中國*分公司*辦公綜合樓項目建議書1. 項目名稱：中國*分公司*辦公綜合樓2. 項目背景2.1*市地域優勢及經濟發展*市位于*市東部，全境面積*平方公里，共轄*個鄉、鎮及街道辦事處，*個行政村，全市總人口*萬人。近年來，*市經濟建設發展迅速，2003年國內生產總值完成*億元，境內財政收入*億元，地方財政收入7.06億元，名列全國縣域經濟基本競爭力百強縣（市）第*位。目前，*市“建設*大框架下富而美的新*”規劃出臺實施，各項改造整治工作順利進行，南部經濟開發區（工業園區）發展迅速，招商引資項目不斷增加，政務區南遷工程正在順利進行，2003年，*市委、市政府規劃設計的現代化大學城已正式開工建設，預計在一年內部分大中專院校將陸續招生。僅大學城建成使用后，在校學生數量就可達10萬余人。屆時，以*市政務區、經濟開發區、大學城為主體的新城區，將成為*市政治、經濟、文化中心，也必將成為包括*通訊行業在內的眾多商家企業的必爭之地。因此，盡早地選取最理想的位置，加快前期基礎性建設，將為今后的市場開拓、擴大企業規模，奠定堅實的基礎。2.2*分公司經營狀況分析中國*有限公司*分公司于*年6月設立*經營部，*年2月，成立*分公司。公司現有員工*人，城區自建*廳2個，鄉鎮*廳21個，聯合*廳3個，代理商140多家，客戶經理隊伍達300余人。2003年，*分公司完成業務收入4948.3萬元，占當地*市場份額的39%，占*市分公司業務收入的？%。目前，公司擁有各類*用戶達7萬余人，占當地*用戶份額的43%。*分公司自建*廳情況一覽表項目*市*廳*廳位置*市*號*市*號設立時間2003年9月*年6月面積140平方米130平方米租賃期限2003.4.252008.4.24*.9.152011.9.14總投資額10萬元21萬元主要設備升騰終端7臺,IBMPC機1臺,三星液顯13臺,惠普顯示器2臺,愛普生打印機6臺,佳能復印機1臺,自助詳單打印機1臺,長虹背投1臺(演示用),手機加油站1臺.升騰終端6臺,惠普PC機1臺,愛普生打印機5臺,惠普顯示器14臺,佳能復印機1臺,三星傳真機1臺,惠普激光打印機1部,詳單查詢機1臺,長虹背投1臺(演示用手機加油站1臺)備注目前，*分公司兩處*廳位于同一線路，輻射范圍相對集中，與*市城區改造建設規劃不能同步。2.3競爭對手經營狀況對于*分公司來說，主要競爭對手是*公司。目前，*擁有自建*廳3處，其中兩處在*市*，分別處在我公司*廳兩側，*廳平均面積在150平方米左右。由于受傳統發展優勢的影響，*公司*廳的基礎設施建設比較完備，各項職能設備、服務裝配齊全。從市場調查結果來看，2003年，*公司實現業務收入8100萬元，*用戶市場占有率達50%以上，且大多數為入網較早，使用*業務思想根深蒂固的老用戶，并成為構成*公司業務收入的主要支撐和來源。2.4項目建設的必要性2.4. 1從以上背景資料分析中可以看出，目前，我們同*公司的競爭日益激烈。*公司以傳統的優勢及借助穩定的老用戶擴展新領域，而我們則是以先進的網絡和技術以及豐富的新業務發展新用戶，從*公司手中挖掘和爭奪用戶。因此，在大力宣傳、推廣*業務的前提下，以戰略的眼光不斷發現新領域，擴大公司規模，進一步提升企業形象，成為*公司在競爭中發展的必然方向和必要的手段及渠道。2.4.2隨著各項綜合業務量的不斷攀升，*分公司目前的*面積不能滿足今后的工作需要，功能分區無法真正實現，在很大程度上影響了各項工作的正常開展。諸如業務培訓室、業務洽談室、VIP接待室、客戶休息區等急需解決的辦公地點無法落實。*辦公綜合樓建成后，根據規劃設立具備獨立功能的辦公區域，不僅有利于各項工作及業務的開展，更能充分展示*公司強大的綜合實力和良好形象。2.4.3根據*市城區建設發展規劃，市政區的南遷，新型商貿區（新城區）的建立，在*將形成一個新的經濟繁榮區，及時的選擇最佳位置，盡早地為占領新的市場領域打好根基，更好地塑造中國*嶄新的企業形象,成為我們*辦公綜合樓建設的根本目的和關鍵所在。2.4.4目前，包括*、網通等眾多通信行業都已經從單純的業務開展伸向了以擴大企業規模、以多種形式提升企業形象為主的企業文化建設,并將發展的觸角伸向了新城區。3. 業務發展預測 業務發展預測與當地經濟發展狀況及發展前景息息相關，緊密聯系，并以*用戶收入的變化及穩定系數為基礎杠桿，廣泛涉及到政治、文化、地理、人口等多方面基本條件的變化，而*通信行業本身的技術領域、業務領域、服務領域的優劣則是廣大用戶使用*通信所關注的最主要的焦點。3.1業務預測的范圍及期限*分公司的業務開展以*本地用戶為主，由于地域 、交通及經濟發展優勢，可進一步擴展到*東部地區及部分*市區關系業主及用戶。因此,*辦公綜合樓建成后，特別是隨著*市新城區的建設和*城區的迅速東擴，*分公司的業務滲透力度將在以新城區新用戶為主體的基礎上進一步得到加強，業務范圍會得到進一步擴大。本著科學合理的原則，長期預測期限以十年為宜（*年-2013年）。根據*通信行業當前的發展現狀，按照*市委、市政府的城建及發展規劃，*市新城區將在近年內建設完成，其間，經濟開發區所屬部分廠礦企業、大學城部分大中專院校將陸續開工和投入使用，考慮由此帶動的第三產業鏈的快速發展，我們擬定在*辦公綜合樓建成后1-3年（短期預測）為期限，在原有用戶所屬地區的基礎上，新城區將為我們營造一個廣闊的市場空間,具備很強的輻射效應及帶動效應。3.2業務預測的基礎資料基礎資料（以發掘新市場、發展新用戶為主，以維護老用戶為輔）：*市新城區及大學城投入使用后，在校學生人數將達到10萬余人；經濟開發區招商引資項目陸續開工，商務辦公人員、工礦企業務工以及隨之而起的第三產業人員隊伍隨之增加；市政區的南遷為新城區的發展注入生機和活力。以上各基礎項目，必將帶動整個*經濟的飛速發展。1）*市委、市政府聯合下發的*市建設*大城市框架下富而美的新*規劃項目實施方案2）*市統計局編制的*市2003年統計年鑒3）*分公司關于*通信行業的市場調查統計資料3.3業務預測的基本原則以*市經濟現狀和發展前景為依據，以發展新用戶，拓展新領域為原則，搶占市場，擴大市場占有率，結合當前業務開展及業務收入完成情況，制定科學合理的發展規劃和目標。3.4業務預測中考慮的主要因素 1）*市2002、2003年國民生產總值、地方財政收入及全年人均收入2）經濟結構向著高科技、多元化的方向發展，招商引資進程及實際效果顯著3）新的*業務所帶來的目標市場、客戶、經濟增長點及發展趨勢4）*手機用戶的業務需求增長率5）*市“建設*大城市框架下富而美的新*”的宏偉藍圖3.5用戶市場發展的特點當前通信市場競爭日趨激烈，從競爭對手手中爭奪用戶進程緩慢，且難度較大。因此，科學合理地選擇新市場，占領新領域成為公司發展的關鍵所在。在*市新城區，新興企業、大學城在校師生及所帶動的第三產業將構成一個新的用戶群體，更適合我們從基礎做起，以網絡、業務、服務優勢為切入點，搶得市場最佳時機，大力推廣*業務，發展*用戶，并以此帶動競爭對手的現有用戶轉網成為我們的用戶。同時，新城區建成使用后，區域市場經濟還具備以下特點：1）新城區集政治、經濟、文化于一體的綜合優勢，使手機用戶的需求呈現出日益多元化的趨勢，手機需求范圍日益廣泛，適合多層次的業務開展。2）政務區全面南遷后，固定收入人口比例將大幅度增加，且相對穩定，可做為長期發展的固定用戶。3）入駐大專院校學生時尚消費觀念強，適合*CDMA豐富多彩的個性化業務特征，有利于引導消費，擴大用戶范圍，縮小包圍圈。4）第三產業的帶動和發展，使廣大業主及其手機使用需求不斷增加，且話費消費相對較高，可為公司帶來持續穩定的業務收入。5）隨著人們對*業務特別是CDMA網絡、技術、業務優勢的進一步了解和認識，在新的用戶群體中，發展空間和用戶增長比例不可估量。3.6用戶數預測方法的確定按*通信業務的普及和目標用戶增長趨勢進行綜合預測。1）隨著人們生活水平的日益提高和需求多元化，*通信用戶將在短期內得到大幅度上升，原有用戶*通信設備更新速度進一步加快。2）隨著*城市建設步伐的加快、新城區的建設、發展，外來投資不斷增加，未來1-2年內新增*通訊用戶預計將在5-10萬人之間，并將以每年10-15%的速率增長，成為我們*業務發展新的目標群體。3.7建設*辦公綜合樓效益預測*辦公綜合樓同新城區建設同步進行，預計在建成后一年內便可產生可觀的效益。以先期發展1萬用戶為最低數額，年內可產生直接業務收入*00萬元。同時，*辦公綜合樓建成后，將更好地體現聯公司的整體實力，有利于進一步做好*業務的推廣和企業形象宣傳工作，贏得促進業務開展的市場先機，其間接效應將更為可觀。以十年為期限（*年2013年），以現有7萬用戶為基數，我們在優化整合的基礎上做出如下預測：*分公司業務發展預測表項目*200520062007200820092010201120*2013占有率%4350*.852.353.954.655.756.957.860.1用戶數（萬）79.111.313.315.817.619.121.6*.726收入數（萬元）7611.78*6.79987.610596.7*068.513657.914958.2160*.11*63.418642.94. *分公司*辦公綜合樓擬建規模（方案一）4.1*辦公綜合樓選址原則經濟發展前景良好，人口密集且增長速度快，目標用戶群體數量大，交通便利，有利于為用戶提供方便快捷的服務。4.2*辦公綜合樓建設地點*市濟王路沿線新城商貿區（濟王路以南、章萊路與西外環之間）4.3*辦公綜合樓建設面積根據中國*山東分公司*場所建設管理辦法（暫行）的有關規定，*分公司同*市委、市政府及當地有關部門協商，擬征用土地5畝，建設1500平方米的*辦公綜合樓（五層）一座。4.4*辦公綜合樓功能分區樓層功能分區面積一層*大廳(含VIP室)300客服中心30業務演示區30手機專柜20客戶休息區40值班室20洗手間、樓道等30二層大客戶部辦公室20大客戶工作區80大客戶接待室20大客戶會議室40業務洽談室20渠道管理中心40代理室20資料室20市場部辦公室20樓道等50洗手間30三層總經理辦公室20總經理接待室20副總經理辦公室20財務部辦公室40綜合部辦公室40*辦公室20工程運維辦公室40數互部20洗手間30樓道等40四層檔案室20倉庫40中心會議室（業務培訓室）100樓道30洗手間30五層小會議室40中心機房40員工之家活動室40樓道104.5裝修方案按公司有關標準和要求進行裝修5*分公司*辦公綜合樓擬建規模（方案二）5.1選址原則選擇*市新城商貿區就近地區5.2地點及情況說明*市*東段，與新城區距離較近，交通方便，此地點人口密集，且該地有停建中樓房，可縮短建設周期，降低成本。建設總面積1500平方米。5.3建設功能分區參照方案一5.4裝修方案按公司有關標準和要求進行裝修6、*場所建設的綜合投資估算和資金來源參照目前*當地的實際情況擬定以下預算。61方案一（1） 投資估算投 資 估 算（方案一）序號工程或費用項目數量單位造價金額（萬元）1土地使用權獲取5畝40萬元/畝2002土建工程-2003裝修-604設施設備-505其他-15合計525備注：*辦公面積總計1500平方米，折合單價3500元/平方米（2） 資金來源按省分公司及*公司規定執行。62方案二（1） 投資估算投 資 估 算（方案二）序號工程或費用項目數量單位造價金額（萬元）1購買費用20004500元/平方米9002土建工程-103裝修-604設施設備-505其他-15合計1035（2） 資金來源按省分公司及*公司規定執行。7、工程進度安排71方案一（1）*年6月25日提交項目建議書。（2）*年6月28日項目建議書批復。（3）*年7月底提供初步設計。（4）*年8月中旬開始進行土建施工。72方案二（1）*年6月25日提交項目建議書。（2）*年6月28日項目建議書批復。（3）*年7月上旬進行購買*樓合同的鑒署。（4）*年7月底提供初步設計。（5）*年8月中旬開始進行土建裝修。8、經濟評價81經濟評價方法的確定 對各方案的經濟評價主要方法為直接效益與間接效益相結合，以直接效益為主的方法。主要的考核指標為凈現金流量。82經濟評價參數的取定（1） 計算期的取定本*綜合辦公樓,計算期取定為10年,即*年度-2013年度，其中建設期1年。（2）項目投資及資金籌措 方案一投資總額為525萬元，方案二投資總額為1035萬元。資金按省分公司及*公司規定籌集。（3）增量效益計算建造或購置*辦公綜合樓的直接經濟效益為每年節約的租賃費。按省分公司文件規定，我分公司的標準*場所面積為1500平方米，按租金價格不變假設，年租金為50萬元。另外按目前的政治、經濟及社會發展趨勢，綜合樓建成后不存在貶值的問題，土地作為一項稀