住宅價格表的制作 策略中心 技術資源部 二00六年四月 1 一 定價目標二 價格制定1 公式 重點 2 取值 重點 3 步驟三 價格審核 重點 四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 2 中原你給我賣高點價 可以不用開盤當天就賣完 現在窮啊 房子都買不起了 定價唔好太高或者太低 發展商同個客都接受就得啦 快D賣曬收錢 發展商 客戶 代理商 3 快速均衡合理的價位定價方法取得發展商認同 目標 4 一 定價目標二 價格制定1 公式2 取值3 步驟三 價格審核四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 5 銷售總額折前 綜合折扣實收均價 總建筑面積 原理 注意 折前銷售總額不能用均價 總建筑面積 單價折后單價折前 綜合折扣 單價折前 單位建筑面積 綜合折扣 總建筑面積 6 2種常用的方法 方法一 水平系數 層差法 單價折后 總價 建筑面積 總價建筑面積 總價贈送面積 建筑面積 單價建筑面積 建筑面積 單價贈送面積 贈送面積 建筑面積或 單價已考慮贈送面積 建筑面積 折算后的贈送面積 建筑面積 試算價 1 水平系數 層差 干擾 建筑面積 贈送面積 折算率 實用率 建筑面積 修正基準與修正標準不統一 規律性不強 7 方法二 系數修正法 單價 均價 綜合系數 均價 1 水平系數 1 垂直系數 1 特殊系數 1 增值系數 均價 1 水平系數 1 垂直系數 1 特殊系數 1 贈送面積 折算率 實用率 建筑面積 推薦 公式源自市場比較法 以均價為基準進行各影響因素逐一修正 因素相乘 非相加 系數的規律性更強 通過綜合系數 直觀表現任意兩個單位的價格差幅 注意 綜合系數需進行平均值歸1處理 借鑒 市場比較法公式評估價格 參照物市場價格 交易情況修正系數 交易日期修正系數 區域因素修正系數 個別因素修正系數 8 參數釋義 均價 項目要實現的均價 水平系數 反映各戶型在同一水平面 一般以中間樓層為準 的價值差異 包括戶型 朝向 景觀 噪聲 暢銷度五大因素 垂直系數 層差 反映各戶型在垂直方向的價值差異 包括景觀 視野 通風 灰塵 噪聲 蟲害 安全 私密性 心理優越度 乘電梯便利度等 特殊系數 干擾 反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變 如機房 建筑物遮擋等干擾 帶4 8樓層的風水講究 非贈送面積的奇偶層差異等 增值系數 反映增送面積 帶裝修等方面的增值 如贈送凸窗 入戶花園 露臺 陽臺等 贈送面積 不計容積率部分的水平投影面積 折算率 反映贈送面積的可利用價值性 實用率 等于套內建筑面積 建筑面積 9 一 定價目標二 價格制定1 公式2 取值3 步驟三 價格審核四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 10 水平系數 權重 分值 10 100 操作 以中間的標準層作為打分基準層 10分制 分5個等級 項目組 售樓代表各人分別打分 取平均分或最優打分 權重相當于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅 好處 10分制相對于100分制更直觀 簡單 相對于直接取系數更客觀 只需調整權重 便可使水平系數合理化 無需再調分值 方法一 直接取系數 水平系數 方法二 權重 分值 推薦 評價 系數取值和調整繁鎖 11 四大水平因素權重 景觀 戶型 朝向 噪聲 普通住宅 一般公寓 高檔住宅 12 朝向 南 北 東 西 1 5 2 5 2 5 2 5 1 0 2 0 1 5 可上下浮動1 廣東節能標準 窗墻比東西 0 3北向 0 45南向 0 5 假設 同一戶型的廳 房 廚衛為同一朝向 13 水平系數各因素差幅取值參考 14 5種基本垂直系數模式 15 矩形模式的應用 價格分布 價格直線 y x b 上升 層差相同 各樓層單位價格適中 適用范圍 景觀視野較佳的單元 16 梯形模式的應用 價格分布 壓低低層和高層單位價格 拉高中層單位價格 適用范圍 向小區外 景觀視野較差的單元 低樓層無景觀 價格不能高 高層層無景觀 視野差 價格不能高 中層單位承擔主要的價格壓力 17 倒梯形模式的應用 價格分布 拉高低層和高層價格 壓低中層單位價格 適用范圍 看園林 樓距小 應用時須降低高層系數 慎用 低層看園林可拉高其價格 中層景觀一般 視野較窄 價格不能高 高層無景觀 樓距小 應壓低其價格 此曲線不合理 18 橢圓模式的應用 價格分布 拉高中高層價格 降低中低層價格 低層和高層價格適中 適用范圍 向小區外 地面只有小面積園林 外圍景觀差 但視野開闊 低層看小面積園林 起價可適中 中低層無景觀視野差 價格不宜高 中高層視野好價格開始攀升 高層視野好 但無景觀 價格不宜太高 19 沙漏模式的應用 價格分布 拉高中低層價格 壓低中高層價格 低層和高層價格適中 適用范圍 向園林 樓距適中 低層看小面積園林 起價可適中 中低層看園林價格可拔高些 中高層景觀較差 視野一般應壓低其價格 高層視野采光較好 價格可適度拉高 20 2020 1 15 21 特殊系數 考慮因素 影響垂直方向局部價值突變的因素干擾 機房噪聲 建筑物遮擋 車庫入口 平臺影響 景觀視野突變層 風水 帶3 4 6 7 8 9的樓層 奇偶層差異 非贈送面積的奇偶層差異 其他 如復式的尊貴感 共享空中花園等 22 增值系數 折算率 考慮因素 將贈送的面積換算成統一價格口徑凸窗 真凸窗 假凸窗 凸窗占所在功能區的面積比率 必要性 陽臺 室外 室內 景觀 必要性 私密性 露臺 景觀 朝向 噪聲 必要性 私密性 入戶花園 景觀 朝向 噪聲 必要性 私密性 封閉的可能性 隱形衣櫥 占所在功能區的面積比率 必要性 夾層 高度 采光通風 景觀視野 布局合理性 增值系數 贈送面積 折算率 實用率 建筑面積 單價折 住宅樓面地價 R 單位建安成本 1 40 1 利潤率 折算率 單價 住宅樓面地價 單位建安成本 1 40 1 利潤率 住宅樓面地價 R 單位建安成本 1 40 住宅樓面地價 單位建安成本 1 40 參數釋義 R 開發商對贈送的面積可收回的地價的比例 取值范圍為0 1 單位建安成本 取值參考 多層1100 小高層1600 高層2100 23 R綜合 R一次性 P一次性 R按揭 P按揭 R關系 P關系 1 P關系 R前期 P前期 1 P前期 0 96 15 0 98 85 0 99 10 1 10 0 97 40 1 40 0 977 0 999 0 988 0 9643 0 964 取整到小數點后3位 綜合折扣 付款方式及優惠 實例 一次性付款 96折 R一次性 假設占15 P一次性 銀行按揭 98折 R按揭 假設占85 P按揭 關系戶 額外99折 R關系 假設占10 P關系 銷售前期 額外97折 R前期 假定銷售率為40 P前期 注 銷售中后期促銷優惠也應考慮進去 24 一 定價目標二 價格制定1 公式2 取值3 步驟三 價格審核四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 25 步驟 水平系數 垂直系數 增值系數 特殊系數 綜合系數 折后單價表 折后價格表 折前價格表 折后單價分析 折后總價分析 價格統計表 銷售統計表 折后單價 均價 綜合系數 折后總價 折后單價 建筑面積 折前總價 折后總價 綜合折扣系數 26 一 定價目標二 價格制定1 公式2 取值3 步驟三 價格審核四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 27 面積 各單位的建筑面積 套內建筑面積各棟建筑面積 套內建筑面積總建筑面積 總套內建筑面積方法 項目組及售樓代表核對各單位面積 分棟匯總 將查丈報告分棟匯總面積和總面積標注在旁邊核對 價格 檢查單元格引用是否正確 特別是奇偶層面積 用函數SUM求和時 要注意不要把不應求和的隱藏單元格計算在內 乘除時是否用函數ROUND進行四舍五入 準確性審核 價格審核 28 將標準層綜合系數標于平面圖上 價格審核 合理性 綜合系數 29 價格審核 合理性 單價 各單元排序是否合理 同一單元不同樓層價差是否合理 是否有因誤操作造成的明顯錯誤 曲線突變 有利于售樓員掌握價格規律 便于引導客戶 注 若有競爭對手價格 可加入比較 均價5000小區內外價格屏障 30 價格審核 合理性 單價 1 2 3 6 5 7 4 8 均價5000小區內外價格屏障 均價排序是否合理 均價差額是否合理 與對手相比價格是否有競爭力 各單元最低最高價是否合理 各單元是最低最高價差額是否合理 競爭性單元差額是否合理 與對手相比價格是否有競爭力 了解各戶型單價區間的數量分布為制定推售方案提供依據 均價5000小區內外價格屏障 9 均價5000 31 價格審核 合理性 總價 各單元排序是否合理 同一單元不同樓層價差是否合理 是否有因誤操作造成的明顯錯誤 曲線突變 有利于售樓員掌握價格規律 便于引導客戶 注 若有競爭對手價格 可加入比較 32 價格審核 合理性 總價 小屏障 小區內外3房97 102 1 2 3 4 5 6 7 8 無屏障 水景3房與園林3 1102 110 小屏障 園林2 1與路邊3房78 97 大屏障 園林2 1與路邊2房78 65 9 各戶型的總價排序是否合理 各戶型的最低最高總價及差額是否合理 各戶型間的競爭度設計是否合理 與競爭對手同類產品是否有競爭力 投資性物業的租金能否大于月供 33 一 定價目標二 價格制定1 公式2 取值3 步驟三 價格審核四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 34 總體性統計 35 結構性統計 讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平 便于口頭報價和引導客戶購房 以及促銷措施的制定 36 一 定價目標二 價格制定1 公式2 取值3 步驟三 價格審核四 價格統計五 定價說明書六 實例演示 內容導航 37 定價說明書 一 公式及系數取值說明1 公式2 系數取值說明 包括 水平 垂直 特殊 增值四大系數和綜合折扣系數 二 價格統計1 整體性統計 折前和折后價格表的銷售額 均價統計 2 結構性統計 折前價格表各房型的面積 套數 銷售額 套平均總價 套平均單價 三 價格分析1 平層折后單價分析 各單元綜合系數示意平面圖 各單元均價分布圖 各單元單價區間示意圖 各房型單價區間的套數分布圖 并進行合理性分析 2 平層折后總價分析 各單元總價區間示意圖 各房型總價區間的套數分布圖 并進行合理性分析 3 與競爭對手進行價格競爭力分析4 投資性物業的投資回報分析四 附表附表1 水平系數打分表附表2 垂直系數打分