題目：淺談房地產網絡營銷 摘要：隨著互聯網的發展，眾多企業將發展目光從有形的市場轉換到網絡市場。企業也在面臨著新的挑戰，同時也面臨著很多無形的市場機會。企業要想立好腳跟，就必須隨著互聯網的發展制定出能適應的網絡營銷策劃，這樣才能滿足市場的發展和需要。房地產是我國國民經濟的支柱產業，是消費者一直關注的方面。網絡營銷是房地產的銷售的最快的一種方式，讓購買者可不用出戶就可以在網上挑選自己所喜愛的房子。在營銷過程中還能夠降低營銷費用，增強企業和顧客的良好溝通，而且可以充分利用多媒體功能，提供實時服務，突破客戶地域界限，改變房地產企業的營銷理念，提升房地產企業的自身形象。但是，在網絡上夠買房子的人很少，因為房地產網絡營銷中存在的問題還是有的，目前存在的最大問題是網絡安全問題、信用問題、法律問題等等。對于這樣的一個問題，我個人提出了一些解決的方法。我個人認為以后房地產網絡營銷發展前景更為廣闊。 關鍵詞：網絡營銷 房地產網絡營銷 存在的問題 解決方法 目錄： 摘要 正文目錄 結束語 附錄 正文目錄：第一章 網絡營銷概述第二章 網絡營銷對房地產營銷的意義第三章 房地產網絡營銷目前存在的問題及解決方法第四章 我對房地產網絡營銷的建議以及看法 一、 網絡營銷概述網絡營銷的含義網絡營銷是營銷手段中的一種，是企業市場營銷的重要組成部分，它是以網狀的體系所組成的。人際網絡營銷是其中一種，而以互聯網為載體又是一種，以人際網絡為主營銷體系，主要是利用人際關系進行營銷，而以互聯網為載體的這一種營銷方式，其實與電視營銷，報紙營銷，或者戶外營銷是一樣的，屬于媒體營銷類，通俗來說，網絡營銷是以互聯網絡為媒體，以新的方式、方法和理念實施營銷活動，更有效地促成個人和組織交易活動的實現。網絡營銷的特征網絡營銷作為新的營銷方式和營銷手段實現企業營銷目標,最重要也最本質的是組織和個人之間進行信息傳播和交換,如果沒有信息交換,交易也就是無本之源。正因為如此,互聯網具有營銷所要求的某些特性，使得它與傳統的營銷是有一定的區別的，主要表現在以下的幾個它獨有的特征：(a)跨時空。營銷的最終目的是占有市場份額。企業有工作時間的限制，有時候顧客因各種原因不能在企業上班的時間去看房，但是網絡營銷卻可以24小時工作，對企業來說是一大促進企業和顧客達成交易的好工具。 (b)多媒體。互聯網絡被設計成可以傳輸多種媒體的信息，如文字、聲音、圖象等信息，使得和顧客的成交易可以更加方便而進行的信息交換可以多種形式進行，可以充分發揮營銷人員的創造性和能動性。 (c)交互式。互聯網絡可以展示商品目錄，聯結資料庫，可以給顧客提供有關商品信息、進行產品測試與消費者滿意調查等，實現企業與顧客的互動雙向溝通。 (d)擬人化。互聯網絡營銷所具備的一對一營銷能力，恰好符合定制營銷與直復營銷的未來趨勢 ，而且它是以消費者主導的、非強迫性的、循序漸進式的是人性化的促銷，這樣就避免推銷員強使推銷的干擾，并通過信息提供與交互式交談，與消費者建立長期良好的關系。 (e)成長性。互聯網絡使用數量快速成長并遍及全球，使用者多半年輕，屬于中產階級，具有高教育水平。由于這部分群體購買力強而且具有很強的市場影響力，因此是一個極具開發潛力的市場。 (f)整合性。互聯網絡上的營銷可由商品信息至收款、售后服務義氣呵成，因此也是一種全程的營銷渠道。另外，企業可以借助互聯網絡將不同的營銷活動進行統一規劃和協調實施，以統一的傳播資訊向消費者傳達信息，避免不同的傳播渠道中的不一致性產生的消極影響。 (g)高效性。電腦可存儲大量的信息供消費者查詢,可傳送的信息數量與精確度遠遠超過其他媒體，并能順應市場需要,及時更新產品或調整價格，因此能及時有效地了解并滿足顧客的需求。 (k)經濟性。通過互聯網絡進行信息交換，代替以前的實物交換，一方面可以減少印刷與郵遞的成本，可以無店銷售，免交租金，節約水電與人工成本，另一方面可以減少由遷回多次交換帶來的損耗。 (l)技術性。網絡營銷是建立在以高技術作為支撐的互聯網絡的基礎上，企業實施網絡營銷必須有一定的技術投入和技術支持，改變傳統的組織形態，提升信息管理部分的功能，引進懂營銷與電腦技術的復合型人才，在未來能具備市場競爭優勢。網絡營銷的價值和發展趨勢網絡營銷的價值在于企業和能顧客很好進行溝通，為顧客進行產品廣告。把握互聯網的跳動脈搏，滿足顧客的需求。無形的價值體現在立體的精細化廣告傳播模式也將給廣告客戶帶來更多的附加價值。網絡營銷越來越受企業的喜愛，網絡營銷有3個發展方向，其一就是作為廣告媒體，其二就是作為銷售的終端，其三就是作為營銷的渠道。這3種發展趨勢對企業有促進作用，網絡營銷的未來會被更多的企業采用。二、 網絡營銷對房地產營銷的意義目前房地產營銷的不足房地產營銷是房地產企業管理和發展的重要紐帶，目前房地產營銷中存在一些不足，這些不足阻礙了房地產企業的發展。這些不足表現在：一是企業不去找消費者的買點，而是熱衷于自己企業的概念炒作。以“賣企業概念就是賣消費者的買點”做房地產企業的經營理念，并沒有先弄清楚消費者的買點，企業先有產品，再找想象中的目標人群。當產品找不到合適的目標群后，就盲目地制造所謂的“賣點”，但消費者卻不買賬。買賣雙方觀念的錯位，使得許多開發商在付出巨額的廣告投入后只好在市場的洗禮中敗下陣來。房地產企業營銷時之所以會有這樣的經營理念是沒有很好的進行市場調查。二是由于房地產的市場需求具有明顯的地域特征，每一個城市以至每一個城市的不同區域，居民在住房需求上會有很大的差異性。而且房地產營銷還要受時間和空間的限制，這樣就不能和別的區域的可能的潛在客戶好好的溝通，這樣也會造成消費者的需求得不到更好的滿足，對企業也是失去了以次機會，對企業來說絕對是一筆損失。對于房地產營銷的不足，這正是網絡營銷的優勢，房地產網絡營銷可以將目前房地產營銷中存在的問題很好的進行維修。將房地產網絡營銷與目前房地產傳統的營銷模式比較，會看到房地產網絡營銷的優勢和必要性。如以下。 房地產網絡營銷的優勢隨著網絡逐漸滲入城鎮居民的生活當中，對人們生活、閱讀及工作習慣造成了巨大的影響，房地產企業實施網絡營銷是必須的。網絡營銷在房地產的營銷中也是有一定的優勢的，可以幫助了消費者可以不用出門也可以買到自己所喜愛的房子。房地產網絡營銷最大的優勢在于“顧客不出門,盡選天下房”,不需要從一地趕到另一地選房看房,僅在房地產中介公司里,利用互聯網,就可了解整個小區的規模和環境,進行各種房屋的查詢和觀看,購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程,在網絡營銷的環境中,變得十分輕松有趣和迅速快捷。這些優勢對房地產企業的發展是有一定的影響的。房地產實施網絡營銷的優勢是：a 、 改變房地產營銷理念。房地產快速發展時期，房地產市場屬于賣方市場，對于開發商而言基本上沒有賣不出去的房子，以產品為導向的營銷理念占據主導地位。但是隨著房地產市場的發展，特別是由于消費者的房地產知識逐漸豐富，購買行為日趨理性化，競爭環境的迅速擴大，使消費者選擇的回旋余地擴大，對物業及開發商的要求越來越高。而房地產網絡營銷帶來的最大改變就是以顧客為導向的關系型營銷理念占據著越來越重要的地位，只有對產品精益求精，充分研究客戶行為、客戶需求、掌握并最大限度利用客戶數據庫才能夠贏得客戶的忠誠度。因此網絡營銷的推廣可以促進開發商不斷提升產品品質，更好地適應房地產市場由“賣方市場”向“買方市場”的轉變，對房地產業的整體發展有很好的促進作用。b、消費者發生巨大變化。互聯網使消費者潛在需求被激發的時間較原來加快，購買決策過程縮短。影響購買決策的最大障礙是消費者知識的欠缺，互聯網上房地產知識非常豐富，消費者可以充分學習，由于互聯網帶來的溝通便利使有經驗用戶的使用經驗和感受得到最快的傳播，而且不同決策階段的網民均可以在同一平臺進行交流，從而使潛在購買者在同一時間和地點就可以獲得立體的感受和知識，從而使潛在消費者對自己的需求定位將更加準確、具體，消費行為更加專業，并能夠更快完成從潛在用戶到實際用戶的轉變。但是隨之而來的也有消費者品牌忠誠度下降的問題，因為有機會了解更多的產品、性價比更好的產品、更符合自己需要的產品，轉換品牌的機會明顯加大。c、降低營銷費用。與銷售現場包裝費用、傳統媒體廣告費用等比較起來，網絡營銷所需的網絡服務器軟硬件費用、網絡使用費用和維護費用可以說是微不足道的，開發商甚至可以利用網絡信息服務商(ICP)或網絡服務提供商(ISP)租賃網頁空間，以節省更低的成本。利用互聯網絡信息量大、言論自由的特點，可以通過網絡論壇等形式對項目所處片區、設計概念、生活理念、企業理念等內容的炒作，可以在短時間內積聚人氣，快速提升項目的提及率及知名度，對品牌推廣建設、項目的前期預熱等起到相當顯著的作用。d、互動性大大增強。客戶可以按照自己的需要獲得物業的詳細資料，使購買目標更為明確，大大簡化了現場的銷售過程；同時客戶也可以向開發商直接提出需求，開發商可以通過客戶的登記信息準確地了解到客戶的真實需求，并相應地調整營銷行為，使營銷活動更有效。這種溝通是交互式的，在給予消費者有關房地產商品信息的同時，也回收了消費者的反饋信息。e、充分利用多媒體功能。房地產網絡營銷與傳統媒體廣告相比，能夠實現立體式的全景信息展示，利用文字、圖形、圖像、聲音等多種表達形式傳遞信息，更能利用虛擬現實技術讓客戶充分體驗所選物業的空間尺度，并且可以變化光線、晝夜、不同天氣、不同氣候等環境，以及改變客戶所處位置通過各種視角充分地表現物業特質，給客戶以較為真實地“情景體驗”，激發客戶的購買欲。f、為客戶提供實時服務。以網絡為平臺的系統可以實現連續工作，隨時為客戶提供服務，這給客戶帶來了極大的便利，客戶可以根據自己的時間安排隨時通過網絡訪問，瀏覽項目信息，了解項目動態。但是開發商必須要明白創新的重要性，網絡時代知識更新、觀念更新已經成為一種生活習慣，如果說在以前人們還能忍受常年不變的一種面孔，但網民卻無法忍受。缺乏創新的企業會很容易被遺忘的。g、突破客戶地域界限。通過網絡遠程互動展示，可以突破房地產本地營銷的框架，對于高檔公寓及別墅的銷售能起到非常好的促進作用。如果能夠借助電子商務，甚至可以在網絡上完成房地產銷售的全過程，可以完全打破房地產地域限制。信息傳播的無地域性使習慣于做地區市場的企業不得不重新考慮自己在更大環境下生存和發展的機會，以及如何應對即將到來的沖擊，提高企業的競爭力。網絡營銷對房地產營銷的作用 拿上面兩點來比較，可以看出房地產網絡營銷和房地產傳統的營銷是有很大區別的，傳統營銷中存在的問題，網絡營銷卻可以成為它營銷的優勢。我們知道房地產網絡營銷是房地產傳統營銷的繼承和發展。也知道營銷者是信息的主動推送方,消費者是各種信息的被動接受方,營銷者可以清楚地傳遞自己想要傳達的信息,但是消費者不能直接將意見反映給營銷者,營銷者只能借助市場調查和銷售業績來了解營銷活動的結果,造成營銷者與消費者之間無法完全溝通信息,不但使營銷的時間拉長和費用開銷變大,而且因為消費者成為被動的信息接受者而必將對此產生反感,這是大工業企業大規模生產條件下賣方市場的特征。而網絡媒體特性與此不同,網上營銷主要采用的是“牽引”方式,網絡媒體采用“多對多”的營銷模式,可提供一個即時的新的傳播模式。網絡上的消費者既可以是信息接受者,也可以是信息發送者,營銷信息針對的消費者可以有很大的主動權,可以自主決定在什么時候瀏覽、到哪個網頁去瀏覽、瀏覽什么內容的信息,另外消費者如果對互聯網上的房地產廣告感興趣,可以點擊相關的內容,得到更加詳細的資料,這樣營銷者與消費者之間的關系發生了根本性變化。這樣客戶就可以很方便的再網絡上選自己所喜歡的房子，企業也可以快速準確的傳遞信息給消費者。房地產網絡營銷對它之前傳統營銷是一種沖擊,也是一種變革,但網絡營銷與傳統營銷并非不可調和,網絡營銷本質上同傳統營銷方式一樣仍然是以引導商品和提供服務為主,從生產者到消費者和使用者所進行的一切企業活動。網絡營銷市場是基于互聯網環境的營銷活動,是一種新的營銷方式,利用了網絡媒體傳播的新觀念和計算機網絡新技術等新的營銷工具和營銷觀念。而房地產的網絡營銷也是充分利用了互聯網的技術優勢和效率優勢,進一步拓展房地產營銷的空間,突出房地產項目的特色,更加全面地提供房地產信息,更加有針對性地向消費者推出房地產商品,提高從事咨詢、開發、中介等房地產業務的企業的競爭能力,從而更好地服務于消費者。網絡營銷對房地產營銷是有很重要的促進作用，可以讓消費者能夠順利買到房，而且可以促進房地產企業和消費者直接的溝通。對企業銷售產品有很大的推進作用，網絡營銷就好比是房地產企業通向消費者一個橋梁，為企業和消費者都提供了方便。三 房地產網絡營銷目前存在的問題及解決方法網絡營銷做為21世紀最受企業歡迎的一種銷售方法，之所以被企業那么重視，是因為網絡營銷有一定的優勢，但是我們知道沒有什么是十全十美的。就連那么被企業青睞的網絡營銷也是如此，房地產實施網絡營銷的確是給房地產企業帶來了一定的好處和加快了企業的發展，但同時也是存在一些問題的。存在問題必然會阻礙了企業的發展，但是最重要的還是發現了問題就要想想如何去解決這樣的問題，如：網絡安全。網絡安全是制約著房地產網絡營銷發展的最大障礙。房地產商品無論對企業還是消費者來說都是一件很大的事情，房地產商品有價值大的特點，所以在網上一旦達成交易，就會產生大額資金的流轉，但由于我國現階段網上銀行的支付體系并不完善，消費者在網上購房還是會擔心在網上支付那么現金，會不會很危險。也可能因為這樣的一種心理會阻礙了消費者原本想在網上購房的想法。而對于房地產網絡營銷存在網絡安全問題，企業應該建立網上支付工具的自動化監控和管理體系，這樣才能進行嚴格的監督和協調。用于網上支付的信用卡、電子支票等工具的信息很容易遭到黑客的襲擊，不能保證支付的安全性。所以安全的網上交易系統必須具有一個安全可靠的通信網絡，以保證交易信息安全，迅速地傳遞，同時必須保證交易數據庫服務器的絕對安全，防止網絡黑客闖入盜取信息。只有確保營銷環境的安全性、交易信息的真實性、數據的有效性、身份的確認性等問題，才能保證網絡營銷的安全進行。也只有保證了網絡的安全，消費者才更放心把自己的錢交給網絡，因而企業才能達到營銷目的。政策和法律的完善。目前關于電子商務交易的政策還不夠完善，缺乏法律的有效保障，現行法律對于電子貨幣、電子簽名等存在著不適應性，最終損害到消費者的利益，這無疑在相當程度上阻礙了房地產網絡營銷的開展。對于這樣的一個問題，房地產企業這就需要盡快完善網絡交易的管理辦法，形成關于安全、保密、認證等方面統一的標準，許多網絡交易雙方的權利、義務和網絡銷售的法律效力等交易的細節問題還有待進一步明確。同時各商業銀行的電子金融系統采取了不同的建設標準，但是應該做到技術盡量實現統一，使網上金融的整體服務效率可以上升，也可以讓消費者對房地產企業更加的看好。基礎設施保障。網絡營銷基礎設施包括大規模的企業網絡平臺、商業網絡平臺、完善的社會信用體系及電子金融體系等等。就目前設立網上銀行的金融機構而言，由于社會信用體系還不夠完善，使用者的數量還相當少。誠信的環境是發展網絡營銷的重要基礎，我國目前尚未建立起完善的個人、企業信用體系，個人信用及企業信用難以評估，而且由于網絡本身的虛擬性，難免使客戶對網絡交易產生疑問。基礎設施的發展規模直接影響著網絡營銷發展的進程，要推動網絡營銷快速發展，就必須大力建設網絡營銷基礎設施。房地產網絡營銷是房地產營銷模式的一次創新，然而限于房地產企業與網絡自身的特點，它在短時間內并沒有能力完全取代傳統營銷模式獨立運作，因此整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的發展趨勢。傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。兩者是缺一不可的，只有整合才能使其發揮最大的功效。營銷理念的轉變。網絡營銷的執行力度直接取決于房地產企業決策者的理念，這就需要改變“網絡營銷就是網絡路演”的膚淺認識，充分理解互聯網絡的特點，發掘其優勢，使其更好地為項目銷售服務。此外，房地產是一件高價值的商品，它往往是一個人，一個家庭積蓄幾年，十幾年，甚至幾十年的勞動所得才能購買的。因此，幾乎所有的購買者在決定購房之前，總有一個漫長的比較選擇的過程，能否依靠網絡實現交易在很大程度上與人的感性理念有關。雖然網絡的大信息量和