XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 房產測繪房產測繪 專業設計書專業設計書 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXX 目 錄 1 任務概況 2 作業依據 2 1 依據的規范 2 2 坐標和高程系 2 3 成圖規格及基本精度要求 2 4 控制資料 3 房產面積測算 3 1 一般規定 3 2 房屋建筑面積測算的有關規定 4 房產圖繪制 4 1 房產分丘圖測繪 4 2 房產分戶圖的繪制 5 成果資料的檢查與驗收 6 提交成果資料 受 XXXXXXX 有限公司的委托 我院承接了 XXXXXX 有限公司廠房房 產面積測算 以便于為房地產的各種管理服務 為評估 征稅 收費 仲裁 鑒定等提供基礎圖 表 數字 資料和相關信息 1 1 任務概況 任務概況 本小區位于 XXXXXXXXX 六號路南側 測繪面積約 3 萬平方米 2 2 作業依據 作業依據 2 1 規范依據 2 1 1 建設部頒發的 城市測量規范 CJJ 8 99 2 1 2 國家標準 1 500 1 1000 1 2000 地形圖圖式 GB7919 1995 2 1 3 國家標準 房產測量規范 GB T17986 1 2000 2 1 4 本技術設計書 2 2 坐標和高程系統為青島地方坐標系 與北京坐標系的關系 X X 北 3890000M Y Y 北 300000M 及 1985 國家高程基準 以確保 測繪系統的統一 2 3 成圖規格及基本精度要求 2 3 1 房產分丘圖采用比例尺為 1 1000 2 3 2 基本精度 2 3 2 1 展繪圖廓線 方格網和控制點 各項誤差不超過表 1 的規 定 表 1 圖廓線 方格網 控制點的展繪限差 mm 儀器方格網長度與理圖廓對角線長度控制點間圖上長 論長度之差與理論長度之差度與坐標反算長 度之差 儀器展點 0 150 20 2 格網尺展點 0 20 30 3 2 3 2 2 圖根點點位中誤差相對于起始控制點不得大于圖上 0 1mm 2 3 2 3 圖上地物點的精度相對于鄰近控制點而言 不超過分幅圖 上 0 5 mm 地物點間距中誤差不大于圖上 0 4mm 2 3 2 4 測站點相對于臨近圖根點的點位中誤差 不大于圖上 0 3mm 2 4 控制資料 為滿足本測圖任務的需要 決定以牛島 顯浪 煙崮墩三個 D 級 GPS 點為起算點 為求得 GPS 點的高程 網中應有分布均勻 密度適當 的若干個高程聯測點 聯測應采用不低于四等水準測量或其精度相當 的方法進行 聯測的高程點不宜少于 5 個點 直接布設 GPS 點 作為 本測區的首級控制 為滿足測圖精度 直接利用新布設的 GPS 點作為 圖根點 以滿足測圖要求 3 3 房產面積測算 房產面積測算 3 1 一般規定 3 1 1 房產面積測算的內容 面積測算系指水平面積測算 分為房屋面積和用地面積測算 兩類 其中房屋面積測算包括房屋建筑面積 共有建筑面積 產 權面積 使用面積等測算 3 1 2 房屋的建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻 柱 勒腳以上各層的外圍水 平投影面積 包括陽臺 挑廊 地下室 室外樓梯等 且具備有 上蓋 結構牢固 層高 2 20m 以上 含 2 20m 的永久性建筑 3 1 3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積 按房 屋的內墻面水平投影計算 3 1 4 房屋的產權面積 房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面 積 房屋產權面積由直轄市 市 縣房地產行政主管部門登記確 權認定 3 1 5 房屋的共有建筑面積 房屋的共有建筑面積系指產權主共同占有或共同使用的建筑 面積 3 1 6 面積測算的要求 各類面積測算必須獨立測算兩次 其較差應在規定的限差以 內 取中數作為最后結果 量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器 和工具 面積以平方米為單位 取至 0 01m2 房產面積的精度等級為二級 它的限差要求為 0 04 S 0 002S 中誤差要求為 0 02 S 0 001S 注 S 為房產面 積 m2 3 2 房屋建筑面積測算的有關規定 3 2 1 計算全部建筑面積的范圍 a 永久性結構的單層房屋 按一層計算建筑面積 多層 房屋按各層建筑面積的總和計算 b 房屋內的夾層 插層 技術層及其梯間 電梯間等其 高度在 2 20m 以上部位計算建筑面積 c 穿過房屋的通道 房屋內的門廳 大廳 均按一層計 算面積 門廳 大廳內的回廊部分 層高在 2 20m 以上的 按 其水平投影面積計算 d 樓梯間 電梯 觀光梯 井 提物井 垃圾道 管道 井等均按照房屋自然層計算面積 e 房屋天面上 屬永久性建筑 層高在 2 20m 以上的樓 梯間 水箱間 電梯機房及斜面結構屋頂高度在 2 20m 以上的 部位 按其外圍水平投影面積計算 f 挑樓 全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算 g 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯 按各層水平投影面 積計算 h 與房屋相連的有柱走廊 兩房屋間有上蓋和柱的走廊 均按其柱的外圍水平投影面積計算 i 房屋間永久性的封閉的架空通廊 按外圍水平投影面 積計算 j 地下室 半地下室 及其相應出入口 層高在 2 20m 以上的 按其外墻 不包括采光井 防潮層及保護墻 外圍水 平投影面積計算 k 有柱或有圍護結構的門廊 門斗 按其柱或圍護結構 的外圍水平投影面積計算 l 玻璃幕墻等作為房屋外墻的 按其外圍水平投影面積 計算 m 屬永久性建筑有柱的車棚 貨棚等按柱的外圍水平投 影面積計算 n 依坡地建筑的房屋 利用吊腳作架空層 有圍護結構 的 按其高度在 2 20m 以上部位的外圍水平面及計算 o 有伸縮縫的房屋 若其與室內相通的 伸縮縫計算建 筑面積 3 2 2 計算一半建筑面積的范圍 a 與房屋相連有上蓋無柱的走廊 檐廊 按其圍護結構 外圍水平投影面積的一半計算 b 獨立柱 單排柱的門廊 車棚 貨棚等屬永久性建筑 的 按其上蓋水平投影面積的一半計算 c 未封閉的陽臺 挑廊 按其圍護結構外圍水平投影面 積的一半計算 d 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算 e 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊 按外圍水平投影 面積的一半計算 3 2 3 不計算建筑面積的范圍 a 層高小于 2 20m 以下夾層 插層 技術層和層高小于 2 20m 的地下室和半地下室 b 突出房屋墻面的構件 配件 裝飾柱的玻璃幕墻 垛 勒腳 臺階 無柱雨棚等 c 房屋之間無上蓋的架空通廊 d 房屋的天面 挑臺 天面上的花園 泳池 e 建筑物內的操作平臺 上料平臺及利用建筑物的空間 安置箱 罐的平臺 f 騎樓 過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 g 活動房屋 臨時房屋 簡易房屋 h 獨立煙囪 亭 塔 罐 池 地下人防干 支線 i 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫 4 4 房產圖繪制 房產圖繪制 4 1 房產分丘圖繪制 4 1 1 分丘圖的規格 4 1 1 1 分丘圖的幅面采用 787mm 1092mm 4 1 1 2 根據丘的面積 擬定分丘圖比例尺為 1 1000 4 1 2 分丘圖的技術要求 4 1 2 1 展繪圖廓線 方格網和控制點的各項誤差不超過表 1 中的規定 4 1 2 2 圖上房產界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間 距超過 50m 的相鄰界址點的間距誤差不超過表 2 的規定 間距超 過 50m 的界址點間的間距誤差限差不應超過下式的計算結果 界址點等級限差 m 中誤差 m 一 0 04 0 02 二 0 10 0 05 三 0 20 0 10 D mj 0 02 mjD 式中 m 相應等級界址點的點位中誤差 m D 相鄰界址點的距離 m D 界址點坐標計算邊長與實量邊長較差的限差 m 4 2 房產分戶圖的會制 4 2 1 分戶圖的技術要求 4 2 1 1 分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行 按房屋方向橫放 并在圖紙右上角加繪指北針 4 2 1 2 分戶圖的幅面選用 210mm 297mm 4 2 1 3 分戶圖的比例尺擬定采取 1 200 1 300 4 2 1 4 分戶圖的精度要求 房產分戶圖只是圖上的描繪精度不要求圖上的點位精度 由 于房屋產權面積都是按實量數據 邊長 計算 房產面積的精度 分為三級 其面積計算精度與邊長精度有關 精度要求如表 3 房產面積的精度等級 限差 中誤差 m2 一 0 02 S 0 006S0 01 S 0 003S 二 0 04 S 0 002S0 02 S 0 001S 三 0 08 S 0 006S0 04 S 0 003S 注 表中 S 為房產面積 4 2 2 分戶圖的文字注記 4 2 2 1 房屋產權面積包括套內建筑面積和共有分攤面積 標注在分戶圖框內 4 2 2 2 本戶所在的丘號 戶號 幢號 結構 層數 層次 標注在分戶圖框內 4 2 2 3 樓梯 走道 等共有部位 需在范圍內加簡注 5 5 成果資料的檢查與驗收 成果資料的檢查與驗收 本小區房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度 自查由作業組 完成 互查由組間完成 專查分一 二級檢查 一級檢查在全面自查 互查的基礎上 由專職檢查人員對產品質量實行過程檢查 二級檢查 將在一級檢查的基礎上 由開發區房產管理處的專職檢查人員對產品 質量實行最終檢查 檢查嚴格按照 房產測量規范 中的相關規定執 行 5 1 自查 各項目負責人對儀器 設備要進行嚴格的檢驗和校正 確保處于 最佳的性能狀態 作業人員在整個操作過程中應該經常檢查自己的作業方法 對每 一天完成的任務要當天查 一旦發現遺漏或錯誤 必須立即補上或改 正 把遺漏或錯誤消滅在生產第一線 在上交成果以前要全面地作最 后檢查 5 2 互查 在全面自查的基礎上 作業人員之間相互委托檢查的方法 被委 托的互檢人員要對測繪成果進行全面的檢查 5 3 一級檢查 在作業人