大酒店項目建議書第一章概論第一節項目概況1.項目名稱大酒店2.項目申辦單位：有限公司3.項目擬選地址北京市區西單商業區大街4.項目背景4.1工程，是北京市商業區改造的重點工程之一（占地20公頃、總建筑面積80多萬平方米），是集金融、旅游、購物、文化、文化、娛樂、辦公等為一體的大型綜合性商業開發工程。擬建“大酒店”是該工程的重要組成部分，場址原為1992年經地方政府批復建設的綜合樓項目。原綜合樓項目因拆遷問題、投資政策和經營業態市場變化等多種原因，未能如期實施。4.2根據當前國家出臺的一系列房地產政策，以及北京市房地產市場、投資環境和市場需求的變化，結合北京市市場環境、特征、構成和窬量，經分析認為：地西單商業區范圍及北京金融中心附近，進行適應市場需求的商業、服務業、旅游業項目建設（如建設高檔酒店等）尚有一定的空間區位。因此，業主審時度勢、把握機會、根據目標市場（五星級酒店為空缺）特點，重新確定了企業的任務與目標，決定將原綜合樓項目轉換為五星級酒店項目，并通過高水平的經營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。4.3該項目于2000年6月8日由A公司與B公司（外商）簽署協議由雙方出資地京設立一家中外合資公司大酒店有限公司（注冊資本萬元美元，中文占70、加方占30）。擬在原綜合樓項目場址上投資建設大酒店。4.4目前建設場地拆遷與平整工作業已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。5.項目性質、經營范圍、建設內容、規模和進度預計擬建項目基本定位為五星級標準的豪華酒店（含部分酒店式公寓），經營范圍以住宿、餐飲、娛樂為主，以中小型會議、展覽與展示、購物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米（方案A）。建設內容為：客房、酒店式公寓、會議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購物、停車場所等。項目總投資154850萬元（方案A，含鋪底流動資金），全部由合資公司解決。北京大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會議中心、商場、娛樂場所、地下停車場等為一體的現代化、智能化綜合性商業服務設施。該項目預計明年開工，建設周期3年，20XX年建設并投放使用。6.項目前期動作情況2000年8月，完成以下幾項申請的前期準備工作：一是委托工程咨詢公司編制可毛生研究報告；二是分別向北京市計委、國家計委匯報項目建設的基本想法及依據；三是擬于9月下旬正式行文向北京市計委、國家計委申報立項。第二節合資雙方簡介1.A公司A公司系房地產綜合性開發公司。它成立于年，1993年實行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊資金億元；總資產63億元，凈資產32億元。近年來，全公司累計從境外引進資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學歷130人，占55。公司現年房地產開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經濟實力、豐富的經營管理經驗及良好的經營業績和信譽名列北京市三大房地產企業之中。當前國家一系列主改政策出臺，引發了北京市大規模的市政建設和舊城改造新熱潮，為房地產開辟了廣闊和新和發展空間。公司將通過貫徹ISO9000標準系列，進一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶提供滿意的房地產產品和服務。2.B公司是一家注冊于加拿大的資產經營和投資控股公司，主要業務為投融資、房地產，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產、銷。八十年代初，該公司在中國大陸、香港與臺灣地區投資、經營地產物業和從事制衣及相關商品產品貿易。1999年營業收入3.8億美元、凈資產6.8億美元。該公司憑借銷售渠道、投融資等方面優勢在過去的8年當中參與了多個項目的投融資工作。3.委托管理大酒店有限公司將委托在國際上享有盛譽的酒店管理集團管理集團對建成后大酒店日常業務進行經營與管理。日前，酒店管理集團已中中國經營3家酒店，大酒店將是該酒店管理集團在中國境內開辦的第四家高檔酒店。第三節本項目建議書的編制依據、指導思想、原則和內容1.編制依據1.1有限公司營業執照。1.2股份有限公司資質證書。1.3大酒店合資經營協議書。1.4建設用地批準書附件1.5北京市國土資源和房屋管理局（原北京市房管局）對于申請延長項目用地期限的批復。2.指導思想2.1.1充分利用項目建設所在地的區位優勢，搞好項目的規劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.1.2項目建設既是立足國內，又是放眼國外。立足國內就是要圍繞發展城市經濟、知識經濟、假日經濟、首都旅游資源、人文優勢等做好旅游觀光事業這篇文章，并為北京金融中心發展搞好全方位服務。放眼國外就是是抓住我國即將加入世貿組織這個機遇做好進一步擴大對外開放和迎接國際市場競爭的準備工作，為國內外商貿易交流、文化交流做出貢獻。2.1.3項目建設是按照北京市城市總體規劃的要求，與北京市尤其是西城區的城市建設相結合，與西單商業一條街的整體開發相結合，與北京金融中心建設相結合，通過項目建設，進一步完善周邊環境和項目建設所在地的城市中心區域功能，創造良好的投資環境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。2.2原則2.2.1酒店設計既要現行特點體現行業特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業、拉動全市經濟增長等）的功能。2.2.2做好項目的經濟分析和財務分析，為項目建設單位（投資方）和項目建設主管以及審批單位提供科學、準確的決策依據。3.內容根據本項目的建設方案、申辦單位的行業特點和未來經營策略的要求，本項目建議書主要研究的范圍和內容如下：3.1概論3.2項目建設的必要性3.3市場分析與預測3.4建設用地及相關配套條件3.5建設方案3.6環保、勞動安全與衛生3.7投資估算與資金來源3.8建設進度與資金使用3.9項目組織機構與動作方式3.10經營方式與策略3.11經濟效益評價3.12風險性分析第四節本項目建議書編制的目的與作用通過對項目建設必要性、市場分析、建設規模、投資估算、效益評價、結論與建議等主要內容進行比較科學、完整、準確的定性和定量分析，編制比較規范的項目建議書，從而為業主進行項目建設前期工作和為立項審批單位提供相關決策依據。第五節結論與建設1.在全面分析市場、準確經營定位、提高服務水平的前提下，項目建成后將具有可觀的經濟效益和社會效益。項目的社會效益主要表現在：首先，為北京市繁榮西單、發展西城的戰略實施做出貢獻，帶動北京市舊城改建工作的發展；其次，增加了國家和北京市的稅收；第三，可為社會提供近千個工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經濟發展而逐漸增長的市場需求做貢獻。在產生社會效益的同時，投資方也將伴隨著項目的開發建設而贏得一定的經濟效益：一是可以通過經濟獲得利潤，逐步收回投資；二是大酒店地處北京商業中心和金融中心，投資方在這一地區擁有高檔物業，必將提高其市場竟爭力和企業的知名度，從而鞏固和擴大企業經營范圍；三是酒店管理集團作為在國際上享有盛譽的酒店管理集團，其對大酒店建成后的經營管理，必將推進北京市酒店業經營水平、服務水平及總體經濟效益的逐步提高。2.項目風險大小投資決定于論證是否科學、建設期間以及運營過程中不可預知因素的多寡與解決的難易程度等。3.綜合分析，目前在西單商業一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設硬件設施一流、軟件管理一流的五星級大酒店時機比較恰當，既有必要（填補空缺、滿足需求、改善布局與結構矛盾）又有可能（相關條件具備）。建議國家有關部門批準立項。第二章項目建議的必要性1.是推動北京市政府城區經濟發展戰略的需要改革開放以來，北京城區經濟發展持續增長，目前已經到了一個能否再上新臺階的關鍵時期。大酒店建設將成為西單周邊地區經濟發展，乃至全市經濟建設起到推動作用。2.是繼續深化商業流通體制改革，不斷提高企業管理水平的需要近10余年來，流通領域通過在不同行業中嘗試中外合資，一方面引進了資金，另一方面引進了技術和管理，從而推動了我國流通體制的總體發展和綜合效益提高。但是，我們在軟件管理方面與國外先進水平相比還有較大差距。因此，繼續在酒店業進行有選擇的中外合資項目，重點引進軟件管理，對繼續深化我國流通體制改革、不斷提高商業企業管理水平仍具有重要意義。3.是實施行業精品戰略，進行結構調整的需要目前京城各類酒店數量并不少，但軟硬設施堪稱一流、服務水平今消費者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過于集中、經營結構不盡合理的問題。北京大酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應有作用（填補了西城區五星級酒店為空白的狀況）。4.是進一步推動對外開放，完善首都城市功能的需要大酒店適時建設，對增加西單商業區和北京金融中心服務設施、完善首都城市功能；對進一步推動中外各方面的交流，進一步鞏固和擴大對外開放成果，具有一定意義。5.是優化土地資源配置，確保土地增值的需要西城區是北京市的政治、文化、商業中心地帶，也是建設中的金融中心所在地。項目建設所處的西單商業中心地帶，商場云集，各大金融機構集中于附近，西單商場、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場、西單文化廣場、首都時代廣場、圖書大廈、中銀大廈、國內貿易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應。這一地區的土地十分珍貴，長年空置非常可惜。大酒店的建設，有利于房地產資源的優化配置，有利于房地產業的流動開發和確保土地增值。6.是改造舊城區的需要項目所在地周邊的達智危房改造區綜合項目是與西城區的重點工程一次性規劃、同步進行的。該項目的建設有利于促進西單地區危房改造工程的全面開展。7.是商務活動發展的需要本項目緊鄰北京市金融與商業中心，建成后可為周圍各大金融及其他機構公務人員提供商務活動、商住用房和休閑、娛樂場所。8.是進一步推動旅游業發展的需要北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數超過200萬人次。興旺的旅游業和各種政治、經濟文化活動，為北京酒店業提供了充分的發展機遇。反之，建設管理、服務、設施一流的高檔酒店對旅游業的進一步發展也會起到應有的推動作用。9.是發展項目自身優勢的需要項目所在的地區，是北京市屬于文化素質較高、經濟發達、人民生活富足的地區。特別是地區，為京城三大繁華商業區之一。經過近年來的改造，商區的面貌煥然一新，一批現代商廈的開業以及世界級零售商家的加盟，使此地購物環境和服務水平更上一層樓。歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場將成為長安街上的新景觀和休閑娛樂的較佳場所。周邊特有的文化氛圍使“大酒店”更具魅力。該項目距西二環1.1公里，北二環5公里，東二環6公里，復興門內大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經濟發展在西單地區原本就具備良好的市政條件，經過近年的改造，該地區的各種市政設施更趨完善，市政規劃充分考慮到發展的需要，投資環境比較理想。第三章市場分析與預測第一節北京市旅游市場簡析北京作為舉世聞名的國際化城市和具有悠久文化發展史的古都皇城，擁有豐富的旅游資源；旅游業、酒店業的優勢得天獨厚。作為全國的政治、經濟、文化中心和中國面向世界的窗口，北京城內相關設施齊全、人才薈萃，商機眾多。1.當前北京旅游業的基本情況1.1游客1999年全市接待海外旅游者252.39萬人（約占全國的9.3），比1998年增長14.68。其中外國人205.02萬人，比1998年增長15.06；港澳同胞26.53萬人，比1998年增長6.31；臺灣同胞17.53萬人，比1998年增長24.08，華僑3.32萬人，比1998年增長17.16。1.2收入經過改革開放20余年的發展，北京國際旅游業創收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元（占全國的18）。1999年北京旅游業國內國際總收入達662.16億元人民幣（相當于全市總產值的10和第三產業增加值的32）。1999年全市涉外酒店營業收入總額為123.19億元，上繳稅費12.59億元（比1998年同期增長1個百分點），利潤總額為4.87億元（比1998年同期增長89.49）。1.3從業人員旅游業直接從業人員30.28萬人，間接從業人員約99萬人；酒店從業人員12.2萬人。旅游業已成為北京市第三產業的支柱和最具發展前景的產業之一。2.來京海外游客相關情況2.1來源1999年亞洲游客（包括港澳臺地區）144.34萬人，歐洲游客58.26萬人。主要客源國（前十名）是：日本（45.65萬）、美國（24.09萬）、韓國（19.15萬）、馬來西亞（10.95萬）、德國（10.53萬）、英國（8.81萬）、法國（7.88萬）、新加坡（7.28萬）、加拿大（5.45萬）、澳大利亞（4.85萬）。其中，韓國來京人數從1998年排序第5名升至第3名。2.2花費近8年海外旅游者人均花費（單位：美元）年份人均花遇-1993615199498919951054199610281997105419981082.319991032.1720001062.311999年海外旅游者在京花費海外旅游者外國人華僑港澳同胞臺灣同胞-人均天花費（美元）219.61228.73194.62149.23172.26人均花費（美元）1032.171097.91226.11596.92620.14旅游創匯（億美元）24.9621.10.252.21.142.3停留時間1999年海外過夜旅游者平均停留時間為6.4天，其中團體旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構成看：外國人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門同胞4.3天，臺灣同胞9.4天。其中，零散旅游者在華平均停留時間比團體停留時間長0.8天，臺灣旅游者在祖國大陸停留時間最長，停留最短的是香港同胞。2.4特點a.行程特點以短程為主，瀏覽的城市以1-3座居多。團體旅游者瀏覽4座以上城市的占23.7，散客僅占12.3。臺灣旅游者的行程相對較長，一次游覽4座城市的占42.7；香港旅游者的行程最短，95.0的香港旅游者一次只游覽1-3個城市；游覽4座以上城市的僅占5.0。職員、技工/工人、服務員/推銷員的平均選種短于其他職業的旅游者；而退休人員、軍人、其他職業者平均行程普遍較長。以觀光度假、宗都朝拜和文體、技術交流為目的的旅游者的平均行程要長于其他旅游目的的旅游者，而以探親訪友、商務、會議、健康療養為目的的旅游者的平均旅程相對較短。b.住宿設施的選擇特點：1999年選擇賓館飯店住宿皂的占67.5，比1998年下降了0.6個百分點，選擇公寓住宿的占6.0，比1998年下降0.2個百分點，選擇招待所住宿的占8.3，比1998年增加1.1個百分點；地私人住所住宿的占16.5，雙1998年下降了0.9個百分點。此外，還有1.7海外過夜旅游者地車船中度過。商務散客及參加國際會議的旅游者基本選擇四、五星級酒店。2.5變化趨勢a.港澳臺入境人數上升，外國人人數下降。1998年全國入境人數為6250萬人，其中港、澳、臺入境人數5550多萬人，比上年同期增長了13；外國人入境人數700萬人，比上年同期下降了7。由于花費水平的不同，1998年海外入境人數雖保持了10以上的增長率，但外匯收只增長了4。b.遠程客源的比重有所上升。周邊國家和亞洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），遠程客源的比重有所上升（歐美客源比重上升應是值得注意的動向）。c.商務、會議、分務性入境的比重近來在上升。這與我們對外開放的形勢有關，也和國家的總體經濟狀況有關。d.選擇賓館飯店住宿的雖略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升勢頭。e.商務散客及參加國際會議的旅游者選擇賓館飯店的比例普遍高于其他海外旅游者；與外國人相比，港澳臺胞以及華僑選擇私人住宿的比例比較高。在海外過夜旅游者中，團體旅游者選擇賓館、飯店住宿的比例（23.1）明顯高于團體旅游者（2.5）。3.來京國內旅游者情況1999年接待外省市來京游客6130萬人次，比1998年增長6.06。人均花費680.35元，平均停留6.9天。接待外省市來京旅游總收入417億元人民幣。在外地游客中，來自周邊地區的游客占40，沿海地區游客占50。1999年接待北京市民旅游人數比1998年增長6.06，人均花費106.02元，接待北京市民旅游總收入33億人民幣。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。北京市國內游客絕大多數是自費旅游，消費以中低檔為主，公費旅游的消費以中高檔為主，但比例只占17.93。第二節北京市旅游涉外酒店市場簡析1.星級涉外酒店（333家）數量標準數量-五星級17四星級32三星級74二星級115一星級67公寓28合計3332.涉外酒店客房累計供應量年份1988年以前199819891990199119921993199419951996199719981999客房數23650261732952041048458585012952475543305750059385621076281664238項目數97109128167185198212230254269286292300北京涉外酒店客房車新增供應量年份199819891990199119921993199419951996199719981999客房數252333471152848104271234618553170185827497091422項目數1219391813141824151768由上看出，近些年來北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100間，平均不低于1000間。3.區域分布情況北京的酒店以朝陽、東城、海淀最為集中，高檔酒店則集中在朝陽區的東二環、東城區的王府井大街、東長安街和海淀區的紫竹橋附近。朝陽區、東城區是北京發展較早的商務區，且臨近機場、交通便利，該地區的酒店以商務客人為主，其中一些在京有投資項目的港澳臺人士是這一區域高檔酒店的長期客戶。如貴賓樓飯店、長城飯店、昆侖飯店、中國大飯店等。海淀區由于高科技、IT產業較為集中，各大型中資、外資IT生產廠家多選取像香格里拉、香山飯店等高檔酒店定期或不定期舉辦各類產品新聞發布會、全國經銷商大會等。另外，海淀區風景名勝旅游點較多，多數國內游客選擇在該區的中低檔酒店下榻。北京市旅游涉外酒店區域分布表朝陽東城西城海淀宣武崇文豐臺遠郊-項目數量10743376121101850其中：5星級86030000表中數字顯示，朝陽、東城區五星級酒店數量多，趨于飽和；西城區五星級酒店數量為0，發展潛力較大。4.未來幾年部分新增酒店情況項目名稱區域客房套數預計開業時間-金健飯店朝陽2002000名人大酒店朝陽3312000東方廣場東城66020XX北京國際金融中心西城20XX莊勝廣場宣武20XX天圓廣場東城20XX注：北京國際金融中心是按五星級酒店籌建的。5.客房出租率情況從下表看，北京市酒店市場的平均出租率為60；1991年和1998年呈現低谷。目前，呈上升趨勢（尤其是今年上升顯著，大飯店約占70）。北京市近9年酒店平均出租率年份199119921993199419951996199719981999平均出租率5767757167636048566.經營價格情況北京市星級涉外酒店客房平均價星級客房平均價（元/間/天）-5600-14004350-7503250-3502200-2801100-2001992-1999年北京市酒店平均房價上漲情況對照表年份19921993199419951996199719981999平均房價上漲率15.1142.581.5819.08-2.03-4.35-25.27-11.437.發展趨勢一是高星級酒店的經營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對客和利潤率在下降，但經營比重在酒店行業是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續增加。三是新的經營品種在生產。拆零銷售、網絡化銷售、分時銷售、售后服務等一系列新的經營品種和經營概念在產生。四是國際酒店管理集團拓展中國市場的速度較快。自1984年至今，假日酒店在中國已經管理了23家酒店，到2000年將達30家。香格里拉集團在全世界有36家酒店，2000年在中國管理的酒店將達到20家，成為在中國發展迅猛的酒店管理集團之一。新世界酒店集團在中國已經管理了8家酒店，準備在下一個十年達到50家。凱悅集團在中國設有2家酒店，明年將管理五星級的上海凱悅酒店。喜來登集團在華管理5家酒店、日航集團4家、希爾頓集團3家、半島集團6家、凱賓斯基3家。總之，國際酒店將努力擴大其在中國的市場份額。排在世界前10名的國際集團中，大部分都有在中國管理的酒店。目前，車內的高星級酒店多數是由國際酒店管理集團經營管理，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優勢，使自身在華的市場份額和經濟效益等都領先于我國傳統酒店業。第三節項目周邊市場環境分析1.區域特點地理條件優越。本項目位于北京市的中心區域，距天安門約2公里，與長安街僅百米之遙；且地處北京商業黃金地段，東鄰西單北大街，距北京金融中心僅一公里；周邊的民族文化宮、西單文化廣場、圖書大廈等，營造出獨特的文化氛圍。交通發達。在西長街上有1路、4路、21路、52路、52支線、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交車通過；西單北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交車通過；太平橋大街上有7路車經過；另外，西單和地鐵站就在本項目所在地附近。2.競爭狀況分析2.1從總量上講仍存在不小的市場空缺北京市四、五星級酒店區域分布表（到1999年底）西城區其他區域五星級017四星級432本項目所處的西城區雖然是新興的商業、商務、金融中心，卻缺乏高酒店物業（五星級為0）。本項目區域市場為東至天安門、西至公主墳、北至車公莊，南至廣安門，在此區域內共有四星級酒店5家、三星級酒店9家、二星級酒店4家、一星級酒店3家，未定星級的酒店5家，公寓1家。具體情況見下表：區域市場內涉外酒店基本情況表星級單位名稱單位地址客房套數床位數-4金都假日酒店西城區阜外北禮士路98號3313924西苑飯店海淀區三里河路1號130019004民族飯店西城區復興門內大街51號5278004京都信苑賓館海淀區什坊院6號3255404新大都飯店西城區車公莊21號3546244蘇源錦江大廈宣武區廣安門外大街3號2023583順成飯店西城區金融大街甲16號761523職工之家西城區真武廟路一號3696833燕京飯店西城區復外大街19號54310863鐵道大廈海淀區北蜂窩甲102號4639503中土大廈海淀區北蜂窩6號3045623梅地亞中心海淀區復興路乙11號2464553裕龍大酒店海淀區阜成路40號2685362紫玉飯店海淀區增光路55號3045442通華苑飯店西城區北禮士路101號41822凌奇賓館西城區百萬莊大街8號1242482北外賓館海淀區西三環北路19號741271書香園賓館西城區北禮士路135號651191西單飯店西單大木倉北一巷881761望海樓賓館海淀區玉淵潭公園內4080未定貴陽飯店西城區三里河月壇南街106196未定京濱飯店西城區阜外大街24號213426未定中國科技會堂海淀區復興路3號264492未定新時代大酒店宣武區廣安門內大街338號210389未定順峰金閣飯店西城區蓮花池東路甲1號5576華威大廈西城區西單北大街130號108115合計719212492從區域市場內的涉外酒店基本情況可以看出，涉外酒店（27家）占全市場涉外酒店總量的比例為7.78。可提供的床位數為12492張，全年有效供給為12492365=455.96萬人。西城區市場可以說是朝陽、東城之后新興起的商務中心地帶，加上其輻射范圍（城西、城南、城西北的大部分地區），該市場應占全市15的有效需求（621.74萬人）。可見區域市場還存有較大的市場缺口。2.2對高星級酒店尤其是五星級酒店仍有一定需求a.北京金融中心對高星級酒店有明顯需求。金融中心內有中國人民銀行、上海浦東發展銀行、中國建設銀行、中信實業銀行、國信證券、世紀互聯、中國銀行、交通銀行、華夏很行、平安壽險、中瑞華會計師事務所、北京華虹NEC、北京金達融信計算機系統工程有限公司、保捷環球電腦軟件公司、中國網通、清華比威、首都信息發展股份有限公司等，這些大銀行和企業的商務活動（包括商務會議）對該地區高星級酒店有較大的需求。b.西城區有眾多的國家級單位。隨著中國加入WTO的臨近，這些國家級單位的國際交往將大大增加，國際交往將大大增加，國際交往的增加會帶來大量的國際客源。目前本地區高星級酒店不能適應這種發展勢頭。c.區域內有繁華的西單商業街。大量的國際、國內游客，對高檔酒店設施的需求比較旺盛。2.3有相應的輻射范圍由于京城西部地區高星級酒店缺乏，所以本項目可以輻射到西部絕大部分地區。中關村是IT、高科技產業密集的地區，近來已有一些單位出現東遷東城、朝陽區的現象，其中很重要的一個原因是中關村附近沒有高檔酒店，企業召開高級商務會議時，不得不去東城、朝陽一帶。第四節來京海外旅游者人數預測本項目定位于五星級的高級酒店，所以在預測總體市場時，海外游客占很大因素。方法一：（萬人）年份年份序號（t）實際接待人數（Y）tYtt預測接待人數-1980-1928.6-543.43611981-1739.4-669.82891982-1545.7-685.52251983-1350.9-661.71691984-1165.7-722.71211985-993.7-843.3811986-799-693491987-5108.1-540.5251988-3120.4-361.291989-164.5-64.5119901100.1100.1119913132.1396.3919925174.88742519937202.71418.94919949203192781199511206.92275.9121199613218.92845.7169199715229.83447225199817220.13741.7289199919252.44795.6361總計02656.815936.6266020XX27294.5720XX29306.551.繪制散點圖。由散點圖可見，觀察值的時間序列接近直線，故采用直線趨勢法進行預測。2.設預測模型為：Y=a+bt，求直線趨勢預測模型參數。a=132.84,b=5.99，預測模型為Y=132.84+5.99t。3.將已知時間序列為t代入預測模型，得出預測值。Y（20XX）=132.84+5.9927=294.57（萬人）；Y（20XX）=132.84+5.9929=306.55（萬人）。北京市1980-1999年歷年接待海外旅游者人數方法二：（萬人）年份實際接待人數（Y）環比指數X-198028.6198139.41.38198245.71.16198350.91.11198465.71.29198593.71.431986991.061987108.11.091988120.41.11198964.50.541990100.11.551991132.11.321992174.81.321993202.71.1619942031.001995206.91.021996218.91.061997229.81.051998220.10.961999252.41.15幾何平衡數1.12從上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人數一直在上升，且上升速度（環比速度）大體接近。故采用幾何平衡法進行預測。Y（20XX）=252.41.12的4次方=397.16（萬人）Y（20XX）=252.41.12的4次方=444.82（萬人）將兩種方法所得的預測值都賦予相同的權數（0.5），則得出最后的預測值為：Y（20XX）=294.570.5+397.160.5=345.84（萬人）Y（20XX）=306.550.5+444.820.5=375.69（萬人）可見，北京海外旅游市場客源增長趨勢看好。第五節五星級酒店客房出租率預測1.北京市五星級酒店平均客房出租率單位名稱平均客房出租率（）-貴賓樓店53香格里拉飯店68