xx 產權式溫泉度假酒店可行性研究報告xxxx 產權式溫泉度假酒店可行性研究報告2007 年月日項目可行性研究報告編號: (2007)018 號xx 產權式溫泉度假酒店可行性研究報告xxxx 產權式溫泉度假酒店可行性研究報告項目名稱: XX 產權式溫泉度假酒店 建設地點:保山市 xx 縣 xx 鄉 建設單位: XXXX 溫泉投資有限公司地 址:云南 xx 縣以鎮 xx 大道郵政編碼: 聯系人:電 i吉:傳 真:編制單位:可行性研究報告編制日期: 2007 年月日38目錄一、項目背景l.項目概況2.承辦單位概況3.可行性研究報告編制依據4.項目提出的理由與過程 二、市場預測 l.市場現狀調查2.供需預測3.競爭力分析4.市場風險分析 三、資源條件評價 l.資源可利用量2.資源品質情況3.資源賦存條件4.資源開發價值 四、建設規模與設計方案 l.建設規模與設計方案構成2.建設規模與設計方案的比選3.推薦的建設規模與設計方案 五、項目投資回報分析1.溫泉 SPA 投資回報分析2. 18 洞高爾夫球場項目投資回報分析3. 溫泉度假酒店項目投資回報分析4、健康度假別墅投資回報分析5. 生態旅游谷項目投資回報分析6. 文化休閑街項目投資回報分析7、xx 溫泉項目總投資回報分析8、項目營業收入與成本分析六、項目實施進度1.建設工期2.實施進度安排七、融資方案1.融資組織形式2.資本金籌措3.債務資金籌措4.融資方案分析八、財務評價1.財務評價基礎數據與參數選取2.營業收入與成本費用估算3.財務評價報表4.盈利能力分析5.償債能力分析6.不確定性分析7.財務評價結論九、場址選擇1.場址現狀2.場址方案比選3.推薦的場址萬案十、技術方案和工程方案1.技術萬案選擇2.工程方案選擇十一、交通設施與公用輔助工程1.總圖布置方案2. 交通組織方案十二、生態環境影響分析1.環境條件調查2. 影響環境因素分析3. 環境保護措施十三、節能節水措施1.節能措施2. 能耗指標分析3. 節水措施4. 水耗指標分析研究 十四、安全衛生與消防 L危險因素和危害程度分析2.安全防范措施3.衛生保健措施4.消防設施 十五、組織機構與人力資源配置 l.組織機構設置及其適應性分析2.人力資源配置3.員工培訓 十六、國民經濟評價 l.影子價格及評價參數選取2.效益費用范圍與數值調整3.國民經濟評價報表4.國民經濟評價指標5.國民經濟評價結論 十七、社會影響分析 l.項目的社會影響2.項目與所在地互適性分析3.社會風險分析4.社會評價結論 十八、風險分析 l.項目主要風險識別2. 風險程度分析3. 防范風險對策十九、研究結論與建議l.推薦方案總體描述2. 結論與建議一、項目背景1.項目概況:項目名稱: XXXX 產權式溫泉度假酒店 項目建設地點: XX 縣 xx 鄉 項目建設性質:新建項目區概況區位及交通概況:項目選址位于 xx 縣 xx 鄉 xx 村委會澡塘 村民小組區域，項目用地 700 畝(詳見附圖1)。距 xx 縣城 12 公里， 通過三級柏油路 (5 公里)和三級彈石路 (7 公里)與項目相連。距 xxxx 機場約 25 公里。項目規劃占地及范圍:占地 600 畝，為 xx 縣 xx 鄉未利用土地和部分坡地。 項目建設規模項目開發建設規模:開發占地面積 600 畝，總建筑面積 81000平方米。其中酒店項目占地 200 畝，總建筑面積 60000 平方米，客房500 套。同時配套溫泉 SPA 項目 21000 平方米。戶外運動休閑公園占地 400 畝。項目的背景、由來和意義 (1)項目背景:云南口地處中國旅游國與東南亞旅游國、南亞旅游國結合部，滇西北旅游區、滇西旅游區、緬北旅游區的中心位置，是滇西邊境旅游區重要支撐地之一、滇西精品旅游線的重要節點。 xx 是南方古絲綢路的重要途經之地，并有著名的史迪威公路騰 密段和新筑的 xx 至克欽邦第一特區所在地板瓦的邊境公路。境內交通己建有保騰二級路、城大路等，并借助芒市機場、保山支線機場與昆明聯接。目前正在建設的南亞大通道騰密段、xx 旅游支線機場， 以及正在籌建的保騰高速公路等，將大大改善口的境內外立體交通。xx 地處歐亞板塊與印度板塊碰撞帶上，高黎貢山山脈南段西側。 地勢總體呈北高南低，東北高西南低，地熱資源十分豐富，屬我國三 大地熱區之一。口的河流形成了龍川江、大盈江、檳梆江三大水系，有青海、xx 、大龍潭等多處火山湖泊和火山瀑布。其中 xx 為國家級 濕地保護區，青海為世界僅有的 3 個酸性湖之一，大龍潭為典型完整 的火山湖，疊水河瀑布是典型的火山熔巖瀑布，為 xx 火山奇觀之一。 xx 縣內主要旅游資源點 349 處，其中地理文化景觀類 33 處，占總數的 例，水域風光類 113 處，占 32%，天象景觀類 10 處，占 3% ，生物景觀 類 55 處，占 16% ，古跡與建筑景觀類 95 處，占 25% ，休閑求知健 身類 13 處，占 3% ，民俗風情類 15 處，占 4% ，購物類 25 處，占 7% 。 全縣風景名勝眾多，總面積達 730 平方公里，有景點 92 個，其中一 級景點 24 個，二級景點 24 個，三級景點 20 個。形成了以火山熱海 為依托的火山地熱景觀，以高黎貢山、xx 山為依托的森林景觀， 以和順、絹羅僑鄉和滇西抗戰史為依托的人文景觀，以及豐富多彩的民族風情旅游資源，為 xx 發展旅游提供了良好的基礎。xx 旅游特色分 明，共有溫泉 88 處，泉水中富含硫磺等礦物質，并含有氧、曬等微 量元素，適合開展溫泉康健療養;分布在境內的 99 座火山和火山遺 址柱狀節理、火山堪塞湖等，是開展戶外運動、科學考察的勝地;具有地質地貌、物種和文化過渡特征的高黎貢山，是云南省入選聯合國 教科文組織人與生物國計劃的自然保護區，是云南旅游的名片 之一。xx 歷史悠久，早在四、五千年前就有人類在此繁衍生息。文化 深厚，留下了許多文物古跡，如響水灣新石器文化遺址、鎮夷關橋、 太平鋪、烽火臺、左孝臣墓、二龍山銅鼓等。xx 境內共有少數民族25 個，約 4. 23 萬人，其中世居的少數民族有傣族、保傣族、回族、阿昌族，以傣族和保傣族占多數。xx 是云南著名的僑鄉。有歸僑、 僑眷 4 萬多人，在外華僑和港、澳、臺同胞 12 萬多人，分布在緬甸、 泰國、新加坡、日本、加拿大、臺灣、香港等 23 個國家和地區。其 中主要集中分布緬甸， 約有 3 萬多人，占華僑總數的 96%。xx 極邊第一城的特殊地理位置，使其具有移民文化和多元 文化的特點，不僅體現出中原文化與邊地少數民族文化的結合，而且 也是中華文化與南亞、東南亞文化的交融結合部，并逐步形成了獨具特色的以中原文化為主體，包括絲路文化、關l監文化、商貿文化、邊域文化、僑鄉文化、名人文化、生態文化、抗戰文化、民族文化等在內的多元文化并存的獨特的 xx 文化。 為滿足國內外日益增長的休閑康體度假的需求，加快 xx 旅游業的發展，提升 xx 旅游產業的檔次，提高口的知名度，云南 xx 華隆 城建投資有限公司提出在具有高品質溫泉資源、氣候宜人、交通便利、 風光摘脆、山水相依的 xx 縣 xx 鄉 xx 村，開發建設集溫泉療養、健康 SPA、旅游度假、運動休閑、生態居住、商務會議為一體的服務功能齊全的xxxx 溫泉休閑度假項目。首期建設 xxxx 溫泉度假酒店。(2) 建設項目的由來:該項目從開始策劃研究就得到了云南省 委省政府、保山市委市政府的高度重視。2005 年 11 月 13 日，云南 省城鄉規劃建設領導小組第四次全體會議專題昕取了 xx 縣政府和華隆集團關于 xx 國際生態旅游區產業規劃和概念性規劃的匯報，充分肯定了 xx 國際生態旅游區的開發建設思路，尤其對xx 濕地生態 旅游公園等重點項目所依托的高起點、高標準規劃的高端項目帶動區域旅游產業升級轉型的戰略給予了高度評價(見云南省政府會議紀要2005 號)，并要求加快 xx 國際生態旅游區啟動項目建設進度。2006 年 9 月 25 日，云南省委、省政府主要領導參加了 xx 國際生態 旅游區項目啟動儀式，明確表示 xx 國際生態旅游區的開發建設，對 促進云南省旅游產業升能、提升云南省旅游的地位具有非常重要的意義，是對建設社會主義新農村的具體實踐，要求早日實現建設項目。 根據省委省政府指示，項目建設單位加快進度，科學規劃、精心組織，做了大量前期工作:完成了項目規劃、項目區地質災害危險性評估、環境影響評價、地下水評價和地熱資源評估等。(3)項目建設的意義: XXXX 溫泉休閑度假開發項目選址于 xxxx 鄉進行開發建設，不僅能給周邊的村寨帶來實惠，并解決一部 分農村勞動力的就業問題，而且對于提升 xx 旅游檔次，擴大云南旅 游影響，增加保山的知名度，吸引外資，拉動地方經濟發展，促進城鄉統籌發展，加快社會主義新農村建設都具有積極意義。是 xx 走向 南亞、服務全國、發展云南的重大舉措，此項目是配合云南全面建設綠色經濟大省、民族文化強省和建設國際大通道的一項具體行動， 關系保山市對外開放的大局。2.承辦單位概況:承辦單位名稱: XXXX 溫泉投資有限公司 本項目申報單位是依據中華人民共和國公司法)，經政府批準。成立的有限責任公司。工商行政管理局核準登記注冊代碼為:79989279-公司成立時間: 2007 年 6 月 28 日企業性質:有限責任公司 經營地點:云南 xx 縣 xx 鎮 xx 大道 法人代表:徐建國經營范圍:房地產項目投資、旅游項目投資、體育產業投資、 酒店業投資、文化產業和教育產業投資注冊資本:伍懺萬元組織機構:現設項目策劃部、規劃設計部、工程建設部、合同 預算部、財務部、銷售部、綜合業務部。技術力量:公司現有員工 56 人。其中:博士 2 人，碩士 4 人， 大專以上學歷 28 人。公司員工中，高級技術職稱 3 人，中級技術職 稱 8 人。3.可行性研究報告編制依據(1)主要規劃依據:A 云南省十一五社會經濟發展規劃綱要 (2005-2010)B 云南省旅游發展規劃 (2005-2010): 云南省關于進一步加快 旅游產業發展的若干意見): 云南旅游發展倍增計劃) (2004-2010):C 云南省貿易發展規劃 (2005-2010): D1呆山市十一五社會經濟發展規劃綱要 (2005-2010): EXX 縣十一五社會經濟發展規劃綱要 (2005-2010): FXX 縣旅游發展規劃 (2005-2020)。(2)政策依據A 土地法規: 中華人民共和國土地管理法): 中華人民共和 國土地管理法實施條例): 云南土地管理條例)，云南土資耕211034 王;B 景區法規: 中華人民共和國風景名勝區管理條例): 中華 人民共和國資源管理條例。(3) 前期基礎資料A 項目資源調查報告:地形勘測成果;環境評價報告:地熱資 源調查報告:地災評價報告。B 項目前期研究成果:項目市場調查報告:項目建議書;項目 商業策劃書;項目初步可行性報告:項目區域總體規劃;項目初步設 L十。3. 項目提出的理由與過程遵照云南省滇西邊境旅游現場辦公會議要求，xx 將作為未來 云南旅游業升級轉型的重要區域，其中 xx 國際生態旅游區將成為 xx 發展生態休閑旅游的核心項目，因此，加快 xx 國際生態旅游區濕地 民居旅游項目建設進度，其重要性和緊迫性日益顯現。在我國加快對外開放，將與東南亞、南亞各國進行全方位、多層次合作的大背景下， 再度把我省尤其是與南亞山水相連的 xx 旅游產業與南亞跨境旅游連 接起來，抓住我省實施南亞大通道戰略的有利時機，將 xx 建設成為南亞大通道的橋頭堡，實現全省和保山地區經濟的外向化、市場化、現代化和國際化，是云南省和 xx 縣加快未來經濟發展的科學選擇。 改革開放以來，云南依托得天獨厚的旅游資源優勢，經濟社會尤 其是旅游業的發展取得了長足進步，成為國內旅游業的高地，云南旅游業將以國際水準為目標，配合資源整合和區域連動，發展高端休閑 旅游產業。xx 不僅是南方古絲綢之路的出境通道，素有極邊第一城和若翠商都之稱，是僑鄉古鎮和多民族和睦之邦，也是著名的二戰戰場。xx 還具有獨特的生態環境和豐富的自然資源，是生態休閑旅 游的理想選地。十六屆五中全會提出的以科學發展觀統領經濟社會發展全局、促 進城鄉區域協調發展和加強和諧社會建設，為 xx 未來的發展指明了 方向。國際國內經濟、社會和旅游業的迅速發展，尤其是我國南亞大通道戰略的實施，為云南和 xx 的發展提供了前所未有的戰略機遇。 目前，云南旅游業的進一步發展，亟需升級轉型，更需要提高國際化 水平。而 xx 獨特的區位優勢和豐富的旅游資源，可望成為提高云南 旅游業國際化水平的重要突破口，成為提升云南旅游業檔次，強化旅 游業發展的新的增長極。xx 作為我省獨具特色的自然生態和歷史文化旅游勝地，在國內 外具有一定的知名度，而且其知名度正在進一步提升。為充分利用 xx 特別是 xx 國際生態旅游區的自然資源和旅游資源優勢，xxxx 溫泉 度假酒店等休閑健康旅游項目的投資建設，將構建具有國際水準的、 自然景觀優美和旅游服務內容豐富的著名休閑度假目的地，以此尋求xx 更大的發展空間，面向東南亞、服務南亞，帶動全省，加快口的 發展。 項目開發建設的初步設想是:依據省、市、縣旅游及經濟發展規劃， 由xxxx 溫泉投資有限公司，依托 xx 溫泉豐富的地熱資源和獨特的 自然生態環境和四季如春的宜人氣候條件，爭取各級政府必要的政策 支持和稅收優惠，開發建設高檔次、高標準、高水平的 xxxx 溫泉度假酒店(以下簡稱本項目)，為國內外的游客提供溫泉健康養生、健康 SPA、休閑度假、觀光旅游、運動娛樂的大型國際性度假酒店，積 聚人氣，吸引游客。按照整體規劃、分期建設的原則，通過本期建設 及后續開發，建成集國際會議、主題論壇、旅游度假、康體休閑、購 物娛樂為一體的服務功能齊全的 xxxx 溫泉旅游區。保護與開發并重，休閑與居住結合，山林與流水相伴，建筑與環境協調，從而構筑具有 xx 地方特色和文化、品位高尚、具有良好文明風范及安全性的 符合國際潮流的健康休閑目的地。本項目為 xx 國際生態旅游區的重 要項目，位于 xxxx 溫泉旅游區的中央，每通過建設具有南亞風情、 地方文化特色和國際一流水準的溫泉度假酒店，為 xxxx 溫泉旅游 區集聚人氣、提升旅游檔次的核心項目。項目可行性研究報告編制工作開展情況:云南省設計院接到項目 咨詢委托后，即與項目申報單位聯系，了解情況，收集資料，與相關 部門銜接，落實項目要求的相關規劃，于 2006 年 10 月赴項目建設區 調研、現場踏勘。依據國家產業政策和建設規范、標準，重點調查項 目建設用地性質、征地移民搬遷和失地農民補償及就業等問題，以及 項目建設對當地森林、水資源、生態環境(包括地質災害)、農民收 入、地區財政收入、經濟發展的影響，落實項目場內外建設條件(水 電路、通信等)、建設規劃和近期建設方案，資金來源等，據此編制 本可行性研究報告。-一-、 市場預測1.市場現狀調查本項目為產權式溫泉度假酒店，其經營收益主要受旅游市場的 影響，約占經營收益的 60%左右，其次為休閑、康體、第二居住、會 議、商務等。2005 年，我國國內旅游人數超過 12 億人次，我國入境旅游人數12029.23 萬人次，比上年增長 10.32%。其中:外國人 2025.51 萬人次， 增長 19.62%; 香港同胞 7019.38 萬人次，增長 5.49%; 澳門同胞 2573.41 萬人次，增長 17.61%; 臺灣同胞 410.92 萬人次，增長 11.50%。2005 年，我國入境過夜旅游者人數 4680.90 萬人次，比上年增長12.09%。其中:外國人 1641.91 萬人次，增長 20.20%; 香港同胞 2259.43 萬人次，增長 5.94%; 澳門同胞 421.37 萬人次，增長 18.28%; 臺灣 同胞 358.19 萬人次，增長 11.50%。1992年 2004年云南省旅游經濟發展情況統計數據表大接待海外游客(萬人次)旅游外匯收入(億美元)接待國內游客(萬人次)國內旅游收入(億元)旅游總收入(億元)199231.340.681112.002.25199340.521.041147.0012. 72199452.211.241458.0030. 78199559.691.651622.0047.5061.21199674.252.212027.5054.9773.39199781.462.682372.5596.97119.30199876 日日2.612793.00115.00136.901999104.003.503673. 75175.08204.262000100. 113.393481.04183.20211.402001110.003.704570.00226.00257.002002130.3E4.195110.10255.00289.902003100.013.405168.80278.31306.642004110.104.226011.00334. 10369.27目前到xx 旅游的游客以省內游客為主，占 55% ，而海外游客僅 占 5% 。國內及境外遠程客源市場開拓緩慢，影響旅游業整體發展。按照國家旅游局的統計，2005 年入境過夜旅游者在中國境內人均花費 924. 96 美元，其中:外國過夜旅游者人均花費 1087. 65 美元; 香港同胞人均花費 421.56 美元;澳門同胞人均花費 480. 19 美元;臺 灣同胞人均花費 1191.06 美元。外國人平均停留 6. 5 天，香港同胞平均停留 3. 6 天，澳門同胞平 均停留 4. 8 天，臺灣同胞平均停留 7.8 天。xx 目前旅游業占 GDP29. 8% ，游客總量己經達到 230 萬/年，人 均旅游消費量為 300 元，消費層次較低。吃、住、行、游、購、娛尚 未形成產業化、規模化的集群體系，影響旅游總收入的提高，總體上 旅游業對當地經濟帶動度不高。從旅游業自身發展看，目前 xx 旅游產品仍顯得比較單一，資源 開發層次不高，在挖掘豐富的歷史文化、民族文化內涵，與旅游有機 結合，發揮其綜合效益方面相對滯后。更為主要的是，目前 xx 引入 一批民營中、小型企業投資經營溫泉以及其他景點開發、賓館建設經營等。但這些民營資本前身大多為房地產開發企業或基礎設施建設投 資企業，不具備旅游賓館、酒店開發專業領域的經營經驗，并不熟悉 國內外高端旅游發展趨勢，也沒有國內外旅游市場網絡。因此，導致 旅游開發經營缺乏專業化的戰略眼光，檔次不高，品位低，缺乏市場 競爭力。上一世紀 90 年代以來，xx 全面實施農業穩縣、工業立縣、旅 游名縣、口岸活縣、文化強縣的發展戰略，經濟持續快速健康發展。 作為五大支柱產業之一，xx 旅游業不斷發展壯大。通過開發火山地熱、濕地溫泉、民族風情、邊境風光等旅游資源，組合旅游產品，旅游經濟穩步增長，2006 年旅游總人次達到 230. 06 萬人次，同比增長14.27%。旅游總收入達到 9.44 億元，同比增長 14.81%。 同時，通過引入大企業、集團投資賓館、酒店、景區景點、餐飲、娛樂等行業，旅游賓館接待條件以及相關配套設施進一步改善，景區 景點的文化內涵和品位得到提升。目前全縣共有賓館飯店 204 家，其 中五星級、四星級賓館各一座，總床位近 9000 余個，加之縣城周邊 鄉鎮的招待所等，全縣日接待能力達1.5 萬人左右。xx 縣城作為一 個集旅游、文化、口岸、商貿為一體的生態花園城市己經初具雛形。xx 現有五星級度假酒店一家，四星級旅游度假酒店兩家。與本 項目類似的酒店為官房五星級產權式度假酒店，有 288 間客房以及配 套中西餐廳、會議室等，總投資為 2.2 億元，2006 年營業收入約為1800 萬元，節假日開房率很高，平日開房率較低，會議接待較多。 隨著中國中產階層的日益增多，緊隨世界發達國家的第二居住模 式正在中國開始流行，成為一種高品質生活的時尚。而 xx 因其獨特 的氣候和環境優勢，正被國內外眾多高收入人群列為中國主要的第二居住地之一。目前最先為投資者所認可的便是產權式酒店，官房酒店 有部分物業便是以產權式酒店形式進行經營的，其推出的部分物業很 快便為市場所接納。自駕游、自助游正成為我國高收入人群和自由職業者進行旅游的 主要形式，而這種方式早就成為國外發達國家居民出外旅游的一種重 要形式。目前以自駕游、自助游形式來 xx 旅游的游客正日益增多，目前占來騰游客總量的 20%左右，正以約 15%的速度逐步增多。2.市場供需預測目前節假日游客對 xx 高檔酒店客房的需求大大超過實際提供 的規模，尤其是五一、十一、春節幾大旅游黃金周，各種檔次各 種類型的客房都被提前預訂一空。在此期間，各種客房的價格也大大高于平時價格一倍以上，但依然供不應求。隨著 xx機場于 2008 年左右Jm航，來 xx 的游客將大大增加， 預計全年將超過 400 萬人次，2009 年將超過 500 萬人次，2011 年預 計將達到 700 萬人次，其中，中高端游客將大大增加，2009 年預計將超過現在兩倍以上，達到 100 萬人次。而 xx 目前計劃興建的高端 度假酒店，僅有三家五星級酒店，其中，溫泉度假酒店為兩家，而本項目擁有的溫泉資源最為豐富。 同時，南亞大通道中最為關鍵的路段一-xx至密支那段高等級公路將全線通車，新開辟的南亞邊境旅游將帶來大量新的游客，預計全年將增加 100 萬人次左右，其中將有 30%以上的國際游客，并將以 每年 15%以上的速度增加。2010 年左右，f呆騰高速將通車，并與滇西邊境旅游環線接通， 這將大大提高自駕游的Jm達性和適游度，減少自駕游的成本，提高自 駕游的吸引力，迎來一個滇西自駕游的高速增長期，預計每年將以20%以上的速度增長。 中國的快速城市化和超城市化過程，使城市環境問題日益突出，嚴重影響人們的生活質量和身心健康，更多的高收入人群將選擇氣候良好、環境優美、具有齊備的游樂設施的宜居城市作為第二居住地， 用來休假、療養、享受生活。而 xx 四季如春，環境優美，生活費用 低，必將成為中國主要第二居住地之一，尤其對氣候環境較差的京、津地區和夏季氣候炎熱的港澳、上海、廣州、深圳等東南沿海經濟發 達地區的吸引力非常大。預計 2009 年，本項目正式建成之日，xx 的游客總量將達到 500 萬人次，床位日均需求總量達到 15000 個，高端酒店客房日均需求量 將達到約 3000 個。到 2009 年，xx 建成的五星級酒店數量兩個，客 房總量 1000 間左右，四星級酒店五個，客房總量 1500 個左右。供需 基本平衡，但考慮到節假日峰值需求量為平日的兩倍左右，則在節假日需求量將大大超過能供繪量。因此，整體分析來看，供小于求。同 時，因本項目酒店是溫泉景區的核心項目，對游客來說有得天獨厚的 優勢，將成為高端游客住宿的首選，市場前景看好。3.競爭力分析本項目的主要競爭者為熱海溫泉項目和官房酒店，同時，將于2009 年左右建成的和順古鎮溫泉酒店也將成為本項目的主要競爭對 于。但與以上對于的競爭并不是惡性競爭，而是共生共榮的良性競爭， 通過競爭提高經營管理水平后，將帶來共同的繁榮，吸引更多的游客 來休閑度假。與以上競爭對手相比，本項目具有很強的競爭力，主要 表現在以下幾個方面:(1)溫泉與酒店結合良好，規模大，配套齊，設施先進，后發優勢。(強于目前的熱海和官房酒店)(2) 地熱資源豐富，品質良好。(強于和順古鎮溫泉)(3) 國際化設計和專業機構經營管理。(強于熱海、官房、和I頃本地化運作)4.市場風險分析 本項目面臨很多影響本項目成功的風險因素，主要在以下幾點: (1)成本上漲:本項目的土地、拆遷受政策影響面臨恨大難度，投入有可能大幅上升;(2) 宏觀環境及政策的變化:本項目對 xx 整體經濟發展和旅 游產業發展的依存度很高，如果宏觀經濟環境不如預期，將嚴重影響 本項目的經營收益;(3) 競爭者的威脅:新進入者大量進入和現有競爭者提高競爭 能力，都將對本項目的經營管理形成沖擊;(4) 溫泉資源發生變化和周邊環境惡化:由于 xx 地質情況較 為復雜，溫泉資源存在變化的可能，同時，周邊環境存在亂采亂伐的 現象，有可能引起周邊環境的惡化。(5) 與當地政府、居民等利益相關者的關系惡化:由于政治的 原因和利益的沖突，有可能與當地政府、居民等利益相關者的關系惡 化。1.資源可利用量一一 、 資源條件評價A 溫泉資源: XX 溫泉有十多個出水點，目前己取水利用的有七個出水點。2002 年 2 月 xx 鄉政府在壩子中心打成一眼深井，井深 100 米，每晝夜出水 1100立方米，水溫 55 度。加上其它自然出水點 xx 溫泉出水量可達每晝夜 2000 立方米。根據勘測結果，xx 熱田熱儲 量為 150億 MW，在熱田內可以再施工三口鉆井進行開采，每晝夜出 水量可達 3940 立方米，水溫為 72-75 度，熱水資源利用前景十分可 觀。B 土地資源:本項目所在區域為一面積約 13 平方公里的壩子，能保 證足夠的可建設土地。C 水資源:本項目所在地有大沙河流過，四季水量充沛，水質良好， 可作為生產、生活、景觀用水。2.資源品質情況A 溫泉資源: XX 溫泉水質好，含有多種對人體有益的微量元素。經 專業機構初步檢測驗，各項指標均符合國家飲用水標準 (GB5749-目 標準)，含硫低，具有活血Jm絡的功能，對風濕、心腦血管疾病有獨 特療效，具有較好開發前景，可開發保健飲用礦泉水。B 土地資源: XX 溫泉區域地質情況良好，地基承載力高，適合本項 目建設。C 水資源: XX 溫泉區域的大沙河，日均流量在 10 萬立方左右，水質良好，清撤見底，可作為生活用水，同時也可作為旅游項目用水和景觀用水。D景觀環境: XX 境內旅游資源豐富，有 xx 濕地、櫻花谷、青海湖 等眾多景點，各景點相距較近，形成了一個旅游環線。本項目四面環 山，地勢起伏，周邊植被良好，可為本項目提供良好的周邊景觀環境。3.資源賦存條件本項目各種資源賦存條件較有利于本項目利用，開采成本恨低， 開采設施投入不多，開采風險和持續利用情況都很好。溫泉資源在日 均開采量控制在 4000 立方的情況下，可持續利用 100 年。土地利用 成本也較低，沒有大規模的拆遷工程。同時，可利用的潛在建設用地 儲量較多，為未來后續項目的開發提供了良好的基礎。同時，地表水 資源水質優良，水量充沛，對本項目大規模高端發展提供了強有力的 支撐。4.資源開發價值本項目擁有的最重要的資源就是溫泉資源和土地資源，其中， 溫泉資源的開發價值巨大，按國際平均產出 100 元/立方計算，日均 開發價值高達 400000 元，年開發價值達1.3億元左右。以溫泉資源和旅游項目作為支撐的酒店用地，按國內平均產出10 萬/畝計算，可利用土地約 600 畝，則土地開發價值總量約為 6000萬元。再加上地表水資源和景觀資源的持續開發利用，預計本項目擁有的資源開發價值總量在年均l.9 億元左右。四、建設規模與設計方案1.建設規模與建設方案構成(1)旅游接待規模:一期開發接待能力 30 萬人次/年1 遠期 70萬人次/年。(2) 項目建設規模及投資收益預測:開發占地面積 600 畝，總 建筑面積 81000 平方米。2.規劃設計原則與設計方案的比選規劃設計原則:保護性開發;自然生態;地方文脈;人性化游 樂;可持續發展;建筑風格與特色;打造有吸引力的外部空間。規劃設計理念與構想 (1)項目區性質:構筑具有地方特色、文化底蘊深厚、文明安全、符合當前世界休閑旅游健康趨勢的國際性度假酒店。同時要符合 可持續發展理念和對自然資源保護性開發的要求，在促進當地旅游產 業發展的同時，切實做好對 xx 地熱溫泉資源的保護。(2) 環境理念:尋覓場所靈氣，提升自然潛質，創建面向世界的云南旅游的健康休閑基地。人與自然和諧發展，建立一個充分體 現人與人、人與自然和諧發展的、有地區特色的、高標準的溫泉度假 酒店。(3) 景觀目標構想及功能:充分體現火山地熱風景名勝區的獨特魅力，依托項目周邊優美雄偉的高黎貢山和流沙河的立體景觀，打 造一個具有地方建筑特色的溫泉度假旅游項目，小橋流水、鳥語花香、 四季如春、周邊景觀動植物多姿多彩，實現人與自然的真正和諧共處。本項目規劃設計依據上述原則和思路本著公平、公開、公正的 原則邀請國內外高水平專業機構進行設計方案比選，最終選擇最佳設 計方案。3.推薦的建設規模與設計方案經比選后最終選擇的設計方案的建設規模為 81000 平方米，占 地面積為 600 畝。(詳見初步設計方案)五、項目投資回報分析1、溫泉康體 SPA: 占地 100 畝，建設大眾型溫泉浴場 12000 平米， 國際溫泉康體 SPA6000 平米，高級溫泉水會 3000 平米。最高接待能 力 5600 人/日，總投資 6880 萬、日均接待量 1000 人次、年接待量 36 萬人次，年營業收入 5600 萬。序號分項名稱單位數量備注1總占地面積M266600總建筑面積M221000接待規模人次/日5600溫泉出水量 5000 立方/日4建筑密度%165容積率。. 356綠化系數%687建設總工期年8總投資萬元58809年經營收入萬元5600日均營業收入 16 萬( 1000 人次，為容量的 20% )10營業成本萬元1825部分優惠11稅費總額萬元800部分減免12利潤總額萬元377513稅后利潤萬元297514投資利潤率%3815財務內部收益率%36所得稅后16財務凈現值(Ic 7%)萬元218002、 戶外運動休閑公園:占地面積 400 畝，為休閑主題運動休閑公園及全所。最高接待能力 1600 人/日、總投資 6080 萬元、日均接 待人次 600 人、年營業收入 1800 萬。序號分項名稱單位數量備注l總占地面積M266000400 百總建筑面積M30003接待規模人次/日16004建筑密度%o. 55日均接待人 次6006綠化系數%857建設總工期年28總投資萬元41209年經營收入萬元1800日均營業收入 5 萬( 600 人次)10營業成本萬元480部分優惠11稅費總額萬元200部分減免12利潤總額萬元132013稅后利潤萬元112014投資利潤率%2015財務內部收 益率%18所得稅后16財務凈現值(Ic 7%)萬元98003、溫泉度假酒店:占地面積約 100 畝，規劃五星級客房 500套左右，具備舉辦大型商務會議功能。平均開房率 65%、總投資 28000萬、年營業收入 6800萬。序號分項名稱單位數量備注l總占地面積M66660100 百總建筑面積M600003客房規模套500100 棟產權式別墅4建筑密度%255容積率o. 456綠化系數%657建設總工期年二期8總投資萬元280009年經營收入萬元8943平均開房率為 65% ( 500 元/問)10營業成本萬元1825部分優惠11稅費總額萬元800部分減免12利潤總額萬元711813稅后利潤萬元631814投資利潤率%2315財務內部收益率%28資產融資 50%財務凈現值日 日(Ic 7%) 488004. XX 產權式溫泉度假酒店總投資收益分析:XX 產權式溫泉度假酒店項目總投資為 3.8 億元，采用分兩期 液動式開發和組合融資相結合的資本運作方式，自有啟動資金投 入僅需1.5億元，短期建設融資 2.3 億元。序號分項名稱單位數量備注l總占地面積M400000600百總建筑面積M810003總接待規模人次/日5000各項目景點人次之和4建筑密度%105容積率O. 26水景綠化系數%857建設總工期年8總投資萬元380009年經營收入萬元13980溫泉 SPA+戶外運動休閑公園+溫泉酒店10年營業成本萬元630011稅費總額萬元2680部分減免12經營項目年收益萬元568013投資利潤率%1814財務內部收益率%25資產融資 50%16財務凈現值(Ic8%)萬元482001.建設工期六、項目實施進度整個項目總工期為 2 年 3 個月。2.實施進度安排本項目預計于 2007 年 10 月動工，2009 年 12 月完工并全部投入運營。 具體進度安排如下:2007 年 8 月，項目可行性報告及立項報告編制及申報;2007 年 9 月，完成項目立項批準、方案設計并開始征地;2007 年 9 月，完成開工前申報工作，完成施工圖設計，并準備工程 招標;2007 年 10 月，前期工程開始動工，并進行一期主體工程開工準備，2008 年 1 月，前期工程完工，并開始一期主體工程施工;2009 年 2 月，開始設備安裝工程施工;2009 年 12 月，全部工程完工并全部投入運營。1.融資組織形式七、融資方案本項目融資主體為既有項目法人 xxxx 溫泉投資有限公司，同 時，可新設項目法人進行融資。本項目的主要資金渠道有:(1)項目法人自有資金。)國內外銀行等金融機構的信貸資金。2.資本金籌措本項目資本金來源主要為國內外企業入股的資金和個人入股的 資金。3.債務資金籌措本項目的債務資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業 銀行提供的貸款。本項目將爭取通過發行企業債券籌集資金，用于項目建設。 同時，本項目一些大型設備可選擇采用融資租賃的融資方式。4.融資方案分析(1)資金來源的可靠性分析本項目建設所需總投資約為 3.8 億元，分兩期投入。由于本項 目的融資主體具有很強的實力，并有企業和財團的支持，加上政 策支持，資金來源能確保項目建設順利進行。(2) 融資結構分析本項目的自籌資金為l.5 億元，占總投資的 40%，債務資金 為 2.3 億元，占總投資的 60%，根據本項目投資的特點，資本金和債務資金的比例是安全合理的。股本中由 xxxx 溫泉投資有限 公司占最大股份，將成為股本資金及時到位的強有力保障，并能 保證項目的后續資金。(3 )融資成本分析 本項目資本金籌集費很低，同時，由于股東和政府支持，債務資金融資成本也較低，所以本項目的融資成本低于同類項目。(4) 融資風險分析 本項目融資方案的實施可能受到以下風險因素的影響: 資金供應可能出現資金不落實，導致建設工期拖長，工程造價升高，原定投資效益目標難以實現的風險。本項目出現上述風 險的可能性較小。利率水平隨著金融市場和政策變動。本項目建設期出現利率 變動的可能性較大，應充分考慮對本項目投資回報的影響。八、財務評價1.財務評價基礎數據與參數選取( 1) 財務價格采用變動價格:以現行價格每年 3%上漲。( 2 ) 稅費:綜合稅率按營業收入的 20%計算( 3) 利率:以現行利率平均值 6%計算( 4) 項目計算期: 20 年( 5 ) 經營容量:年營業收入容量為 3 億元2. 財務評價報表項目財務現金流量表(單位:萬元)序號項目合計20102011201220132014201520162017201820192345678910現金流入140888l. 1營業收入11488868888000900010000110001200013000140001500016000l. 2回收固定 資產 余值2500025002500250025口 3250025002500250025002500l. 3回收流動 資金1000500500l. 4其他 現金 流入27001001001001502002503004005006002現金流出730002. 1建設投資2500025002500250025口 32500250025002500250025002