第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 本章學習目的 1 了解房地產的概念 特點 分類 2 闡明房地產價格評估的基本理論 3 闡述房地產價格體系 4 分析影響房地產價格的因素 5 熟練運用收益法 市場法 成本法 剩余法進行房地產價格的評估 6 闡述在建工程的特點和評估方法 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 一 房地產的概念 一 土地按自然形態分類按用途對房地產而言 生地 用于房地產開發的農地熟地 對生地進行改造毛地 要進行再開發改造的城區土地 二 地產土地及其相關的財產權利 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 三 房地產房屋及其附屬物承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應的各種財產權利區別 附屬物與建筑附著物 四 不動產 民法角度 二 房地產的特點 一 不可移動性使區位環境在房地產質量 功能及交易價格分析中格外重要 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 二 耐用 耗 性一般不可毀滅 三 異質性 差異性 個別性 但不違背替代原則 四 高價值性 五 供給有限性 六 投資與消費雙重性 七 房地產實體構成的二元性由非勞動產品與勞動產品構成 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 三 房地產的類型 一 居住類房地產普通住宅 高級公寓 別墅 二 商業類寫字樓 酒店 商店 旅館 展覽中心等 三 休閑類體育館 娛樂中心等 四 公共事業類科 教 文 衛 行政 交通郵政等 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 五 工業類廠房 倉庫等四 房地產的描述方法 一 位置 坐落 四至 形狀 二 面積土地面積 使用面積 建筑面積 居住面積 營業面積 三 建筑物層數與高度 四 建筑物結構 五 裝修與附屬設備 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 六 建成年代 建筑質量 維護保養 采光 通風 隔音 隔熱等 七 建筑外觀及平面格局 八 利用現狀及規劃設計要求 九 產權狀況 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 五 房地產價格評估的理論基礎 一 地租理論區位地租居住竟租能力曲線 二 土地價格理論土地價格是地租的折現額 不是土地的購買價格 土地價格受供求關系影響 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 六 房地產價格的構成 一 土地價格的構成原始價值公共投資與環境改良價值私人投資改良價值未來價值 二 建筑物價格構成 三 房地產價格構成建筑物價格 土地價格 建筑物與土地組合相稱 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 七 房地產價格種類八 影響房地產價格的因素九 房地產價格評估的原則資產評估一般原則 工作原則 經濟原則合法原則 產權合法利用方式合法 目前 假定交易和處分方式合法 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 十 房地產估價的程序 一 明確估價基本事項目的 對象 時點 期限 二 擬定估價項目的工作方案技術路線和方法 資料及其渠道 時間 人力及經費 步驟和進度 三 搜集估價所需資料 四 實地查勘估價對象 第四章房地產價格評估第一節房地產價格評估概述 五 進行最佳利用分析利用方式 時間 未來市場狀況 六 選定估價方法并進行估算至少選用兩種方法 七 確定估價結果 八 撰寫估價報告 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 一 成本法理論 一 成本法的基本原理1 成本法 累積法 承包商法 房地產價格 土地價格 改良物殘余價值 土地價格 建筑物成本 折舊 2 適于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物 折舊額能準確估計的舊建筑物評估 市場交易數據資料缺乏 如 工業或特殊用途房地產 房屋保險價值評估 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 二 重置成本估算 一 重置成本的構成 P77 二 重置成本估算方法1 工料測量法 承包商法 特點 按建筑成本組成本部分和次級組成部分列出勞動力 原材料等直接成本和間接成本項目 最費時間 最詳細缺點 缺乏按過去建筑方法所需的勞動工時數的可靠資料適用 承包商 估價師 建筑承包商成本估價和準備投標 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 2 分部分項法重置成本 分部 分項工程單位成本 工程量 間接費 利潤特點 詳細且高度準確適用 開發商和承包商成本估價 單位比較法特點 簡單 迅速 應用廣泛缺點 受制于分析所用資料使用 根據建筑物具體特征對單位成本作適當調整 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 指數調整法特點 利用趨勢因子調整歷史成本適用 建成使用不久 不能得到可與之比較的成本數據資料 如大宗工業房地產 三 土地價格的估算注意 修正土地剩余使用權年限對地價的影響 成本法適用 新開發土地 土地市場不完善 成交實例少 無收益等 土地使用權價格的構成 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 土地取得費 集體土地土地補償費地上附著物和青苗補償安置補助費 城市土地拆遷費 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 土地開發費基礎設施配套費 七通一平公共事業建設配套費用小區開發配套費有關稅費 投資利息貸款利息自有資金利息損失注意 土地開發費用計息期為開發期的一半 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 投資利潤 土地增值收益 收益率土地價格 例 P82 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 三 建筑物貶值 折舊 的估算 一 貶值的原因實體性損耗 功能性衰退 經濟性貶值例 某舊住宅 測算其重置價格為40萬元 地面 門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元 戶型設計不好 沒有獨立的衛生間和共用電視天線導致功能折舊為6萬元 位于城市衰落區的經濟折舊為3萬元 求該舊住宅的折舊額和現值 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 解 該舊住宅折舊總額為1 6 3 10萬元該舊住宅現值為40 10 30萬元 二 貶值的估算1 直線法 成新率法例 P84注 成新率法未考慮凈殘值2 區分可修復貶值與不可修復貶值例 P84 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 例 某建筑物重置價格為180萬元 經濟壽命為50年 有效經過壽命為10年 其中門窗等損壞的修復費用為2萬元 裝飾裝修的重置價格為30萬元 平均壽命為5年 經過年數為3年 設備的重置價格為60萬元 平均壽命為15年 經過年數為10年 設殘值率均為0 計算該建筑物的物質折舊額 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 門窗損壞的修復費用 2萬元裝飾裝修的折舊額 30 3 5 18萬元設備折舊額 60 10 15 40萬元長壽命項目折舊額 180 2 30 60 10 50 17 6萬元該建筑物物質折舊額 2 18 40 17 6 77 6萬元 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 3 建筑經濟耐用年限的確定 1 建筑物經濟壽命50年 建設期2年 土地使用年限70年 建筑物經濟壽命50年 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 2 建筑物經濟壽命45年 建筑物經濟壽命45年 土地使用年限50年 10年后出讓 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 3 建設期3年 建筑物經濟壽命60年 土地使用年限40年 建筑物經濟壽命37年 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 4 建筑物經濟壽命50年 土地使用年限40年 6年后出讓 建筑物經濟壽命46年 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 4 成本法應用中的有關規定 商品住宅價格管理暫行辦法 經濟適用住房價格管理辦法 中華人民共和國土地管理法 關于完善征地補償安置制度的指導意見 城市房屋拆遷管理條例 城市房屋拆遷估價指導意見 房屋完損等級評定標準 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 房屋完損等級及新舊標準1 完好房 十 九 八成2 基本完好房 七 六成3 一般損壞房 五 四成4 嚴重損壞房及危險房 三成一下 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 例 某宗房地產土地面積為1000平米 是十年前通過征收農地取得 當時取得的費用為18萬元 畝 現時重新取得該類土地需要的費用為620元 平米 地上建筑物總建筑面積為2000平米 是八年前建成交付使用的 當時的建筑造價為每平米建筑面積600元 現時建造類似建筑物的建筑造價為每平米建筑面積1200元 估計該建筑物有八成新 測算該建筑物現時總價和單價 第四章房地產價格評估第二節房地產價格的成本法評估 土地現值 620 1000 620000元建筑物現值 1200 2000 80 1920000元估價對象的現時總價 620000 1920000 2540000元估價對象的現時單價 2540000 2000 1270元 平米 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 一 市場法基本原理1 概念2 適用范圍房地產市場發育程度較高 有較多交易實例發生 二 估價步驟 一 搜集交易實例1 途徑 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 2 真實完整的信息交易雙方的情況和交易目的 交易實例房地產狀況 成交價格與日期 付款方式3 建立交易實例庫 二 選取可比交易實例 3 10個類似房地產 成交日期與估價時點相近 成交價格為正常價格 三 建立價格可比基礎統一付款方式 統一采用單價 統一幣種和貨幣單位 統一面積內涵 統一面積單位 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 四 進行交易情況修正將不正常的交易實例價格修正為正常價格 1 導致成交價格偏離正常價格的因素利害關系人之間的交易 急于出售或購買 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解 交易雙方或某一方有特別動機或偏好 特殊交易方式 交易稅費的非正常負擔 相鄰房地產的合并交易 受債權債務關系影響 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 2 交易情況修正方法注 交易情況修正系數應以正常市場價格為基準來確定 設 可比實例成交價格比其正常市場價格高 低 S 可比實例正常市場價格 1 S 可比實例成交價格可比實例正常市場價格 可比實例成交價格 1 S 例 某宗房地產交易 買方付給賣方2325元 平米 買賣中所涉及稅費均由買方負擔 交易中應由賣方繳納稅費為正常交易價格的7 應由買方繳納稅費為正常交易價格的5 問該宗房地產的正常交易價格 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 注 正常成交價 應由賣方負擔的稅費 賣方實際得到的價格正常成交價 應由買方負擔的稅費 買方實際付出的價格正常成交價 2325 1 7 2500元 平米例 某宗房地產交易 買方付給賣方2625元 平米 買賣中所涉及稅費均由賣方負擔 交易中應由賣方繳納稅費為正常交易價格的7 應由買方繳納稅費為正常交易價格的5 問該宗房地產的正常交易價格 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 正常成交價 2625 1 5 2500元 平米 五 進行交易日期修正采用房地產價格變動率修正 采用房地產價格指數修正 例 某宗房地產2008年6月的價格為1800元 平米 現需將其調整到2008年10月 已知該宗房地產所在地區類似房地產2008年4月至10月的價格指數分別為79 6 74 7 76 7 85 89 2 92 5 98 1 以2005年1月為100 試求該宗房地產2008年10月的價格 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 2008年10月價格 1800 98 1 76 7 2302 2元 平米例 某宗房地產2008年6月的價格為2000元 平米 現需將其調整到2008年10月 已知該宗房地產所在地區類似房地產2008年4月至10月的價格指數分別為99 6 94 7 96 7 105 109 2 112 5 118 1 均以上個月為100 試求該宗房地產2008年10月的價格 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 2008年10月價格 2000 105 109 2 112 5 118 1 3046 8元 平米例 某宗可比實例房地產2005年1月30日的價格為1000美元 平米 該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0 2 設人民幣與美元的市場匯率05年1月30日為1美元 8 26人民幣 05年9月30日為1美元 8 29人民幣 試將該可比實例價格調整到05年9月30日 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 8393元人民幣 平米 例 某宗可比實例房地產2005年1月30日的價格為1000美元 平米 該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0 5 設人民幣與美元的市場匯05年1月30日為1美元 8 26人民幣 05年9月30日為1美元 8 29人民幣 試將該可比實例價格調整到05年9月30日 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 六 進行區域因素修正1 直接比較法以估價對象房地產的各項區域因素狀況為基準 與可比實例相對應的區域因素逐項比較 確定修正比率 2 間接比較修正法以設定的標準房地產的各項區域因素狀況為基準 將估價對象和可比實例區域因素與其相比較 并根據比較結果逐項打分 再將分值轉化為修正比率 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 例 設估價對象為6層住宅樓的5層 甲可比實例為同類6層住宅樓的4層 成交價格為3000元 平米 乙可比實例為同類5層住宅樓的4層 成交價格為2900元 平米 丙可比實例為同類5層住宅樓的5層 成交價格為2800元 平米 市場價格差異系數如下表 對甲 乙 丙可比實例的成交價格進行樓層調整 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 V甲 3000 103 107 2887 85元 平米V乙 2900 103 105 2844 76元 平米V丙 2800 103 100 2844元 平米 七 進行個別因素修正土地個別因素建筑物個別因素 八 確定比準價格簡單算術平均法 加權算術平均法 中位數法 眾數法注 市場法中的因素修正可以用百分比法 差額法 回歸分析法 搜集交易實例分析估價對象建立交易實例庫選取可比實例可比實例A可比實例可比實例建立價格可比基礎建立價格可比基礎建立價格可比基礎交易情況修正交易情況修正交易情況修正交易日期調整交易日期調整交易日期調整房地產狀況調整房地產狀況調整房地產狀況調整比準價格A比準價格B比準價格C求取最終可比價格 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 交易情況中 正 負 值表示可比實例成交價格高 低 于其正常市場價格的幅度 房地產狀況中 正 負 值表示可比實例成交價格高 低 于估價對象房地產狀況導致的價格差異 人民幣與美元市場匯率05年3月1日為1 8 4 10月1日為1 8 3 該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格05年1月1日至2月1日保持不變 2月1日至5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上漲0 5 試測算該寫字樓10月1日的正常市場價格 運用算術平均法計算估價對象單價 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 比準價格Va 5300 51元人民幣 平米比準價格VB 5442 93元人民幣 平米 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 比準價格VC 5429 79元人民幣 平米估價對象單價 5300 51 5442 93 5429 79 3 5391元人民幣 平米 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 例 為評估某寫字樓2008年10月30日的正常市場價格 選取A B C三宗類似交易實例作為可比實例 1 成交價格 成交日期和交易情況交易情況分析以正常市場價格為基準 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 2 該類住宅05年4月至10月價格指數為價格指數為定基指數 3 房地產狀況比較 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 例 為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格 選取A B C三宗類似交易實例作為可比實例 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 1 交易情況修正可比實例A交易情況修正系數 1 1 2 1 98 可比實例B交易情況修正系數 1可比實例C交易情況修正系數 1 1 1 1 101 2 交易日期調整可比實例A交易日期修正系數 106 8 92 4可比實例B交易日期修正系數 106 8 100 3可比實例C交易日期修正系數 106 8 109 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 3 房地產狀況調整系數可比實例A房地產狀況調整系數 可比實例B房地產狀況調整系數 可比實例C房地產狀況調整系數 第四章房地產價格評估第三節房地產價格的市場比較法評估 4 可比單價估價對象價格 VA VB VC 3 4126 86元 平米 第四章房地產價格評估第四節房地產價格的收益法評估 一 收益法的基本理論 一 定義將估價對象在估計時點后的所有正常純收益 用適當的折現率折算到估價時點價值的方法 二 基本原理 預期原理 三 相關概念潛在毛收入 有效毛收入 經營費用 凈收益凈收益 有效毛收入 經營費用 四 估價步驟搜集估價對象或類似房地產的資料估算年潛在毛收入估算年有效毛收入估算年經營費用估算年凈收益估算折現率選用公式 求取收益價格 第四章房地產價格評估第四節房地產價格的收益法評估 五 不同類型的房地產凈收益凈收益每年不變凈收益按一定數額遞增 減 凈收益按一定比率遞增 減 凈收益可預知但呈不規律變化注 第四章房地產價格評估第四節房地產價格的收益法評估 例 某宗房地產40年收益權力價格為2500元 平米 報酬率為 求該宗房地產 年收益權力價格 第四章房地產價格評估第四節房地產價格的收益法評估 例4 2 某寫字樓目前年出租凈收益 萬元 預計未來三年仍維持該水平 年后市場回升 轉賣價格為 萬元 銷售稅費為售價 若投資者要求該類投資的報酬率為 求該寫字樓的目前價值 例4 3 預測某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元 兩年后的價格比現在上漲5 該類房地產的報酬率為10 求該宗房地產現在的價格 第四章房地產價格評估第四節房地產價格的收益法評估 解4 2 解4 3 第四章房地產價格評估第四節房地產價格的收益法評估 二 折現率估算1 市場提取法 比較法 根據市場類似房地產價格 凈