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你我共享養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式解構(gòu)2010年12月25日，美國摯信資本宣布投資親和源一億元人民幣，這是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迄今為止獲得的最大的一筆投資。3天后，親和源又與萬科集團(tuán)在北京釣魚臺(tái)國賓館簽約，萬科正式宣布全面進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，其養(yǎng)老項(xiàng)目將委托親和源管理。另外，首創(chuàng)、保利、華潤等品牌地產(chǎn)大鱷先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)；泰康人壽、中國人壽等保險(xiǎn)公司紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。品牌房企、壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，是在深度調(diào)控風(fēng)暴下進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新，還是養(yǎng)老地產(chǎn)的春天即將到來？一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的概念我們所指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并不是傳統(tǒng)意義上的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)；是指為有養(yǎng)生需求人群和老年人提供特殊商品、設(shè)施以及服務(wù)，滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)集合；是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。而養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。復(fù)合地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動(dòng)，它是一種泛地產(chǎn)，通過資源整合創(chuàng)造出更大的居住價(jià)值與商業(yè)價(jià)值。比如“地產(chǎn)+教育”就成了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表；“地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)” 就成了體育地產(chǎn)，以奧園為代表；“地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)” 就成了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表而“地產(chǎn)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)價(jià)值鏈條的延伸。二、養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式一般來說，市場(chǎng)化投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個(gè)特征：1、土地獲取方式：出讓；2、房屋銷售模式：第一種，購買產(chǎn)權(quán)，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經(jīng)營；第二種，居住權(quán)不鎖定房型，不受產(chǎn)權(quán)限制，會(huì)員可根據(jù)意愿和身體機(jī)能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護(hù)理公寓、護(hù)理院3、營銷模式：會(huì)員制案例：親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會(huì)費(fèi)，通過合同擁有房子的使用權(quán)（沒有買賣權(quán)），這些老人可以通過合同實(shí)現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費(fèi)，并支付公用事業(yè)費(fèi)和享受各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。目前親和源的會(huì)員卡有A、B兩種，其中A卡是永久卡，入會(huì)費(fèi)約需75萬元左右，但年費(fèi)不定，最高7萬元。而B卡是終身卡（在老人去世之后即注銷），入會(huì)費(fèi)不定，依照大、中、小戶型而定，最高85萬元，但年費(fèi)是一定的，約在3萬元左右。兩年前A卡價(jià)格僅為50萬元，2011年準(zhǔn)備賣到100萬元，B卡可保證至少15年的居住年限，若不夠可根據(jù)比例退款。目前持有親和源A、B卡的會(huì)員基本是一半一半，現(xiàn)在已入住的會(huì)員有300多戶，共賣出會(huì)員卡800多張。4、服務(wù)模式：24小時(shí)秘書+智能化設(shè)備+ERP管理軟件+整合服務(wù)商；5、會(huì)員同質(zhì)化：共同的養(yǎng)老價(jià)值取向，相似的消費(fèi)能力 6、資源最大化：可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)候鳥型養(yǎng)老生活，創(chuàng)造會(huì)員卡的增值，達(dá)到多贏的格局7、區(qū)域選址：養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要條件是自然環(huán)境，但更重要的是經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口增容政策是否具備，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平是否能與之相匹配。如果開發(fā)商選擇一個(gè)城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)城市的人均GDP至少要達(dá)到5000美元以上（比如長三角都市圈、珠三角都市圈、環(huán)渤海都市圈、中部城市如武漢都市圈等），城市人口增容要較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也要較快，類似的條件都具備才能支撐起整個(gè)城市的養(yǎng)老定位。三、養(yǎng)老地產(chǎn)的生活方式由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于探索階段。傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。比如，2010年雖然上海親和源營業(yè)額將突破1.5億元，但還未盈利。事實(shí)上，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是學(xué)習(xí)美國的CCRC社區(qū)經(jīng)驗(yàn)而來。CCRC的英文全稱是Continuous care retirement communities，即持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)。它起源于美國教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂部運(yùn)營、公社（互助社區(qū)）管理和養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)營理念，以規(guī)?；⑷诵曰纳鐓^(qū)為中心，形成一個(gè)解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。這種獨(dú)特的運(yùn)作和贏利模式，對(duì)老年消費(fèi)者有很強(qiáng)的吸引力，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨(dú)立生活且希望今后每一個(gè)階段都得到照料的老人。通常一個(gè)典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家，從而構(gòu)筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產(chǎn)品線。圖2：全產(chǎn)品線的養(yǎng)老社區(qū)模式（泰康之家模式）從以上分析可以看出，CCRC這樣的養(yǎng)老社區(qū)，給老年人帶來了全新的生活方式，具有以下四大價(jià)值： 1、徹底顛覆了傳統(tǒng)養(yǎng)老院，創(chuàng)造了體現(xiàn)人文關(guān)懷的老年生活方式（圖3）； 2、共享模式大幅降低社區(qū)入住成本，創(chuàng)造了多數(shù)人可承受的服務(wù)模式； 3、通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)和流程創(chuàng)新，降低社區(qū)運(yùn)營和醫(yī)療成本，保證服務(wù)品質(zhì)； 4、市場(chǎng)化運(yùn)作，創(chuàng)新經(jīng)營模式。四、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景首先，中國正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，我國1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1899萬，占11.4，他們之中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，共占老年人口總數(shù)的18.9，他們不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長鄭衛(wèi)表示：“到2011年，中國老齡人口會(huì)達(dá)到13%；到2020年，中國的老齡人口將接近30%，來勢(shì)迅猛?！睋?jù)專家測(cè)算，目前全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%到5%需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，據(jù)此測(cè)算，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個(gè)半老人算，需要建老年公寓283萬套。其次，中國醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景巨大。根據(jù)專家研究，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上之后，對(duì)于醫(yī)療保健等服務(wù)性需求將會(huì)大幅度上升，因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會(huì)出現(xiàn)需要的服務(wù)范圍增加，服務(wù)的品質(zhì)要求增加，相應(yīng)的技術(shù)等要求提升等等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出（支出）會(huì)相應(yīng)提高。另外，根據(jù)飛利浦公司市場(chǎng)部預(yù)測(cè)，世界醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)以每年5%的速度增長，已成為全球經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)之一。而未來三年中，中國醫(yī)療保健領(lǐng)域的增長速度將超過10%，在未來五到七年，中國甚至要超過日本，成為世界上僅次于美國的第二大醫(yī)療保健市場(chǎng)。第三，我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)尚處在起步階段，面臨市場(chǎng)化嚴(yán)重不足、市場(chǎng)規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實(shí)問題，投資開發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低，便于培育企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論雖然目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會(huì)的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的