2012年長沙小戶型（60平米以下）市場研究報告一、 序言：限購前一室一廳無論是在租房市場還是在一、二手交易市場，都曾是搶手貨，尤其是在新建商品房市場。面積小、總價低，買來花費不多，未來好租也好賣。從購房者來看，很多小戶型的買家都是投資客，一來未來出售可以賺取可觀的升值空間，二來倘若出租也可獲取豐厚的回報。其次便是首次置業者，小戶型是“過渡”首選。限購后政策影響下小戶型市場遭遇了嚴寒，原因有以下幾點：原因一：在“限購令”等調控政策下，不少購房者都建立了“一步到位”的想法，小戶型銷售首先受到沖擊。原因二：盡管限購政策允許“賣一買一”，但一次轉手不僅交易繁瑣，消耗精力，還要多支付不少費用，如稅費等，不是小數目。原因三：限貸政策的出臺令不少購房者對“第二套”或“第三套”房望而卻步。此外，還有一些小戶型房主多存置換購房需求，賣小房換大房意愿強烈，加之近新房市場小戶型推盤量增加，更加劇了在售小戶型之間的競爭。當前，從住宅市場成交量來看，市場有所回暖，但限購政策仍未取消，從市場各個項目的情況來反映：二、 市場掃描：1. 項目分布情況：1）. 二環內：序號區域項目名稱1芙蓉區五一中央領域2壹號公館3湘域城邦4明城國際中心5人瑞瀟湘國際6錦泰東環公寓7開福區北辰三角洲8萬科城9珠江花城S公館10第一灣11鉑宮中山庭12少帥府13東宸19公館14觀園國際公寓15雨花區東塘瑞府16銀軒銘譽17君悅紫園18萬博匯19天心區保利國際廣場20藍灣國際廣場21匯金國際22岳麓區星語林阿普阿布2）. 二環外含小戶型綜合體項目：序號區域項目名稱1芙蓉區i尚國際2東岸城邦3東方摩卡4恒大金都5長房白沙灣6東城一品7開福區藏瓏8雨花區西子一間9匯達國際公館10都市蘭亭11喜盈門范城12華晨世紀廣場13德思勤城市廣場14星沙東方摩卡15愛都16新長海17岳麓區建安像素匯18時代公館MINI3）. 分布區域特點：區位：主要集中2環線內，具備生活配套成熟，周邊商務經濟發達，流動人口大。新項目逐漸向河西新型先導區和市府CBD發展。 交通：多數樓盤選擇沿所屬區域的主干分布，交通覆蓋區域面廣，上下班交通便利，節省時間。 其他設施：周邊配套都比較成熟，超市，銀行，醫院都在項目周邊，岳麓區對比其他區域在便捷生活上存在一定弱勢，規劃發展重點區域，具有一定的潛力優勢。 價格：正常情況同區域同地段小戶型產品價格比區域其他戶型高20%左右，遵循城市環線分布劃分價格區間。同等地段價格差距主要體現在，產品、規模、開發商品牌、新材料技術應用。 戶型：靠近市區中心小戶型產品多以住宅產權為主，面積30-60，次中心位置商住兩用產權居多，面積40-80。 裝修：毛坯仍然是市場主流，但精裝房得到較大發展，特別是萬科等大品牌供應；精裝修標準目前存在較大差距，主要集中在10002000元/平米之間；2. 供銷走勢：1）. 長沙市新建商品住宅（60平米以下）供銷走勢注：數據來源于房地局研究中心2）. 各個項目銷售情況（備案數據）注：數據來源于0731房產網，鑒于當前銀行房貸程序較為寬松，假設備案銷售數據與認購數據等同。3）. 尾貨存量情況（備案數據）注：數據來源于0731房產網，鑒于當前銀行房貸程序較為寬松，假設備案銷售數據與認購數據等同。長沙六區存量（2012年3月為止）區域岳麓區開福區芙蓉區望城區天心區雨花區套數面積萬套數面積萬套數面積萬套數面積萬套數面積萬套數面積萬單間3451.4618279.2811324.48740.215292.77246411.82一室一廳14296.87262013.59191810.0490.05284513.63348718.5一室兩廳 2091.24490.34320.28180.42361.661250.9小計19839.57449623.21308214.81010.66361018.06607631.22合計套數：19348 面積：97.52萬方三、 營銷特征：1）. 促銷政策變化：項目名稱營銷階段面市價格當前優惠主力面積成交均價2012年上半年網簽銷量去化量/月2月3月4月5月6月合計合計成交建筑面積合計成交總價珠江花城現房出售（帶3000精裝 ）8000總價-1.4萬首付5成，開發商可貸一半，明年8月交房時返還40-587911.1725東塘瑞府現房出售（帶1800精裝 ）983012810一次性付款每平米-1600元，按揭每平米-1500，總價-（房屋面積*1000元）首付8000元，其余部分開發商貸款，明年元月交房時返還。38 -5111361（15層以下，商業產權）2315109391705.1719373870.61511708（15層以上住宅產權）35929291407.1916476198.97萬博匯現房出售（現推售二期房源，公寓為一期尾房）740010906一次性付款95折，按揭98折39-67940060少帥府現房出售（推貨728，余貨40%）9000-20000一次性付款98折，按揭99折50-64985414492211239.6612216754.85東宸19公館現房出售（推貨508，余貨23）850010377一次性付款95折，按揭98折，公積金99折35-5091911161512352023.8218601089.56萬科城蓄卡。今年7月開盤未定辦卡1千抵1萬35預計73002）. 推廣述求分析項目名稱發展商述求推廣方式來電來訪綜述有效途徑分析品牌、產品、地段、價格、精裝、投資珠江花城品牌、精裝、投資網站、短信、戶外廣告、行銷、周末暖場（父親節親子活動）東塘瑞府 地段、精裝、投資網站、短信、戶外廣告萬博匯 交通、地段、投資網站、短信、戶外廣告少帥府地段、產品、投資網站、短信、call客（每天晚上下班前開會向經理報告call客結果）東宸19公館 地段、投資網站、短信、活動（端午節新老客戶包粽子，并推出8套特價房）萬科城品牌、精裝、投資網站、短信、戶外廣告、行銷、周末暖場（搜房團看房團、全名健身爬樓大賽、最in婚房選拔賽）3）. 客戶分析：項目名稱客戶認可內容客戶比例（自主/投資）客戶期望價格（面價下浮比例關系）品牌、產品、地段、價格、精裝、投資珠江花城產品（配雙陽臺陽，面積半贈送；燃氣入戶）、精裝（家電+家具+床品+窗簾全屋裝修）投資投資80% 自住20% 東塘瑞府 地段（首付8000買東塘） 精裝（地暖）、投資 投資70% （個體戶 、私企白領 、事業單位 ）自住30% 萬博匯 交通、地段、投資投資為主本地為主（生意人 、教師、 公務員 ），外地占40%，多為有實力的專業投資客少帥府地段、產品（獨立廚房，燃氣入戶）、投資（教育）投資60% 自住40% 東宸19公館 地段、產品（江景）投資（前后有泊富、復地，商業溢價）投資70% （附近湘雅醫院職工、外地上班族等）自住30% 萬科城產品、精裝、投資投資80% 自住20%4）. 小結：精裝修、產品附加值、商業價值提升、商務價值最大化是公寓主要的幾種溢價手法；從銷售情況來看，各公寓項目總體月均網簽套數約為10套，其中商務投資產品銷量明顯優于居住型產品；從價格來看，中心區公寓項目均達10000元以上，城市熱點區域價格在8000-9000