漳州常山華僑經濟開發區市場調研分析報告 第一部分 城市概況 第一部分 城市概況 一 地理位置 常山華僑經濟開發區 常山華僑農場 坐落于東經117 3度 北緯23 4度 位于福建省漳州市境內 地處云霄 詔安 東山三縣的交界處 結余廈門和汕頭之間 占地面積115平方公里 常山三面環山 丘陵起伏 而烏山山脈橫貫西部 紅竹尖山等60多座海拔高至984米 低至100多米的山峰連綿錯落 常山東東西側面臨近沿海 有官洋溪自北向南匯入絲竹洋溪 羅田溪諸水 經詔安 梅州入海 有下云溪自西南向東北流經大埔入漳江 第一部分 城市概況 二 行政區劃 1998年10月 云霄境屬常山華僑農場由省僑辦正式移交漳州市人民政府直接管理 成立漳州市常山華僑經濟開發區 行政建制直屬于漳州市轄 但其區域尚未獲國家區劃相關部門批準而升格為縣級行政區劃 在本案周邊村落有寮后村 龍山村 黃陂 新寮村 大埔村等 第一部分 城市概況 三 氣候環境 常山屬亞熱帶海洋性季風氣候 常年無霜凍 日照充足 全年日照小時數2098小時 雨量充沛 年降水量平均在1700MM以上 氣候溫和 年平均21 2攝氏度左右 舒適宜人 開發區擁有八十多平方公里的生態林地 占總轄區的70 空氣清新 風光旖旎 景色優美 土壤類型多樣 可為發展高新技術產業提供優良的生態環保支撐 更是發展觀光休閑度假旅游產業的天然寶地 第一部分 城市概況 四 政策優勢 開發區除享有省級開發區的各項優惠政策外 開發區還有自己獨特的優惠政策 土地方面 國有土地征用和開發手續便捷 成本較低 教育方面 所有到常山落戶的企業老板 管理人員 員工子女 均可享受與常山籍學生同等待遇 戶籍方面 設立了企業集體戶口 外來員工可掛靠集體戶口遷入戶籍 常山開發區還具有小政府大社會 辦事快捷高效的優勢 成立了項目協調 服務領導小組 全心全力協助企業完成項目報批 征地賠青 基礎設施建設 招工服務等工作 實行 一棟樓 辦公和 一站式 辦結制度辦理各種證照手續 開發區始終把加快經濟發展作為第一目標 把與投資商合作雙贏作為第一追求 把企業的利益作為第一要素 把企業的滿意作為檢驗工作成敗的第一標準 我們將竭盡全力 真心誠意為投資商提供全方位 高質量 保姆式服務 第一部分 城市概況 四 交通情況 近年來 常山交通在省交通運輸廳的關心和大力支持下 交通項目投資逐年大幅增加 先后建成了黃衢南高速公路 320國道常山朱家渡至鉗口段 上紅線改建工程等一批對地方經濟發展具有重要作用的公路項目 大投資出大效益 這些交通重大項目的建設有效的拉動內需 完善了我縣交通基礎設施 加快了我縣城市化 工業化的發展進程 有力地推動了全縣社會經濟的快速發展 第一部分 城市概況 一 48省道延伸線常山溪口至宋畈公路工程 二 常山大橋改建工程 三 紫港大橋 四 九景衢鐵路常山段建設工程 五 杭新景高速公路常山段工程 六 205國道連接線路面大修及配套設施工程 朱富線改造 七 通村公路聯網線工程 八 320國道衢州航埠至常山草坪段公路改建工程 九 杭金衢高速公路常山西互通至三清山通景公路常山段改建工程 第一部分 城市概況 十 航空在建目前漳州市政府正大力加快軍民兩用機場建設 此外 還可借助廈門機場的支持 十一 交通直達情況從目前的交通建設情況看 常山直達廣東要花13小時 漳州直達廈門1小時 漳州直達泉州2小時 漳州直達龍巖2小時 簡要分析總體來看常山目前的水陸交通情況十分良好 未來的發展建設也值得期待 良好的交通情況不僅能吸引廈門 泉州等地的人員來漳州務工買房 同時也方便本市居民出行購物 為房地產投資 建房 銷售提供了極大的便利性 第一部分 城市概況 五 面積與人口 常山三面環山 丘陵起伏 而烏山山脈橫貫西部 紅竹尖山等60多座海拔高至984米 低至100多米的山峰連綿錯落 占地面積115平方公里 其中國有土地64平方公里 土地資源和優質勞動力資源十分豐富 具備加快發展的優勢和條件 東東西側面臨近沿海 有官洋溪自北向南匯入絲竹洋溪 羅田溪諸水 經詔安 梅州入海 有下云溪自西南向東北流經大埔入漳江 常山華僑經濟開發區人口1 84萬人 規劃在2020年人口達5萬 是一個歸國華僑的大家庭 來自馬來西亞 印尼 越南 新加坡 泰國 日本 美國 香港 緬甸 柬埔寨 老撾 菲律賓 文萊 等13個國家和地區的歸僑 難僑8000多人 在這里安家置業 繁衍生息 他們語種多樣 習俗多元 文化素質較高 海外信息靈通 多年以來 他們與當地人們一起 為常山的發展而不懈努力 第一部分 城市概況 從地區人口組成狀況來看 我們可以看出漳州地區的人口結構特點 城區人口比例還較低 城市化水平較低 人口輻射有限 人口增長潛力大 外來人口比例偏低與廈門 泉州 福州等城市相比 暫住人口比例明顯偏低 城市輻射能力和經濟吸引能力弱 第一部分 城市概況 六 居民生活水平 2010年城鎮居民和農村居民收入分別為16616元和7054元 比2009增長了10 和8 4 居民購買能力和消費能力都有較大幅度提高 2009年社會消費品零售總額達40億元 比2008年增長18 6 從經濟實力來說 常山乃至整個漳州近幾年經濟快速發展 具有較強的經濟實力 并正處于快速發展的階段 由于靠近廣東 接受廣東和廈門的經濟輻射 產業轉移 未來發展潛力遠大 第一部分 城市概況 從居民購買力來說 近幾年居民人均可支配收入有較大幅度提高 社會消費品零售總額也基本呈增長狀態 居民的購買力大幅度提高 這也表明漳州房地產未來發展潛力無限 第二部分華僑經濟主要經濟構成 機械制造業 常山開發區機械工業發展已具有一定基礎 具備良好的投資環境 形成機械鑄造 熱處理 機械加工等比較配套的機械制造產業鏈 目前有十余家生產機床配件 汽車配件 機械鑄造 食品機械 工業刀具等企業入住 開發區著力發展精密機械制造業 力爭用五年時間 通過龍頭項目的引進和產業鏈的延伸 把常山建成初具規模的先進精密機械制造基地 力爭機械制造業類企業入駐量50家 產值達20億元人民幣 第二部分華僑經濟主要經濟構成 食品加工業 常山開發區的食品加工業有較好基礎 周邊又有豐富的農副產品資源 目前有海產品加工 果蔬罐頭 巧克力制品 膨化食品 奶精等高 中檔精 深加工產品 產業發展漸盡可能地采用先進技術和工藝 重點放在高 中檔產品和精 深加工產品上 在加工程度上 以精 深加工為主 在加工裝備上 引進與利用國內外先進設備相結合 在規模上要以大 中型為主 重點發展果蔬罐頭 水產罐頭 速凍海產品 飲料等系列產品 以大眾為主要消費對象 以系列化 方便化開拓市場 力爭用五年時間 形成食品加工產業群 實現產值30億元人民幣 第二部分華僑經濟主要經濟構成 電子 IT產業 依托我區已落戶的臺灣捷波資訊股份有限公司等電子項目 目前規劃有4000畝的筆電產業園 突出發展筆電產業 積極引進相關電腦及配件項目 全力展開產業鏈招商 力爭用五年時間基本形成筆電產業集群 實現產值65億元人民幣 第二部分華僑經濟主要經濟構成 化工產業 依托已落戶的福建優立化工有限公司等精細化工企業 在南部綜合工業區的東南角利用自然山體屏障 規劃1500畝的精細化工專業園區 爭取再新引進2 3家有規模的精細化工項目落戶園區 盡快形成精細化工產業群 力爭通過五年打造 實現產值20億元人民幣 第二部分華僑經濟主要經濟構成 結論分析 在未來五年內 常山開發區產生的幾個產業的經濟拉動在135億 整個常山開發區的年產值將達兩百億元 整體經濟效益及拉動當地的消費能力相對較強 同時將帶動大量的外來人口在此安家落戶 將大大的刺激當地的房地產市場發展 第三部分常山經濟架構 現有入駐企業主要有林青田 富通物流 新盛無紡布 卓亞數碼科技 恩吉工業設備 福建太爾電子 晶石光電 漳州冠明光電有限公司 興業達 漳州冠明光電有限公司 福建天美光電科技有限公司 源源成食品 盛元通商物流 順德木業 榮達建材 利眾建材 雙豪裝飾 凰鳴工藝品 常山糧食中心 順意紙制品等近四十家企業 總現有工業占地近兩千余畝 年產值達三十多個億 總的員工數在近兩到三萬人 1 已入駐企業信息 第三部分常山經濟架構 預計未來的數年內雙霸紙制品 常興鴻工貿 民興木制品公司 海騰工貿 韶陽貿易 萬佳華盛 惠萬家工貿公司 紅霞工貿 廣晉精密 基祥飼料 新達盛塑料制品 躍華工藝品 順意紙制品 元欣五金 欣億達電子 捷波 得量電子 錦隆電子 榮躍電子 全展電子等企業會相繼入駐 在未來的五年內常山開發區將打造成具有近百家企業入駐的省級重點開發區 屆時將創造年產值突破60億 在該區域的外來人口預計可達5萬人 2 待招商項目信息 第三部分常山經濟架構 常山屬于1998年10月 正式移交漳州市人民政府直接管理 在近幾年大力發展的一個經濟開發區 整體發展的程度相對偏低 整體商業形態偏薄弱 在整個南區常山目前沒有一個完整的商業形態 以沿街底商為主 業態布局相對單一落后 以便利店 雜貨店的概念為主 近年慢慢的有些餐飲 娛樂的業態呈現 比如豪景海鮮大酒樓 新僑海鮮館 常山賓館 常達大飯店 歡樂星KTV 藍月亮會所 常山生態度假園 3 商業業態信息 第三部分常山經濟架構 教育配套 常山中心小學交通配套 沈海高速 324國道 常山汽車站 云霄動車站 加油站醫療配套 常山醫院生活配套 常山華僑中心市場娛樂配套 常山電影院 常山生態度假園 金湯灣溫泉度假村 歡樂星KTV 藍月亮會所 4 公共配套 第三部分常山經濟架構 總結 目前常山整體消費水平有很大的提升 但是現有的產品結構及消費觀念善為完全突破 因此沒有集中大型的商業場地 造成當地人消費外流的狀況相對嚴重 但是如金湯灣溫泉度假村 有溫泉切入 同時環境做的相對較好 因此包括云霄等區域很多客人會晚上跑一二十公里到該區域住酒店 會所型的產品目前尚未形成 但是隨著企業入駐量的增加 這塊的消費將慢慢受重視 第四部分房地產概況 本次主要正對常山周邊的一些樓盤進行了市場調研 包括地塊對面的上城國際 南區的君悅花園 大城時代 金湯灣 彩龍國際高鐵商業城等項目做了理解 1 常山房地產市場概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 漳州金湯灣海水溫泉度假酒店擁有大型海水溫泉園區水療館及各類型客房110間 套 其中標準客房63間 標準套房2套 高級溫泉房24間 豪華溫泉套房2套 超豪華溫泉套房2套 別墅式SPA體驗房5套及12套高級溫泉汽車套房 其中 總計45間客房 配備有獨立戶外或半戶外泡池 漳州金湯灣海水溫泉度假酒店讓您足不出戶就可享受海湯溫度 據市調人員在非周末對其進行調研發現該酒店的入住率相對較高 在非周末其停車場基本上有近70部車 且基本上都在二十萬以上的車輛 據介紹該酒店在平日的入住率可以做到60 70 在周末的時候基本上是可以做到滿入住 金湯灣分析 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 總結 常山周邊目前房地產的價格一般住宅電梯房均價在3500 3700元 平方左右 普通的多層產品均價在3200元 平方左右 相對熱銷的產品定位基本上在80 120平方之間 以相對寬裕的兩房和經濟型三房為當地比較受追捧的產品 客群主要以一部分在當地投資辦廠的外地投資客和本土的原有落后住宅改善型的產品 第四部分房地產概況 本次主要正對常山周邊的一些樓盤進行了市場調研 包括地塊對面的哲祥豪庭 祥和佳苑 怡景 書香 泰景翠峰豪庭 寶龍 將軍一號 翔球廣場等項目做了理解 2 云霄房地產市場概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 第四部分房地產概況 目前縣城商業以底商為主 但在未來云霄的商業逐步會往大型城市靠攏 寶龍城市廣場 翔球廣場等大型商業綜合體的投入使用 會在漳州形成一站式的購物平臺 2 云霄縣商業狀態 第四部分房地產概況 1 云霄的產品去化與當地的經濟政策有不可脫離的關系 單當地的民間經濟相對較好時 整體的去化量會較快 而民間經濟的好壞與當地目前假煙制作抓的緊有直接關系 2 云霄縣城隨著今年價格的發展從09年3600元 平方左右的均價到現在近5000元 平方的價格 部分客群在置業過程中相對會考慮80 90平方左右的產品作為過渡型的產品 或者90 120之間的產品為主 3 由于在云霄的地相對較為緊張 因此在土地利用上通常容積率較高 項目基本也以小高層和高層為主 其中以18 24層居多 4 云霄的置業客群以本土為主 尤其以底下鄉鎮居民向縣城靠攏的居多 同時以教育型的地產最受鄉鎮追捧 5 隨著寶龍等大型外地公司的介入當地市場 在未來的幾年本地的市場會有一定調整 想大型綜合體向景觀型的住宅將會占有大份額的市場空間 6 外來人口相對較少 在城區沒有產業的支撐 沒辦法吸引更多的外來人口在此安家置業 7 漳州的房價處于5000元 平方的均價 在未來的發展中還有很大的提升空間 云霄房地產市場行情分析 第四部分房地產概況 1 常山開發區是有一定的積累的一個同云霄縣平級的開發區單位 在以后的整體發展中會有很大的提升空間 2 在常山的房地產市場還處于原始的當地產操作狀態 僅僅是建和買的體現 對于產品的深化和優化上有很大的不足點 3 常山華僑經濟開發區房地產市場均價基本處于3500元 平方到3700元 平方 在價格上相當有優勢 并且具有很大的發展和升值空間 4 在常山由于本身土地資源較為豐富 且原有多為農民家自建房為主 地產處于剛起步階段 所以產品基本以多層和小高層為主 小高層基本上都在11 15層之間 5 在常山產品面積相對以90 120平方米的三房為主 但是小戶型相對銷售難度不大 一個是由于總價不高另一個是目前外來人口不夠 6 在常山商業形態相對落后于其他城鎮 以本土型商業為主導 但是隨著經濟開發區的發展及外來人員的足漸增加 對商業的要求越來越高 特別對一些企業的接待要求要有相對高規格的商業產生 6 常山的房地產消費客群主體為本土市場 但是近年來隨著開發區的發展 對外聯系的加強 足漸吸引了部分外地客群來投資置業 如三明 廣東 常山房地產市場行情分析 第四部分房地產概況 1 常山開發區是有一定的積累的一個同云霄縣平級的開發區單位 在以后的整體發展中會有很大的提升空間 2 在常山的房地產市場還處于原始的當地產操作狀態 僅僅是建和買的體現 對于產品的深化和優化上有很大的不足點 3 常山華僑經濟開發區房地產市場均價基本處于3500元 平方到3700元 平方 在價格上相當有優勢 并且具有很大的發展和升值空間 4 在常山由于本身土地資源較為豐富 且原有多為農民家自建房為主 地產處于剛起步階段 所以產品基本以多層和小高層為主 小高層基本上都在11 15層之間 5 在常山產品面積相對以90 120平方米的三房為主 但是小戶型相對銷售難度不大 一個是由于總價不高另一個是目前外來人口不夠