第十四講第十章 房產稅法、契稅法和土地增值稅法第一節 房產稅法已經和城鎮土地使用稅比較復習第二節 契稅法一、契稅征稅范圍契稅征稅對象的具體規定：1.國有土地使用權出讓2.國有土地使用權轉讓土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。3.房屋買賣幾種特殊情況視同買賣房屋：（1）以房產抵債或實物交換房屋：按房產折價款繳納契稅。（2）以房產作投資或作股權轉讓：以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。（3）買房拆料或翻建新房。4.房屋贈與要注意房屋贈與法律要求贈與房屋應有書面合同，并到房地產管理機關或者農村基層政權機關辦理登記過戶手續。區分贈與與繼承：（1）各種贈與不動產行為，都是契稅征稅范圍；（2）繼承要加以區分：法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅；以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。5.房屋交換二、稅率：3%-5%的幅度比例稅率不用記憶，考試會給，但要注意契稅稅收優惠的相關規定。三、契稅的計稅依據契稅的計稅依據是不動產的價格。由于不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據（由支付差價的一方為納稅人）；交換價格相等時，免征契稅；不等時，由多交付貨幣、貨物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅；4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益；5.對于個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應照章繳納契稅；6.房屋附屬設施征收契稅依據：（1）涉及土地使用權、房屋產權變動的繳契稅。不涉及的不征。（2）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權，按合同規定的總價款計算征收契稅。（3）承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當地適用的稅率征收，如果與房屋統一計價的，適用與房屋相同的稅率。四、契稅優惠（一）契稅優惠一般規定：1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情減免。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。6.予以免稅的外國駐華使館、領事館及其外交代表、領事官員等承受土地、房屋權屬。7.公租房經營單位購買住房作公租房，免征契稅。8.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。9.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購買的家庭第二套住房。（二）契稅優惠特殊規定：（放棄，基本都免）【總結不動產交易過程當中，交易雙方需要交納的稅收】轉讓方：增值稅；城建稅、2個附加費；印花稅；土地增值稅；所得稅。承受方：契稅；印花稅。第三節 土地增值稅法二、土地增值稅征稅范圍1.土地增值稅基本征稅范圍：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。2.特殊征稅范圍3.企業改制重組土地增值稅政策（放棄，不改變投資主體的基本免）。三、土地增值稅稅率：（一）、土地增值稅稅率四級超率累進稅率（中國唯一 一個超率累進稅率）要求：背過此表，不需要知道速算扣除系數怎么得來的。四、土地增值稅應稅收入和扣除項目（一）土地增值稅應稅收入屬于征收范圍的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入； 該收入不含增值稅。不含增值稅=含稅收入（1+5%或10%）5%或10%考試中需要關注：銷售（含視同銷售）比例影響扣除項目比例。（二）土地增值稅扣除項目的確定，新5舊3（超級重點）計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：（1）新建房地產轉讓項目的扣除（2）存量房地產轉讓項目的扣除（1）新建房地產轉讓項目的扣除：【強調】1.凡是考土地增值稅的題目，首先要瞪大雙眼，看納稅人是房地產開發企業，還是非房地產開發企業！2.若是房地產開發企業有兩個特殊的地方：1）加計扣除的20%，只適用房地產開發企業。2）與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育附加，需要明確的是，房地產開發企業按照施工、房地產開發企業財務制度有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產權轉移書據所載金額的萬分之五貼花）允許在此扣除。1.取得土地使用權所支付的金額（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。它是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。【注意】上述有關費用含契稅，不含印花稅；一定要注意銷售的比例問題，按照銷售的比例扣除取得土地使用權所支付的金額。2.房地產開發成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、含裝修費用，開發間接費用等?！咀⒁狻坎话ɡ⒅С觯b修費用；一定要注意銷售的比例問題，按照銷售的比例扣除取得土地使用權所支付的金額。3.房地產開發費用，期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。關鍵取決于財務費用中的利息處理：（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發費用利息（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）5%以內【利息扣除注意三點】提供金融機構證明；不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額；不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出， 或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）10%以內4.與轉讓房地產有關的稅金。與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅（不含房地產企業）。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。需要明確的是，房地產開發企業按照有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產權轉移書據所載金額的萬分之五貼花）允許在此扣除。5.財政部規定的其他扣除項目從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用（取得土地使用權支付的金額房地產開發成本）20%（二）存量房地產轉讓項目的扣除：1.房屋及建筑物的評估價格。即：由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格重置成本價成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。3.轉讓環節繳納的稅金?！咎厥庖幎ā浚?）凡不能取得評估價格、但能提供購房發票：舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。若超過一年，未滿6個月的，未滿6個月的部分是不算1年的。（2）對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。（3）對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收。五、房地產開發企業土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（二）土地增值稅的清算條件1.納稅人應當進行土地增值稅清算的三種情況：符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2.稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的三種情況：符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定：1.房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。3.土地增值稅清算時，（1）已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；（2）未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；（3）銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。六、土地增值稅的四個稅收優惠：（一）建造普通標準住宅的稅收優惠1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅；2.對于納稅人既