商業地產做不好是從業人員水平不夠 商業地產做不好是從業人員水平不夠2014-06-23 蔣鵬 中國房地產 在商業中心界定里面，我們分為四級區域和社區，這三個方向區域上和社區是目前國內討論比較多的話題。社區商業是國內熱度最高的，包括萬科在做社區商業。我們的商業必須是以售為主，一是基于現金的問題，第二個是運營的考慮后果。但是我們這兩個后果會導致同質化，區域中心同質化化現象比較嚴重。同質化主要是購物中心的同質化，它的問題非常復雜，體現在面上問題是第一規劃設計，第二是品牌，第三是業態組合傳統單一。社區商業全國提得很多，但是社區商業同質化現象尤其突出，只是對它的后果沒有太多分析，因為它沒有多大后果，我給大家分析一下，社區商業當面臨購物中心成熟的時候，社區商業會有比較大的打擊。在同質化當中業態里面，我們的過程當中有一個專業公司，它有的明確導向，但是一般情況下我們做業態定位的時候，首先是優質的品牌。在業態定位里我們沒有能力具備業態上的調配能力，這是開發商從專業上和資源上調配角度方面導致的一個后果。商業密集癥，商圈本身話題不僅是在成都，我說的通常指全國，商圈當中定義，分三成種，一種是像成都春熙路鹽市口商圈，第二種是政府規劃商圈，這兩類商圈是國內普遍采用的價值標準。但是我們認為在這兩個基礎上上有第三種，通過商圈模型形成推導成，我們國內目前為止商業總數量占全球50%份額，但是在目前為止我們國內沒有開展商業培訓的課程，更多是業內憑借自己經驗形成的培訓班，這就導致對商圈解讀形成區域政策化。另外我們商圈密集型導致后果是配對造成的，我們營銷類人才把銷售經驗嫁接到商業做法，人為造成的商圈提法，我個人認為99%的商圈提法是錯誤的。這是我本人的觀點，在三年前我提到過，放量大且時間集中。開發一哄而上，投入市場時間集中，市場難以消化。我們成都業內商業泡沫和成都商業危機都是不專業的提法，放量大不是企業造成的后果，是政府規劃造成的后果，另外也不是成都一個城市的現象，這是全國所有城市的現象，只是成都和沈陽是在全國數一數二的位置，所以由此形成泡沫和危機結論，這也是對這個城市不負責任的結論。我們地產當中有一個最擅長做法就是抄襲和模仿。商家資源問題。現在做商業地產得資源者得收益，這是行業凸顯的情況，因為開發商在使用項目的利益需求的時候第一個考慮是商家資源，對專業解讀業內普遍缺乏系統性解讀的過程，所以眼光直接跳過資源板塊，這樣導致兩個后果，就是我們商家不配合你，因為他太懂商業了。我們現在說開發商掙的錢很野蠻，他拿到這個錢會讓他得理智遠離他的項目的風險，另外商家資源稀缺情況下，現在項目放量擴大以后，同樣也造成商家資源人為數量不夠，因為商家資源成長型跟開發商土地增加結構是兩個界面，一個是理性一個是非理性界面。租售矛盾尖銳為維持資金鏈，多數區域商業中心選擇散售，快速回籠資金，進行滾動開發。產權持有對商業地產日后長期穩定的運營有著很強支持作用和升值保證。目前在中國運營人才很稀缺，所以現在在商業地產當中做運營的像楊總這種級別基本上年薪可以達到150萬到200萬年薪，在中國來講租售矛盾更深層，表象來看開發商不銷售就沒有現金流，即使在5年前不理解，到現在理解他還是要銷售。深層原因是什么？在境外當一個商業地產從拿地到進入和退出都不需要經過自己的資金，他都通過資金模式一進一出，在進行來講進入它要自己的錢，你退出你只能通過市場。在這個過程當中，起碼15年很難形成破局，今年年初有一個成功案例，就是中信自己的一個項目。我曾經跟一個會員交流，當時我抱怨說全國的商業地產都不好做，他說我不同意你的說法，那是我們從業人員水平不夠。其實我們中國商業地產發展太快，在10年前百貨還沒有成熟情況下，過去3年去百貨化，百貨還沒有搞明白就全面購物中心化。購物中心可以通過本身提檔升級可以改造推動零售商家的變革。但是我們很多問題還沒有搞清楚的時候，電商突然全面進入零售行業，我們開發商嚇得不得了。我經常跟開發商說你的收益是從哪一方面獲得，第一是銷售，第二你的收益是租金，電商根本不會影響這個行業本身發展。現在零售行業在一線開發商根本不在乎電商發展速度，因為它需要是融合，它是一個競合關系，不是一個競爭關系，所以開發商談到這個話題，我就說這個話題已經是落伍了。第二個板塊區域商業中心如何突破。這是我今年開年以后我連續在沈陽、上海、武漢、北京參加零售業協會的時候，我們業內活動我參考過他們的觀點，所以上面的觀點有些不是我本人觀點，只是我認同的觀點。一個商業中心里面投資者、運營商和商家，我們開發商通常扮演投資者角色，從投資者角度來講你是退縮還是堅守，我告訴你兩個選擇都不一定正確。我前兩天去武漢，所有做地產開發商有誰不做商業地產，你做不做都得做，你想退也退不了。從破題思路上來講，心態調整是一個點，對在座各位來講是一個很虛的點，但是我認為是很務實的點。第二個是調整戰略，做商業地產如果還拿做住宅狀態介入商業地產，你要想一想你的心態合不合適。商業地產核心可以以銷售來進來出，但是這個不是它本身規律。戰略調整，你的持有和銷售怎么去把控。做商業地產要有據可依，開發、建設、規劃、招商、運營，每一個步驟都要有合理數據做支撐，目前一線城市基本上都是這樣，但是二三四線城市基本上都是憑自己的經驗。利用互聯網思維改進傳統零售。對于傳統零售而言，最關鍵不是在于做電商，而是要明確互聯網思維，借助互聯網這一工具，與消費者互動，為消費者提供線上難以提供的體驗。減少購物比重，加大體驗業態，多難度尋找消費者前往區域商業中心的理由。通過大數據打造社交平臺，利用大數據關鍵點不單是數據采集，而是對數據分析與洞察，也就是使這些數據為人所用。互聯網時代我們通過進行消費者行為采樣，能夠在樣本中找出適當營銷模式，根據消費者消費行為和心理，搭建社交平臺。第三，區域商業中心未來的趨勢。互聯網大肆滲透，它改變了消費者購物行為方式，商業地產市場機會也受之影響。區域商業中心迅速涌現，高水平開發商屈指可數。政府的主導力量、市場榜樣的力量、商業地產開發主體的擴容，這三大力量在驅動著商業地產開發熱。科技化、大數據成為區域商業中心基本配置。藝術、生態、高科技，從硬件設計到招商，到運營管理，體驗感將無處不在，定位里面破差異化的主旋律。社區購物中心引領未來商業市場，我比較認可這個提法。餐飲成為商業中心新寵，這個話題