物業費的構成物業管理收費的費用構成：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據經濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。(1)基本工資：根據企業性質并參考當地的平均工資水平確定。(2)按規定提取的福利費(根據當地政府的規定由企業確定)：包括福利基金(如按工資總額的14%計算)、工會經費(如按工資總額的2%計算)、教育經費(如按工資總額的1.5%計算)、社會保險費包括待業保險(如按工資總額的1%計算)，醫療保險(如按工資總額的6%計算)、工傷保險、養老保險(如按工資總額的19%計算)，住房基金(如按工資總額的6%計算)(含住房公積金)等。(3)加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。2.公共設施、設備日常運行維修及保養費包括：(1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環境)內的各種土建零修費;(2)給排水日常運行、維修及保養費;(3)電氣系統設備維修保養費;(4)燃氣系統設備維修保養費;(5)消防系統設備維修保養費;(6)公共照明費;(7)不可預見費;(8)易損件更新準備金。不包括：業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養與維修費用;公共設施、設備的維修費用;電梯的運行、維修費用;冬季供暖費;高壓水泵運行、維修費用;公用天線保養維修費;這些費用按國家和地方政府的現行規定和標準分別向產權人和使用人另行收取。3.綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。4.清潔衛生費：包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。5.保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。6.辦公費：交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)、其他雜項等。7.物業管理企業固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。8.利潤：利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定，一般普通住宅小區平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。9.法定稅費：法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征)。(1)營業稅：按企業經營總收入的5%征收;(2)城市建設維護稅：按營業稅7%計征;(3)教育附加費：按營業稅3%計征。以上9項費用即為費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。如果一個住宅小區沒有其他資金來源渠道，只靠物業管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應交金額。如果小區還有多種經營收入可以補貼到物業管理收費中，如有小區配套公建房出租收入、停車費收入、維修養護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數額，再用總費用扣減，結果即為每戶應交物業管理費。舉例來說：如果經過上述9項費用測算，小區公共性服務費用為2元/平方米，如果小區沒有其他收入來源，則為了維持小區正常物業管理運轉，每戶需按2元/平方米交費。如果小區還有其他收入來源，并且補貼到物業管理費大概為1.2元/平方米，則住戶每月實際交納物業管理費為(2-1.2)=0.8元/建筑平方米。由此看來物業管理企業開展多種經營，多渠道籌集資金，是降低物業管理收費的非常重要的手段。物業費成本結構及構成分析提要：物業服務定價成本由管理人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用更多精品源自制度物業費成本結構及構成分析物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。為便于物業管理從業人員能夠合理、合法、合情的測算物業費，蜂巢物業管理網根據建設部物業物業收費管理辦法等規定，對物業費成本結構及構成進行分析。一、物業服務定價成本由管理人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業主大會同意的其它費用等組成。二、管理人員費用，指物業服務經營者按規定發放給在物業服務小區從事管理工作的人員工資及按規定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據國家有關制度規定應當繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險和住房公積金等。三、物業共用部位、共用設施設備日常運行及維護費，指為保障物業管理區域內消防、排污、監控、道路、照明等共用部位的正常運轉、維護保養所需的日常運行費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內的維修費、應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。四、綠化養護費，指管理、養護綠化設施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發企業支付的種苗種植費和前期維護費。五、清潔衛生費，指公共區域衛生打掃、經常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環衛所需費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。六、秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業管理企業支付的保安服裝費和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。七、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，指物業服務經營者為小區辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務經營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。八、電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發生的電費等日常運行、維修費和相應專業人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內的維修費以及應由物業維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。九、辦公費，指物業管理企業為維護服務小區正常的物業管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務費用等其它費用。管理費分攤，指上級物業服務經營者分攤的管理費用。十、固定資產折舊費，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內、由物業服務經營者擁有的、與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。不屬于物業服務主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產。十一、經業主大會同意的其它費用，指按規定程序，經業主大會同意由物業服務費開支的費用。十二、物業服務相關指標。（一）服務小區示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優秀小區稱號。（二）服務小區綠化率，指小區綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：服務小區綠化率=小區綠化面積小區占地面積100%（三）服務小區入住率，指小區已入住戶數占其總戶數的比率，計算公式為：服務小區入住率=小區已入住戶數