此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除天津市社區商業淺析 近年來，天津正緊鑼密鼓地進行著翻天覆地的改造和建設，從海河開發改造到地鐵、快速路的修建，再到以奧運會為契機的場館建設及環境整治。城市布局的更新、交通樞紐的改善，生活質量的提高都帶動了區域經濟的進一步發展，同時，也掀起了一輪又一輪房地產開發、銷售的高潮。一直以來，房地產項目推出后，著力宣傳的是產品和區域環境以及周邊生活配套設施的完善，借此來吸引購房者，隨著開發項目市場化的不斷更新，以社區商業主打項目檔次成為開發企業的關鍵環節。幾年前，梅江生態居住區被眾多購房者垂青，但由于該區域生活配套的商業設施沒有同步進行，致使很多購房者改變了初衷，畢竟人們的居住生活離不開柴米油鹽醬醋茶。如今，梅江的整體生活配套商業設施不斷完善，再次吸引了購房者，而且居住在梅江成為一種較高生活品質的象征。現如今新建項目以社區商業為推廣主題的不在少數，所以我們對社區商業有必要做深入了解。 一、社區商業概念及國家確定標準1、社區商業概念 社區商業是指以一定地域的居住區為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業既是經濟發展和城市建設到一定階段的必然產物，同時也促進了經濟發展和城市繁榮。社區商業作為城市中心商業的必要補充，不僅有百貨、超市、便利店、蛋糕店、折扣店、倉儲店、農貿市場等，還有餐飲、健身、旅行社、美容美發店等休閑娛樂商店，這種綜合性、多元化的商業業態，不僅滿足了社區居民的日常生活需要，提高了社區居民的生活質量，而且，這種布局科學合理的社區商業，推動了對臟亂差的“馬路市場”的有效治理以及對假冒偽劣的打擊，為維護良好市場秩序起了積極作用。2、標準 按照天津市社區商業示范社區建設標準規定，社區商業示范社區服務半徑應在1公里左右，為2萬名社區居民提供服務，各類服務業態總體面積將達2000平方米以上，沿街店鋪將相連200米以上；服務業態包括早點快餐店、便利店、中小型超市、菜市場、洗染店、美容美發店、維修店（點）、藥店、書籍音像店、照相沖擴店、家政服務和物資回收站（車）等12種。對于各種服務業態，標準在營業面積、營業時間、經營范圍、環境衛生措施、安全保障設施等方面做了較為詳細的規定。 根據商務部辦公廳關于開展全國社區商業示范社區評審工作的通知（商改字200555號），經對各地上報的全國社區商業示范社區申請材料進行評審，第一批全國社區商業示范社區天津被選社區為天津市河東區美福園社區、天津市河西區永安道社區。近日走訪永安道社區商業街，可以說永安道商業街兩側的商品是琳瑯滿目、應有盡有且交通、教育等公共資源也十分齊備，甚至許多周邊區域也到此購物，永安道的方便真是聞名遐邇，社區商業充分體現了方便于民的終旨。下圖永安道社區商業 二、社區商業作用1、社區商業對房地產開發企業幫助大 社區商業與居住者的生活息息相關，與以往的零星底商的社區商業相比，近兩年的社區商業呈現出先聲奪人的規模效應，社區商業地產的銷售狀況直接反映出一個區域的投資前景和特點。眾多開發商將掘金的眼光瞄準了投資型業主，以創造新的利潤增長點。時下，絕大多數開發商把臨街樓面建成商鋪，業內人士稱之為“底商”，這就是傳統的社區商業的形態。開發商為什么這么熱衷于修底商呢？一樓造價同樓上各層造價、成本差不多，但臨街樓做住宅喧鬧且不安全，雖然一樓房價不低于二樓以上，但如果做成商鋪，售價遠遠高于樓上價位，而且購者如云。目前裙樓商鋪單價是住宅單價的一倍甚至數倍以上，和住宅相比其利潤空間之大不言而喻，而且常有為購一鋪，眾人爭先恐后搶購的場面。社區商業在滿足了居住者生活需求的同時也極大地促進了商品房的銷售，增加了開發企業的利潤。這就是為什么開發商樂于興建社區底商的重要原因，也是社區商業地產發展的“核動力”。商業、營業性用房施工面積，銷售額圖表 從圖中可以看出開發企業對于商業、營業性用房的施工面積在逐年遞增，施工面積2007年環比增加32.3%；商業用房的銷售額更是遞增迅猛，2007年環比增加110%，可見開發企業是“有利可圖”。 無論是施工面積還是銷售面積，在各類商品房中均例在第二位，僅次于商品房主打產品住宅的銷售、施工面積。2007年商業、營業性用房銷售面積高出第三位辦公樓一倍；施工面積高于排在第三位辦公樓施工面積二倍多。2、社區商業對投資者、使用者貢獻大 天津的社區商業經濟目前正處在投資購買“原始股”階段，城市的發展將會帶動社區商業的不斷升溫。社區商業曾經是投資者“一鋪養三代”的追捧熱點，社區商業客戶群相對穩定，租金收益較高，是一種不錯的投資理財工具。另外商鋪的最終使用者在為居民提供方便的同時也在努力經營自己事業，且提供了相當數量的勞動崗位。商業、營業用房銷售面積圖表 上圖自2003年后商業、營業用房銷售面積成倍增漲，足以顯現商業地產銷售旺、市民投資熱。3、社區商業居民受益大 在天津的商業零售業態中，華潤、家樂福等大型連鎖超市獨霸一方；物美等中型連鎖超市盤踞四周；而在離市民最近的“前沿陣地”，多年來一直是形形色色的雜貨店、夫妻店唱著主角。這幾年，這種狀況正在悄然發生變化，以大方、津工為代表的社區連鎖便利店，在經過了迅速布點擴張后，在天津市零售業格局中已經穩固地擁有了一席之地。連鎖“便利店”保質保量的商品結構，以及合理的布局半徑離居民的“心”更近。連鎖超市經營的品種包括能夠滿足居民一日三餐的所有商品，肉、蛋、菜、奶、米、面、油、調料、煙酒、水果、零食等等，家居生活常用品也應有盡有，商品價格也是統一定價，小型連鎖超市儼然大型超市的“微縮版”，小區居民在5分鐘之內就能到達超市，購買一天生活的所有必需品。此外隨著早點快餐店、便利店、廢品回收站的快速布局，帶動其他行業走進社區領域。一批放心主食、放心肉、洗染、維修、照相、美容美發等便民利民的小型專賣和服務網點相繼落腳新老社區，帶動社區商業多樣化的發展格局。社區商業大大方便了百姓生活，已成為了百姓生活的必需。下圖勝景花園社區商業社區內就設有超市、醫院、幼兒園等方便居民三、社區商業未來發展規劃1、社區商業布局模式開始細分 由于綜合性社區集中了較多的高文化層次、高素質的人才，因此消費層次不一、消費結構多元，相應的也會造就各種各樣的社區商業。另外社區商業的核心消費群體應該是相關項目的入住業主，部分業態會輻射周邊的社區外消費群體，即非業主。據杰座調查，商業配套總體需求排前10位設施如下： 社區商業配套設施總體需求商業配套設施-需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場66.166.456.550購物中心56.957.156.550銀行53.753.669.60藥房38.238.343.50診所3737.526.150餐館3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.134.8100 從下表我們可以發現，隨著住宅檔次的上升，潛在業主對“健身場所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、等的需求呈現明顯的上升趨勢，這也表明這些休閑娛樂設施和高檔住宅社區的相關性明顯高于普通住宅。潛在購房群體經常光顧的休閑娛樂場所經常光顧的休閑娛樂場所總體普通住宅公寓townhouse/別墅健身場所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3例1、lavilla洋房社區成熟商業，作為金地雙港居住組團整體區域內唯一成熟型商業集合區，其對消費模式和商業組織方向引導作用意義重大。悠客街區的功能需要以生活消費為基礎，并衍生更多渠道、更高檔的商業形式。按照意向消費人群的生活習慣，共計劃規劃兩類基礎業態：休閑人文街區將有咖啡廳、休閑街角書吧、花藝坊、畫廊酒廊、寵物店、時尚家居店等品牌休閑配套；生活購物街區包含24小時便利超市、特色餐飲、主題餐廳、美發沙龍、甜點屋、日用品店、自助銀行、醫藥保健、洗衣店等服務配套。例2、水木天成推出了總面積達45000平方米的社區商業及6500平方米的餐飲一條街，分為東街、西街及各分區商業組團，招商業態全面覆蓋如銀行、便利店、洗衣店、寵物店等業態，以滿足水木天成業主需求。繼水木天成東街推出了5000平方米商鋪，領銜咸陽路商圈之后，水木天成現推出3000平方米商業西街及組團商業，開始引發新一輪的紅橋區社區商業上市風暴。2、社區商業的服務既要創新，運用現代信息技術和網絡技術，實現電話訂購、網上購物等現代化服務手段，又要因地制宜，和社區物業管理、社區家政服務等聯手，開展送貨到家，上門服務，實現個性化、特色化的商業服務。 據了解，天津市社區商業下一步將重點發展居民稠密區內具有電子信息化功能的小型便民店和送餐店，老百姓可通過網上或電話以及班前班后入店預訂所需商品和服務，進一步提高生活質量和品位。在服務業態上，可根據當地社區居民收入水平和消費需求，從品牌引入、商品陳列、服務方式等多方面入手，將房屋中介、設計裝潢、保潔保綠、維修回收、護老托幼、洗染彩擴等引入社區。還要進一步拓寬社區的服務范圍，為民政、勞動、衛生、體育、街道等部門主辦的法律、就業、醫療咨詢、各種服務技能培訓、全民健身、公益事業和社會福利事業等提供活動場所，設立宣傳欄，使社區同時成為社會主義精神文明的有效載體。 隨著天津市房地產業的快速發展，新建居民小區如雨后春筍般地出現。這些居民稠密區既為商業配套提出新的要求和挑戰，同時也為商業向縱深發展提供了機遇和空間。從未來的發展方向來看，做為中心商業區的補充，社區商業的發展潛力是