驗收實施組織工作，包括組織分戶驗收檢查、跟蹤質量問題的解決和向項目負責人匯報實施情況等。各項目部或事業部可根據實施項目狀況為項目質量經理下配置若干人員協助其工作。在采用項目管理公司的模式下，上海萬科項目負責人仍為第一責任人，項目質量經理由項目管理公司的項目經理擔任，并由項目管理公司配置若干人員，負責代甲方的質量管理和分戶驗收實施組織工作。監理單位由總監統籌分戶驗收的實施工作；其下設一位總監代表，負責甲供料管理、分戶驗收實施操作和向項目質量經理匯報實施情況。該總監代表應配置專職分戶驗收人員若干。總包單位由項目經理統籌分戶驗收的實施工作；其下設置質量負責人，負責施工質量管理和分戶驗收實施，并接受項目部或事業部和監理單位的指導。總包質量負責人配置分戶驗收人員若干。監理單位的總監和專職副總監代表、總包單位的項目經理和質量負責人一經確定，原則上不允許隨意變動，如有特殊情況必須予以更換，須經項目部或事業部和工程管理部審批，且更換人選必須滿足合同要求。監理單位和總包單位分戶驗收人員配置應包括在項目管理團隊中，并在監理和總包合同中予以約定，二者原則上不允許額外增加人員。在項目層面，分戶驗收實施組織架構如圖1所示。對于有項目管理公司參與的項目，由項目管理公司承擔上海萬科項目部或事業部的分戶驗收實施相關工作。在項目層面，分戶驗收實施組織架構如圖1所示。圖1 項目層面分戶驗收實施組織架構分戶驗收體系項目實施流程在啟動階段（總包單位進場一個月內），項目部或事業部的工作包括：與監理和總包單位簽訂分戶驗收協議并報工程管理部備案（該項工作須在總包和監理單位確定后一個月內完成）；組織項目部或事業部、監理單位和總包單位參與人員的培訓工作；組織監理和總包單位編制分戶驗收實施計劃；審核總包專項施工方案和監理細則（防滲漏工程）。在實施階段，總包單位要按照國家規范以及合同要求進行施工，加強施工過程質量控制和驗收。本體系的實施是建立在總包單位的質量管理體系上的。其具體操作流程如下：待某項結果驗收內容具備驗收條件后，監理單位須確定該驗收內容表格的各項信息和輔助表格，提交項目部或事業部審核后，發放給總包單位進行自檢。總包單位按照分戶驗收表格檢查要求組織自檢，填寫驗收表格，待全部合格后，提交監理單位并申請復查。監理單位在收到總包單位的復查申請并通知項目部或事業部后，開始復查。監理單位第一次須對提交驗收表格內容進行100%復查，填寫分戶驗收表格，對于發現不合格項目，發出整改通知，通知總包單位進行整改；待總包單位整改完成并提出二次復查申請后，監理單位對總包單位整改項進行二次復查，填寫分戶驗收表格，如發現仍有一次整改不合格項，通知總包單位進行二次整改；待總包單位二次整改完成并申請三次復查后，監理單位對二次整改項進行第三次復查，填寫分戶驗收表格，并將三次檢查后結果提交項目部或事業部。收到監理單位的分戶驗收表格后，項目部或事業部可酌情進行抽查，確認表格填寫情況是否屬實；如無問題，抽查結束后驗收表格交于監理單位統一保管。當所有分戶驗收內容檢查結束后，由物業公司進行細部檢查工作。在細部檢查結束且整改項目合格后，按戶出具由項目部或事業部、監理單位和總包單位項目負責人簽字或蓋章確認的上海萬科住宅質量分戶驗收合格表，并加蓋上海萬科、總包單位和監理單位公章。合格表和所有分戶驗收資料移交接管該項目的物業服務中心。單項分戶驗收內容實施流程如圖2所示。圖2 單項分戶驗收內容檢查流程圖2.1 在評估階段，客戶服務中心根據該項目的細部檢查、集中交房客戶質量投訴、交房3個月4個月內客戶有效質量投訴進行評估。如總包單位和監理單位達到總包和監理同中約定的獎勵要求，項目部或事業部根據協議書約定的獎金分配方案，報工程管理部申請付款并負責支付總包和監理單位分戶驗收人員獎金。對于有項目管理公司參與的項目，在啟動和實施階段，由其承擔項目部或事業部的分戶驗收實施相關工作。整個實施流程工作如表1所示。表1 上海萬科住宅質量分戶驗收體系項目實施工作和分工階段工作內容輸出成果參與部門/ 單位啟動階段簽署分戶驗收項目實施協議分戶驗收協議書（包括監理和總包分工和獎勵）采購管理部, 工程管理部, 項目部/事業部實施項目參與人員培訓完成培訓工程管理部, 項目部/事業部, 總包單位, 監理單位制定分戶驗收計劃, 確定驗收表格和使用時間分戶驗收實施計劃工程管理部, 項目部/事業部, 總包單位, 監理單位審核總包單位的施工組織設計和專項方案/ 監理規劃和專項細則通過備案工程管理部, 項目部/事業部實施階段總包單位自檢和監理單位復查分戶驗收表格的總包和監理欄總包單位, 監理單位分戶驗收項目抽查分戶驗收表格的抽查欄項目部/事業部, 工程管理部細部檢查細部檢查評估項目部/事業部, 物業公司, 監理公司, 總包單位分戶驗收合格分戶驗收合格表項目部/事業部, 監理公司, 總包單位評估階段集中交付客戶質量投訴集中交付客戶質量投訴評估客戶服務中心交付3個月4個月內客戶有效質量投訴交付3個月4個月內客戶有效質量投訴評估客戶服務中心工程管理部將對各項目的分戶驗收實施情況進行跟蹤和調研，搜集反饋，對實施中出現問題予以支持。分戶驗收體系項目實施評估機制為建立本體系實施的測量和改進機制，因此，對實施項目作如下三次評估。項目物業細部檢查評估，為保證項目施工過程中總包和監理單位能按照要求實施分戶驗收，以細部檢查的戶均問題數作為總包和監理單位實施效果的評估指標。項目集中交付質量缺陷客戶投訴質量投訴評估，以客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數作為評估指標。項目集中交房3個月4個月內客戶有效質量投訴評估，評估指標包括三項：客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數； 滲漏率； 一次整改合格率。分戶驗收體系試行階段獎勵機制為推廣本體系，上海萬科將根據監理和總包單位的工作績效予以適當獎勵。每年分戶驗收獎金總額度由工程管理部在年度初期向公司申請后確定。2007年分戶驗收獎勵按照5元/m2為單價標準，計算基數為住宅建筑面積（包括住宅、車庫和商鋪）。各實施項目總包和監理獎勵方案由項目部或事業部自行確定，報工程管理部審批。獎勵金額以5元/m2為標準依據項目性質進行調整；其中監理和總包單位的稅金和公司管理費不超過總獎勵金額的20%，其余部分由項目質量經理制單并經工程管理部批準后發放給監理和總包分戶驗收人員。各實施項目總包和監理獎勵方案由項目部或事業部自行確定，報工程管理部審批。獎勵金額以5元/m2為標準依據項目性質進行調整；其中監理和總包單位的稅金和公司管理費不超過總獎勵金額的20%，其余部分發放給個人。個人獎金分配方案由監理和總包單位根據確定個人獎金額度，提交各自方案，由項目部審批后，監理和總包單位根據審核意見提交獎金支付的清款報告。獎金支付流程如圖3所示。 達到獎金 發放要求 申請本次獎金額度 發放獎金 結束 項目開工，簽訂分戶驗收協議書 否 是 工程管理部審核 報公司審批 同意不同意 總包和監理單位確定個人獎金分配方案項目部審核提交付款申請和開具發票同意各實施項目獎金分三次發放，即分戶驗收完成（細部檢查評估且整改完成后）、集中交付完成后和交付3個月后，比例分別占獎金總額的30%、50%和20%。每次獎金支付流程如圖3所示。圖3 獎金支付流程圖各實施項目獎金分三次發放，即分戶驗收完成（細部檢查評估且整改完成后）、集中交付完成后和交付4個月后，比例分別占獎金總額的30%、50%和20%。分戶驗收體系補充說明本體系還包括以下支持文件：上海萬科住宅質量分戶驗收項目實施協議書（總包單位）上海萬科住宅質量分戶驗收項目實施協議書（監理單位）上海萬科住宅質量分戶驗收合格表上海萬科住宅質量分戶驗收標準上海萬科住宅質量缺陷投訴評估標準上海萬科住宅項目成品保護條例上海萬科住宅質量分戶驗收表單結構及使用說明其中，文件附錄1）和2）為分戶驗收實施項目的總包和監理單位合同補充協議提供參考；附錄文件3）是當實施項目所有分戶驗收內容及表格完成時填寫的表格，表明實施項目的總包單位、監理單位和項目部（或項目管理公司）分戶驗收工作結束；附錄文件4）說明上海住宅項目單位工程中戶內和公共工程的驗收標準；附錄文件5）說明上海萬科住宅客戶質量投訴的統計方法，用于分戶驗收實施項目的效果評估；附錄文件6）說明上海萬科住宅施工過程中成品保護要求，作為其驗收標準的補充；附錄文件7）說明上海萬科分戶驗收表單的結構和使用方法。本體系將于2007年42007年5月12日在上海萬科所有住宅項目上開始實施。附錄1 上海萬科住宅質量分戶驗收項目實施協議書（總包單位）甲方：上海萬科房地產集團有限公司乙方：（總包單位）經雙方協商，甲方將委托乙方負責 項目（以下簡稱“本項目”）的分戶驗收工作。具體約定如下：1. 項目概況：建筑住宅面積： m2 結構形式： 裝修要求： 總 戶 數： 戶2. 乙方須進行分戶驗收的項目包括： 土建滲漏 房間尺寸 天花和內墻面 地面 進戶門和窗戶 細部制作 通水及衛生潔具 通電及家用電器 外墻 其它約定內容 其分戶驗收表格參看支持文件。3. 乙方參與分戶驗收人員及分工如下表1所示。表1 乙方分戶驗收參與人員及分工說明表職位要求說明人員及分工質量負責人要求擁有大學專科以上土木工程相關專業學歷和工程師以上資格，工程現場施工經驗不少于7年，曾擔任總包單位項目質量負責人，有不少于3年的住宅工程質量管理經驗。參與人員及分工參與工程師要求有大學專科以上土木工程相關專業學歷和工程師以上專業資格，擁有工程現場施工經驗不少于5年，擁有不少于1年住宅工程質量管理經驗；或經過甲方項目部或事業部考核認可，人數若干。4. 單項分戶驗收內容檢查流程如圖1所示。圖1單項分戶驗收內容檢查流程圖在本項目分戶驗收工作中，乙方須承擔以下責任：1） 本項目開工后，乙方須進行以下準備工作： 按照甲方要求編制防滲漏專項施工方案（包括室內滲漏、門窗滲漏、外墻滲漏和屋面滲漏），并提交監理單位和甲方項目部或事業部審核，審核通過后方可進行防滲漏工程施工；如監理單位或項目部（事業部）認為乙方提交的方案不符要求，有權要求乙方進行修改至符合要求； 乙方須協助甲方和監理單位編制分戶驗收計劃，確定項目分戶驗收內容、標準、進度計劃和人員分工。2） 乙方須采用必要的施工方法和過程控制措施，達到上海萬科住宅質量分戶驗收標準要求。3） 在收到監理單位的驗收表格后，乙方應立即組織人員進行自檢，自檢全部合格后填寫驗收表格，提交監理單位進行復檢。對于復查中發現的問題（包括監理單位復查、甲方項目部或事業部抽查和細部檢查），乙方須按照監理單位整改通知的要求進行整改，直至符合甲方要求。5. 鑒于分戶驗收并非國家規范和上海市地方規范強制性要求，甲方會將根據乙方的績效給予一定的獎勵，其總獎勵金額為人民幣（RMB）： 萬元整。獎勵將分三次支付，每次獎勵支付條件和金額如下：1） 全部分戶驗收內容檢查工作完成且細部檢查結果滿足條件：毛坯房戶均問題數須小于或等于7.5_條，且最大戶均問題數須不大于12_條；裝修房戶均問題數須小于或等于12_條，且最大戶均問題數須不大于16_條，支付獎金約為總獎勵金額的 %，約為人民幣（RMB）： 萬元整。2） 待集中交付客戶質量缺陷評估投訴結果的評估公布后，乙方獲得獎勵的條件須滿足：毛坯房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于1.5條，且最大客戶投訴問題須不大于2.0條，全裝修房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于2.0條，且最大客戶投訴問題須不大于3.0條；該次獎勵金額為總獎勵金額的 %，約為人民幣（RMB）： 萬元整。3） 基于每批集中交房3個月4個月內客戶有效投訴結果的評估，乙方獲得獎勵的條件須同時滿足以下三項指標： 本協議書內約定的項目3個月4個月內毛坯房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于1.2條，且最大客戶投訴問題須不大于1.5條，全裝修房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于1.6條，且最大客戶投訴問題須不大于2條；滲漏率須小于或等于“萬科防滲抗裂技術要求”中各結構部位的滲漏率要求； 一次整改合格率須大于或等于90%（一次整改合格率=問題一次整改后合格數/需要整改問題總數）該次獎勵金額為總獎勵金額的 %，約為人民幣（RMB）： 萬元整（如分批交付，則該項獎勵額為每批交付數量占總房數比例進行劃分）。每次支付的獎勵金額中， %直接支付給乙方單位，作為獎勵發票稅金和公司管理費； %支付給本項目乙方分戶驗收參與人員。本項目乙方分戶驗收參與人員的獎金方案由甲方項目部或事業部確定，并直接支付給乙方人員。6本協議書未盡事宜由雙方協商解決。支持文件：n 上海萬科住宅質量分戶驗收標準n 上海萬科住宅質量分戶驗收表單n 上海萬科住宅質量缺陷投訴評估標準甲方：上海萬科房地產有限公司乙方： （簽章） （簽章）地址： 地址： 郵政編碼： 郵政編碼：法人代表： 法人代表： 或 或授權代表： 授權代表： 簽 名： 簽 名： 開戶銀行： 開戶銀行： 帳 號： 帳 號：電 話： 電 話：傳 真： 傳 真：簽訂時間： 年 月 日 簽訂時間： 年 月 日 附錄2 上海萬科住宅質量分戶驗收項目實施協議書（監理單位）甲方：上海萬科房地產集團有限公司乙方：（監理單位）經雙方協商，甲方將委托乙方負責 項目（以下簡稱“本項目”）的分戶驗收工作。具體約定如下：6. 項目概況：建筑住宅面積： m2 結構形式： 裝修要求： 總 戶 數： 戶7. 乙方須進行分戶驗收的項目包括： 土建滲漏 房間尺寸 天花和內墻面 地面 進戶門和窗戶 細部制作 通水及衛生潔具 通電及家用電器 外墻 其它約定內容 其分戶驗收表格參看支持文件。8. 乙方參與分戶驗收人員及組織分工圖如下：表1 乙方分戶驗收參與人員及分工說明表職位要求說明人員及分工總監要求有大學本科以上土木工程相關專業學歷和工程師以上資格或經甲方項目部或事業部考核認可，工程現場施工經驗不少于10年，有不少于3年的住宅工程總監經驗。副總監要求有大學專科以上土木工程相關專業學歷和工程師以上資格，工程施工經驗不少于7年，擁有住宅工程質量管理經驗不少于3年。參與人員及分工參與分戶驗收的監理工程師要求有大學專科或以上土木工程專業學歷，擁有工程施工經驗不少于5年，從事住宅工程質量管理工作不少于1年，人數若干。9. 單項分戶驗收內容檢查流程如圖1所示。圖1 單項分戶驗收內容檢查流程圖乙方負責本項目分戶驗收的實施操作，主要承擔以下責任：1） 本項目開工后，乙方須進行以下準備工作： 審核甲方總包防滲漏專項施工方案，通過后提交項目部或事業部審核； 按照甲方要求編制防滲漏專項監理方案（包括室內滲漏、門窗滲漏、外墻滲漏和屋面滲漏），并提交甲方項目部或事業部審核； 負責編制分戶驗收計劃，確定項目分戶驗收內容、標準、進度計劃和人員分工。2） 對總包單位的施工過程予以監督和檢查，確保施工質量能滿足上海萬科分戶驗收標準要求。3） 待某項分戶驗收內容具備檢驗條件后，乙方須確定驗收表格的具體內容及標準和補充相關信息，提交項目部或事業部審核通過后，發放給總包單位。在總包單位自檢結束并復查申請后，通知項目部或事業部，乙方開始復查。乙方第一次須對提交驗收表格內容進行100%復查，填寫分戶驗收表格，對于發現不合格項目，發函通知總包單位進行整改；待總包單位整改完成并提出二次復查申請后，乙方對總包單位整改項進行二次復查，填寫分戶驗收表格，如發現仍有一次整改不合格項，發函通知總包單位進行二次整改；待總包單位二次整改完成并申請三次復查后，乙方對二次整改項進行第三次復查，填寫分戶驗收表格，并將三次檢查后結果提交項目部或事業部。乙方有責任督促總包單位務必在兩次整改內完成全部不合格項目的整改。4） 對甲方項目部或事業部抽檢和細部檢查中發現的質量問題，乙方負責督促總包單位整改；待整改合格后，提交甲方進行復查。10. 鑒于分戶驗收并非國家規范和上海市地方規范強制性要求，甲方會將根據乙方的績效給予一定的獎勵，其總獎勵金額為人民幣（RMB）： 萬元整。獎勵將分三次支付，每次獎勵支付條件和金額如下：1） 全部分戶驗收內容的檢查工作完成且細部檢查結果滿足條件：毛坯房戶均問題數須小于或等于7.5_條，且最大戶均問題數須不大于12_條；裝修房戶均問題數須小于或等于12_條，且最大戶均問題數須不大于16_條，支付獎金約為總獎勵金額的 %，約為人民幣（RMB）： 萬元整。2） 待集中交付質量缺陷評估結果集中交付后客戶質量投訴結果的評估公布后，乙方獲得獎勵的條件須滿足：毛坯房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于1.5條，且最大客戶投訴問題須不大于2.0條，全裝修房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于2.0條，且最大客戶投訴問題須不大于3.0條；該次獎勵金額為總獎勵金額的 %，約為人民幣（RMB）： 萬元整。3） 基于每批集中交房3個月4個月內客戶有效投訴結果的評估，乙方獲得獎勵的條件須同時滿足以下三項指標： 本協議書內約定的項目3個月4個月內毛坯房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于1.2條，且最大客戶投訴問題須不大于1.5條，全裝修房客戶投訴戶均問題數客戶投訴戶均缺陷數須不大于1.6條，且最大客戶投訴問題須不大于2.0條； 滲漏率須小于或等于“萬科防滲抗裂技術要求”中各結構部位的滲漏率要求； 一次整改合格率須大于或等于90%（一次整改合格率=問題一次整改后合格數/需要整改問題總數）。該次獎勵金額為總獎勵金額的 %，約為人民幣（RMB）： 萬元整（如分批交付，則該項獎勵額為每批交付數量占總房數比例進行劃分）。每次支付的獎勵金額中， %直接支付給乙方單位，作為獎勵發票稅金和公司管理費； %支付給本項目乙方分戶驗收參與人員。本項目乙方分戶驗收人員的獎金分配方案由甲方項目部或事業部確定，并直接支付給個人乙方。6本協議書未盡事宜由雙方協商解決。支持文件：n 上海萬科住宅質量分戶驗收標準n 上海萬科住宅質量分戶驗收表單n 上海萬科住宅質量缺陷投訴評價標準甲方：上海萬科房地產有限公司乙方： （簽章） （簽章）地址： 地址： 郵政編碼： 郵政編碼：法人代表： 法人代表： 或 或授權代表： 授權代表： 簽 名： 簽 名： 開戶銀行： 開戶銀行： 帳 號： 帳 號：電 話： 電 話：傳 真： 傳 真：簽訂時間： 年 月 日 簽訂時間： 年 月 日 附錄3 上海萬科住宅質量分戶驗收合格表驗收對象項目 單元 室，編號：項目部/事業部項目管理公司總包單位監理單位開工日期竣工日期序號驗收內容合格與否1土建滲漏2房間尺寸3天花和內墻面觀感質量4地面觀感質量5進戶門和窗戶的觀感質量和使用功能6細部制作的觀感質量和使用功能7通水及衛生潔具8通電及家用電器9外墻裝飾面的觀感質量10其它約定內容綜合驗收結論驗收單位建設總包單位項目管理監理公司總包項目管理單位監理建設單位項目經理：（單位公章） 年 月 日總監理工程師：（單位公章） 年 月 日項目經理：（單位公章） 年 月 日項目負責人：（單位公章） 年 月 日附錄4 上海萬科住宅質量分戶驗收標準編號驗收項目驗收子項標準/精度要求測量點測量方法測量時間I主體結構1.1房間凈空尺寸（1）長誤差小于等于10mm大房間測6個點，小房間測4-5個點，廚房、衛生間測2個點水準儀或拉線、鋼尺檢查（2）寬誤差小于等于10mm水準儀或拉線、鋼尺檢查（3）凈高高與低點誤差小于等于15mm水準儀或拉線、鋼尺檢查1.2現澆結構（4）樓板平整度允許偏差小于8mm（不做找平層，結構樓板平整度要求）/允許偏差小于4mm(毛坯房) 用2m靠尺、線錘檢查拆模后觀感質量地坪表面平整，無浮漿，無結構裂縫，表面無麻面，蜂窩、接茬不明顯，不起砂。目測拆模后厚度符合設計要求每個面檢查23個點尺量檢查拆模后（5）陽臺和室內高差高差符合設計要求(通常4cm)每個面檢查24個點尺量檢查拆模后1.3煙道安裝要求排煙口位置正確，附近的煤氣管道等不影響今后裝潢安裝止逆閥和脫排導管全部觀察 觀感質量暢通無堵阻全部反光鏡在底層排煙口向上照射，能觀察到頂，暢通無堵阻現象功能測試煙道動力帽完好無損傷，轉動靈活無異響1.4抹灰外墻抹灰分格縫符合設計要求，寬度和深度應均勻尺量檢查表面光滑、棱角齊整觀察內墻抹灰/毛坯（1）垂直度立面垂直度允許偏差3mm每面墻12個點用2m靠尺、線錘檢查（2）平整度表面平整度允許偏差3mm每面墻12個點用2m靠尺、塞尺檢查（3）陰陽角方正陰陽角順直、方正度允許偏差3mm；每個陰陽角12個點用直角檢測尺檢查（4）空鼓空鼓面積小于等于3CM2，不得有脫層現象 全數檢查觀察，用小錘輕擊（5）裂縫大于0.3mm 不允許出現全數檢查觀察小于等于0.3mm, 每間不多于4條全數檢查觀察（6）表面質量涂料均勻、平整光滑，不允許有漏刷、脫皮、流墜、皺皮、斑紋，無刷紋、露底、色差，接痕、污染全數檢查觀察、手摸1.5踢腳線水泥砂漿踢腳線平整度踢腳線部位無外撇、內斜現象，與整面墻體順直平整每面不少于三個點觀察觀感質量踢腳線高度一致，無空鼓開裂，與墻面結合牢固，上下接槎平整，分色清楚。觀察踢腳線處水泥砂漿不得抹在墻面批嵌膩子層上，批嵌膩子不得抹在水泥砂漿層上。觀察II設備安裝2.1管道工程給水管道（1）支架安裝支架間距符合規范要求，固定牢固全數檢查尺量、觀察河手扳檢查（2）立管垂直度允許偏差3mm/m全數檢查掉線和尺量全長5m以上不大于8mm（3）水平管道縱橫方向彎曲塑料管1.5mm/m全數檢查水準儀（水平尺）、直尺、拉線尺量檢查全長25m以上不大于38mm全數檢查水準儀（水平尺）、直尺、拉線尺量檢查（4）管道試壓水壓試驗符合設計要求全數檢查穩壓1h，壓力降部大于0.5Mpa,降至工作壓力的1.5倍，穩壓2h，壓力降部大于0.4Mpa（PPR材質，管道直徑25mm）,各連接處部分無滲漏（5）管道沖洗將管道沖洗干凈全數檢查以水流量3m/min的速度，連續沖洗觀察管道終端的出水，清潔透明為合格（6）觀感全數檢查觀察（7）成品保護符合要求全數檢查觀察室內排水管（1）支架、吊架安裝支、吊架間距符合規范要求，固定牢固全數檢查尺量、觀察河手扳檢查（2）立管垂直度允許偏差3mm/m全數檢查掉線和尺量全長5m以上不大于15mm全數檢查掉線和尺量（3）橫管縱橫方向彎曲允許偏差1.5mm/m全數檢查水準儀（水平尺）、直尺、拉線尺量檢查全長25m以上不大于38mm全數檢查水準儀（水平尺）、直尺、拉線尺量檢查（4）生活污水管的坡度De50 2.5%全數檢查水平尺、拉線尺量De75 1.5%全數檢查水平尺、拉線尺量De110 1.2%全數檢查水平尺、拉線尺量（5）埋地排水管式樣灌水高度不低于底層衛生器具的上邊緣或底層地面高度全數檢查滿水15分鐘，水面下降后，再灌滿觀察5分鐘，液面不降，管道及接口無滲漏為合格（6）通水試驗打開室內1/3的用水點，不得小于一個點全數檢查觀察排水立管、只管無滲漏為合格（7）通球試驗立管及水平只管做通球試驗，通球球直徑不小于排水管道直徑的2/3全數檢查通球檢查（8）觀感符合要求全數檢查觀察（9）使用功能符合要求全數檢查觀察燃氣/煤氣管道平整度立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。尺量檢查安裝要求煤氣管明敷，離墻面3.54cm。觀察和尺量檢查煤氣管每層加管卡，安裝位置準確牢固觀察和尺量檢查觀感質量管道安裝完畢后應將接口和管壁清理干凈，作防腐處理及標識觀察檢查管道無泄漏觀察檢查2.2電氣工程開關、插座（1）導線絕緣電阻測試測試值大于0.5M全數檢查用兆歐表測試（2）面扳安裝高差開關、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm；每戶內面板高差允許偏差5mm；全數檢查尺量檢查（3）面板垂直度偏差0.5mm全數檢查尺量檢查（4）插座高度插座高度離地面一般為30cm，不應低于20cm，接線時相線進開關，零線直接進用電器，全數檢查尺量檢查（5）開關高度開關一般距地1.3m高度，開關安裝應考慮使用方便全數檢查尺量檢查（6）斷電保護是否會自動跳閘全數檢查功能檢查（7）通電情況良好全數檢查觀察檢查（8）表面質量表面清潔無劃傷全數檢查觀察（9）配電箱柜線材線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。（相線為紅線、黃線、綠線，零線為蘭線，接地線為綠黃雙色線）全數檢查觀察檢查材料質量合格證、檢測報告符合要求檢查合格證明文件、檢查產品外觀質量檢查合格證明文件、檢查產品外觀質量2.3安防系統可視/非可視對講系統通話功能實現三方通話功能，通話時聲音清晰，無雜音干擾全部檢查功能檢查室內機和中心機開鎖功能正常全部檢查功能檢查圖像功能/可視圖像清晰，無雜波全部檢查觀察閉路電視監控系統圖像功能圖象清晰，無雜波，（能看清人員樣貌、車牌號）全部檢查觀察能隨意觀察任意圖象全部檢查觀察錄像功能各種錄像功能正常；圖象再現功能正常，不能失幀全部檢查功能檢查監控點各監控點設置布局合理，和環境協調全部檢查觀察其它同報警聯動正常全部檢查功能檢查電子巡更系統巡更器巡更器牢固可靠，適應各種惡劣環境全部檢查功能檢查巡更點巡更點安設牢固、比較隱蔽全部檢查觀察巡更軟件巡更管理軟件編寫和更改工作正常全部檢查功能檢查信息存取系統信息存取和打印工作正常全部檢查功能檢查一卡通管理系統IC卡功能測試IC卡開啟門鎖和道閘功能正常全部檢查功能檢查IC卡的開門權限及IC卡軟件查詢系統正常全部檢查功能檢查車輛管理程序車輛管理程序符合管理需要，車輛進出情況電腦自動記錄圖象清晰，時間和計費準確全部檢查功能檢查周界防越系統紅外線觸動報警位置準確，反應時間20秒全部檢查功能檢查報警時聯動拍攝錄像，沙盤顯示正常，本系統電腦自動保存全部檢查功能檢查安防設備機房控制柜布局合理，便于保安操作和維修保養全部檢查觀察主備用電源工作正常全部檢查功能檢查防護措施完好全部檢查功能檢查III裝飾裝修3.1公共空間3.1.1單元入口墻面觀感質量油漆均勻，無色差，透底，掛漆觀察玻璃磚無破損，無污染觀察密封膏飽滿，整齊一條線，鋪貼平整觀察門庭雨蓬漏水試驗是否漏水雨天觀察淋水3.1.2樓梯/樓梯間墻面/天棚抹灰平整度墻面平整，陰陽角方正順直清晰用直角檢測尺檢查斜板表面平整，與梁等接點處水平用2m靠尺和塞尺檢查梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致用2m靠尺和塞尺檢查地磚鋪地觀感質量膩子批嵌平整，無膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差觀察、手摸檢查接縫磚縫均勻順直觀察、尺量檢查觀感質量地磚鋪貼平整，拼花圖案清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂縫，無碎塊，掉角，缺楞觀察樓梯踏步面層平整度平整度允許偏差小于4mm（毛坯）2m靠尺檢查表面平整度允許偏差3mm(精裝修)用2m靠尺和塞尺檢查樓梯踏步尺寸一致，無大小頭，斜面一條線尺量檢查接縫接縫直線度允許偏差2mm，接縫高低差允許偏差0.5mm。拉5m線，不足5m拉通線，用鋼直尺和塞尺檢查防滑條觀感質量踏步地磚無空鼓、缺角斷裂觀察、敲擊檢查樓梯擋水線、掛落線樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角清晰明快不含糊觀察、尺量檢查樓梯欄桿扶手材料