此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632淺析宏觀調控對房地產市場價格的影響 天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632摘要 幾年來，我國房地產市場已初具規模，并承現出勃勃生機。過快的發展，制度的不完善，形成了不規范的市場。宏觀調控的結果如何？拭目以待。利率的調整只能在短期內調整房價，必須加大廉價房的建設與供給，控制地方政府的短期行為。保護自住房的購買行為，建立房地產信息系統，加強市場管理力度。關鍵詞 調控 房地產價格 供求我國房地產市場的形成以幾年前住房分配制度改革基本完成為標志。想有個家，有個舒適寬敞的家是人們共同的追求。房地產業的發展不僅能為鋼鐵、建材、家具、家電、金融、保險等行業創造需求，而且能帶來許多就業的機會，從而擴大整個社會的需求，因此在很多工業化的國家里，長期以來房地產業都是經濟發展的支柱產業。因此，房地產業的有序發展關系到國計民生。一、房地產市場價格影響因素分析1.房地產價格構成分析房地產開發成本的組成。房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為三大部分。（1）土地、土建、設備費用。這一部分費用是房地產開發成本的主體內容，大致占項目總成本的80。其中最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目之前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。土建、設備費用主要根據工程合同、工程預算以及工程進度支付，最終進行工程決算。 （2）配套及其他收費支出。主要包括水、電、煤氣、大市政和公建配套費。房地產業產品的特性決定了房地產開發必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的居住條件。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如新型墻體材料費、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費項目的特點是種類繁多，標準不一，任意性很強。由于許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，并且未在法規上予以透明的合法化，所以標準普遍偏高，加重了開發企業的負擔。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，且數額較大，一般占項目總投資的1015，房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本的一項重要內容。（3）管理費用和籌資成本。其中籌資成本是房地產開發成本的重要組成部分。房地產開發具有建設周期長、投資數額大，投資風險高等特點，因此光靠企業自有資金和預收房款不能滿足資金要求，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生利息支出。因此，如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本，體現經營成果將起到非常重要的作用。從理論上看，房價由地價、建筑安裝成本和利潤組成。建筑原材料漲價，土地價格上升，直接影響房價的上升。在實際操作中，經濟、政治、環境、人口、規劃、心理等方面的社會因素也會直接影響房價的上漲。經濟因素是宏觀影響因素，它制約著整個房地產經濟的發展和房地產價格水平。在經濟因素當中主要包括社會經濟繁榮程度、房地產市場的完善度和活躍度、供求關系、金融市場、貨幣價值、物價、工資及就業率、科學技術等。政治因素包括政局因素與政策因素兩個方面。政局情況對房地產業的總體發展具有極大的影響。一個國家和地區的政治是否穩定，會直接影響人們置業的信心。因為房地產是不動產，人們一旦把資金投入進去，就需一定的時間才能收回投資。所以一般來說，政局穩定時，房地產價格就上升；反之，其價格則下降。穩定的政局與上漲的房地產價格是成正比關系的。環境因素對房地產價格影響是很顯著的，這也是與其他商品的一個不同之處。環境因素是指房地產所在地段的自然條件和各種配套設施條件等因素。從住宅來說，人是其最終消費者，所以人口數量、分布、年齡和家庭結構及其增長情況，會直接影響著房地產的供需和價格。同城市、不同地區的城市規劃目標，如交通布局、空中與地下開發管制等均有所不同。然而，城市規劃在很大程度上左右著土地的使用功能，從而影響房地產的價格。心理因素是指人們對房地產市場價格變化的心理承受能力，或對價格的心理評估。心理因素對房地產價格的影響，主要是指房地產交易者對未來政局和經濟前景的信心施于房地產行市的心理作用，對房地產價格造成的影響。2.房地產供求關系分析從市場經濟規律來看，商品的價格要受到商品成本變化的影響，但是真正決定商品價格的則是市場的供求關系。好的地段之所以房價高，就是因為需求量維持不變，而供應量開始減少。同樣一套商品房，在北京通州區大概是4000元/平方米，而到了二環內，價格至少要翻一番，就是因為地段不一樣，需求不一樣。今年一季度，住宅用地交易價格比去年同季上漲9.6%，北京住宅用地交易價格同比增長10.1%，在35個城市中列第11位。住宅地價增幅最高的是大連，漲了54.4%，但其住宅價格只漲了5%，在35個城市中排在第28位。如此看來，地價提高對房價的上漲是有一定影響的，但影響并不是很大。 從某種意義上講，有時房價反過來會影響地價的上漲。富余資金的大量投入也是構成房價上漲的一個重要因素。幾年來，全球股市持續走低，尤其是在美國的高科技股市神話破滅以后，大批資金流出股市，急于尋找合適的投資渠道。傳統上一直較為平穩的房地產市場無疑成了這些資金的樂土。從年起，英國的房價也走出了一波瘋狂上漲的行情。短短的三年間，英國的房價增幅超過了。如果房市的大多數購房者都是出于投資，那么房地產市場就已經開始出現危險的泡沫了。以英國為例，在過去年里，股價下跌了，而房價卻上漲了。股市作為經濟基本面的一個直觀反映，其走勢與房價竟完全背道而馳，屬于宏觀調控措施對房價的影響。年至月，全國房地產投資的增長速度達，是增長速度的倍，已經顯現出過熱跡象。3.房地產投資的心理預期分析從房地產成本角度看，有些地區房地產價格過高，導致市場投機行為。從房價與收入之比、房價與租金之比、房價與成本之比等數據來看，目前我國部分地區的房價已出現了泡沫。影響房價的因素很多，人口增加導致的需求增長、經濟發展帶來的收入增加、各國政府相關政策的變化等等都可能導致房價的波動。但全球范圍內如此長時間、大幅度的房價上漲卻極為罕見，背后的推動因素既有消費需求的增加，也有投機者的身影。從供求關系看，房地產市場囤積現象嚴重，出現了房地產泡沫。在諸多因素中，供不應求是導致房價較快上升的主要因素。譬如城市化步伐加快，大量的農村人口通過購房入戶，進入城市，另外城市人口的積極增長，新成長起來的年輕一代成家、生育，都有可能造成房屋的需求增長。因而若能實現供略大于求的基本平衡就應能形成較好的市場狀態。2002年全國商品住宅的價格上漲了3%。當年商品住宅竣工面積為26612.8萬平方米，銷售面積為22117.2萬平方米，其供求之比為1.20:1。2003年商品住宅價格上漲3.9%，當年商品住宅竣工面積為32200.5萬平方米，銷售面積為28502.5萬平方米，其供求之比為1.13:1。房價基本平穩，市場發展正常、健康。然而2004年前三季度全國商品房銷售面積為18202萬平方米，商品房銷售總量超過供應量，其中商品住宅的供求比例變成了0.86:1，從而導致了商品住宅房價上升了13%。市場是無形的手，房地產市場的供與求，總是處在動態之中，供求平衡往往是相對的，而供求不平衡是絕對的。二、宏觀調控措施對房價的影響力度分析2005年5月13日，“國八條”出臺，八條意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入，涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致那就是穩住房價。到5月20日，已使上海住宅成交均價下跌3000元平方米。央行宣布升息0.27個百分點，同時宣布取消貸款利率的上限，既標志著中國開始進入升息的通道，又意味著中國銀行業將逐步步入利率市場化的時代。有人計算過，購房者用6成貸款買房，加息0.27個百分點，其投資回報率將下降0.4個百分點，每加息1%，回報率將下降1.5%。據了解，在滬、杭等城市的投資性購房者開始出現觀望態度。在減少供給方面采取的措施是：央行提高存款準備利率，減少商業銀行信貸總額，將貸款與房地產企業的自有資本掛鉤，緊縮“銀根”遏制房地產的投資。國土資源部則從農轉非用地的審批和經營性非農用地出讓的方式上緊縮“地根”調控房產的供給。在調控居民消費需求方面，對于個人購房，取消了首付不低于20%的要求，在居民消費物價指數下降的情況下加息，提高個人二次購房門檻，調控居民消費需求。通過對最終消費需求的調控，讓房地產業適度增長，價格穩定。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。而現行稅收政策對營業稅繳納的要求是，個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業稅，不足一年的差額征收。1999年以來陸續出臺了許多優惠政策，這些優惠政策將繼續保留。如，個人購買自用普通住房，減半征收契稅；個人擁有的普通住房轉讓時免征土地增值稅；個人出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價購房的，視新房價值全部或部分免征個人所得稅，自用5年以上并且是家庭唯一生活用房轉讓時免征個人所得稅。這些稅收政策的出臺對投機行為起到了一定的遏制作用，保護了自購行為。三、通過建立和完善各項制度，讓房地產市場走向正常化1、加大廉價房的建設與供給，是解決價格虛高的主要途徑國家為解決中低收入家庭住房問題，出臺相關優惠政策，在全國各大城市修建具有社會保障性質的經濟適用住房，經濟是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。經濟適用房減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，并且規定了較低的固定利潤率。經濟適用房目前主要有三種來源：一是政府提供專項用地，經過統一開發、集中組織建設；二是將開發企業準備作為商品房開發的部分普通住宅；三是單位以自建或聯建方式建設的。相對于普通商品房而言，經濟適用房的價格較低，因此，經濟適用房的推出可以遏制房價的上漲。2、利用利率政策遏制房地產的資金流入是短期內調整房價的有效手段在目前存款“負利率”，股市風險大的情況下，購房是居民的理性選擇，因為目前只有購房才可以讓居民家庭財產不貶值。上海居民家庭理財意識強，投資性購房比率達到6%。去年全國物價指數上漲3.9%，居民100元錢放在家里的一年縮水3.9元；存在銀行也貶值，現在存款利息僅2.5%，再征收一道利息稅所剩無幾；買股票風險更大，很可能血本無歸！上海有個美發師傅，連續買賣七套房屋，現在已經有能力買上千萬元的房，理發成為他的生活樂趣。北京有個足療按摩師傅，父子兩掙了16萬元，結果炒股票丟了12萬元，靠捏一只腳得干多少年！“兩個師傅”真實境遇的對比令人深思。據統計，近幾年股價下跌已使得全國股民平均每戶損失掉1.3萬元。美國在2001年至2002年股市大跌，使得投資人損失了7萬億美元，同一時期由于房屋升值使得美國平均每套房屋增值3.5萬美元，保持住美國消費者的信心。現在房屋已經成為我國城市居民家庭財產的唯一“避風港”，正是房價上漲抵消了股市和儲蓄“負利率”給人民群眾帶來的損失，成為穩定人心和社會的重要因素。現代宏觀經濟學之父凱恩斯講過，投資市場是一個信心問題。3、控制地方政府的短期行為這兩年有些城市房價瘋漲，與地方政府的參與也有一定的關系。大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規模，人為制造“需求旺盛、拉動房價”的虛假現實。低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多；價格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。面對這一巨大誘惑，少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價。有些政府官員視房價高為經濟發達的標志，把本地房價與其他地區盲目攀比，導致本地房價居高不下，這是造成我國部分地區房地產泡沫膨脹的深層次原因。最終，這些地方將會為房地產泡沫的進一步膨脹和最終徹底破裂，付出巨大的代價。4、盡快建立個人房地產信息系統把購買自用房和投機性的購買房、用自己的錢投資以及惡意耗用銀行貸款的投機行為區分開。這個系統應有兩個部分組成：一是居民貸款信息系統，二是個人房產信息系統。要求買房時必須以真實的身份成交，各售房單位售房信息及時上網或直接就在網上售房，以避免投機行為。5、保護自住房的購買行為西方人喜歡租房，中國人則更喜歡買房。過去人們是辛苦一輩子，掙足了錢買房，新生代開始貸款買房。對于自住房的購買行為，也就是無房戶的購房行為要采取低息低稅的保護措施。對這