知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） “文殊院”一期建設項目 投資可行性研究報告 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司 2005年 5月 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目 錄 一、項目總說明 -3 二、項目概況 -5 三、投資環境研究 -11 四、市場研究 -15 五、項目地理環境和附近地區競爭性發展項目 -17 六、規劃方案及建設條件 -21 七、投資估算及資金籌措 -22 八、項目評估基礎數據的預測和選定 -28 九、項目經濟效益評價 -28 十、風險分析 -31 十一、可行性研究的結論 -32 十二、附件部分 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 一、項目總說明 “文殊院”一期建設 項目規劃用地面積約合 112.98 畝。規劃總建筑面積為 86352.34平方米，其中地上商業部分總建筑面積為 51352.34平方米，公共配套設施建筑面積 2000平方米，地下建筑面積 3.3萬平方米。其余 C3、 C5、 C7、三宗地 約合 34.84畝，用于拍賣。一期詳細規劃用地指標如下表： 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期總用地面積合計 112.985畝 拍賣土地面積合計 34.839 畝 地上建筑部分面積合計 51352.3365 一期平均容積率 0.9857 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （一） 投資可行性研究依據 中房集團（成都）尺度地產營銷有限公司對“文殊院”項目一期進行項目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報告用于項目銀行貸款，其主要研究依據如下： 1、中華人民共和國房地產管理法； 2、中華人民共和國土地管理法； 3、中華人民共和國城市規劃法； 4、成都市城市總體規劃； 5、房地產開發項目經濟評價方法、房地產估價規范 ； 6、成都市有關房地產開發、銷售的法規政策； 7、二年四川省建筑工程計價定額、全國統一安裝工程預算額四川省估價表及相應的取費標準； 8、國家及地方關于營業稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理條例； 9、委托方提供的相關資料： 10、成都市 2001年至 2004年統計年鑒； 11、其他相關資料。 （二） 投資可行性研究假設前提和限制條件 1、本項目土地使用權能合法取得；且以本報告設定的價格取得為本報告的假設前提； 2、本報告設定的使用用途（商業）能夠最終通過規劃部門的認可批準； 3、政府對周邊商 業服務設施、基礎配套設施有整體規劃； 4、本項目建筑設計功能完善、布局合理，配套設施完善、適度，知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 能引導足夠客流量并能滿足消費者需求； 5、本項目地質狀況較好，工程建設能按計劃順利進行； 6、本項目單位工程竣工驗收符合國家相關驗收標準，項目綜合驗收能順利通過政府規劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用 ; 7、政府的相關政策、房地產市場、經濟環境保持良好的發展趨勢，沒有較大波動； 8、委托方提供的資料合法、真實可靠。 （三） 項目投資可行性研究結論 1.市場分析結論 根據對“文殊院”建設項目的綜合分析 得知：該項目的開發建設具有文化內涵、區位、規模、品牌等優勢。旅游產業作為四川的支柱產業之一，近年來得到了快速、健康、持續的發展，為本項目奠定了較好的市場基礎。從市場的角度來開，該項目開發的產品符合市場需求，項目開發建設可行。 通過對該區域內房地產市場狀況以及房地產市場發展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 商 業用房： 19000元 /（平均價格） 汽車停車位： 2800元 /（按市場價格出售或經營） 2.財務評價結論 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 通過對該項目的主要財務指標的分析預測，本項目在整個運作期內，銷售收入將達到 12.47億元（包括商業用房均價銷售 100%，車庫市場價格銷售 30%，土地拍賣）；產生凈利潤 (稅后利潤 )0.8371 億元；上交銷售稅金及附加 0.5519 億元、土地出讓金 0.4146 億元、所得稅0.3831 億元，共計上交稅金 1.3496 億元。 成本利潤率： 8.27%，投資利潤率 9.83%，銷售利潤率 8.34%。 綜上所述，項目在市 場和財務上是可行的 ,但風險較大。 二、項目概況 “文殊院”項目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區，作為成都現代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統城市商務中心 CBD 相融合。依托省級重點文物保護單位 文殊院核心保護區5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規模的協調區，成為宗教和民俗文化的保護區，總規劃用地面積為 26.53 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費商圈。 “文殊院”一期建設 項目規劃用地面積約合 112.98 畝。規劃總建筑面積為 86352.34平方米，其中地上商業部分總建筑面積為 51352.34平方米，公共配套設施建筑面積 2000平方米，地下建筑面積 3.3萬平方米。其余 C3、 C5、 C7、三宗地約合 34.84畝，用于拍賣。一期詳細規劃用地指標如下表： 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 項目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720.976 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期總用地面積合計 112.985畝 拍賣土地面積合計 34.839 畝 地上建筑部分面積合計 51352.3365 一期平均容積率 0.9857 （一） 項目所處區域因素分析 1.青羊區區域位置、經濟特征、經濟發展趨勢分析 青羊區為成都市中心區，全區面積 67平方公里，轄 14個街道辦事處、鄉人民政府，常住人口約 46萬人。區內高等院校、科研院所云集，職業教育、基礎 教育水平較高，會計師事務所、律師事務所、人才交流中心等中介機構齊全。中國第一個華僑經濟技術開發區 -成都華僑經濟技術開發區落戶我區。 2000年，全區實現國內生產總值 114.86億知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 元。 青羊區還是成都市重要的商品集散地，專業一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機構集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿圈為投資者提供巨大的商業機會。全區 2000年社會商品零售總額達到 77億元。 區內有四川省人民醫院、成都中醫院大學附屬醫院、成都市第三人民醫院及杜甫草堂、青羊宮、文殊院等名勝古跡。 青羊區地處成都中 心城區，是規劃中的成都中央商務區的核心區，人流、物流量大、交通發達、信息通暢。 2.青羊區區域交通狀況 青羊區區東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環路、二環路、三環路將區域內連接成方便的城市道路網絡。 區間道路與干線道路縱橫交錯、四通八達、公共汽車線路網絡覆蓋，站點交匯地段將聚集消費人流，是開發商業物業的理想地段。 3.城市基礎建設改善 成都市舊城改造已經進入實施階段。城東近年來通過對東大街、順 江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設，區域內的基礎實施明顯改善，成都市以一、二環路間的房地產開發逐漸接近尾聲，二環路以內的地塊已經成為成都市房地產開發的絕版地塊。這些區域內的土地以及開發后形成的物業將具有極高商業和保值、增值價值。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4.項目所在區域政策環境 舊城古跡和歷史建筑最能體現出一個城市的地域文化，成都市政府以“政府主導，市場化經營”方針，擬定相關政策及系列優惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產開發建設。針對文殊院片區舊城改造項目政府將給予更加優惠政策，為保障項目順利實施 ，特成立項目專家組指導和監督歷史文化保護片區的商業運作。重視文化保護與可持續發展，“保護”有雙重意義，對于建筑的保護，并不簡單是對建筑的保護，而應該是對保護片區內建筑文化和精神的濃縮和保護，只有這樣才有可能實現政府打造都市名片的戰略目標。對于人文的保護，其主要目的是實現對民風、民俗的全面挖掘和再現。 中房集團成都開發總公司在成功開發了蜀風花園之后秉承政府的意圖和戰略目標，以二十年的開發經驗和超前的開發理念，擔當起完成大型的片區從拆遷、市政配套設施建設、城市文化價值的發掘與保護等一系列任務。 目前，該項目所處 區域無論從現實的宏觀政策、發展狀況、經濟特征、發展趨勢、交通狀況還是從城市規劃、城市建設、人文環境等方面都處于一個生活、消費和服務活動將日益成熟的時期。居住、商業物業面臨一個大好的發展機會。該區域是開發高檔居住物業較為理想的地段，投資商業物業前景較好。 5.項目所在區域的文化環境 （ 1）、宗教文化 佛教傳入中國后，經過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。成都佛教文化經歷了東知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發展，現在成都地區開放的寺廟有 58座 。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨有的宗派。成都唯禪宗獨霸 ,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元 605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內。院內 300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態，體現了“童子相貌，將軍威儀”的風度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。珍貴文物、佛經、文獻上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發繡制的水月觀音。院內所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。 中國第一都市禪林 文 殊院片區所在的城北地區是成都古寺遺址最集中的區域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統的 “ 中國四大叢林 ”之一、全國十大佛教禪院之一。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。 曾經出了四位世界著名高僧。 有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。另外，文殊片區內還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 （ 2）、城市文化 成都以歷史悠久、文化濃郁、風 光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等 10余種地方戲；精湛的傳統工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。 美食之都 成都“美食之都”的獨特魅力吸引了多方游客 ， 名揚世界的川菜首當其沖， 5000多 種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點 ， 在風和日麗中體驗蓉城 美食之都 吃的浪漫情懷 。 休閑之都 在成都 座茶館、品美食，體味農家小院的恬淡閑適，穿梭于 川西知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 民俗 文化 之中 ，游覽山水風光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養 ， 感受現代都市的潮流和時尚。 （ 3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓 、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點文物保護單位和省級保護單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉”、“天府風光”三大特色。 全省旅游外匯收入突破 2億美元，國內旅游接待人數跨越 7千萬大關，入境旅游增加良好，有占 46.2%的國游外客并以每年 13%增長。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。 （二） 項目自身因素分析 1.項目所處地理位置、商業區位 本項目位于成都市青羊區府河內側，緊臨草市街、 文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統商圈春熙路約 1.5公里，距騾馬市商圈約 0.5公里，距火車北站約 1.5公里，屬于成都市2002年 8月 7日公布的成都市基準地價住宅三級、商業二級地段。 據調查顯示，文殊院周邊商業業種共有 42種之多，近 270家 ,總經營面積達11000多平方米。 2.項目所處區域交通便捷度 ： 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1、公共交通狀況：項目所在區域內有 16、 99、 64、 75、 302、 1、55、 33、 73等多路公交車通過，該區域距離成都市火車北站約 1.5公里、距北門汽車站約 1.2公里，對內對外交通十分方 便。 2、道路通達度：項目所在區域內有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網密度較高，道路通達狀況較好。 該項目周邊公共汽車線路網絡覆蓋面廣，站點交匯地段將聚集大量消費人流，便捷的交通為該區域內居民的生活、工作、出行帶來了便利。 3.自身文化底蘊 成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發展成為 “ 文化型、園林式、多元化功 能的國際寺院 ” 。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現存市區保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協會所在地。 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。康熙三十六年遂改寺名為文殊院。公元 1703年，康熙皇帝親筆題寫了“ 空林 ” 匾額一塊賜給文殊院，因此又名 “ 空林堂 ” 。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴謹。進山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏 經樓。東西兩廂知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結。全院共有房舍 190余間，建筑面積 2萬余方米。房舍為木石結構，雕飾精美。 文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片 。 （三）文殊院片區客觀條件決定了其發展的基本方向 文殊院片區地理位置處于城中心北側，且拆遷成本高，如果將其作為常規項目 進行開發（土地整理后由開發商自行開發），則將受城北房地產經濟萎縮的影響，無論是開發何種類型的物業都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續經營。 中國的城市舊 城改造中，還有三個經典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。關于這三大片區中啟動方式及經營模式的探討已經很多，總結起來主要表現在三方面：規模化開發、綜合性經營、特色化營銷。而其啟動的基礎也是相似的：即改造的片區具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區域內有相當的代表性。 如果將文殊院片區的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區域，正式啟動前都有相當的知名度及固定消費群體。而上海城隍廟及南京夫子 廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區理所當然也應成為具備同樣性質的地方旅游代表區域。 同時，值得一提的是，目前成都已經開發有成規模的、類似的歷史文化及川西風情的旅游片區還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個片區的開發充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風格、經營業種等方面都力求與片區旅游區特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結合景點形成了整體的旅游片區，營造出旅游商圈，實現了片區價值的提升。 目前，成都市區范圍內可以代表川西民俗風情的旅游景點主要有寬窄巷子及文殊院片區 。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 林之一，享有較高的聲譽。同時，文殊院片區規模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結合，從而形成賣點更多，規模更大，更具特色的旅游片區。 （四）項目最高最佳使用用途定位 1、本項目所屬地塊規劃用途為文化綜合用地、規劃容積率見附表、規劃建筑密度規劃、規劃建筑限高，規劃綠地率等規劃指標。 2、通過對項目所在區域內物業業態的調查了解得知：該區域主要物業業態為文殊院配套的商業用房。 3、項目所處歷史文 化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規劃。 （五）項目開發價值及銷售預測 據市場調查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140 200元 /平方米左右，而外層租金在 45-110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 通過對該區域內房地產市場狀況以及房地產市場發展變化的 趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 商業用房： 19000元 / （平均價格） 汽車停車位： 2800元 /平方米 （按市場價出售或經營） 三、投資環境研究 （一） 成都市經濟、房地產市場發展的宏觀環境 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1.成都將在中國經濟發展中的作用 （ 1） 在中國經濟版圖上，出現了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個城市圈，是中國城 市化進程中起步最早、發展最成熟、最具規模化的地區，在相當長時期內，仍將擔負中國城市化領頭羊的角色。 （ 2） 三大城市經濟圈已經為中國的經濟形成了堅固的基礎，猶如一支長弓，而長江流域經濟帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國經濟整體均衡發展的新格局。 （ 3） 要實現中國整體均衡增長與可持續發展，關鍵在中西部的大北京城市圈 大上海城 市圈 大廣 州城市圈 長江流域經濟帶 西部的致動點、發力點“ 1”在哪里？ ？ 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 崛起。西部的整體發展，關鍵還在城市，特別是大規模城市經濟圈的拉動。 （ 4） 在這個引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發展滯后的西部亟需中心城市作為發力點！ “ 3+1” 的中國區域城市經濟發展 的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個巨大的天時！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經濟圈最有可能成為：啟動西部大發展的龍頭，取得進入 “ 3+1” 格局的入場券。 （ 6） 成都市新一屆市委市政府的戰略目標也確定為：建設國家級區域中心城市 ,擔當成渝經濟圈的領導角色 ,推進“ 3+1”格局的真正形成！ 2.成都經濟發展地位和主要城市的比較 城市居民購買力總體狀態：從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發展速度與西安并列排第六位； 城市居民潛在購買力狀態：從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力排名第四位，其相對發展速度排列第六位； 城市對外開發程度狀態：從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后，保持倒數第三位，但其相對發展速度位居前列，知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 居第七位； 城市居民收入狀況：就人均城鎮居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高； 固定資產投資狀況：成都市固定資產投資位居第五位，其相對發展速度排第八位； 3.成都市房地產市場發展的宏觀環境 成都市是我國西部地區的 科技中心、商貿中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于成都得天獨厚的地理位置與迅猛發展的經濟，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業多把西南區總部設在成都，借以輻射西南地區。 在國家西部大開發的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設施，力圖創造一個更加良好的投資環境。 2002年成都市規劃部門制定和推出 “ 中心城向東向南發展規劃 ” 、 “ 沙河綜合整治規劃 ” 等有關舊城改造的城市總體規劃。上述城市規劃的實施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改 善成都市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。 由國家統計局城市社會經濟調查總隊、中國經濟景氣監測中心、中國信息報社共同舉辦的中國綜合實力百強城市評估結果日前發布，知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 成都位居 2003年百強城市綜合實力排名第 11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。 2003年市轄區地區生產總值超過 200億元的百強城市達到 68個，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強前十位。 （二）成都市城市總體規劃 成都作為四川省的政治、經濟和文化中心，工業 齊全，是 中國重要的糧油和農副產品 基地 ，金融、 商業 、 交通、通信 對中 西 部 地區 有較強的輻射能力 。成都市堅持以城市規劃為 “ 龍頭 ” ， 進行 舊城改造、新區開發和城市道路等基礎設施建設，以 較快 的速度發展，市容、市貌發生了 較大 的變化。 1.城市發展戰略 中心城布局形態逐步由現在的密集“ 圈層式 ” 發展為疏密結合的 “ 扇葉式 ”布局 。 優化城鎮體系結構與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛 ” （市中心及個外圍片區：新都片區、青白江片區、龍泉片區、華陽片區、東升片區、溫江片區、郫縣片區） 的都市區格局 。 優化城市產業結構和用地布局，采取有效措施，引導城市向東 部、知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 南部發展 城南新區的規劃控制范圍為 205平方公里，建設用地規模約 96.6平方公里。城南副中心規劃占地面積 3.59平方公里，規劃建筑面積達 460萬平方米。南部新區以城南副中心為核心，主要發展商務、行政辦公、商貿金融、生態居住及高新技術產業。 東部新區規劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態型城市新區。其總體包括一個副中心、一個片區中心、六個片區、十五個居住區、五縱五橫的干道系統。城東副中心是成都向東向南發展規劃的延續，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區憑其獨有的環境 優勢，將成為一個綠色的新區。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區快速交通路網） ； 環狀道路：內環路、一環路、二環路、三環路、外環路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 2.近期成都房地產市場的基本狀況 成都市房地產發展形勢，無論從投資形勢、消費現狀方面目前正處于理性時期；同時，就最新的房地產發展狀況的態勢來看，房地產開發繼續保持良性走勢，開發投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉向主要依靠企業自身力量和市場力量的自主型發展投資形式，而在銷售方面也保持原 有規模穩步擴大。 以房地產開發、房屋買賣、租賃、房地產抵押、典當、互換，以及房地產交易代理、中介服務、信息咨詢和物業管理等為主要內容的知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍， 特別是自 2002年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產業及其他相關產業的發展。 目前成都市房地產市場整體的特點為： 外地實力開發商紛紛進駐成都，與本土開發企業形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發商在產品定位上更加注重市場調研環節，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。 大盤開發逐漸成為趨勢，由于市區土地 資源的相對匱乏，使大盤開發的熱點區域主要集中在郊區，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區域。 個性化項目越來越多，新的房地產營銷概念不斷出現。 投資需求促使城市區城性商業、產權酒店、小戶型等項目日益增多。 大規模舊城改造使小戶型項目持續走俏，同時促進了二手房市場、租賃市場日益升溫。舊城改造成果顯著。 郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產開發熱度隨之提高，符合環境需求、滿足二次置業的產品的市場前景逐漸被看好。 3.成都房地產發展形勢的趨勢預測 政府的三大工程改造及相關規劃方案，將 進一步促進近期房地產產品的消費力度；同時，就遠期相關地產經濟預測及遠期政府規劃顯示，未來 20年內郊區化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 大成都三圈六軸的發展格局；打造規模化都市地產，房地產開發投資任重道遠。 4、結論 此可以推論，未來本案將在成都市房地產市場的持續、穩定、快速增長的整體拉動下得以攀升，尤其當作為四川、成都的支柱產業之一的旅游業的進一步發展，將帶動該項目的整體價值的提升。 四、市場研究 （一）成都舊城改造工程各大板塊概述 1.與文殊院片區舊城改造工程同期進行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區舊城改造工程同時進行的，較大規模的舊城改造工程主要有青石橋片區改造工程、大慈寺片區改造工程、東大街片區改造工程。 相比較而言，青石橋片區的改造更注重于環境的改善，新片區主題是改造前片區主題的強化與擴展。該片區地理位置優越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區主題、商業業態還是固定消費群體量等方面都有明顯的優勢。 改造前大慈寺片區中的“大慈寺”原為中等規模的成都歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。原長年經營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時由于與傳統春熙商圈接壤，而春熙商圈的人 氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴張是必然的趨勢。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業文化區，有可能成為春熙商圈東區。改造后的大慈寺片區將出現歷史文化保護與商業結合、并重的局面。 東大街片區原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區的主題已經完全脫離原該片區的單一性商業屬性，而同屬城中區的順城街片區客觀上又已經形成了成都的金融中 心，因此，東大街的改造目標的實現不僅僅是拆除與重建，更要面對市場的培育與選擇。 2.文殊院片區自身特點 文殊院片區舊城改造是成都市 2002 年舊城改造工程中規模最大、體量較大的板塊。該片區具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。 （ 1）屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區域，而城北板塊是目前成都房地產開發中市場脈氣最弱的板塊。在成都城區范圍內，城南、城西板塊是目前成都住宅開發的主戰場，無論從開發量還是銷售量等指數來看，都呈現出持續攀升的趨勢。其中，城南板塊（主要是 桐梓林區域及棕樹區域）主要以高質高價為特征，延續城南高尚住宅區開發。而城西則集聚了一大批中檔價位、品質的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 居住環境等條件的改善非一日之功，目前城區的開發主流仍然是以低價房、安居房等為主體。而城北板塊，商業地產仍以城市物流為主體，住宅業開發量及消費量都呈現萎縮趨勢，住宅的開發以小規模、低價為主體。 與其他同期的舊城改造中大規模歷史文化保護區相比，大慈寺片區接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數相對較高。其后期改造傾向于在保護的同時與市中心商業圈的對接。寬窄巷子片區川西民居規模較文殊院片區的民居建筑更大，更完整，并呈現出自然街區分布狀態，其片區的保護區傾向于民居和街區的展示。同時，該片區屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區域無論商務辦公或居家住宅都較文殊院更佳。 （ 2）片區宗教文化特征與傳統的商業、住宅業相沖突 就文殊院片區的商業現狀來看，整體處于形態落后、經營業種單一的原始狀態。如果采取常規性的操作模式開發商業，又存在商品生產和交易規模較小、沒有傳統城市商圈可以依靠的問題。 作為住宅開發，文殊院片區自身不具備開 發高檔住宅的優勢，同時還存在宗教特征與住宅開發沖突的問題（文殊錦苑僅入住 5人）。 同時，由于文殊院片區舊城改造成本地價較高，如果正常拍賣，有流標的可能性。如果拍賣成功，也可能出現高地價帶來高房價銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發限高，更加重了開發的成本問題。實際操作難度較大。 3、結論 基于上述文殊院片區特點，我們可以得出方向性的結論：常規性知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 的開發不適用于文殊院片區的改造工作。文殊院的開發不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結合旅游產業開發，對片區內宗教文化、民居文化等資源進行整 合，進行特色化開發，將是整體盤活文殊院片區的最佳途徑。 五、 地理環境和附近地區競爭性發展項目 （一）成都城區內旅游景點及相關經濟圈分析 本章從成都旅游市場經濟的角度，對文殊院片區及成都市內數個典型旅游景區及其關的旅游經濟圈進行分析，并以此為文殊院片區改造方向的提供支持。 1.武侯祠經濟圈 武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規格建造的丞相祠堂，現存有部分春秋戰國時期的珍貴文物，其價值主要體現在歷史文化遺跡的保護方面。 相對于城區內其他旅游景點，武侯祠及周邊形成旅游經濟圈是目前成都市內經營最好，旅游經濟體現最明顯 的景區。除了景區本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區經營成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業態涵蓋了服務于大型旅游群體的酒樓（占總經營商業總量的 11.4%）、特色小吃店（ 8.6%）、火鍋店（ 4.8%）、賓館（ 1.9%）、茶坊（ 3.8%）、銀行（ 2.9%）、娛樂場所（ 1.9%）、古玩市場（ 1%）、各種生活配套等。詳見下表。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 武侯祠周邊商業業態分布表 序 號 業種類型 業種數目 百分比 (%) 1 服裝 16 15.2 2 酒樓 12 11.4 3 小吃店 9 8.6 4 火鍋店 5 4.8 5 辦 公 用 品(文具 ) 4 3.8 6 茶坊 4 3.8 7 美容美發 4 3.8 8 市政配套 4 3.8 9 中餐館 4 3.8 10 茶葉店 3 2.9 11 副食干雜 3 2.9 12 汽 車 專 賣店 3 2.9 13 體育用品 3 2.9 14 銀行 3 2.9 15 賓館 2 1.9 16 沖 印 彩 擴店 2 1.9 17 商場 2 1.9 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 18 水果店 2 1.9 19 五金 2 1.9 20 煙草專賣 2 1.9 21 藥品 2 1.9 22 娛樂場所 2 1.9 23 浴足保健 2 1.9 24 布藝 1 1.0 25 超市 1 1.0 26 車輛維修 1 1.0 27 房屋中介 1 1.0 28 古玩市場 1 1.0 29 旅行社 1 1.0 30 燒烤 1 1.0 31 書店 1 1.0 32 網吧 1 1.0 33 診所 1 1.0 合 計 105 100.0 很明顯，旅游區周邊的商業配套，要實現其最大價值，必須將景區與周邊商圈將緊密結合。而武侯祠周邊商業圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物” 的需求，實現了景區周邊商圈與景區旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 盡管武侯祠景區的經濟效益在市內各大景區中最優，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標存在矛盾。 2.杜甫草堂經濟圈 據傳，杜甫草堂是當年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人“位卑未敢忘憂國”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區 內除武侯祠外旅游最紅火的景區，是成都旅游的亮點之一。 經過數年的改造，杜甫草堂周邊也已經形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經濟圈。杜甫草堂周邊共有商鋪 68家，其中酒樓占所有經營商業總數的 11.8%，茶鋪占 8.8%，中餐館占 7.4%，火鍋店占 5.9%，古玩市場、書畫市場、娛樂場所各占 1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。 草堂寺周邊商業業態分布表 序 號 業種類型 業種數目 百分比 1 酒樓 8 11.8 2 茶鋪 6 8.8 3 中餐館 5 7.4 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 4 沖印彩擴店 4 5.9 5 服裝 4 5.9 6 火鍋店 4 5.9 7 旅行社 4 5.9 8 賓館 3 4.4 9 美容美發 3 4.4 10 小吃店 3 4.4 11 辦 公 用 品(文具 ) 2 2.9 12 超市 2 2.9 13 副食干雜 2 2.9 14 煙草專賣 2 2.9 15 銀行 2 2.9 16 浴足保健 2 2.9 17 保險公司 1 1.5 18 布藝 1 1.5 19 茶葉店 1 1.5 20 車維修 1 1.5 21 打印 1 1.5 22 典當行 1 1.5 23 古玩市場 1 1.5 24 市政配套 1 1.5 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 25 書店 1 1.5 26 書畫字畫 1 1.5 27 音像用品 1 1.5 28 娛樂場所 1 1.5 合 計 68 100.0 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價格較高的問題。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認的成都市旅游景區中的兩大亮點，但這兩處景區賣點都相對單一，仍未實現歷史 文化與地方文化的完美結合，達到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。 3.寬窄巷子片區 寬窄巷子街區是目前成都現存規模較大的街區式川西民居建筑群。但對舊存民居的合理保護不夠，形成目前周邊區域相對復雜的格局。該區域有計劃結合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區集中展示區域，形成其周邊 3 公里范圍內的“古少城”特色旅游文化街區。 雖然該片區的改造規劃已經出臺，但由于種種原因而遲遲未能啟動。目前該片區內古建筑的維護等都還處于自然狀態，尚未結合區域知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 內古建筑的保 護形成實質性的商業圈。同時，由于寬窄巷子區域的街道拓寬，客觀上形成了商業口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護已經迫在眉睫。 4.大慈寺片區 大慈寺位于成都市東風路一段，古稱 “ 震旦第一叢林 ” ，成都著名古詩。據記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當年玄奘在此講經，聽眾數百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。 該寺創建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。唐代鼎盛時期，寺內有 96院，樓、閣、殿、堂等 8524 間，壁畫 1591 幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫 家黃荃父子都曾在此創作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時絕藝 ” 。是一座極其珍貴的藝術寶庫。 大慈寺歷經興廢，多次毀于兵火。現存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說法堂、藏經樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。現為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 5.文殊院片區 文殊院為作為成都的著名文化遺產，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區內享有相當的知名度。文殊院片區之所以一直未能形成成都旅游熱點景區，片區內硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業業態的類型以生活配套為主，未能與景區結合形成相關的旅游商業圈，不能滿足現代旅游景區發展的需求。 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 6.小結 成都 四川的省會城市，也是四川的政治、經濟、文化中心。隨著被稱為“無煙工業”的旅游業近年來的迅猛發展，旅游經濟在國民經濟中占有越來越重要的地位。對于中國大多數相對偏遠的西部城市，旅游業的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區的巨大能量。 作為中國西部門戶的成都， 80年代即被列入中國歷史文化保護名城的行列，而多年以來，成都這一城市在旅游經濟的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區內 還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區。 借舊城改造的契機，將文殊院片區打造成突現文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經濟的成果，已不僅是文殊院片區改造的目標，也是西部旅游市場的迫切需求。 六、規劃方案及建設條件 三大目標：三老滿意 政府滿意： 開發出代表城市形象的名片 打造出體現城市文化的舞臺 整合和提升城市商業業態水平和功能 提升土地經營價值 老板滿意 降低投資風險， 知識水壩（豆丁網 pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 良好的投資價值和利潤空間 老百姓滿意： 滿足觀光、休閑和體驗的需求 項目多元 參與的互動理念 三老模式 政府經營環境 企業經營市場 百姓經營文化 項目經營者：多元經營理念 經營土地； 通過做高土地價值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益； 經營期望 ：使開發商具有充分的投資信心和期望， 經營文化 ：發掘提升特有的文化和氛圍，充分引導消費，為商家營造良好的經營環境； 兩個開發方向 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區的形象和文化價值； 尋求傳統文化與現代都市文化的對接； 一個重要經營角色 城市