鄉鎮對農村兩委干部關于農村建房問題的培訓材料鄉鎮對村兩委干部關于農村建房問題的培訓材料近年來，我鎮農村經濟快速發展，農民生活水平顯著提高，廣大農民群眾改善居住條件的積極性日趨高漲，新建房屋逐年增加，標準檔次不斷提高，涌現出一批布局合理，管理規范的新型村莊。但是，由于多方面的原因，導致村莊建設發展很不平衡，一些村莊村民建房疏于管理，秩序混亂，建設不按規劃、不批就建、亂搭亂建、非法圈占、建新房不拆舊房的問題尤為突出，形成“空心村”。有的甚至在耕地里非法搶建，在村莊主要道路上亂搭亂建，嚴重影響了村莊規劃，侵犯了多數群眾的利益，引發農民來信來訪。可以說，村民建房不規范的問題，已經成為農村新的不穩定因素，成為當前農村務必抓好的一項重要工作。嚴格農村建房秩序，認真規范村民建房，既是穩定問題，也是嚴肅的政治問題；既是提高村莊建設水平的迫切需要，也是促進農村經濟可持續發展的必然要求。我們鎮的村兩委換屆工作已基本結束，在這次換屆過程中，有一批同志脫穎而出，走上了村級領導崗位，有的同志對村民建房的有關知識和程序不太了解，因此我重點講一下這方面的問題。第一，農村宅基地如何管理首先，農村宅基地歸集體所有，建房戶只有使用權。這一點大家一定要弄清楚。現在農村大部分群眾都認為，村里按排一塊宅基地，那么這塊宅基地就是我的，別人誰也占不去，這種認識是極端錯誤的。你個人只有使用權，村集體有根據情況依法收回的權力。比如說，有的村里搞村莊規劃、通街修路、建設新的住宅區等，特別是一些老房、舊房、閑房，村委可在協商的基礎上動員拆除，確實影響規劃的，村委可以強行拆除，依法收回宅基地。根據山東省和濰坊市關于加強農村宅基地管理的通知中的有關規定，對按規劃要求拆舊建新但建成新宅后拒不拆除的空宅，以及居住人戶口已遷出本村且不居住的空宅，其宅基地可由村集體依法收回，拒不交回，且影響村莊規劃實施的，必須依法拆除地上建筑物和其它附著物，騰出宅基地。第二，村民申請占用宅基地需要具備哪些條件1、兄弟二人或二人以上同居一處房，其中一人年滿二十周歲，確需建新房的。原則上一子一處房，父母隨子女居住。2、本村村民因結婚需分戶建房的。女娶男這一種情況在城區村比較多。對于女娶男的，必須要出具結婚證明，戶口遷入證明，男方在原居住地住房處理情況證明，材料齊全，女方所在地才能按排一處宅基地。3、原住宅影響村鎮規劃，確需搬遷的。比如說村莊統一規劃修路通街，舊房改造，需要拆遷的，村委應重新按排一處宅基地，原有住房在充分協商的基礎上，拆遷戶應自行拆除，服從規劃。4、經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住房的。具備以上條件之一，就可以申請建房。哪些情況下申請建房不予批準1、不符合以上所說建房條件的。2、凡買賣、出租房屋，又申請建房的。這里，我具體講一下房屋的買賣問題。現在，農村的房屋買賣存在很多不規范的地方，村干部在處理此類問題上一定要嚴格把關。根據有關規定，農村村民的宅基地可以在本村集體內部依法流轉。因買賣房屋而轉讓宅基地的，買房戶必須符合建房條件，賣房戶不得再申請新批宅基地。對不符合買賣行為的，村干部應搞好監督，嚴防由于不合理買賣引發干群矛盾。外村人員到本村買房的，必須持有戶口遷入證明，并符合有關條件，否則屬于不合理買賣，建房辦不予辦理過戶手續。3、不符合村鎮統一規劃和按排的。4、有轉讓、繼承的空閑房屋，一戶多宅的。這一種情況指的是根據一子一處房的原則，只要你有一處宅基地，不管是轉讓、繼承、買賣，都不應再按排。5、雖在農村居住，而戶口未遷當地的。也就是說，非本村村民不得按排宅基地。6、閑園子、舊宅基應交還集體拒不交還的。第三，村民建房的面積應多大農村村民一戶只能擁有一處宅基地，新建宅基地的批準面積標準為：建筑面積不得超過100平方米，用地面積不得超過200平方米。但是根據我鎮村莊規劃的實際情況，有一部分村的建房面積超出標準要求。根據有關規定，對于歷史或規劃原因超過本村戶均宅基面積且超過法定宅基地標準的舊宅基地，不能退出的，村集體組織可通過宅田掛鉤辦法扣減承包田，也可以根據山東省實施中華人民共和國土地管理辦法辦法第46條的規定，對超占面積實行有償使用，由村委一次性或是逐年收取自超占之日起的有償使用費。第四，村民建房的申請審批程序有哪些1、個人申請。凡是符合條件要求建房的村民，須自己寫出書面申請，包括申請人家庭成員情況，住房情況，申請理由等。寫好后交村委研究，作為批準建房的依據。2、村委意見。包括申請人的基本情況，村兩委研究的情況，地址確定情況即位置四至。村兩委研究同意后，在村民建房申請審批表上加蓋村委公章，報請片長簽字同意后連同個人申請及相關材料報鎮建房辦。這一條是至關重要的，農村建房矛盾的產生，大部分就是出在村干部這第一道環節上。綜合起來看，村兩委在按排農村建房問題上引發的矛盾及糾紛主要由以下幾種原因造成：一是忽視村莊的整體規劃，目光短淺，沒有長遠打算，導致村莊建設混亂，群眾意見大。所謂村莊規劃，就是根據本村的歷史沿革、風俗習慣、地形地貌及適于本村經濟發展、優化空間、合理布局等情況而制定的經上級人民政府批準實施的村莊建設計劃。因此，村莊規劃有一個統一的標準，而不是建房戶愿意怎么建就怎么建，這樣勢必造成建成房屋位置、大小、高低不一致而影響村莊規劃的實施和引起四鄰之間的爭議。二是村干部個人主義嚴重，自己說了算，不公開，不公平，不民主。這一點在農村中最為普遍。個別村干部在按排村民建房問題上認識不足，自以為是，沒有召開村民大會及村民代表大會，甚至村集體班子內部也沒有研究，在未征求意見的前提下，私蓋公章，冒充他人簽字，欺上瞞下，暗箱操作，騙取建房證。在這種情況下，不出事則罷，一出事就會極大影響班子內部團結，干群之間的矛盾激化，造成嚴重的后果。三是村干部把關不嚴，不按有關規章制度辦事。有的村干部不顧村鎮建設方面的規定，在報批過程中違反程序，丟三落四，極不負責任。特別對一些政策上的問題，把關不嚴，打“擦邊球”，比如在宅基地的申請上，本來年齡不夠，硬是虛報年齡，這樣極易為以后的工作留下隱患。四是以權謀私，利用權力為自己和他人謀利。個別村干部利用自己手中的權力，在任時不是實心實意帶領群眾致富，為群眾謀利益，而是眼瞅著自己在任時能為自己獲取多大的好處，靠路邊，靠集市建房的好位置，自己搶先占下不說，親朋好友找到門上，一箱酒，一條煙，就成了優先按排的對象，這樣的干部老百姓怎么能服氣？怎么能信任？所以，村兩委干部在審批建房的第一道關上，一定要引起足夠的重視，要必須做好以下幾點：一是建房戶的基本情況必須真實，符合建房條件。二是村兩委必須召開村民及村民代表大會研究，并且做好會議記錄，村兩委成員要逐一簽字。三是建房戶必須簽好四鄰協議，四鄰要在協議書上簽字認可。四是本村建房情況要張榜公布，貼在顯眼的位置，供群眾監督。只有切實做到以上幾條，我們的工作才能做實做好。3、考察發證。鎮建房辦在收齊上述材料后，經實地查看、核實。考察核實的情況向分管領導匯報。經考察核實無誤后，填報有關表格材料，交足押金費用，核發村鎮規劃選址意見書。這一條主要是鎮建設辦的任務，建房辦工作人員到現場查看核實情況時，村干部要如實提供信息，千萬不要隱瞞事實，以免造成工作的被動，甚至產生嚴重后果。前些天已經發生過這樣的事情。鎮建設辦審查核實的主要內容有：審查建房申報材料和建房條件。主要查看有無建房申請，是否符合新建、遷建、翻建條件，是否召開村民大會或村民代表大會討論通過。審查是否符合村莊規劃。對照村莊規劃圖，查看村民申請建房的四至界限，是否符合村莊規劃要求，是否符合利用原有宅基地、村內空閑地及山坡、荒地，不占用耕地的原則。審查建房施工隊伍資質。查看村民建房所用施工隊伍是否符合上級文件規定，是否具有資格證書。審查是否簽定施工合同。建房戶與所雇傭的施工隊伍是否簽定合同，明確所建房屋必須按照村莊規劃施工，包括房屋長、寬、高、標準和院落四至。發放選址意見書。在達到上述條件后，方可發放村鎮規劃選址意見書。村鎮規劃選址意見書有效期為一年，一年內不建的視為搶占宅基地，村鎮規劃選址意見書作廢。村民住宅建設經鎮建設辦公室定位放線后，方可開工建設。4、公示建設。建房戶個人領到選址意見書后，村委要在顯要位置進行公示，接受群眾監督。村民無異議方由戶主提出開工申請，經鎮建設辦定點放線后方可開工建設。村民建房情況一定要進行公示，公開接受群眾監督，這一點前面已經講過，這里就不多說了。根據山東省實施村莊和集鎮規劃建設管理條例辦法中第四章第二十二條“農民建房應當向鄉級人民政府提出開工申請，經審查批準并定位驗線后，方可開工”的規定，建房戶在取得村鎮規劃選址意見書后，在工程開工之前，必須提出開工申請，經定位驗線后方可開工。現在大部分村民包括村干部都認為，只要取得了村鎮規劃選址意見書，即大家所說的建房證，那么就可以隨時開工，不再有其他限制了，這一點是錯誤的。村民建房工程開工之日，鎮建房辦工作人員要會同村干部一起到現場，確定四至，實地丈量，定位驗線。鎮建房辦工作人員不了解建房戶何時開工，在這方面，村干部要搞好配合，建房戶提出開工后，村干部要及時與建房辦聯系，協助他們搞好定點放線工作。這也是減少糾紛，化解矛盾的基礎性工作。以上是村民申請建房的基本程序，其中我也講了很多，大家一定要認真領會，那么農村遷建、翻建住房有何規定呢？翻建、遷建住房申請審批程序同上四條，在建設時，應遵循先拆后建的原則，即拆舊房后方可建新房。如居住確有困難，暫時拆除不了的，經鎮建設辦同意后按每間收取最低500元的押金，押金由建房辦收取。舊房自交押金一年內必須拆除，逾期不拆除的，押金作廢，并強行拆除。農村中建起新房不拆舊房的問題，是農村建房矛盾與糾紛發生的主要根源，也是令廣大村干部最為頭疼的問題。如何充分認識并解決這個問題，也是大家所關心的。下面，就這個問題，講幾點意見。1、什么是翻建、遷建住宅。翻建住宅就是在原有住宅的基礎上，舊宅拆除，原地新建，其位置、四至基本不變。遷建住宅是指在原有住宅的基礎上，舊宅拆除，異地新建。不管是翻建還是遷建，原有的舊宅都應無條件的拆除，不應再保留。2、建新不拆舊矛盾的形成及造成的后果。一是農村中群眾封建思想嚴重，認為自己的舊宅是老一輩留下來的，應該繼續保留下去，舍不得拆除。二是農村中搶占之風嚴重，部分村民認為只要自己的舊房在那里，那么這塊宅基地就是我的，屬我所有，屬我使用，別人誰也占不了去。三是部分村干部在處理此類問題上，循私情，顧面子，為好人情，做老好人，怕得罪人，該拆的不拆。四是村集體班子不團結，凝聚力差，干事擰不成一股繩，一遇阻力，不攻自破。種種原因造成當前農村的這種局面，一處舊房不拆，那么隨后就會有十處，二十處，癥結越來越深，矛盾越積越大，舊房不拆，新房就無法按排，或是按排了新房，舊房堵了門口，堵了路，于是有的村便出現了街不像街，路不像路，出門碰頭，走路拐彎，外村人笑話，本村人責罵的情形。這樣，極易出現各種矛盾糾紛。3、如何解決建新不拆舊的問題。一是充分做好群眾的思想政治工作。農村中廣大群眾還是識大體，顧大局的，只要我們宣傳到位，老百姓還是認同的。二是村干部要團結一致，人人從自我做起，不念私情，友情，挺直腰桿，鐵面無私，一視同仁。只要我們走得正，站的直，老百姓還是支持擁護的。三是從經濟上加以限制。這一點主要是建房押金的收取。各村可根據實際情況確定不同的數額，每間500元不行，1000元，1000元不行，20XX元，我們就是要嚴格控制舊房在一年內拆除。當然舊房拆除后押金應及時退還本戶，具體押金的支取辦法是：由建房戶首先向村委提出申請，村委認為符合要求，寫出書面申請后報建房辦，建房辦工作人員經現場查看，確認建房戶已根據要求把舊房拆除，不影響村莊規劃，符合要求，經鎮長簽字后方可支取。四是收取有償使用費。根據有關文件精神，暫不影響村莊規劃實施，拆除確有困難的，可與村委簽定有償使用合同，以后逐年繳納有償使用費，直至拆除舊房，退還土地為止。宅基地有償使用合同內容包括：每年應交的有償使用費數額，交費時間；如因實施村莊規劃需要拆除的，應無償自行拆除；不按期繳納有償使用費或在規定期限內不自行拆除房屋的，由村委按合同依法強行拆除。對農村各類養殖業戶需修建臨時性建設的，應由村委劃出專門的養殖小區，并依照新建住宅的申請程序辦理臨時性建設工程規劃許可證后方可開工建設。嚴禁村民在承包地內借養殖之名建設永久性建筑。目前，借搞養殖等臨時性建設之名搶占土地，建設永久性建筑的現象比較普遍，特別是占用可耕地，在村頭路口非法建設，群眾意見很大，這種歪風一定要剎住。鎮村兩級有關人員一定要認真負責，高度重視。臨時性建設有效期為兩年，兩年期滿后，使用單位和個人應自行拆除，恢復原貌。確需延長使用的，必須到建房辦辦理延期使用手續。第五，對農村建筑隊伍如何管理目前，大部分農村村民建房，都是自請泥瓦匠，這些“泥水師傅”大部分是農村村民自發組織起來的，沒有經過嚴格的安全和技術培訓，更沒有技術證書和工程施工證書，人員整體素質較低，建設時缺乏安全和質量意識，因此，房屋質量及自身安全難以保障，存在大量安全隱患，一旦出現質量問題，就會發生糾紛。那么農村建筑隊伍應如何規范與管理呢？根據建設部村鎮建筑工匠從業資格管理辦法及山東省村鎮建筑工匠從業資格管理實施細則中的有關規定，建筑工匠應當進行資格審定，取得村鎮建筑工匠資格證書。未取得村鎮建筑工匠資格證書不得承攬村鎮建設工程。建筑工匠申請資格認定，應當向鎮建房辦提出申請，經審查后報市建設局審批。村鎮建筑工匠資格證書是證明建筑工匠技術資格身份的上崗憑證，鎮建設辦到施工現場檢查工作時，建筑工匠應按要求出示村鎮建筑工匠資格證書，主動接受檢查和監督。在工程開工前，建筑工匠須繳納建筑業地方各稅。市建設局每年都組織一次建筑工匠的資格培訓，符合條件的建筑工匠可以到鎮建設辦統一組織報名參加培訓。這也是農村建筑質量安全生產的基本保證。第六，違規建設應負哪些法律責任依照的法律文件有：中華人民共和國土地管理法，國務院村莊和集鎮規劃建設管理條例，山東省實施中華人民共和國城市規劃法辦法，山東省實施中華人民共和國土地管理法，山東省實施村莊和集鎮規劃建設管理條例，建設部村鎮建筑工匠從業資格管理辦法等。1、在村莊、集鎮規劃區內，未按規劃審批程序批準或者違反規劃的規定進行建設，嚴重影響村莊、集鎮規劃的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物和其他設施；影響村莊、集鎮規劃，尚可采取改正措施的，由縣級人民政府建設行政主管部門責令限期改正，并可按違法建筑面積每平方米處以510元的罰款。2、村民未經批準或違反規劃建設的住宅，嚴重影響村莊規劃的，由鎮政府責令停止建設，限期