1、項目:由一組有起止時間的、相互協調的受控活動所組成的特定過程，該過程要達到符合規定要求的目標，包括時間、成本和資源的約束條件。工程項目:是以建筑物或構筑物為目標產出物的、有開工時間和竣工時間的相互關聯的活動所組成的特定過程。又稱土木工程項目或建筑工程項目，屬項目的一個大類。工程項目的生命期:是指一個工程項目由籌劃立項開始，直到項目竣工投產，收回投資，達到預期目標的整個過程。2、房地產項目：是指在一定的時間、費用和質量要求下，為形成一定使用功能的房地產產品，而按特定的程序完成的一次性任務。特征：(1)項目時間目標的限定性較強。其主要原因是：房地產項目的資金占用量較大；市場需求變化較快；市場上同行業競爭激烈。(2)房地產項目質量目標要求較高。(3)房地產項目的費用目標較強。(4)房地產項目具有較強的系統性。(5)房地產項目具有特定的程序性。(6)房地產項目組織的特殊性。(7)房地產政策法規條文的多樣性。3、房地產項目組織：是由完成項目任務的行為主體所構成的系統，是許多人和組織共同形成的一個具體系統，如建設單位（業主）、設計單位、施工單位（承包商）、供應商、上層主管單位等。4、房地產開發風險概念：是指房地產開發項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規定的條件下，該目標不能實現的可能性。分類：房地產開發項目風險可分為項目外風險和項目內風險。開發商的主要風險：項目決策風險；項目組織實施風險（政府或主管部門對工程項目的過多干預；建設體制或建設法規不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設備供應商履約不力或違約；監理工程師失職；設計缺陷等。 ）5、房地產項目wbs結構：定義：WBS方法是一種全面、系統地分析工程項目的有效方法，也是項目管理的基礎性工作。結構分解文件是項目管理的中心文件，項目的設計、工期計劃和控制、成本計劃和控制結構分解文件是項目管理的中心文件，項目的設計、工期計劃和控制、成本計劃和控制、物流管理、質量控制、信息管理、組織管理、合同管理都以它為對象，被稱為“項目管理最得力的有用的工具和方法”。作用：(1)保證項目結構的系統性和完整性。(2)通過結構分解，使項目的形象透明，使人們對項目一目了然，使項目的概況和組成明確、清晰。(3)結構分解是工程項目的工期計劃、成本和費用估計，并進行資源分配的對象。(4)用于建立項目目標保證體系。(5)將項目質量、工期、成本(投資)目標分解到各項目單元，這樣可以對項目單元進行詳細的設計，確定實施方案，作各種計劃和風險分析，進行實施控制，對完成狀況進行評價。(6)作為項目報告系統的對象，是進行各部門、各專業協調的手段。項目分解結構和編碼在項目中充當一個共同的信息交換語言。項目中的大量信息，如資源使用、進度報告、成本開支賬單、質量報告、變更、會談紀要，都以項目單元為對象收集、分類和溝潑的。結構分解包含的要素：(1)項目單元。(2)項目單元的定義。(3)項目單元之間的邏輯關系。(4)編碼。房地產項目結構分解的系統分解方法：(1）結構化分解方法。 任何項目系統都有它的結構。都可以進行結構分解。(2)過程化方法。房地產項目的實施需要經過許多過程：項目實施過程；管理工作過程；行政工作過程；專業工作的實施過程?；舅悸肥牵阂皂椖磕繕梭w系為主導，以工程技術系統范圍和項目的實施過程為依據，按照一定的規則由上而下、由粗到細地進行。6、房地產項目實施條件(補充)7、房地產環境分析：(1)分析擬建房地產項目與國民經濟發展和人民生活水平提高的關系。論證房地產投資方向是否正確，房地產項目投資的合理性。(2)對房地產項目開發建設的條件進行評價。研究房地產開發建設過程中，建筑材料、設備、人員及其他基礎設施配套條件是否有保證。3)通過系統分析和綜合評價，選擇最佳的房地產建設地址。8、項目管理規劃：房地產項目管理規劃從參加投標活動開始，一般包括兩種:一種是建筑施工項目管 理規劃大綱，一種是建筑施工項目管理規劃。建筑施工項目管理規劃是對建筑施工項目管理規劃大綱的具體細化和實施的可操作化。建筑施工項目管理規劃大綱的主要內容會作為合同的有效組成部分。項目管理規劃大綱可包括下列內容：項目概況；項目范圍管理規劃；項目管理目標規劃；項目管理組織規劃；項目成本管理規劃；項目進度管理規劃；項目質量管理規劃；項目職業健康安全與環境管理規劃；項目采購與資源管理規劃；項目信息管理規劃；項目溝通管理規劃；項目風險管理規劃；項目收尾管理規劃。編制項目管理實施規劃應遵循下列程序：明確項目目標；分析項目環境和條件；收集項目的有關資料和信息；確定項目管理組織模式、結構和職責；明確項目管理內容；編制項目目標計劃和資源計劃；匯總整理，報有關部門審批。項目管理實施規劃應包括下列內容：項目概況；總體工作計劃；組織方案；技術方案；進度計劃；質量計劃；職業健康安全與環境管理計劃；成本計劃；資源需求計劃；風險管理規劃；信息管理計劃；項目溝通管理計劃；項目收尾管理計劃；項目現場平面布置圖；項目目標控制措施； 技術經濟指標。9、項目進度控制：內容：業主方，施工方，供質方，設計方 房地產項目控制系統概論；房地產項目的進度控制；房地產項目的成本控制；房地產項目的質量控制；房地產項目合同控制； 房地產項目安全保健與環境保護控制措施：組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施、信息管理措施1）工程部審查監理單位審核過的施工總進度計劃上報公司工程部審查，經公司生產經理批準后，下發審查意見通知單，由監理單位批準并監督施工單位組織實施。2）工程部依據方案，檢查施工單位準備情況，監理單位落實情況避免返工3）工程部應現場巡視，檢查進度計劃實施情況，并做好工程進度記錄。4）工程部制定控制點，并及時檢查匯報5）工程度及時審查經監理審查的計劃和計劃落實情況。6)延期時 趕工期7）主持會議研究問題8）獎罰，解決困難10、項目管理過程組：為了更好地完成項目實施過程中每個階段的各項工作和活動，需要開展一系列有關項目計劃、決策、組織、溝通、協調和控制等方面的管理活動，這一系列管理活動便構成了項目管理過程。組成：起始、計劃、組織、控制和結束過程。項目階段與過程組的區別（1）階段是貫穿項目生命周期的時間概念，以階段可交付成果為劃分標志，后一階段的開始，以前一階段的可交付成果為條件，通常是順序、不可逆的，有時可并行。（2）過程組是貫穿項目不同階段的管理概念，以過程的管理成果為結束目標，通常會不斷循環往復，或重疊運行，以推動項目階段目標的實現。過程就是一組為了完成一系列事先指定的產品、成果或服務而需執行的互相聯系的行動和活動項目過程分兩大類：通用項目管理過程；產品（技術）實現過程11、 項目階段關系：四個階段：（1）投資機會研究及土地競投階段；（2）項目立項階段；（3）項目全程策劃階段；（4）規劃設計階段。關系：在房地產項目全壽命周期階段中，前期有四個階段都與項目產品范圍有關： （1）投資機會研究及土地競投階段。這一階段的主要任務是獲取土地使用權，這一階段是項目產品管理的開始階段，產品范圍比較粗略，如果今后的市場環境發生變化，還可能會發生產品范圍變化或徹底改變的情況。 （2）項目立項階段。這一階段的主要任務是按照程序獲取立項批復、規劃許可等，產品范圍逐漸清晰。（3）項目全程策劃階段。產品范圍更加詳細，工作人員應該能夠從這一階段的成果中整理出設計任務書中所需要的有關產品要求的內容。 （4）規劃設計階段。規劃設計圖紙最終確定了項目的產品范圍，所有產品及其特征都已經非常清晰只是沒有變成實物而已。通過上述四個階段，產品范圍的確定經歷了一個從模糊到清晰、定型的過程。從對項目影響來看，開發商應著力加強前三個階段有關產品范圍確定和管理的問題。 12、項目組織以及特殊性項目組織”是指為完成特定的項目任務而建立起來的從事項目具體工作的組織，它是項目的參加者與合作者按一定的規則或規律構成的有系統性結構的實體，是項目的行為主體所構成的系統。該組織在項目生命期內臨時組建，是一次性的暫時的組織，是名詞意義上的組織。這是一種項目組織，它有別于一般的企業組織、社團組織和軍隊組織。相比較而言，企業組織具有相對的穩定性和固定性，而項目組織是基于項目的，因項目不同而不同，隨項目而產生，因項目而消亡，具有非常顯著的一次性特征。項目組織具有自身的組織特殊性，這個特殊性是由項目的特點所決定的。項目組織的特殊性又決定了項目組織設置和運行的原則，在很大程度上決定了各行為主體在項目中的組織行為，決定了項目溝通管理、協調和項目信息管理。13、項目協調方法:1. 經常性事項的程序化組織協調2. 利用責權體系的指令性組織協調3. 設立專門機構或專人進行組織協調4. 利用會議進行組織協調14、項目界面管理層次、標準、類型，項目分標方面。界面管理三個層次：1)基于房地產項目全壽命周期階段劃分，在房地產項目全壽命周期各個過程之間形成，可以稱為過程界面。2)基于房地產項目全壽命周期中涉及的參與主體劃分，在各參與主體任務責任的邊界處形成，可以稱為企業界面。站在房地產開發商角度，該界面可以分成三大類：一類界面是開發商與消費者之間的界面；二類界面是開發商與房地產項目開發建設緊密相關的各參與主體之間的界面，如開發商與設計單位的界面，開發商與施工單位的界面等；三類界面是開發商與政府、社會、社區之間的界面。三類界面對項目成功與否影響都很大，只是前兩類界面是直接影響界面，第三類界面是間接影響界面。3)產生在房地產開發商職能部門(個人)之間，主要有部門與部門之間、開發商項目組成員個人之間的界面。該類界面是開發商能夠直接控制和掌握的界面，具備能夠成功管理的先天性有利條件。項目分標：是指在項目結構分解的基礎上，按一定的規則將整個項目任務和工作分解為若干個包（或標段）的過程。作用：分標可保障項目總目標的順利實現。分標可明確地、靈活地對項目目標實施控制。分標策劃是項目管理的一種手段。分標的依據：業主方面承包商方面房地產項目方面環境方面分標的方式：1）分階段、分專業的項目平行分標方式。2）總承包方式。3）CM模式。15、房地產項目的全壽命周期:房地產項目的時間限制決定了項目的生命周期是一定的，在這個期限中，房地產項目經歷了由產生、實施到消亡的全過程。房地產項目全壽命周期費用分析的步驟：1）確定對要研究的產品(住宅)性能和參數的要求。2）找出可以達到目標的可能的方案并對其局限性進行詳細說明。3）數據資料收集，對折現率、通脹率、經濟壽命等做出不同的假設。4）確定壽命周期5）明確相關費用種類并估計費用大小6）把所有相關費用按同樣的標準進行折現。7）比較所有方案的全壽命周期費用或年當量費用，初步確定方案優選順序。8）靈敏性分析。房地產項目全壽命周期各階段的劃分和主要工作1)投資機會研究和土地競投(市場調研；投資機會研究；土地競標)2)項目立項(申請項目用地的選址紅線圖；申領規劃要點；可行性研究；獲取立項批準)3)全程策劃(市場調研；市場定位；產品定位；項目融資；經濟效益分析；營銷方案；規劃設計建議)4)規劃設計(委托設計監理；組織設計招標或設計方案競賽；編制設計任務書；簽訂設計合同；設計初步審核；施工圖審核、審查；獲取建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)5)工程施工(獲取施工許可證；編制施工總體組織設計；委托施工監理材料設備采購；組織施工招標，簽訂施工合同；工程施工項目管理；工程竣工驗收和備案)6)市場推廣和營銷(項目定價；項目市場推廣；銷售策劃實施；獲取商品房銷售許可證；實現投資回報)7)物業管理(編制物業管理方案；物業管理招標；物業交接和住戶入??；物業維護和管理)8)物業拆除、報廢與土地再利用(物業質量鑒定；物業報廢和拆除；物業資源回收)16、房地產項目客戶關系管理： 客戶關系管理是一個不斷加強與顧客交流，不斷了解顧客需求，并不斷對產品及服務進行改進和提高以滿足顧客的需求的連續的過程。其內涵是企業利用信息技術和互聯網技術實現對客戶的整合營銷，是以客戶為核心的企業營銷的技術實現和管理實現。17、項目管理類型的理解：(1)按管理層次可分為宏觀項目管理和微觀項目管理。(2)按工程項目管理范圍和內涵不同分為廣義項目管理和狹義項目管理。(3)按管理主體不同劃分，業主方項目管理、設計方項目管理、施工方項目管理、供貨方項目管理。項目管理系統的理解:項目的管理者應用專門管理項目的系統軟件，在有限的資源約束下，用系統的觀點、方法和理論，對項目涉及的全部工作進行有效的管理，它從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃。組織、協調、控制、評價，以實現項目的目標。項目管理的特點：（1）項目管理理論、方法、手段的科學化。（2）項目管理的社會化和專業化。（3）項目管理的標準化和規范化。（4）工程項目管理國際化。建設工程項目管理：組織運用系統的觀點、理論和方法，對建設工程項目進行的計劃、組織、指揮、協調和控制等專業化活動。18、現代房地產項目管理內容及其特點：項目管理包含的五重內容：項目管理是一種管理方法體系；項目管理是以項目目標實現為核心的管理活動；項目管理是團隊活動；項目管理貫穿于項目的全過程；涉及項目的各環節。房地產項目管理的理解:房地產項目管理是工程管理的一個分類，其運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。19、房地產項目LCM的含義：是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，以實現生產要素在房地產項目上的優化配置為用戶提供優質產品為目的的管理理論.20、項目策劃的定義及類型劃分：項目策劃是在充分占有信息的基礎上，針對項目決策和實施的問題進行組織、管理、經濟和技術方面的科學分析和論證。旨在為項目建設的決策和實施增值。類型：項目決策策劃項目實施策劃。21、項目決策策劃與實施策劃任務的差異：（1）項目決策的策劃在項目決策階段完成，為項目決策服務。項目決策的策劃要回答建設什么、為什么要建設的問題，又稱為項目決策評估；（2）項目實施策劃在項目實施階段的前期完成，為項目管理服務，主要確定怎么建，又稱為項目實施評估。22、項目前期策劃的工作內容和過程：（1）