房 地 產 置 業 顧 問 培 訓 資 料一、 房地產基礎知識房地產相關極概念常用房地產概念產權證書 產權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。期房期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買樓花，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現房所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 共同共有房產共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。 共有房產 共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。配建設施配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。房屋產權 房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的不計樓層、朝向，以2800元平方米統一價銷售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出。 起價起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表?quot;元平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。預售價 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。 定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和擔保法八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 套內建筑面積成套房屋的套內建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1)成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。1、套內的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。2、套內墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。3、套內陽臺建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。房屋的共有建筑面積(即分攤面積)房屋共有建筑面積系指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 容積率在數值上等于所購物業建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。 建筑面積指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積套內建筑面積應分攤的公共建筑面積 套內建筑面積套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的凈面積墻體面積陽臺建筑面積） 套內墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。得房率 得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 開間 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。銷售面積 銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。建筑密度 建筑密度是指在居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 層高層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區用地居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。玄關 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.房地產 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性。住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。住房公積金的本質屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。躍層式住宅 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。復式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經濟性體現在：1、平面利用系數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產品。房地產抵押貸款 所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監督和檢查。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業事業法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發抵押貸款、房屋開發抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。房屋所有權 房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。 物業管理 建設部 1994 年發布的城市新建住宅小區管理辦法規定，房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘牧業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。也就是說，新建的住宅小區都必須由物業管理公司進行管理。住宅小區的物業管理，是指對小區范圍內的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環衛、交通、治安等公用設施以及環境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。三通一平 指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發的最低法定要求。宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業務在國內才開始不久，不但發展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規定條件的房地產作為抵押物而向借款人發放貸款的方式。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業法人單位作為保證人而向其發放貸款的方式。剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業術語所蒙蔽。商品房房價的構成 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費等；四是開發商經營利潤。房地產項目類型基礎概念傳統的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓 公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區中心位置、內外裝修講究；普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發展與豐富經濟適用房:政府對開發商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰，板樓的優勢形象在消費者心中占據上風。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現，市區中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業界還在摸索中。項目類型的新界定五、合同方面培訓1、 土地使用權取得有那幾種？出讓和劃撥2、 土地使用年限？住宅70年，商業50年3、 五證是哪五證？五證”是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證和商品房預售許可證4、“現定名”和“暫定名”注意事項合同第一條的現定名和暫定名二選一，并在其后面空格處填寫預售許可證上反映出的項目名稱。房地產商為了項目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準。如果政府不同意，購房人以名字不對要求房地產商退房或賠償通常不會得到法院支持，因為購房人買房時應該知道該項目政府批準的名字。5、商品房合同中的企業資質證書號是否可以空白？答:我國對房地產開發企業實行資質管理制度，即一個企業要從事房地產開發，除了要具備企業法人營業執照外，還要具備相應的資質證書。建設部房地產開發企業資質管理規定根據注冊資本、經營年限、往年業績、人員構成等條件將房地產開發企業的資質分為一、二、三、四四個等級。其中一級最高，四級最低。北京市建委又根據本地的實際情況在建設部規定條件的基礎上作了更嚴格的規定。但在實際操作中，大量的房地產開發企業是項目公司，即專門為開發特定項目而設立的公司，在項目開發完成后，項目公司隨之結束。從目前的管理來看，對于項目公司，往往沒有資質證書，但開發本身是合法的。6、什么是套內建筑面積？ 按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定第四條的規定，商品房的套內建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個人私有，與套內使用面積相比，更能完整地反映買房人個人私有部分的產權。 7、套內使用面積如何計算？ 套內使用面積是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。按照建設部住宅建筑設計規范的規定，套內使用面積的計算按房屋是否為住宅適用不同的計算規范。其中，住宅的套內使用面積的計算方法為：、套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；、躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；、內墻面裝修厚度均計入使用面積。 8、套內墻體面積如何計算？ 套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體。商品房的套內墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定的規定，商品房套內墻體面積的計算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 9、陽臺建筑面積如何計算？ 1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；3、凹陽臺按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面的一半計算建筑面積。10、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。11、 購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的 根據建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）規定，各套（單元）分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積，而公用建筑面積分攤系數整棟建筑物的公用建筑面積整棟建筑物的各套內建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內建筑面積之和，并應扣除整棟樓不應分攤的建筑面積。12、 如果面積有異議如何處理？ 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。13、合同第二條主要是關于商品房的銷售依據，房子是現房還是預售商品房的劃分依據？按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等于是“現房”，而已領房產證和土地使用證的房子才叫“現房”。14、如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？預售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關房屋用途的用語。15、預購人在預售登記后、商品房竣工前可否轉讓其預購的商品房？ 北京市城市房地產轉讓管理辦法第四十四條規定：“預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意；（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。”對于貸款購房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產商，但由于期房貸款通常由房地產商提供階段性擔保，根據擔保法相關規定，貸款方式下的期房轉讓還是要經過擔保人房地產商的同意。16、預售合同未做預售登記的是否有效？當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。17、買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？(一) 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(二) 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(三) 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。18、竣工驗收備案表的作用？竣工驗收備案表雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規劃、公安消防、環保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規劃的要求。19、建設工程規劃許可證的有效期是幾年？建設工程規劃許可證“注意事項”上寫著：“本建設工程規劃許可證及附件發出后，因年度建設計劃變更或因故未建滿兩年者，建設工程規劃許可證及附件自行失效”，20、合同在履行過程中發生爭議解決方法，購房人可在仲裁和起訴中進行選擇。申請仲裁和向法院起訴有那些區別？在目前法律環境下，更多的人認為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學歷的專業人士擔任，按仲裁法規定，如果是一名仲裁員仲裁，由當事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選定或仲裁委員會指定。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對訴訟所需時間較短。但購房人也應了解仲裁實行的是一裁終裁制，除了法律規定的可申請撤銷情形外，購房人不能對仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出上訴，對上訴判決不服可以請求再審，對仲裁結果只能遵守、履行。另外仲裁費用較高，目前仲裁費用相當法院起訴、上訴兩審的費用，仲裁費用最終由敗裁一方承擔，而法院的受理費則是根據案件標的額的大小來確定，法院判決時通常不會要求訴訟費全部由敗訴人承擔。21、合同本由誰持有？合同中對合同頁數和份數有約定。過去北京國土房管局相同編號的合同正本為四份，房地產商2份、購房人1份、房屋所在地房地產行政主管部門1份。如果購房人貸款，購房人的合同則保存在貸款銀行里，購房人經常抱怨自己手中沒有合同。現在國土房管局在預售合同備案后不再留存商品房預售合同，但這并不等于這一份合同就會給購房人，原因是銀行為避免購房人重復貸款，通常要求貸款購房的人要將合同全部押在銀行。22、購房合同中的不可抗力如何解釋？不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當事人一方的過失或故意，發生了當事人在訂立合同時不能預見，對其發生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據此免除履行合同的責任或推遲履行合同，對方無權要求賠償。 不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災、旱災、暴風雪、地震等；另一種是社會原因引起的，如戰爭、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國際上并無統一的明確的解釋。哪些意外事故應視作不可抗力，可由買賣雙方在合同的不可抗力條款中約定。23、規劃、設計變更的，出賣人應當在相關部門批準同意多少之日起書面通知買受人？出賣人應當在相關部門批準同意10日起書面通知買受人24、買受人在收到變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？買受人在收到變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。25、買受人在收到建筑分攤部位變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？買受人在收到建筑分攤部位變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。26、開發商交房時必須提供那些手續？開發商交房時必須提供商品房峻工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書、實測面積報告27、辦理產權證的期限是多少？由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四) 商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。28、買受人貸款未獲批準，是否可以解除合同？商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。29、面積測繪費應該由誰承擔？面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。30、社區學校建設和管理由誰負責？在規模小區，發展商在學校的建設上決定權有限。按照規劃，發展商必須預留教育用地，而且要完善建設配套。但是，具體的一些指標、師資配套等一系列問題，還要由區、縣教委統一安排。31、層高在多少米應計入房屋建筑面積應計入房屋建筑面積：層高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均應計算建筑面積；房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積；對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位也應計算建筑面積。32、車庫（地下室）算不算公攤？有關政策有規定，在凡層以上的高層建筑，都須設有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設有兩層，地下一層是設備層：一部分用于放置水泵等設施的，這部分可計入公攤部分，業主只有公共產權，而另一部分是開發商開發的車庫，可以出租和出售，如果是出售給業主，那么業主當然有獨立產權了。地下二層是人防層：主要用于平、戰結合時使用，所以開發商在和平時也一般將其開發為地下車庫進行出租，但產權歸全社會所有，而所得費用則只能與其主管部門北京市人防辦協商，而物業管理公司、業主都不在其內。所以地庫地下室算不算公攤不能一概而論，在經營性用房的認定上，應該是有關部門認定房屋本身是否能經營，而不是開發商自己說了算。33、可否以未成年人名義購買房產？答:法律并未限定購買者的年齡，任何年齡均可購買。而在實際操作中，這種做法也屢見不鮮。很多人出于對日后我國可能開征遺產稅的顧慮，干脆現在就將房產登記在孩子名下。34、預售商品房，應當符合那些條件？商品房預售的房地產開發企業取得預售許可后，方可預售商品房。預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經濟適用住房的，應當取得城鎮建設用地批準書；（二）取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上；（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預售最長期限35、商品房預售許可證應當載明那些內容？商品房預售許可證應當載明下列內容：（一）房地產開發企業名稱；（二）預售許可證編號；（三）預售商品房的建設工程規劃許可證編號；（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；（五）土地的用途和使用期限；（六）發證機關和發證日期。36、商品房竣工后，房地產開發企業應提供哪些面積相關文件？房地產開發企業應當委托有資質的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：（一）商品房預售面積測繪技術報告書；（二）商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。37、會所能否作為公用建筑進行分攤？會所不能作為公用建筑進行分攤。38、物業管理用房能否作為公用建筑進行分攤1物業管理用房一般包括物業辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業管理用房應使用設計用途為物業管理、辦公、或住宅的房屋。2、為多幢房屋服務的物業管理用房，可以為多幢房屋分攤。3、每幢商品房所分攤的物業管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。按千分之六計算，分攤的全部物業管理用房而積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設計的最小套或一間房屋的建筑面積確認。商品房買賣合同中，買賣雙方對分攤的物業管理用房而積另有約定的，從其約定。39、銀行個人住房貸款的還款方式有哪幾種？現在，銀行個人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。六、物業方面1、公共維修基金的用途和管理此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。關于歸集住宅共用部位、共用設施設備維修基金的通知要求，“凡本市行政區域內新建商品住宅的購買人應交納公有住宅共用部位、共用設施設備維修基金。在辦理立契過戶手續時，按購房款的2%足額交納。”通知還規定，此基金向市或區縣小區管理辦公室交納，由其代管，小區成立管委會后，小區辦將其移交管委會或經管委會同意交由物業企業代管。管委會成立前，基金使用由開發商或物業公司提出使用計劃，經房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業企業提出年度使用計劃，經管委會審定后實施。維修基金可以由業主自己交納，業主也可委托開發企業代收。2、物業費合理收取時間是多少？北京市房地局小區辦曾發布過關于禁止收取多年物業管理費的通知。其中規定，禁止收取一年以上物業管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規定。3、收取物業管理費保證金是否合理？物業管理費保證金一般發生在高檔住宅，因其高檔住宅行業一般習慣一個月或三個月一交，而高檔住宅住戶又經常不在國內或本地，故采用3個月保證金方式。如何運作應該看購房時所簽住宅使用管理維修公約；保證金要看公約約定，如無約定，收取還應征得業主同意。4、停車費收費標準是多少？對于停車費，目前北京市只是在196號文中規定，普通小區地面車位每月為150元個。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發商應在購房時在公約中明示。5、物業管理的定義？物業管理，是指居住小區的物業產權人、使用人委托物業管理企業對房屋及其設備以及相關的居住環境進行維護、修繕和服務的活動。6、何時成立業主物業管理委員會？居住小區已交付使用并且入住率達到50%以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會。物業管理委員會由居住小區內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。7、物業公司由誰選擇？居住小區開發建設周期較長的，在物業管理委員會成立之前，由該居住小區的開發建設單位負責物業管理，并可選擇物業管理企業進行前期管理。物業管理委員會成立后，由其決定物業管理企業的續聘或解聘。8、物業管理企業有那些權利？(一)依據物業管理合同和國家及本市的有關規定對居住小區實施物業管理；(二)依據物業管理合同和有關規定收取物業管理費用；(三)勸阻、制止損害他人物業或妨害物業管理的行為；對造成的損害，有權要求賠償；(四)要求物業管理委員會協助管理；(五)選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業務；（六）從事物業經營或開展其他多種經營和有償服務。9、物業管理企業有那些義務？(一)全面履行物業管理合同，對產權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務；(二)接受物業管理委員會和居民的監督；(三)重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定；(四)接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督；(五)發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。10、業主未入住新房，物業管理費究竟要不要交？這一問題涉及到了入住交接和物業管理兩個問題。商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規范，如要求開發商要在房屋交付時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發商還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。既然房屋已經交付，無論業主是否實際居住，有關的物業管理費也理應交納，因為無論業主是否實際居住，物業公司有許多物業服務均已提供(如保安、保潔等)。11、商品保修規定保修期是多長時間？建設部頒發的商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定第五條規定：住宅質量保證書應當包括以下內容：1、工程質量監督部門核驗的質量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期；1)屋面防水3年；2)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年；4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年；5)門窗翹裂、五金件損壞1年；6)管道堵塞2個月；7)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；8)衛生潔具1年；9)燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。國務院頒布的建設工程質量管理條例第四十條則規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；（三）供熱與供冷系統，為個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。兩者規定有些差異，根據行政法規優先于部門規章，當兩者規定不一樣時取行政法規的規定。七、入住方面1、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？ 購房人可在市房產測繪服務大廳自行委托具有相應資質等級的房產測繪單位為自己進行面積測繪。委托時，購房人應當依法繳納測繪費用，并與房產測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應當包括測繪項目的基本情況、完成期限、收費標準、成果質量要求、爭議解決方式等內容。2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內容？商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。3、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人是否可以請求解除合同和賠償損失？交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的逾期時間為多少？出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。5、天然氣何時開通？根據市政規定，新項目入住率要達到70%，才可以通天然氣。6、契稅交付時間？中華人民共和國契稅暫行條例第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。不過，在實際工作中，如果開發商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發商代業主集體辦理。7、房屋產權證有幾種？房屋產權證是對進行了房屋產權登記后所發證件的統稱。根據登記的產權情況又可分為房屋所有權證、房屋共有權保持證和房屋他項權證三種。房屋所有權證發給擁有房屋所有權人。房屋共有權保持證發給房屋共有人。房屋他項權證發給與房屋所有權有關的其他財產權人，如典權人、抵押權人等。8、房屋產權證遺失后如何辦理?房屋產權證一旦遺失，應盡快到原發證機關申請補領新證。申請人應提交補領新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經房管機關審查確認后，補發新證，并按規定征收重新登記費用。9、商品房保修期限和起計時間房地產開發企業應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。房地產開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。10、實際交付的商品房與樣板間是否必須一致？房地產開發企業預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質量、設備、裝修標準、布局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。二、房地產相關法律知識物權法消防法規建筑法規三、裝修基礎知識四、房地產銷售禮儀接待流程目標：掌握接待禮儀知識，塑造專業人員形象避免禮儀方面的錯誤，提高自身競爭力運用接待禮儀知識，推動事業的成功 基本流程服務標準動作要領應注意或禁止動作與不規范動作接待禮儀、迎接客人迎接客人是指見到客人至開始介紹樓盤來有迎聲服務從見到客人開始客戶到訪，A位放下手上的工作，起身迎接，主動與客戶打招呼如遇熟客，先行接待的銷售人員應主動上前迎接1、從座位上站起時，動作要輕