河南建業集團案例研究 目錄 一 建業集團介紹二 建業集團住宅產品三 建業綜合體產品 一 建業集團介紹二 建業集團住宅產品三 建業綜合體產品 公司規模 建業住宅集團 中國 有限公司 是香港建業住宅集團有限公司于1992年5月在國內創辦的獨資企業 以房地產開發經營為主業 并成功涉足教育 體育 文化等相關產業領域的集團化企業 公司具有國家房地產開發一級資質 總資產逾20億元人民幣 擁有員工1600名 全資及關聯公司近30家 二零一零年三月 中國房地產百強企業研究報告評定建業地產股份有限公司在2010中國房地產百強企業總排名提升至第35位 穩居河南地產行業第一 并以穩健的經營風格和財務表現 榮登2010年穩健性TOP10企業榜單 公司發展歷程 1992 05 22公司獲得河南省第一家中外合資房地產企業法人營業執照 河南建業房地產開發有限公司成立 1993夏金水花園首期破土動工 1993 06 19公司售樓中心售出 金水花園 第一套商品房 2002 04 28建業在企業資金 品牌 人才 商業模式 客戶資源達到一定量的積累之后 啟動了省域化發展戰略 第一個地市住宅開發項目 濮陽建業城市花園項目開盤 2006 03 09集團再次在濮陽成功摘地 此次成功摘地是集團在濮陽推出建業城市花園后的第二個項目 標志著建業在地級市場布局之后選擇重點城市深度開發的開始 2006 10 30建業住宅集團與凱德置地中國控股集團在成都舉行了簽約儀式 雙方結為戰略合作伙伴 2008 06 06建業地產在香港聯交所主板成功上市 2009 4 29建業成功摘得鶴壁新區宗地 至此 建業戰略完整覆蓋河南省全部地級城市 項目分布 建業集團以鄭州為重心 向河南省內其他城市逐級向外延伸 目前 建業地產已進入河南省全部18個地級城市 以及修武 沁陽 淮陽 舞鋼 遂平 陜縣等12個縣級城市 另外還有一個特色鄉鎮 鄢陵縣陳化店鎮 河南建業主要是一家省域化發展的企業 集團獨有優勢 建業集團與河南省政府的關系密切 得到政府支持力度大 融資 拿地等方面相對較易 正因這些因素 一定程度加快了建業集團在河南省內全面拓展延伸步伐 建業集團為什么會有這樣的關系優勢呢 建業集團董事長 胡葆森 河南政府 關系因素 河南哪個城市需要什么工程 需要亮點 需要有人去做別人不敢做的事的時候 建業集團往往都會去做 響應政府的號召 河南省所有新區的房地產開發有一半是建業集團先進入的 同時積極參與到各地舊城區改造的項目中去 近年 河南建業足球隊為河南贏得一定的榮譽 河南政府曾多次嘉獎建業足球 通過足球 建業集團與河南政府的關系得到進一步拉近 原因二 原因一 互惠互利的合作關系 響應 支持 一 建業集團介紹二 建業集團住宅產品三 建業綜合體產品 產品線系列 高端產品系列 中端產品系列 聯合開發 產品復制模式 建業地產在產品方面的主要戰略是在新市場復制鄭州市場的老產品 同時在鄭州不斷推出新產品 從城市花園 到森林半島 再到密碼國際 壹號城邦 建業幾乎每年都在鄭州推出新產品 建業住宅的產品線主要有三類 一是城市高端的 如森林半島系列 二是中端的 如城市花園 綠色家園 桂園 壹號城邦系列 三是像置地廣場這樣的綜合體以及南湖壹號這樣的度假地產 2010 2011年建業將著力提高公司管理效率 在保障公司安全運營的同時使管理更加簡單 高效 同時 作為區域地產的領風氣之先者 建業成立專業住宅產業化研究機構 積極推進住宅產業化的探索 加強對低碳住宅 綠色住宅的研發工作 不斷完善和豐富產品體系 并通過搭建全省范圍的服務網絡 為客戶提供更優質的服務 2010年建業地產做了一些部署調整 原來所有的利潤都來自于樓面銷售 是一個純粹的規模增長 是靠規模增長來提高利潤 建業計劃10年開始增加經營性物業 即商場 寫字樓 酒店等經營性物業 未來的3至5年經營性物業的規模超過100萬平方米 建業集團并非盲目進行產品的復制 積極投入產品研發創新 模式化開發 系列化工作目前集團產品體系已形成了綠色家園 建業城 桂園 森林半島 壹號城邦 聯盟新城等系列 通過系列化產品的成熟推廣 在產品定位 設計管理 施工管理 成本管理等管理環節均得到了一定成效 使得集團的產品定位更加準確 設計 施工周期相應縮短 成本控制標準明確 保證了集團產品品質和成本目標 為后續產業化的實現奠定基礎 標準化工作產品標準化使本公司實現了部品部件戰略采購和技術標準統一 從而做到產品和成本最優 目前本公司已完成門窗 電梯 陽臺欄桿 配電箱等部品的標準化研究工作 并已在設計 采購等環節應用實施 模式化開發 利于成本控制 產品品質的保證 產品得到親睞的原因 品牌價值突出 建業在全省各地都有項目 建業足球的影響和香港的上市成功 都為品牌塑造加分 社區配套完善 從建業這么多的開發情況來看 建業無論在哪里開發都非常注重小區成體的配套需求 教育體系完備 建業小哈佛 建業中學在全省聲名卓著 業主子女入讀建業小哈佛 建業中學對孩子將來的出國深造可以打下良好的基礎 建業住宅規模和景觀的均好性 足以打動購房者的心 良好的品牌效應 完善的配套設施 品質的均好性 森林半島 森林半島屬于河南建業的高端項目 2004年在建業的總部鄭州形成雛形 當這一產品模式達到成熟之后 逐漸向其其他布點范圍進行復制 產品特征 以疊加別墅 聯排別墅 花園洋房等三種物業形態相互組合并輔以少量高層 小高層組成的高品質的綜合居住社區 客戶類型 改善型客戶群 當地的私營業主等群體 城市位置 具有自然環境優勢的城市熱點區域 大多處于新城區 但老城區亦有不少存在 自然環境 臨公園 廣場 濱河為主要選址考慮 分布城市 鄭州 洛陽 濟源 南陽 平頂山 商丘 許昌 駐馬店 漯河 焦作 信陽 開封等城市 高端產品 鄭州 森林半島 信陽 森林半島 森林半島系列以 水 和 森林 為表達主題 注重小區內部的綠植造景 水景的穿插環流 充分利用已有的自然條件和生態環境 小區的規劃是由北向南高到低設計 并且打破了傳統單一的 兵列式 設計 而采用了人性化的 錯落的組團式設計 三房戶型 三室二廳二衛130 79 鄭州 森林半島 信陽 森林半島 三房兩廳兩衛133 8 通過對比 可以看出兩個項目的三房戶型相似度極高 戶型通風采光好 臥室私密性高 空間利用率高 且都采用動靜分離的形式分布 甚至各個功能區分布位置都基本一致 四房戶型 四室二廳二衛177 72 鄭州 森林半島 信陽 森林半島 四房兩廳兩衛163 6 鄭州森林半島的四房戶型沿用動靜分離的功能分區 尤其是雙門入戶的設計 傭人專用入戶門直通廚房 彰顯高貴性 而信陽森林半島的四房戶型則更強舒適性和奢華性 入戶花園 客廳雙陽臺極佳視野和采光 同時 兩個戶型的主臥都設置了衣帽間 復式戶型 五房兩廳兩衛204 1 四室二廳四衛330 二層 一層 鄭州 森林半島 信陽 森林半島 各個功能分區合理 傭人獨立入戶門設計和主臥衣帽間的設計讓整個戶型尊貴氣息濃厚 首層依舊采用動靜分離的布局 入戶花園和三陽臺盡顯高貴典范 別墅 聯排別墅359 1 聯排別墅295 鄭州 森林半島 信陽 森林半島 兩個戶型的一層布局基本相似 都采用動靜分離的形式分布 壹號城邦 壹號城邦屬于建業集團最新推出的產品系列 是繼 城市花園 系列 綠色家園 系列 桂園 系列 森林半島 系列產品之后 又一升級換代力作 代表著建業集團對于頂級人居的最新理解 并將成為未來數年建業著力打造的城市高尚居住標桿 產品特征 高層和小高層物業形態組成客戶類型 高收入中高文化水平人士城市位置 城市新老城區具有發展潛力的地區分布城市 鄭州 新鄉 濟源 洛陽 漯河 鄭州 壹號城邦 漯河 壹號城邦 壹號城邦項目的傳承和超越之作 貳號城邦以高端住宅和精品商業為主體 尊居城市繁華中心 打造國際化生活城邦 城市豪宅的頂級物業標準 兩房戶型 兩房兩廳一衛92 兩房兩廳一衛89 鄭州 壹號城邦 漯河 壹號城邦 功能分區合理 動靜分離 空間緊湊 面積利用率高 雙臥朝南 通風采光好 生活陽臺的配置 保證了廚房和衛生間的采光 臥室與客廳全部朝南 采光通風好 三房戶型 三房兩廳兩衛140 三房兩廳兩衛142 鄭州 壹號城邦 漯河 壹號城邦 戶型入戶設置玄關 提高私密性 功能布局合理 動靜分離 主臥設置衣帽間 雙陽臺設置 通風采光好 兩個戶型功能分區布局基本一致 主臥朝南 私密性高 四房戶型 四房兩廳兩衛200 四房兩廳兩衛162 鄭州 壹號城邦 漯河 壹號城邦 入戶設置玄關 私密性得以保障 布局采用動靜分離的形式 臥室朝南 配置衣帽間 私密性高 戶型動線設計合理 廚房配置生活陽臺 臥室整體私密性較高 主臥設置有觀景陽臺 中端住宅 開封 城市花園 平頂山 建業桂園 濮陽 建業城 產品特征 普通多層物業形態 高層和小高層或者多種物業形態相結合 客戶類型 城市中等收入人群 個體戶 受過良好教育人士城市位置 城市發展主方向的城郊 老城改造區分布城市 鄭州 開封 濮陽等城市 二房二廳一衛70 3 二房戶型 兩房兩廳一衛80 客廳主臥均朝南 通風采光佳 戶型空間緊湊 利用率高 分區動靜分離 生活陽臺的設置 保證了廚房和衛生間的采光 主臥帶有觀景陽臺 通風采光好 次臥私密性較差 開封 城市花園 濮陽 建業城 三房戶型 三房兩廳一衛116 三房兩廳一衛102 平頂山 建業桂園 濮陽 建業城 延續了建業城的風格 動靜分離 生活小陽臺的設置 臥室的私密性高 次臥配置觀景陽臺 餐廳采光較差 客廳主臥均朝南并設有陽臺 通風采光好 玄關設計增加戶型的私密性 聯合開發系列 聯盟新城 建業聯盟新城是由中城聯盟與建業集團聯合開發 中城聯盟成立于1999年12月 它由深圳萬科 北京萬通 河南建業 浙江南都等一批在中國房地產市場極具影響力的主流房地產企業共同發起 是一個開放性的行業策略聯盟 目標建設一個市場化平臺 通過信息交流 共同培訓 聯合采購 集體融資和聯合開發等深層次的合作 推動建立行業秩序和公信力 引導并規范中國房地產市場的組織 鄭州 聯盟新城 商丘 聯盟新城 產品特征 由多層帶電梯花園洋房 疊加別墅組合形態客戶類型 城市高收入人士 具有一定居住品質及精神體驗要去城市位置 基本處于城市新區核心區位分布城市 鄭州 濟源 新鄉 洛陽 漯河 一室一廳一衛60 兩室兩廳80 15 中小戶型對比 鄭州 聯盟新城 商丘 聯盟新城 動靜分離 廚房配置生活陽臺 臥室私密性高 主臥客廳均朝南 通風采光佳 戶型動線設計合理 雙陽臺設置 通風采光好 臥室私密性稍差 三室兩廳兩衛 三房戶型對比 三室兩廳兩衛132 5 鄭州 聯盟新城 商丘 聯盟新城 設置入戶花園 超大L型陽臺 臥室客廳采光通風好 臥室私密性差 兒童房朝向不佳 廚房和衛生間采光較差 兩個戶型功能布局類似 但此戶型臥室私密性高 戶型緊湊 面積利用率高 四室兩廳兩衛 四室兩廳兩衛165 72 鄭州 聯盟新城 商丘 聯盟新城 入戶設置入戶花園 客廳主臥均朝南 雙陽臺設計 臥室私密性好 主臥設置有衣帽間 動靜未分離 同樣設置入戶花園 超大L型陽臺 通風采光好 臥室私密性較差 一 建業集團介紹二 建業集團住宅產品三 建業綜合體產品 鄭州密碼國際 鄭州建業 密碼國際位于鄭州市嵩山路東及棉紡路北 總地盤面積約為13 769平方米 鄭州建業 密碼國際持作未來發展 根據我們的項目規劃 該項目將包括高層公寓樓宇 商鋪及配套設施 包括車位 三室二廳一衛88 49 一室兩廳一衛58 39 兩個戶型功能分區均合理 動靜分明 臥室朝南 均設有露臺通風采光好 但餐廳采光