房產新政下如何處理房產買賣合同糾紛前言: 為了遏制房價過快上漲的勢頭，國務院下發了一系列調控房價的政策措施，特別是2010年4月17日國務院下發關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（以下簡稱“房產新政”）后，對在此政策調整前已經簽訂的各類現房、期房、二手房買賣合同的履行帶來諸多問題，如何合理的應用合同法以及其他法律文件的規定，幫助由于政策調整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經簽訂的房屋買賣合同，就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產行業的專業律師，將從最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋20037號）和最高人民法院關于適用若干問題的解釋(二)（法釋20095號）第二十六條規定中確定的情勢變更原則的角度出發，結合自己辦理的類似案件，通過本文對房產買賣合同各方當事人共同關心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責任承擔等等問題做出一個初步的法律分析，希望能對房產買賣雙方和居間人有所幫助，也非常愿意和關心此類問題的朋友共同探討。一、房產新政及其帶來的法律問題2010年以來，房價成為輿論的焦點，3月份的“兩會”以后，房價依然堅挺，房價問題已由單純的價格問題演變為民生問題，為切實有效抑制房價，遏制投機炒房行為，2010年4月17日國務院下發關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，其核心內容為：1、提高按揭貸款首付比例。房產新政規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。 2、提高二套及以上住房貸款比例。房產新政規定，對貸款購買第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。3、暫停發放購買第三套及以上住房貸款；4、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。5、 對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。房產新政實施后，改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動性的通道，投資、投機性需求失去了通過價差交易獲利的機會，從而逆轉了對市場對房價的預期。同時，房產新政未能就新政出臺前所簽訂的沒有完成交易的購房協議是否要遵循房產新政等做出清晰的劃定，導致執行部門一刀切的統一執行新的購房和房貸新政，部分購房人因購房、房貸門檻的提高，無法再按照原合同約定繼續履行合同。房產政策的劇變對房產買賣產生了巨大的沖擊，是信守承諾繼續交易，還是變更或解除合同？買受人能否以房產新政為“不可抗力”或“情勢變更”為由變更或解除房產買賣合同？解除或變更房產買賣合同后的法律責任如何承擔？守約方如何維護自己的合法權益等問題，這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律，妥善解決糾紛，保護房屋買賣各方當事人的合法權益，筆者以下提出法律意見，供房產買賣雙方和居間人參考。二、房產新政在房產買賣合同中法律定性。房產新政出臺后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，引發買受人退房潮，焦點主要在于，房產新政是不可抗力或者情勢變更，還是屬于正常的商業風險，買受人要求退房是否屬于違約，要不要承擔違約責任？買受人認為房產新政屬于情勢變更，買受人可以解除或變更合同，無需承擔違約責任，其理由是：雙方簽訂的房產買賣合同雖然有效，但在合同履行過程中，由于房產新政實施，導致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，改變了房款支付方式和比例，這是雙方在簽訂房產買賣合同時所無法預料的，無法避免的，是一種無法防止的外因，而非買受人個人原因導致，而且超過了買受人承受能力，買受人無法克服。若按照原合同繼續履行，對買受人來說將導致明顯不公平。所以，房產新政屬于情勢變更，買受人可以解除合同而且不應承擔解除合同的違約責任。出賣人認為房產新政屬于正常的商業風險，買受人應繼續履行合同。其理由是：雙方簽訂的房產買賣合同是在平等互利、等價有償的原則下經過協商一致自愿達成的，是一份有效合同，且合同的內容也不違反現行法律和法規。對有效合同，雙方均應全面履行。而且房地產調控政策并非不可預見、并非不可克服，因此房產新政不屬于情勢變更，屬于商業風險，買受人要求變更或解除房產買賣合同沒有法律依據，買受人應繼續履行合同。筆者認為，上述兩種意見的爭議焦點是房產新政在房產買賣合同中的法律定性問題。合同簽訂后，在合同履行過程中房產新政出臺，對房產買賣產生巨大的沖擊，房產新政這種情況屬于商業風險，還是情勢變更？合同一方能否以情勢變更要求對合同的相關條款進行變更或要求解除合同？要分析這個問題，我們應對情勢變更原則及相關構成等作一定的了解和分析。1、適用情勢變更原則變更或解除合同的法律依據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋20037號）第二十三條的規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）（法釋20095號）第二十六條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。這兩個司法解釋是目前房產新政下引用情勢變更原則申請法院或仲裁機構變更或解除合同的法律依據。2、情勢變更原則的含義情勢變更原則是一項涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時間內，因不可歸責于雙方當事人的原因而發生情勢變更，致使繼續維持該合同之原有效力對受其影響的一方當事人顯失公平，則允許該當事人單方變更或者解除合同。所謂情勢，應指合同成立之后、履行之前所發生的不可預見，無法控制，致使合同之基礎或環境發生根本性變化，并且其影響及于社會全體或者是局部，而不是單單只影響該合同本身，而且不是直接對合同的利益產生影響，而是通過該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環境或者是基礎，進而影響該合同的，在這種情形下，履行該合同會造成合同當事人雙方利益的不均衡，出現顯失公平的局面，有悖誠實信用原則。所謂的變更，是指合同賴以訂立的基礎或者環境（即情勢）發生了異常的、根本性的變動。這主要是與商業風險的區別。一般的變化，如果不足以影響到合同的實質性內容，不足以對合同訂立的基礎造成動搖，那么，就可以認為是一般的商業風險。3、情勢變更原則的構成要件（1）、不能預見性。即情勢變更的發生是合同雙方當事人于訂立合同之時客觀上不能預見的。此處的不可預見與不可抗力的不可預見性應具有一致性，并且可能會有某種關聯性，很多的情勢變更是由于不可抗力造成的。（2）、不可歸責性。民法上以過錯責任為主要的歸責原則，當事人對于自己的故意或者過失所造成的損失都要承擔相應的民事責任。不可歸責的構成要件之一是當事人不存在故意或者過失。 （3）、該情勢變更發生在合同有效存續期間。即情勢變更發生于合同成立之后，完全履行之前，而不是發生在合同成立之前或者是履行完畢之后。（4）、繼續履行合同會造成顯失公平。所謂顯失公平，是指非常明顯的不公平，而不是一般的利益不等或者對價不均。即符合民法通則若干問題的意見第72條“雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則”，可以認定為顯示公平。倘是已經履行的合同造成了顯失公平，情勢變更原則就不能適用了，因為情勢變更原則只對于約定的合同履行期間生效，無溯及既往的法律效力。（5）、適用情勢變更原則后不會造成新的不公平。依誠實信用原則以及公平原則，當事人之間適用情勢變更原則而進行的合同調整或者解除，倘調整或者解除合同的行為不足以衡平當事人雙方的利益，更甚者若造成對方當事人的顯失公平，則非適用情勢變更原則的本意，更加違背了誠實信用原則和公平原則，因此，須適用情勢變更原則后進行的合同調整不會造成新的不公平，這是一個很基本的要件。4、情勢變更原則與不可抗力、商業風險的區別（1）、情勢變更與不可抗力區別所謂不可抗力，是指 “不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”，主要包括自然災害、政府行為和戰爭等社會異常現象。兩者雖都有當事人不可預見、因客觀情況發生變化非當事人故意或過錯引起，都在合同履行期間發生等相同點，但兩者之間還是有區別的，主要表現在，一是兩者對合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般構成履行不能或者是大部分履行不能，是絕對的不能。而情勢變更，則是對履行合同義務的一方當事人構成了顯失公平，屬于可以履行或者是履行困難，是相對的履行困難，而不是履行不能。二是引發是有原因不同。不可抗力主要有，一為自然災害、政府行為、社會的異常變動等情況，如海嘯、地震、政府征收征用、戰爭、罷工、社會動亂等。而情勢變更則主要表現為合同基礎的變更，如物價暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當事人的權利性質不同。不可抗力情形下，當事人享有形成權，即只需在不可抗力事件發生后，通知對方當事人即可，無須進行協商。而情勢變更則與之不同，當事人所享有的是請求權，須經司法判決來進行合同變更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免責事由，當事人只要證明其履行困難或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可獲得免責，而情勢變更不是法定免責事由，而且法官在自由裁量時，需要綜合考慮雙方當事人的利益均衡，旨在平衡合同雙方當事人的利益平衡問題，而不是免除誰的責任，并且情勢變更的法律后果是變更合同或者解除合同，而不是免除一方當事人的合同義務。（2）情勢變更原則與商業風險的區別所謂商業風險，一般是指在商業經濟活動中，因經濟失利所應承擔的正常商業損失。情勢變更原則與商業風險之間的區別主要表現在：一是可預見性。商業風險是可以預見的，當事人應當預見或推定可以預見的情況或者事變，由于其故意或過失沒有預見，所造成的損失由其自行負擔。但是情勢變更原則卻要求該事變必須是當事人所不可預見的。二是對當事人的過錯要求不同。情勢變更原則要求當事人雙方均無過失才可以適用，但是商業風險則可能是為當事人過失所致。三是客觀情勢的變化程度不同。情勢變更一般是根本性的變化，而商業風險則是在價格規律范圍內的小幅度波動，是一般性的變化。四是看是否因繼續履行合同而構成顯失公平，這也是判斷是否屬于商業風險還是情勢變更的重要依據。究其本質，情勢變更的原因是不可預見的非常情況，而商業風險則屬于正常經濟范圍內的波動。5、將房產新政認定為情勢變更，符合法律規定，更能體現當事人的利益均衡，也與當前的房產調控目標不相悖。從房產新政來看，房產新政對于買賣雙方在已經簽署合同但尚未履行完畢前來說都是不能預見的，責任也不可歸于一方，新政前合同賴以存在的客觀情況確實已發生變化，違背了購房人訂立合同時的基本條件，也并非出賣人的合理預期。房產新政的規定對于雙方來說都是必須要接受的，如果繼續履行會對一方顯失公平，因此這種情況認定為情勢變更，從而解除合同，符合法律規定，也能符合合同履行的公平原則，與政策調控的目標并不相悖。房產新政雖然屬于當事人不能預見的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀程度，合同也并非絕對不能履行，不應認定為不可抗力。如果將此種情況認定為不可抗力，則可預見的后果是不可抗力認定范圍的過寬，將造成合同穩定性受到極大影響。另外，房產新政使購房人增加的負擔，并不屬于一般性的商業風險，其后果不應該由購房人承擔。如果因為政策調整而相應地調整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強制購房人單方承擔政策調整帶來的全部不利后果，而出賣人利益不受實質影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。所以，將房產新政認定為情勢變更，更符合法律規定，也更能體現當事人的權益平衡。從更深層次來看，房產新政的目的，一方面是通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房人資金承受力，遏止購房需求，減少房屋成交，以抑制高房價；另一方面是通過提高購房成本，減少購房需求來改變公眾的房價預期，從而遏止房價過快上漲。如果法院不將房產新政認定為情勢變更，維護房產買賣合同的有效性，判決繼續履行合同，將與政策調整的基本導向相悖，間接支持了高房價，對買受人來說，也導致顯示公平。三、房產新政出臺后房產買賣合同糾紛的處理由于房產買賣合同當事人的具體情況差別很大，這些也將使各個房產買賣合同在新政出臺后的解決方式各有不同，或繼續履行，或變更，或解除，或承擔違約責任，或雙方免責，或協商解決，或仲裁訴訟，因此，針對房產新政下的房產買賣合同糾紛，應根據不同情況，房產買賣合同當事人應根據不同情況采取不同的法律應對措施。1、對房產買賣合同糾紛，應按照約定優先、法定補充原則處理。合同有約定的，按照合同約定處理，這是合同法處理合同糾紛的基本原則。如果房產買賣合同約定，因政府或銀行政策等原因發生變化，買受人屆時不能取得貸款或貸款額度不夠，應自行籌措資金補齊房款，否則按已交房款（房屋總價）的一定比例承擔違約責任的，或約定買受人人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補齊房屋全款，否則應按房款（房屋總價）的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補齊房款差價，而不得以房產新政為由要求解除合同。2、未納入房產新政調整范圍的房產買賣合同糾紛，不得以房產新政為由要求解除合同。對貸款購買首套自住房且面積小于90平方米的房屋、以及購買商業性用房等，并未納入房產新政調整范圍，買受人不得以房產新政為由要求解除合同。3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，致使買受人無法履行付款義務，買受人要求解除房屋買賣合同的處理。一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會當然導致買受人不能繼續履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非買受人的信用等個人原因所致，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是說，買受人可適用情勢變更原則解除房產買賣合同。對一手房買賣（即指開發商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的形式），買受人可直接引用最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋20037號）第二十三條的規定，請求人民法院或仲裁機構解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。由于法釋20037號文只適用于一手房買賣，對于二手房買賣并不適用。對二手房買賣，買受人可根據合同法解釋二（法釋20095號）第二十六條規定，請求人民法院或仲裁機構解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。4、因房產新政調控引起稅費調整，當事人對調整后稅費的支付沒有約定或約定不明的處理。當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調控而發生稅費增減的，除當事人協商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。當事人不得以稅費調整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。四、房產新政下房產買賣合同解除或變更后的法律責任。如上文所述，在房產新政調控政策出臺后，在發生情勢變更導致合同變更或解除的情況下，都會涉及要承擔什么樣的法律責任問題，筆者認為應當分別按照如下原則確定各方的責任承擔。1、雙方協商一致解除合同，或者對房屋買賣合同的條款進行變更的，雙方互不承擔責任。房產新政出臺后，由于客觀情況發生了變化，使原合同無法履行的，經雙方當事人協商一致可解除合同，并對解除后的有關事項作出約定的，雙方按照約定辦理即可。當事人雙方也可對原合同條款進行的修改或補充，雙方按照補充協議約履行即可。