北京金陽置業有限公司客戶服務管理物業交接程序及標準實施細則一、物業交接查驗流程金陽公司通知物業公司，約定驗收時間，簽訂五礦銘品物業承接查驗協議金陽公司、施工單位、物業公司組成驗收小組物業共用部位、共用設施設備驗收分戶內部設備設施驗收對機電設備、公用建筑/小型設施、室外給排水等逐項驗收交接，填寫交驗記錄對房屋建筑、給排水、電氣等分戶逐項檢查驗收，填寫交驗記錄物業公司接管缺陷登記，填寫缺陷整改記錄N鑰匙交接確認查驗結果由施工方對缺陷部分進行整改。Y 金陽公司、施工方、物業管理單位對整改項進行驗證，填寫整改記錄填寫記錄：物業接管驗收報告房屋共用部位及設施移交清單；房屋附屬設施設備移交清單。注：1經初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準，金陽公司及施工單位不能排除承擔整改質量缺陷的責任；2在按工程合同及相關規定的保修期結束時，應經過金陽公司、物業公司認可后才能向施工單位支付保修金或尾款。二、物業工程資料移交：金陽公司、施工單位、物業公司組成驗收資料驗收小組列出移交文件清單根據文件清單內容對資料逐項進行移交產權資料：a項目批準文件b用地批準文件c建筑施工批準文件d業主清冊等驗收合格資料：a竣工交付備案證明書b工程竣工驗收書c消防工程驗收合格證d綠化驗收合格證e電梯使用合格證f供電驗收合格證g供氣驗收合格證h排污許可證i供水驗收合格證等。工程技術資料：a建筑、結構等工程全套竣工圖紙及公用設備說明書、調試報告等。b地質勘察報告；c工程合同及開、竣工報告；d工程預決算分項清單；e工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；f隱蔽工程驗收記錄；g沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；h鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；i水、電、空調、電梯等設備及衛生潔具的檢驗合格證；j機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄等缺陷登記，填寫記錄，交開發單位N 確認資料核查結果，填寫工程資料移交清單Y移交物業管理公司注：資料移交最遲在金陽公司將資料報送市城建檔案館的同時，移交一份到物業公司存檔。三、物業公共配套設施查驗內容與標準（一）配套設施查驗次序：1、電梯：基坑設備井道機房設備門口呼叫面板轎廂控制面板電梯歸首控制轎廂及廳門2、生活水泵房：水箱氣壓罐壓力表水泵水泵標牌管線標識閥門閥門標識配電柜控制箱臭氧消毒器控制柜戶門3、中水泵房：水箱氣壓罐壓力表水泵水泵標牌管線標識閥門閥門標識配電柜控制箱污水泵戶門4、消防水泵房：消防水池壓力表水泵水泵標牌管線標識閥門閥門標識配電柜控制箱污水泵戶門5、送排風機房：風機風閥風道控制箱6、配電室：配電柜儀表指示燈線路開關接線圖排風扇接線蓋板7、中監控系統：中控室防靜電地板監控主機監控探頭遠程控制聯動功能消防廣播8、道閘系統：出入口機箱讀卡器控制器車輛探測器語音存儲器對講分機出入口電動欄桿9、鍋爐房：鍋爐水泵水泵標牌管線標識閥門閥門標識配電柜控制箱污水泵軟水器穩壓罐板式換熱器集、分水器送、排風機防爆燈具10、房屋本體：房屋基礎天臺屋面避雷樓梯、扶手電梯廳單元門供水系統排污、落水管道雨污水井、化糞池消防設施園林景觀（二）配套設施查驗標準：1.基礎設施:（1）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；（2）散水坡：無下陷、斷裂，與墻體分裂；2.天臺：（1）屋面隔熱層、防水層：板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫；（2）天溝、落水口暢通，管道完好；（3）屋面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；3. 屋面避雷設施：（1）各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；刷漆均勻，無漏刷;有年度驗收合格記錄4. 樓梯、扶手：（1）安裝牢固；面層無嚴重剝落；5.供水系統：（1）安裝牢固無搖動；開啟、關閉每棟樓的供水總閥門（注意關閉入戶閥門）、管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；（2）管道接頭無滲水；6.排污、落水管道（含塑料管）：（1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；（2）檢查污水井、化糞池排水暢通7. 消防設施（消防栓、消防箱）：（1）、消防栓：閥門完好，無滲漏水；（2）、消防箱:消防管、消防水帶等配件齊全、有效；箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；消防管無滲漏水，閥門開關靈活，閥體完好；消防送排風，防排煙設施：在中控室接到火災報警時，防排煙風機應正常啟動。（3）、噴淋：在消防系統設置為自動狀態時，對雨淋水系統末端和濕式報警器同時進行放水，檢查噴淋水泵應正常啟動。在消防系統設置為自動狀態時，對雨淋水系統區域內的感溫探測器進行加溫試驗，觀察噴淋水泵應正常啟動。在消防系統設置為自動狀態時，對雨淋水系統區域內的煙溫探測器進行煙霧試驗，觀察消防中控聯動報警，噴淋水泵應正常啟動。8. 路燈：（1）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；（2）燈柱安裝牢固；（3）控制柜符合安裝要求。9. 綠化：冬季暫不交驗10. 道路:（1）道路面平整，無損傷、塌陷；（2）路牙砌筑整齊，無損壞；（3）路牌標志清楚，完好；（4）電動道閘：（5）安裝牢固，配件齊全，開啟自如，完好；11.車庫：（1）參照房屋接管驗收標準和檢驗辦法的相關內容；（2）車道標識:入口、出口標識清楚,完好;（3）照明設施: 配件齊全,燈具完好無損,開關靈活,照明正常;12.沙井、檢查井和化糞池:檢查井和化糞池進出水暢通，蓋、圈完好;13.明暗溝:溝蓋板安裝平穩、牢固、排水暢通;14.電梯：（1）機房要求a）地面平整，機房通風良好，機房環境溫度應保持在540攝氏度，機房噪音不大于80DB。b）機房內應備有消防設施或滅火器，開闡板手放置在指定位置，并有標志。控制柜的柜體、鎖、器件完好、無明顯傷痕。c）機房內設有電梯運行主開關和獨立的機房照明開關，和獨立的電源插座；門窗應防風雨；機房門應加鎖，并標有“機房重地，閑人免進”字樣。（2）曳引機要求。曳引機的運轉應平穩，無異常噪聲；曳引機的潤滑油面應在標定位置，并有電梯升降標志和轎廂所在樓層的位置標志。制動器手動開閘扳手應掛在指定的墻面位置。（3）轎廂的要求a）轎廂內無劃傷或明顯傷痕，照明、風機、對講機、應急燈應完好、正常。b）轎廂在全過程運行中不應有任何機械碰撞聲和震動聲、噪聲不大于55DB；轎內操縱箱按紐，動作靈活，信號清晰；超載信號準確可靠；單層精度不大于15MM。（4）轎門的要求。開門、關門應靈活、平穩、可靠，無撞擊聲，開、關門全過程中噪聲不大于65DB，安全觸板、光眼工作正常。（5）層門的要求。層門的手動開鎖裝置靈活可靠；層門的自動關閉裝置工作可靠；層門的開啟、關閉過程應平穩；層門鎖動作靈活，接觸可靠，關門時無撞擊聲。（6）底坑的要求。底坑應清潔、無積水，各種開關工作可靠。（7）門廳呼叫面板按鈕動作靈活，信號清晰，首層電梯消防控制按鈕使用可靠，斷電轎廂歸首。（8）鑰匙的驗收a）機房門鑰匙。b）控制柜門鑰匙。c）廳門基層鎖梯鑰匙。d）轎內操縱箱鑰匙。e）廳門手動開門鑰匙。15、生活水泵房：（1）檢查生活水池的水位是否正常，水池自動注水裝置自動靈活可用；（2）檢查轉動各閥門，是否正常；（3）檢查各閥門管路有無漏水現象，壓力表讀數是否正常；（4）逐一運行各個水泵，檢查水泵有無振動及異常響聲（無強烈震動或強烈摩擦聲）儀表工作時靈活正常。（5）檢查機械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水現象（軸水封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面）（6）檢查電氣控制柜和電氣柜信號燈工作時與實際情況相符；變頻器的指示燈工作時與實際情況相符。（7）檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘；（8）各種設備、管道應檢查外表面，看有無銹蝕以及明顯的碰撞現象；（9）水箱自潔設備工作時指示燈與實際情況相符；（10）水箱液位管干凈，完好；（11）水箱蓋需有上鎖裝置。（12）水箱溢水管需有防蟲網。（13）泵房進門處需有擋鼠板；（14）各管道流向標識、閥門控制標識、水泵標識及水箱標識標注明確，內容清晰；（15）系統穩壓罐完好可用；（16）控制柜外觀及配電盤無掉漆、灰塵、污損等現象，電氣控制系統圖及標識清晰，接地可靠，接線端子緊固無松動；按圖施工，接線正確，功能正常，儀表指示燈顯示正常。16、中水泵房：（1）檢查中水水池的水位是否正常，水池自動注水裝置自動靈活可用；（2）檢查轉動各閥門，是否正常；（3）檢查各閥門管路有無漏水現象，壓力表讀數是否正常；（4）逐一運行各個水泵，檢查水泵有無振動及異常響聲（無強烈震動或強烈摩擦聲）儀表工作時靈活正常。（5）檢查機械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水現象（軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面）（6）檢查電氣控制柜和電氣柜信號燈工作時與實際情況相符；變頻器的指示燈工作時與實際情況相符。（7）檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘；（8）各種設備、管道應檢查外表面，看有無銹蝕以及明顯的碰撞現象；（9）水箱液位管干凈，完好；（10）水箱蓋需有上鎖裝置。（11）水箱溢水管需有防蟲網。（12）泵房進門處需有擋鼠板；（13）中水管道環標清晰、管線流向標識、閥門標識、水泵標識、控制柜標識及水箱標識標注明確，內容清晰。（14）系統穩壓罐完好可用。（15）污水提升泵工況正常。17、消防泵房：（1）檢查消防水水池、高位水箱的水位是否正常，水池、高位水箱自動注水裝置自動靈活可用，水箱水池液位計顯示液位清晰；（2）檢查轉動各閥門，是否正常；（3）檢查各閥門管路有無漏水現象，壓力表讀數是否正常；（4）逐一運行各個水泵，檢查水泵有無振動及異常響聲（無強烈震動或強烈摩擦聲）儀表工作時靈活正常。（5）檢查機械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水現象（軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面）（6）檢查電氣控制柜和電氣柜信號燈工作時與實際情況相符；變頻器的指示燈工作時與實際情況相符，電氣控制柜內接線系統圖與接線相符。（7）分項斷電，檢查電氣柜接觸器、接線端子緊固程度；（8）各種設備、管道外表面檢查，無銹蝕以及明顯的碰撞現象；（9）泵房進門處需有擋鼠板；（10）各管道流向標識、閥門控制標識、水泵標識、控制柜標識及水箱標識標注明確，內容清晰。（11）電磁閥靈活可控。（12）單流閥使用正常不倒水。（13）高位水箱溢水排水管排水暢通無堵塞。（14）定壓泵壓力控制系統工況正常。（15）泵房及高位水箱間墻地面干凈無雜物、污損現象。（16）泵房內污水提升泵工況正常。（17）消防電話正常可用。18、鍋爐房：（1）鍋爐本體的查驗a）鍋爐本體外觀無影響正常運行的損傷，保溫外殼無破損，各傳感器及傳感線齊全、無破損、斷裂現象。b）各人孔、手孔道門密封良好無漏泄，觀火鏡玻璃無破損。c）鍋爐本體上金屬銘牌完好，各種技術參數（數據）清晰完整。（2）安全附件查驗a）安全閥校驗鉛封完好，手動開啟安全閥試驗正常，試驗后安全閥關閉嚴密無泄漏。b）壓力表、水位計齊全且指示正常，校驗鉛封完好。c）低水位報警及應急停爐保護裝置工作可靠。（3）閥門、管道、煙囪查驗a）各閥門安裝位置便于操作，開關靈活、無漏泄、標識清楚。b）與鍋爐連接的管道法蘭密封良好無漏泄，管道支架設置合理。c）煙囪的防爆活門兒、凝水排放管安裝位置符合廠家技術文件的要求。d）煙氣擋板開關靈活且指示方向清晰，鎖緊螺母無銹死。e）煙囪的保溫嚴密、無破損，煙囪吊架固定牢固。（4）燃燒裝置查驗a）燃燒器外觀無破損，銘牌清晰，各元、部件齊全。與鍋爐本體連接螺栓無松動。b）燃燒器點火程序正常，運行中負荷轉換可靠，熄火保護裝置動作可靠。c）風門執行機構各連接桿連接無松動。d）燃燒充分、火色正常無黑煙。e）燃氣閥門組及各連接部位無燃氣泄漏。（5）附屬設備查驗a）軟化水裝置工作正常，出水水質符合低壓鍋爐水質要求。b）鍋爐給水泵工作正常，給水止回閥關閉嚴密無倒流現象。c）熱水循環泵工作穩定，運行主泵與備用泵能夠正常切換。d）附屬設備的各種指示儀表（溫度計、壓力表）工作正常，數據指示正確，壓力表校驗鉛封/標簽完好。E）凝水回收裝置工作正常。（6）分汽缸查驗a）分汽缸壓力容器制造生產、安裝驗收、檢驗資料齊全。b）分汽缸上各閥門標識清楚、啟閉靈活、關閉嚴密，閥體、閥桿密封部位無泄漏；與管道連接法蘭處密封良好。c）分汽缸外殼保溫完整無破損，銘牌外露，技術數據清晰。d）分汽缸疏水器安裝合理，運行中工作正常。（7）隨機專用工具、備件查驗a）隨機專用工具、備品備件清冊完整。b）專用工具、備品備件數量/規格/型號與清冊相符。（8）鍋爐房查驗a）鍋爐房通過消防驗收，燃氣報警裝置及消防驗收記錄完整。b）鍋爐房門完整無破損，五金件齊全。c）鍋爐房的照明燈具及電氣開關符合設計要求，燈具無丟失、損壞。d）鍋爐房的送、排風設備工程施工結束并通過竣工驗收，防爆風機能夠正常運行。e）鍋爐房室內的排水明溝排水通暢，明溝篦子無缺失及破損。（9）板式換熱器查驗：a）隨產品裝箱的文件、資料完整齊全，包括內容：裝箱清單、產品合格證b）產品使用說明書、產品總裝圖或安裝圖、板片組裝流程圖、產品質量文件、施工安裝記錄完整齊全。c）安裝狀況的查驗：板式換熱器安裝牢固，地腳螺栓無松動現象；過濾器安裝位置正確，過濾網無損壞且目數符合廠方技術文件要求；與板式換熱器連接的管道重量由獨立的支架或吊架承擔；板式換熱器銘牌完整，銘牌上各技術數據清晰；板片無損傷，金屬表面無嚴重銹蝕、防腐油漆無大片剝落。d）運行狀況的查驗：各板片間密封狀況良好，充入介質后無滲漏現象；與板式換熱器連接的管道接口法蘭密封狀況良好，無滲漏現象；進、出端各閥門安裝位置便于操作且開關靈活、關閉嚴密、無滲漏現象；各溫度計、壓力表安裝位置正確，數據顯示正常；進、出端溫/壓差符合廠方技術文件要求。（10）系統管線及設備標識查驗a）管線流向標識完整，無漏標；b）控制閥門標識齊全；c）設備標識齊全。 （11）電氣控制柜查驗 a）控制柜外觀及配電盤無掉漆、灰塵、污損等現象； b）電氣控制系統圖及標識清晰；c）接地可靠，接線端子緊固無松動； d）按圖施工，接線正確，功能正常，儀表指示燈顯示正常。19、中控室： （1）消防泵的遠程、本地、消防主機的啟動和停止功能應正常以及反饋信號應正常。 （2）噴淋泵的遠程、本地、消防主機的啟動和停止功能應正常以及反饋信號應正常。 （3）煙感、溫感、手報、消防電話的反饋信號應正常。 （4）防火卷簾門的遠程、本地、消防主機啟動和停止以及反饋信號應正常。 （5）正壓送風、排煙風機遠程、本地、消防主機的啟動和停止以及反饋信號應正常。 （6）消防廣播的區域控制、警鈴、警燈功能應正常以及反饋信號應正常。 （7）檢測消防主機對電梯的迫降的功能，切換非消防電源的功能應正常。 （8）對消防主機及送、排風風閥的控制進行測試。 （9）監控的圖像應清晰、回放圖像清晰。 （10）電梯轎箱內用的監控圖像應清晰，在電梯運行中無干擾現象，通話正常清晰。 （11）帶云臺的攝像頭的變焦、對焦、旋轉靈活。 （12）電氣線路應安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應有套管、導線連接必須牢固。 （13）各種設備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應符合相應產品的有關規范。 （14）各設備接口接觸良好，位置準確，外觀完好，功能完好，控制準確迅速。 （15）名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設計要求。 （16）各種儀器、儀表齊全精確，自控電動執行器閥門應開關靈活。 （17）各種設備功能完好，性能符合設計要求。 （18）各系統硬件設備與軟件匹配良好、運行正常。 （19）各系統連接硬件符合設計要求，標記和號碼清晰，性能標志設置正確。 （20）各系統接線箱油漆完整、盤內外清潔、箱蓋，開關靈活、線路無絞接現象 （21）各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。 (22)室內應急照明完好。 (23)室內消防滅火設備齊全。 (24)周界報警系統應能滿足全天候防范要求并達到無探測盲區要求。 (25)門禁系統應可接收消防報警聯動信號，當出現消防事故時，門禁控制器強行開放門禁，允許人員快速疏散。 (26)門禁系統應具備實時監控功能、出入記錄查詢功能、異常報警功能、反潛回功能、防尾隨功能、消防報警監控聯動功能、網絡設置管理監控功能與邏輯開門功能。 (27)停車管理系統出入口機箱、讀卡器、控制器、車輛探測器、語音存儲器、對講分機、出入口電動欄桿應靈活可用，并可與中央管理級通話，接受中央管理級的遠程控制。 (28)樓宇對講系統應能實施雙向通話，語音清晰，不應出現振鳴現象。主機與分機間經按鍵接通后，在分機監視器上能觀看到主機攝取的圖像信號。 (29)主機在正常情況下，夜間可在分機監視器上識別來訪者。 (30)可視對講系統應具有防破壞報警輸出接口。當主機遇到非正常拆卸時，分機應立即發出報警。20、配電室： (1)配電室門、窗向外開，房頂無漏雨、滲水現象。防小動物措施完整。 (2)配電室內、外照明完好，室內通風良好，符合防火要求，標志明顯。 (3)配電室衛生環境良好，無雜物，進出線孔洞應使用防火材料封堵完好。 (4)電器的機械動作靈活到位。 (5)跌落開關安裝合理，相間距離不低于0.5米，并采取有效的滅弧措施。熔體完整無損傷，與負載相配合，有氧化鋅避雷器保護。 (6)高壓柜及母線安裝端正，牢固，柜門及隔板封閉良好。 (7)高、低壓柜前配備絕緣板。 (8)配電盤名稱、編號齊全、正確、字體正規醒目。 (9)各種儀表、指示燈、指示正確。 (10)應急燈、消防器材齊全可用。 (11)電氣一、二次系統結線圖正確。 (12)配電柜內張貼系統圖，接線與圖紙相符。 (13)配電柜接地安全有效，電纜橋架接地跨接符合規范。 (14)控制開關及漏電保護器標識正確，控制區域備注清晰。 (15)配電柜及電纜橋架外觀無污損，橋架蓋無缺失及封蓋不嚴等情況。21、道閘系統：（1）對入口、出口、系統主機的功能進行檢測。（2）出入車輛的探測靈敏度檢測，抗干擾性能檢測；（3）自動柵欄升降功能檢測，防砸車功能檢測；（4）讀卡器功能檢測，對無效卡的識別功能；對非接觸IC卡讀卡器還應檢測讀卡距離和靈敏度是否與設計指標相符；（5）發卡(票)器功能檢測，吐卡功能是否正常、入場日期、時間等記錄是否正確；（6）滿位顯示器功能是否正常；(7)系統主機的計費、顯示、收費、統計、信息儲存等功能的檢測；(8)出/入口設備與系統主機的通訊是否正常；(9)對具有圖像識別功能的停車管理系統應分別檢測出/入口車牌和車輛圖像記錄的清晰度、調用圖像信息的符合情況；(10)停車管理系統與入侵報警系統的聯動控制功能檢測；電視監視系統攝像機對進出車庫的車輛的監視等；(11)系統主機應保存至少1個月(或按合同規定)的車輛出入記錄數據。22、消防風機/人防風機：(1)現場手動測試消防風機的啟動功能應正常；(2)現場手動啟動消防風機，風機正常運轉后手動關閉風機管道上的防火閥，觀察風機應自動關停。(3)將風機配電箱設為自動狀態，由消防中控室遠程進行消防風機的啟/停試驗；(4)將風機配電箱設為自動狀態，手動打開排煙風閥，觀察消防風機應正常啟動；(5)在消防系統設置為自動狀態時，從消防中控室發地址碼啟動排煙風閥，觀察消防風機應正常啟動。（6）風機控制箱內系統圖、控制線號編排完整清晰。四、分戶查驗次序與標準（一）分戶查驗次序：入戶門窗 天棚墻面地面空間墻陰陽角上下水熱水器暖氣燃氣采光空調室外機位通風強弱電配電箱插座開關 照明弱電（可視對講 電話寬帶有限電視 ）（二）分戶查驗標準：1.戶門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活；貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因異物無法看清楚等現象。2.